房地产试题及答案

1、二、单项选择题1 .房地产的特点不是D.A、不可移动性B、保值性C、个别性D、短暂性2 .不属于房地产法律关系构成要素的是C0A、主体B、客体C、房地产法D、内容3 .我国土地所有权的归属不可能是D.A、全民所有B、国家所有C、集体所有D、个人所有4 .土地使用权出让市场由D经营,任何部门、单位和个人不得擅自经营.A、政府和企业共同经营B、企业代理经营C、国家委托经营D、政府垄断经营5 .土地使用权出让的最高年限为D.A、40年B、50年C、60年D、70年6 .土地使用权出让用于工业用地的最高年限为C.A、70年B、60年C、50年D、40年7 .土地使用权出让用于商业、娱乐、旅游的,其最高

2、年限的为D0A、70年B、60年C、50年D、40年8 .以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权A0A、租金B、出让金C、使用费D、补偿安置费9、以下不是公房租赁原那么的是.A、主客两利,承租人有房可住,出租人有利可得B、充分利用、合理分配C、实行以租养房、适当照顾职工负担D、逐步提升公房租金,促进住房商品化、私有化1 .房地产的C是房地产投资最重要的一个特性,房地产不能脱离周围的环境而存在,就是强调了位置对房地产投资的一个重要性.A适应性B对专业治理的的依赖性C位置的固定性D相互之间的影响性2.某投资者花费80万元购一店

3、铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,那么C个月可收回投资.A50.5B60C65D75解析：80=1.583/0.8%1-1/1+0.8%n解得n=653 .某工程未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%那么该工程的实际收益率为BA11.38%B12.64%C15.46%D16.22%解析：由1+Ra=1+Rr1+Rd求得Rr=12.64%4 .以下房地产交易活动处于房地产一级市场的是CA房屋出租B房地产抵押C土地使用权出让D土地使用权转让5 .一般来说,认知定价法所确定的价格A价值定价法所确定的价格.A高于B低于C等于D高于等于6 .某企

4、业上期预测销售量为100万台,实际销售量为110万台,企业选用平滑指数为0.8,那么本期预测销售量为C万台.A102B120C108D88解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087 .以下说法不正确的选项是AA利息备付率表示使用工程利润偿付利息的保证倍数.对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1.B偿债备付率表示可用于还本付息的资金归还借款本息的保证倍数.对于一般房地产投资工程,该指标值应该大于1.2.C在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上D一般来说,对于一个开发周期为2年的商品住宅开发工程,其目标本钱利润率大体应为35%45%.答案：解析：利息备付率对于一般房地产投资工程

5、,该指标值应该大于2.8 .某笔笔资金按单利计息,n个周期末的本利和为BAP1+inBP1+i*nCP*n*iDA1+in解析：Fn=P1+i*n9 .某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权,目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元净收益发生在年末,那么该工程的财务净现值为BA101万元B137万元C256万元D500万元解析：NPV=-1000+300/10%*1-1/1+10%5=13710 .从房地产投资的角度说,风险是指BA房地产投资结果的好坏程度B获取预期投资收益的可能性大小C房地产投资工程剧烈竞争程度D房地产开发程度11 .风险最大的是商业物业风险,是由于AA商业物业

6、对于宏观经济变化反响最快和最大B商业投资的预测最难C商业的社会开展方向不易预测D商业人员无法竞争时心理变化很大12 .房地产开发活动可从D两个方面进行考察.A投资资金量和预期收益资金B资金流通方式和对策C出租、出售或经营形态D物质形态和货币形态13.对于开发投资来说,房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括AA销售收入B开发利润C本钱利润率D投资回报率14 .以下关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项为哪一项BA找出那些最能反映工程投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象.B从众多影响工程投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分

