农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题调研报告

1、农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题调研报告导读： 篇一：中国农业银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法(试行) 附件 中国农业银行农村土地承包经营权 抵押贷款管理办法（试行） 第一章总 则 第一条 为适应农业农村改革发展需要，规范农村土地承包经营权抵押贷款业务，根据中华人民共和国农村土地承包 篇一：中国农业银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法(试行) 附件 中国农业银行农村土地承包经营权 抵押贷款管理办法（试行） 第一章总 则 第一条 为适应农业农村改革发展需要，规范农村土地承包经营权抵押贷款业务，根据中华人民共和国农村土地承包法、农村土地承包经营权流转管理办法等法律法规和农业银行相关信贷

2、制度，制定本办法。 第二条 本办法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、荒地、湖泊水面以及其他依法用于农业的土地。 第三条 本办法所称农村土地承包经营权是指以家庭方式或通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，以转包、出租、互换、转让或其他符合法律法规的方式流转，取得农村土地承包经营权并享有占有、使用、收益和一定处分的权利。 第四条 本办法所称农村土地承包经营权抵押贷款是指借款人在不改变土地所有权、承包权性质，不改变农村土地农业用途的条件下，将农村土地承包经营权及地上附着物作为抵押担保向农业银行申请办理的借款业务。 第二章贷款对象及条件 第五条 贷款对象。农村

3、土地承包经营权抵押贷款对象为依托农村土地开展农业生产经营的专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业及家庭承包经营农户等农业经营主体。 第六条 借款申请人除符合农业银行信贷基本制度和单项信贷产品的基本条件外，还应具备以下条件： （一）具有较丰富的种养经验和技术，其中从事农业种植业生产经营时间不低于2年，从事养殖业生产经营时间不低于3年。 （二）从事农业生产经营项目自有资金比例不低于30%。 （三）大田作物种植。水稻、小麦、玉米、大豆等粮食种植面积一年一熟地区不低于100亩，一年两熟地区不低于50亩；棉花、蔬菜、莲藕等经济作物种植面积不低于50亩。 （四）水产品养殖。鱼池、网箱精养面积不低于50亩

4、，大湖、水库散养面积不低于500亩。 （五）设施及特种农业。采取温室大棚等设施开展农业生产经营的，以及从事林果、花卉、苗木、人参等特种农业的，种植或养殖面积不低于5亩。 （六）以家庭承包方式取得农村土地承包经营权开展农业生产经营的，种植或养殖面积准入条件可为以上第三至第五款标准的50%。 第三章 贷款用途、额度、期限、利率、 用信及还款方式 第七条 贷款用途。农村土地承包经营权抵押贷款用于借款人在承包或流转土地范围内从事农业生产经营的融资需求，包括： （一）土地整理与复垦。 （二）道路、灌溉、温室大棚等农业基础设施建设。 （三）农业机械设备、生产资料、人工等费用。 （四）仓储、物流等流通环节费

5、用。 （五）借款人取得农村土地承包经营权并已缴付一定期限的租金，以此为抵押，可用于剩余期限的后续租金缴付；或为扩大经营规模，用于拟抵押农村土地承包经营权之外其他土地经营权的租金缴付。 第八条 贷款额度。农村土地承包经营权抵押贷款额度应根据借款人实际资金需求、承贷能力以及抵押物的评估价值确定，同时不超过贷款期间借款人农业生产经营收入现金流的50%。 自然人客户单户额度最高不超过1000万元，法人客户最高不超过授信额度。 第九条 贷款期限。农村土地承包经营权抵押贷款期限根据农业生产用途、周期和现金流确定，同时应遵循以下规定： （一）对于从事水稻、小麦等生长周期一年以内作物，用途为支付农业生产资料、