7、析中的不确定因素.C分析时要设定不确定因素的变化范围D对工程的经济评价指标进行分析计算,找出敏感性因素.15 .开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在 C 内予以核实,给予确认或者提出修改意见.A10日B15日C1个月D2个月解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实,给予确认或者提出修改意见.16 .个人住房抵押贷款期限可长达C年.A10B20C30D5017 .关于贷款担保说法错误的选项是BA是为提升贷款归还的可能性,降低银行资金损失的风险,由借款人或第三人对贷款本息的归还提供的一种保证.B贷款的担保人能取代借款人的信用状况.C贷款的担保并

8、不一定能保证贷款得以足额归还.D贷款有保证、抵押、质押三种形式.18 .A的建筑规模一般都在3万褶以上,效劳人口在30万人以上,年营业额在5亿元以上.A市级购物中央B区购物商场C居住区商场D邻里效劳性商店19 .a确定问题和调察目标,b收集和分析信息,c制定调查方案,d报告结果,以上调查步骤顺序正确的选项是DAabcdBbacdCcabdDacbd解析：应明确调查的步骤.21.在对消费者购置行为进行调查时,不涉及以下B调查.A消费者类别B消费者社会阶层分布C消费者购置水平D消费者购置习惯23.在房地产市场的分类中,二级市场是指BA土地使用权转让市场B新建商品房租售市场C土地使用权出让市场D土地

9、使用权出让和新建商品房租售市场24.某笔存款额为1000元,复利计息,每季计息一次,一年后本利和为1125.51元,那么其名义利率为AA12%B12.55%C12.68%D12.45%25 .某商业店铺白购置价格为60万元,其中40万元由金融机构提供抵押贷款,余款20万元由投资者用现金支付.如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元,该项投资年税为0.6万元,那么该项投资的税后现金回报率为C.A4.7%B7%C11%D14%解析：2.8-0.6/20X100%=11%26.借款期内内任意归还本息,到期末一次还清,这种还本付息的方式为CA等额还本付息法B菲尔

10、德法C汽球法D还款常数法27 .经济评价选择评价标准类根底参数,其指标不包括DA基准收益率B目标本钱利润率C目标投资利润率D目标财务杠杆比率28 .某土地面积为40002建筑容积率为5.5,规划建筑覆盖率为60%,楼高14层,1至4层建筑面积均相等,5至14层为塔楼 均为标准层 那么标准层每层建筑面积为B.A1000m2B1240m2C22000m2D1800m2解析：4000X5.54000X60%X4/10=1240m229 .一般说来,标准方差越小,投资风险AA越小B越大C越难限制D越难估算30 .在房地产产品的租售之前进行估价,以确定其最可能实现的租金或售价水平,是房地产开发过程中C的

11、主要工作内容.A会计师B经济师C估价师D工程师31 .名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项为哪一项AA当每年计息周期数m1时,实际利率小于名义利率B当每年计息周期数m=1时,实际利率等于名义利率C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值D名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大解析：当每年计息周期数m1时,实际利率大于名义利率32 .监督物业购置、 处置、 资产治理和再投资决策,评估投资组合绩效,客户报告与现金治理属于D的工作内容.A物业治理B设施治理C资产治理D组合投资治理33 .房地产投资信托按D的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙.A权益类型B抵押方式C投资业务D信托

12、性质34 .编制工程进度方案的方法有横道图法和AA网络图法B表格法C竣工图法D坐标图法解析：编制工进度方案的方法的横道图法和网络图法35.判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其DA共代理了多少工程B代理成交额是多少C人员素质D代理的成功率有多大一、单项选择共20题,每题1分,总计20分1、某公司获得60亩居住用地使用权,规划设计条件：规划建设用地面积37000m2,居住建筑用地面积32000m2容积率2.5,居住建筑密度0.4,限高6层,那么该公司可用于销售的最大居住建筑面积D.A.92500m2B,88800m2C,80000m2D,76800m22、动态投资回收期是指工程以C所需的时间.A

13、.经营收入抵偿全部投资B.全部现金流入抵偿全部现金流出C.净收益抵偿全部投资D.净收益现值抵偿全部投资3、通常承租人人住写字楼前装修中的某些标准化装修工程的费用由B支付.A.承租人B.业主C.承租人和业主共同D.物业治理公司4、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的,是通过该项工作让A的客户熟悉所营销的物业.A.潜在B.过去C.现在D.未来5、某开发商将8000万元投入一房地产开发工程,假设此工程开发周期为3年,当前房地产开发投资的年投资利润率为20%,贷款利率为10%,在总投资中开发商自有资金占30%,那么其自有资金的年平均投资收益率为B.A.40.9%B.54.7%C.56.7%D.

14、61%6、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权,目前在该地块中已投入了建设资金50O万元,预计工程建设投资总额为1800万元,那么该工程D即可获得政府房地产治理部门颁发的预售许可证.A.还需投入50万元建设资金B.还需投入450万元建设资金C.还需投入800万元建设资金D.在此情况下7、D是判断工程盈利水平的重要技术经济指标,是将开发工程预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率.A,利息率B.销售利润率C,速动比率D.目标收益率8、经营性房地产工程的本钱收益率等于B乘以100%.A.开发商利润/总开发本钱B,正常经营年份的净经营收入/总开发本钱C.开发商利润/总开发价

15、值D,正常经营年份的经营收入/总开发本钱9、房地产开发工程的建设过程是指B的持续时间.A.房地产开发全过程B.获得土地后到全部工程竣工C.从工程开工到全部工程竣工D.从工程开工到工程租售完毕10、对于价格弹性的以下描述中,D是正确的.A.需求价格弹性系数越大,需求数量对价格的变化不敏感B.在不同的价格水平上,需求价格弹性系数都一样C.供给弹性系数PES=需求数量变化的百分比/价格变化的百分比D.短期内房地产市场租金由需求决定,供给缺乏弹性11、假设某工程年净经营收益为60万元,年经营本钱为20万元,该工程投资的资本价格为750万元,那么该工程的年投资收益率为B.A.10.7%B.8.0%C.5

16、.3%D.2.7%12、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、C以及项目类型发布的合理性,以期既不冒太大的风险,又不失去获取较高收益的时机.A.空间分布B.人口分布C.时间分布D.经济分布13、在任何市场上,能反映某种商品的市场供求状况是商品的C.A.质量B.品牌C.价格D.类型14、建筑功能评价是指B.A,对建筑物功能价值的估算B,对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证,衡量其满足需要的程度C,对建筑产品价值的估算D.对建筑产品社会性功能的评估15、以下选项适于在新区开发的建筑是C.A.娱乐用房B.写字楼C.高级住宅和公寓D,餐饮用房16、在整个开发过程中最为重要的一个

17、环节是C.A.投资时机选择B.投资时机决策分析C.投资时机选择与决策分析D.市场分析和工程财务评价17、房地产开发工程建筑工程招标的一般程序为AoA.申请招标-编制招标文件-编制招标工程标底-确定招标方式,发布招标公告-投标人资格审查-招标工程交底及答疑-开标、评标和决标-签订合同B.申请招标-编制招标文件-确定招标方式-编制招标工程标底-发布招标公告-招标工程交底及答疑-开标、评标和决标-签订合同C.申请招标-编制招标文件-确定招标方式-编制招标工程标底-发布招标公告-投标人资格审查-招标工程交底和答疑-开标、评标和决标-签订合同D.申请招标-确定招标方式-编制招标文件-编制招标工程标底-发

18、布招标公告-投标人资格审查-工程交底及答疑+签订合同18、 工程建设过程中不可防止地存在风险.保险是承包商承当的风险之一,以下不属于保险内容的是D.A.工程保险B.工人人身保险C.第三方保险D.质量保险19、房地产开发投资企业所得税税率一般为C.A.30%B.32%C.33%D.18%20、对于销售对象或承租对象已明确的工程,金融机构有可能提供占总开发成本C的融资贷款.A.70%左右B.80%左右C.90%左右D.60%左右三、多项选择题1 .房地产法的调整对象包括有A、C.A、房地产行政关系B、房地产建设关系C、房地产民事关系D、房地产刑事关系E、房地产经济关系2 .房地产业包括A、B、C、