6、人工费用等日常经营需求的，贷款期限不 超过1年。 （二）对于用途为农田基础设施建设、土地整理和复垦、购臵大型机械设备、投入仓储物流，以及从事林果、苗木等生长周期较长作物的，贷款期限最长不超过5年。 （三）对于用途为支付农村土地承包经营权租金的，视经营收入的现金流确定，最长不超过5年。 （四）贷款期限应短于农村土地承包经营权承包或流转合同剩余年限3年（含）以上；采用分期缴付租金方式的，同时应短于已缴清租金的剩余使用年限1年（含）以上。 （五）如遇到重大自然灾害或重大疫情导致贷款到期无法偿还，但仍具备正常生产经营能力，在担保措施不丧失或削弱情况下，经原审批行批准可办理展期或重新约期。重新约期延长期

7、限不超过原贷款期限的50%。 第十条 贷款利率。农村土地承包经营权抵押贷款定价按农业银行利率管理规定在授权范围内执行。 第十一条 用信及还款方式。根据客户农业生产经营和实际需求采取一次或分次放款的用信方式。贷款期限在1年以内（含）的，可采取利随本清、一次还本分期付息、分期还本付息等还款方式；贷款期限在1年以上的，必须采取分期还款方式，还款间隔不得长于1年。 第四章 抵押担保管理 第十二条 借款人需为拟设定抵押的农村土地承包经营权权 利人（或共有人）；以农民合作社作为借款主体的，抵押人可以为农民合作社社员。 第十三条 农村土地承包经营权可单独抵押，也可采用其他资产抵（质）押、保证担保等组合担保方

8、式。自然人客户采用农村土地承包经营权单独抵押的，鼓励其购买人身意外伤害保险；法人客户采取农村土地承包经营权单独抵押的，应要求其主要股东或实际控制人提供连带责任保证担保。 第十四条 用于抵押的农村土地承包经营权应符合以下条件： （一）土地不改变农业用途，具备持续农业生产能力。 （二）取得农村土地承包经营权的手续符合相关法律和国家政策规定： 1通过承包或互换、转让方式流转的，需取得农村土地承包合同或农村土地承包经营权流转合同，以及农村土地承包经营权证。 2通过转包、出租方式流转的，需取得农村土地承包经营权流转合同，且在乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门办理了合同鉴证。 （三）符合抵押登记条件，能

9、够在当地县级（含）以上政府指定部门办理他项权利登记或其他相关证明材料。 （四）通过家庭承包方式取得农村土地承包经营权的，需预留口粮田（家庭成员人数乘以全国人均耕地面积计算），不得纳 篇二：XXX农村土地承包经营权抵押贷款价值评估办法 XXX农村承包土地经营权抵押贷款 价值评估办法（试行） 第一条 本办法所称农村土地，是指农村集体所有和国家所有依法由农村集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地；本办法所称抵押人，是指依法取得农村承包土地经营权的农户和经营大户、农民专业合作社等经营主体；本办法所称抵押权人，是指银行等金融机构。 第二条 符合以下条件的农村承包土地经营权可用于办理抵押贷

10、款： （一）具备持续生产能力的农业、渔业、林业及其他符合抵押条件的农村土地。 （二）农村承包土地经营权合法取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料。如农村土地承包经营权证、合法合规的承包经营或租赁合同、农村流转土地经营权证等。 （三）农村承包土地经营权产权关系清晰，符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则，承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策。 （四）经营土地没有改变农业用途。 第三条 符合条件的承包土地经营权价值评估方式： （一） 抵押人向金融机构申请农村承包土地经营权抵押贷款，承包土地经营权价值由借贷双方采取委托第三方评估机构评估、抵押权人自评或者借贷双方协商等方式，公平、公正、客观、合理确

11、定农村土地经营权价值。农户小额贷款主要由金融机构和抵押人进行协商评估认定，以减轻群众负担。 （二）评估基本方法，通过查阅合同文本、实地调查等途径 了解情况，评估作价。 （三）计价方法，以拟抵押土地所在乡镇或村平均土地流转价格（流转租金）作为评估依据； （四）土地承包经营权价值=本地区年度平均土地流转价格（流转租金）×面积（亩）×经营期限（最长不超过二轮土地承包期限2027年12月31日）；（如600元/亩×10年=6000元） （五）贷款金额一般不超过提供抵押土地承包经营权认定价值的80%； （六）贷款的期限由借贷双方协商确定（原则上以中长期贷款为主），但不得超过