19、D、E.A、房地产中介B、土地使用权的出让C、土地开发和房屋建设D、房屋买卖E、房地产抵3 .房地产与其他经济物品或法律上的其他财产相比拟,具有以下特点：A、B、C、D、A、保值性B、增值性C、个别性D、永久性E、不可移动性5 .可以成为房地产法律关系客体的是A、B、D、E.A、建材B、建造技术C、建筑工人D、房屋E、建造行为6.土地使用权划拔,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳D、E等费用后将该幅土地交付其使用的行为.A、出让金B、租金C、使用费D、补偿费E、安置费8 .国家将国有土地使用权出让给土地使用者,使用者取得土地使用权后,享有的民事权利有A、B、C、D.A、占有权B、使

20、用权C、转让权D、抵押权E、质押权11、房地产交易是指当事人之间进行以下房地产活动B、C、E.A、出让B、抵押C、转让D、质押E、租赁1 .房地产投资也有缺点,这些缺点表现在ABCDA变现性差B投资额巨大C投资回收周期长D需要专门的知识和经验E具有过人的胆量和风险承当精神.2 .银行对抵押贷款抵押率确实定,主要考虑到ABCE因素.A抵押物的流动性B贷款期限的长短C通货膨胀的预期D贷款企业的信用等级E所处的市场条件解析：还要考虑到抵押物价值取得的情况.3 .金融机构对开发商的贷款工程进行评估,主要审查方面包括BCD.A企业资信等级B工程根本情况C市场分析结果D财务评价指标E贷款担保方式4 .写字

21、楼租赁合约中租金的调整幅度可参考AB确定.A消费价格指数B商业零售价格指数C上证价格指数D建安工程价格指数E中房价格指数5 .对置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为BCDE方面.A销售收入B物业增值C减少纳税D股权增加E租金6 .对收益性物业来说,空置率提升将会导致ACE等后果.A租金收入减少B附加支出增加C物业资本价值下降D运营本钱下降E租客要求更大的租金折扣7 .投资者可以限制的风险包括CDEA利率风险B政策性风险C资本价值风险D持有期风险E比拟风险解析：AB属于系统风险.8 .居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括ABC等.A普通住宅B公寓C别墅D客栈E酒店10 .确立施工中限制

22、质量的具体举措,主要包括ABD方面A对各项施工设备、仪器进行检查,特别是校准各种仪器仪表,保证在测量、计量方面不出现严重误差.B限制混凝土质量C对对工程中的配套设备进行检验.D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E关注各项工程的工作量.11 .以下说法不正确的选项是CDEA房地产工程中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加B营业税税额=应纳税销售出租收入X税率C城市建设维护税额=应纳税销售出租收入X税率D教育费附加=应纳税销售出租收入X税率E现行营业税的税率为3%13 .根据消费者对产品两种属性的重视程度进行划分,市场细分会出现ACD的模A同质偏好B同形偏

23、好C集群偏好D分散偏好E心理偏好14 .盈亏平衡分析的根本方法是建立CE之间的函数关系,通过对这两个函数及其图形的分析,找出平衡点.A销售收入与本钱B销售收入与费用C本钱与产量D利润与本钱E销售收入与销量15 .财务评价的辅助报表包括BDEA损益表B总投资估算表C资产负负债表D经营本钱表E借款归还表解析：AC为根本报表.41、房地产间接投资包括BD.A.置业投资B.购置房地产开发企业的股票C.开发投资D.购置房地产投资信托基金42、投资型物业购置者购置行为受ABC的制约.A,房地产投资收益水平B.其他投资工具的收益水平C.市场内使用者需求特点、趋势和偏好D.购置者自身特点偏好43、固定单价合同

24、中所用单价包括人工费、材料费和ABC.A.治理费B.利润C.施工机械使用费D.所得税44、工程款支付一般按时间大致分为ABCD.A.退还保存金B,最终付款C.预付款D.工程进度付款45、房地产市场宣传的手段主要有ACD.A.发送售楼书B.市场调查C.展示样板房D.制定现场广告牌46、在市场经济条件下,利率水平的上下主要取决于ABC.A.社会平均利润率B.资本供求状况C.国家宏观信贷政策D.目标收益率47、对房地产投资者而言,购置熟地比购置生地进行开发建设,有ABD特点.A.土地费用高B.投资风险减少C.投资风险增加D.开发周期缩短E.开发周期延长48、公开招标通常适用于工程工程ACD的开发工程

25、建设.A.建设周期较长B.工程性质比拟特殊C.规模较大D.技术复杂E.工期紧迫49、旧城区房地产开发的特点是ABDE.A.地处城市中央,是商业、文化活动的聚集地,具有民族传统色彩,适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发B,开发费用高昂、环境污染严重C.旧城区人口密度大、建筑密度小D.旧城区的建筑物多是危旧房E.旧城区受城市规划限制更苛刻50、政府对房地产市场政策干预的原那么是ACDE.A.目标确实定性B.政策的可间断性与协调性C.政策的针对性D.政策的导向性E.政策的公平性和效率51、以下选项属于非居住区开发工程技术经济指标的是ABCD.A.建筑容积率及总建筑面积B.地上建筑面积及密

26、度C.规划建设用地面积及建筑高度D.绿地率和停车位个数E.地下建筑面积及有效面积系52、目前我们国房地产开发投资企业纳税的主要税种有ABCD.A,销售税金B,土地使用税金C,房产税金D.企业所得税E,城市规化税53、 属于影响产品本钱上下的因素是ABCD.A.生产技术方案B.生产规模C.生产组织方式D.技术水平与治理水平E.物质供给与产品销售条件及人民的消费水平54、金融机构进行工程贷款审查时,要进行工作有ABCD.A.客户评价B.工程评估C.担保方式评价D.贷款综合评价E.贷款金额55、 在考察是否有适宜的面积空间可以供寻租者使用时常要考虑的因素有ABC.A,可能面积的组合|B.寻租者经营业

27、务的性质C.寻租者将来扩展办公室面积的方案D,每平方米的租金E,室内的装修六、简做题1.简述房地产法律关系的概念及构成要素1 .房地产法律关系是指以房地产法律标准调整人们在房地产生产、流通、分配和消费过程中当事人之间形成的房地产权利义务关系.房地产法律关系与其他法律关系一样,也具有主体、客体和内容三个根本要素.1房地产法律关系主体.房地产法律关系主体是指参与房地产法律关系并享有权利和承当义务的当事.2房地产法律关系的客体.房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体的权利和义务所共同指向的事物.房地产法律关系客体也包括物、 行为和智力成果三大类.2 .简述房地产的特点2、房地产与其他经济物品或法

28、律上的其他财产相比拟,具有以下特点：1不可移动性：位置固定,不可移动,或者移动后丧失其经济价值.2永久性：土地永久.建筑物可长期使用,相对其他物来说也具有永久性.3个别性：房地产根本上都是特定物,如设计风格、 外形规格、 用料完全相同的建筑物,由于处于不同地理位置、周边环境,其价值和使用价值都是不同的.4保值性和增值性： 位置良好的土地资源有限,随着人口增长和经济的开展,人们对房地产的需求量会不断增长.房地产保值增值成为一种规律性的现象.3 .简述房地产法的调整对象3.房地产法是指调整房地产财产权、房地产开发、经营、治理和效劳及其他与房地产相关的各种经济关系的法律标准的总称.房地产法调整的对象