12、抵押人提供的土地承包经营权的剩余期限。 第四条 纠纷处理方式：当债务履行期届满抵押人未清偿的，抵押权人可与抵押人协商以抵押的农村承包土地经营权再流转所得价款受偿；协商不成的，抵押权人可根据合同约定，向人民法院提起诉讼。 第五条 价款分配：抵押权人在处置抵押的农村承包土地经营权时，所在集体经济组织成员有优先取得权。处置抵押农村承包土地经营权所得价款，抵押权人优先受偿，超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人继续清偿。涉及风险补偿的按XXX农村承包土地经营权抵押贷款风险补偿基金管理办法（试行）执行。 第六条 处置抵押农村承包土地经营权，只拥有流转期间的农村土地经营权且不得改变土地用途，不享受

13、其他权利。 第七条 本办法由XXX农村承包土地经营权抵押贷款试点工作领导小组办公室负责解释。 第八条 本办法自发布之日起实行。 篇三：农村土地承包经营权抵押贷款案例 农村土地承包经营权抵押贷款案例 摘要 本文对全国首例土地承包经营权抵押贷款案例的相关概念、事件背景、以及具体内容等三个小节进行了分析。 目录 1. 相关名词解释 . 3 1.1 农村土地承包经营权 . 3 1.1.1 涵义 . 3 1.1.2 主体 . 3 1.1.3 权利内容 . 3 1.2 农村承包经营权流转 . 3 1.2.1 涵义 . 3 1.2.2 流转的主体 . 4 1.2.3 流转的方式 . 4 1.3 农村土地承包

14、经营权抵押贷款 . 5 2. 背景介绍 . 5 2.1 土地政策抑制 . 5 2.2 中央层面开始探索改革 . 5 2.3 成都市试点先行 . 5 3. 抵押贷款具体规定 . 6 3.1 贷款条件及范围 . 6 3.2 贷款手续 . 6 3.3 贷款流程 . 6 3.4 贷款期限及额度 . 6 3.5 贷款利率 . 6 1. 相关名词解释 1.1 农村土地承包经营权 1.1.1 涵义 农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利，包括农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地 目前，耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年

15、，林地的承包期为三十年至七十年。 1.1.2 主体 1）发包方 第一，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包； 第二，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。 第三，国家所有的依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。 2）承包方 根据土地管理法规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。 承包法规定，农村土地采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，因此集体中的农户为承包经营权的最基本主体。 荒山、

16、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，可由农民集体外的个体或者单位承包。 1.1.3 权利内容 根据物权法以及农村土地承包法，承包经营权人对承包地享有占有、使用、收益、处分的权利，但承包经营权的抵押受到严格限制，因此承包经营权是有限的用益物权。如中华人民共和国担保法规定，农民土地承包经营权不能抵押（但承包林地、四荒地的经营权可以用于抵押），物权法也明确规定除法律规定的特殊情况外，集体所有的耕地、宅基地、自留地、自留山等不能抵押。 1.2 农村承包经营权流转 1.2.1 涵义 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流

17、转，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包 法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 1.2.2 流转的主体 承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。 受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。 1.2.3 流转的方式 1）转让 是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的

18、收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。 2）转包 是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。 3）互换 是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。 4）入股

19、 是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。 5）出租 是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。 6）抵押 抵押指债务人或者第三人不转移对某财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价 款优先受偿。农村土地承包经营权抵押是指，承包方或者土地承包经营权流转的受让方，将土地承包经营权作为抵押物，向金融机构提出贷款申请。 1.3 农村土地承包经营权抵押贷款 所谓土地流转收益保证贷款，是指在不改变土地农业用途、不附带各种政策补贴的前提下，农户或农村土地承包经营权流转的受让方，本着自愿的原则，将土地承包经营权作为融资性担保公司的反担保措施，向金融机构提