29、是房地产关系和以房地产关系为核心的经济关系.根本上可分为房地产行政关系和房地产民事关系两大类： 1房地产行政关系,是指国家行政机关根据行政职能与被治理者之间发生的有关房地产的法律关系.2房地产民事关系,是指平等主体之间发生的有关房地产的法律关系.4、简述以出让方式取得的土地使用权的转让条件4、以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时应当符合以下条件：1根据出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书.2根据出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上.属于成片开发土地的,应符合工业用地或其他建设用地条件.3转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有

30、房屋所有权证书.5、简述商品房预售的概念和条件5、 商品房预售是指受让人在建房阶段即将房屋连同土地使用权预先售予他人的行为.商品房预售,应当符合以下条件：1已全部交付土地使用权出让金,取得土地使用权证书.2持有建设规划许可证.3按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和峻工交付日期.4向县级以上房产治理部门办理预售登记,取得商品预售房许可证.商品房预售人应当根据国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产治理部门和土地治理部门备案.商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设.6、简述房地产开发的特点6、房地产开发的特点：1涉及面广.涉及到规划

31、、土地、勘测、设计、施工、市政、供电、通讯、商业、效劳、房地产、文教卫生、园林、环境、银行等部门.2工程工程多.如住宅区,小工程几十项、 大工程几百项,包括配套项目和附属工程.3投资量大,综合本钱高.4建设周期长.7、简述房地产开发应遵循的原那么7、房地产开发应遵循的原那么：1严格执行城市规划原那么.?城市规划法?和?城市房地产治理法?确定了城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划,服从城市规划治理.房地产开发必须严格执行城市规划.2坚持经济、社会和环境效益统一的原那么.经济效益是房地产开发生存与开展的必备条件,社会效益是指房地产开发对全社会的效果和利益,环境效益是指造福群众、 造福

32、后代、改善城市形象.三者统一才能保持强大的生命力.3根据土地使用权出让合同约定的用途、开工开发期限开发土地的原那么.4设计、施工必须符合标准和标准,工程竣工验收合格前方可投入使用的原那么.5鼓励开发、建设居民住宅的原那么.8、简述不得转让的房产8、不得转让的房产主要有：1以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的；2司法机关和行政机关依法规定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3依法收回土地使用权的；4共有房地产,未经其他共有人书面同意的；5权属有争议的；6未依法登记领取权属证书的；7法律、法规规定禁止转让的.1、何谓房地产泡沫,产生房地产泡沫的原因有哪些？做题要点：房地产泡沫是

33、指由于房地产投机引起的房地产市场价格与价值产生严重背离,脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态.成因：(1)、土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的根底.(2)、投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因.(3)、金融机构过渡放贷是房地产泡沫产生的助燃剂.2、房地产开发过程中的规划治理的具体内容.做题要点：(1)、开发工程选址定点审批阶段：取得?选址规划意见通知书?；(2)、申请?建设用地规划许可证?阶段,规定了用地性质、位置和界限；(3)、规划设计条例审批阶段：下达?规划设计条件通知书?；(4)、设计方案的审批阶段：取得城市规划治理部门签发的?规划设计方案审批通知书?；(5)、申请?建设工程规划

34、许可证?：作为允许进行开放的正式执照；(6)、竣工验收阶段：单项工程取得竣工证,整体工程,综合验收签竣工报3、简述住宅开发工程的特点做题要点：(1)、市场潜力巨大.(2)、开发投资风险相对减小.(3)、多元化的市场需求.(4)、对开发商投资水平要求较低.4、物业代理的作用有哪些？做题要点：(1)通过市场调查,了解潜在的市场需求,准确地预测消费者行为偏好、潮流与品味,协助开发商或业主进行准确的市场定位.(2)通过广告等市场宣传活动,对潜在的投资置业人士进行有效的引导.(3)从房地产开发工程的前期筹划到工程租售完毕,物业代理参与整个开发过程,协助开发商最终实现投资收益目标.(4)、 根据置业人士提

35、出的有关要求,帮助其选择适宜的物业,并为其提供完善的购楼手续效劳.(5)、帮助买卖双方进行有关融资安排.(6)、提升市场运行效率5、什么是工程治理？工程治理的根本职能？做题要点：(1)、工程治理是将有关知识、技能、工具和技术等综合应用于工程活动,已成功地实现工程预期目标的活动.(2)、根本职能：主要有方案职能、组织职能、协调职能和限制职能.6、确定房地产开发企业的资信等级的因素有哪些？做题要点：1、企业素质2、资金实力3、企业偿债水平4、经营治理水平5、获力水平6、企业在贷款银行的资金流量7、企业信誉8、其它指标.7、可行性研究的作用.做题要点：(1)可行性研究是工程投资决策的依据；(2)是筹

36、集建设资金的依据；(3)是开发商与各有关部门签订协议,合同的依据；(4)是编制下阶段规划设计方案的依据；8、什么是建筑工程施工招投标？工程建设工程招投标方式有哪几种？(1)招投标：指房地产开发商设定“开发工程建筑工程施工这一标的,邀请假设干个建筑承包商进行秘密报价竞争,由房地产开发商从中选择优胜者,并与之达成协议,签订合同的过程.(2)公开招标、邀请招标、议标.9、工程工程治理的含义和主要内容包括那些？275做题要点：(1)、工程工程治理通常是指开发建设工程施工阶段的治理,对房地产开发工程而言,通常取其狭义的含义.工程工程治理是房地产开发工程治理工程中的重要环节,开发商进行工程工程治理的目标,

37、是在预算本钱和方案工期范围内,高质量的完成工程施工工作.(2)、主要内容包括：主要有质量、进度、本钱限制、合同、平安、信息治理、开发商、建筑师、承包商等关系的协调.10、机构投资者对房地产市场的参与方式有哪些？326做题要点：(1)直接投资和间接投资方式；(2)权益性投资和债务性投资方式；(3)权益参与贷款；(4)售后租期.计算题1、某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年可获得净收益50万元,以后逐年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应限制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末)答案：该酒店第一年末的净收益现值为：P=A1

38、/(i-s)1-(1+s)/(1+i)n=50/(12%-15%)1-(1+15%)/(1+12%)10=504.27万元该酒店总投资=50427/(1+12%)=450.24万元2.某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权,已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造本钱为1400元/平米,专业人员费用为建造本钱的8%,治理费用为土地本钱建造本钱及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地本钱在工程开始时一次投入,建造本钱专业人员费用和治理费用在建设期内均匀投入,如果工

39、程建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商本钱禾I润率是多少？答案：(1)工程总开发价值:工程总建筑面积:40000X1.6=64000平米总销售收入：4700X46000=30080万元销售税费：30080X6.5%=1955.2万元工程总开发价值:30080-1955.2=28124.8万元(2)工程总开发本钱：土地本钱：1000X64000=6400建造本钱：1400X64000=8960专业人员费用：8960X8%=716.8治理费用：(6400+8960+716.8)财务费用：a土地本钱利息：6400X(1+12

40、%)3-1=2591.54万元b建造本钱专业人员费用治理费用利息：(8960+716.8+803.84)X(1+12%)(2/2+0.5)-1=1942.03c财务费用总计:2591.54+1942.03=4533.57万元销售费用：30080X2.5%=752万元总开发本钱：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元(3)开发商本钱利润率：开发商利润：28124.8-22166.21=5958.59万元开发商本钱利润率：5958.59/22166.21X100%=26.88%某家庭以抵押贷款的方式购置了一套价值28万元的住宅,如果该家庭首期付款

41、为房价的30%,其余为在10年内按月等额归还抵押贷款,年贷款利率为12%,问月还款额为多少？如果该家庭30%的收入可以用来支付住房消费,问该家庭须月收入多少,才能购置上述住宅？房产的投资回报率,是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据.一般而言,有有两种计算形式：1.投资回报率分析计算公式：投资回报率=(税后月租金-物业治理费)X12/购置房屋单价说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资.但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析.万元万元万元X5%=803.84万元万元2.投资回收时间分析计算公式：投资回收年

42、数=首期房款+期房时间内的按揭款/税后月租金-按揭月供款M2说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在1215年之内都是合理的投资.该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性.用这个公式反推过来就OK了,不是精确的计算方式,希望多参考下宏观经济学七、论述题1.论述房地产法的根本原那么.1 .房地产法的根本原那么是：1坚持国家垄断城镇土地一级市场,国有土地有偿、有限期使用原那么.我国?城市房地产治理法?明确规定了这一原那么.凡进行房地产开发者,必须先获得房地产开发用地的土地使用权,由国家将国有土地使用权在一定年限内出让给受让人,由受让人向国家支付土地使用出让金.2保

43、护房地产所有权的原那么.国家立法保护房地产所有权,禁止任何组织和个人用任何形式侵犯国家、集体和个人的房地产所有权.3国家扶持开展居民住宅建设的原那么.我国绝大多数城市长期处于居住困难的条件下,居住水平低、 危房棚户改造慢.对此,国家采取一系列举措加快住宅建设步伐.如税收优惠、住宅建设供地优惠、贷款优惠等.2、论述土地使用权出让的特点.2 .土地使用权出让的特点：1土地使用权出让是以土地所有权和使用权别离为根底的.土地使用权是一种在法律规定范围内对物直接支配、享有利益并排除他人干预的权利,是物权.2土地使用权出让是有偿的.土地使用者必须向国家支付一定数额的出让金.出让金的构成,既包含一定年限内的

44、地租,也包含出让前国家对土地的开发本钱和有关的征地拆迁补偿、安置费用等.3土地使用权出让是有一定年限的.这个最高年限由法律予以明确规定,实际出让年限由土地使用权出让合同约定,但不得超过最高年限.根据?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?规定,最高出让年限按用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年.4土地使用者权利效力不及于地下之物,即对地下资源、埋藏物和市政公用设施等不享有权利.3 .论述房地产转让的特点.3、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他

45、人的行为.从法律上看,房地产转让具有以下特征：1房地产转让人必须是房地产权利人.2房地产转让的权利内容是特定的房地产权利,包括：国有土地使用权和国有土地上的房屋所有权.3房地产转让的方式包括买卖、赠与或者其他合法方式,主要有买卖、赠与、互换、继承、遗赠等.4房地产转让属于要式民事法律行为.即房地产转让的双方主体应签订书面房地产转让合同并经过转移变更登记.建设部?城市房屋产权户籍治理暂行方法?第18条规定：凡未根据本方法申请并办理房屋产权登记的,具房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效.房产转让时,房屋所有权及其土地使用权必须同时转让.地产转让时,该土地上的房屋必须同时转让.房地产

46、转让时,房屋的所有权及其土地使用权必须同时转让.4 .论述房地产抵押的概念及特点.4.房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为.债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿.房地产抵押是一种物的担保,确立的是担保物权.房地产抵押权的法律特征有： 1 房地产抵押权是为担保债权而设立的,与所担保的债权是主从关系,对其具有附从性.2房地产抵押权具有特定性.以特定的抵押房地产担保特定的债权.3房地产抵押权具有不可分性.其效力及于抵押房地产的全部和被担保债权的全部,不受抵押房地产的分割、局部转让、局部灭失和债权的分割、局部转让、局部清偿的影响.4房地产抵押权的物上代位性,即抵押房地产发生原有形态变化时,房地产抵押权的效力及于该抵押房地产的转换物上.5房地产抵押权的追及性,即抵押人将抵押房地产转让给他人时,抵押权人仍可对抵押房地产行使抵押权.新的房地产权利人不得以其不是债务人而提出异议.5 .论述房屋租赁的原那么及规定.5、公房租赁,应遵循以下原那么：1充分利用、合理分配；2实行以租养房、适当照顾职工负担；3逐步提升公房租金,促进住房商品化、私有化.同时国家规定：1承租人