房地产开发项目风险管理的实施

1、企业治理房地产开发是由房地产开发公司通过士地买卖和改造、房屋建设、房屋租售等一系列过程取得收益,从而到达自己的社会和经济目的的活动.在活动的全过程中,各种不确定因素至始至终伴随全程,这些不确定因素就是风险.房地产工程的特性不同于其他行业,它具有不可移动性、高投入性和投资过程的长期性,这些特性决定了它本身的特殊性,使得房地产商在开发工程的不同时期在治理上面临着多种困难和风险.房地产工程中的不确定因素即风险进行全面系统的治理是一项不可无视的重要工作.1、房地产工程风险治理的意义房地产开发工程的风险治理体系的建立,有利于更自觉、更系统的治理工程开发中的风险,有目的确实立风险治理目标,有效地进行风险识

2、别、分析和限制,对风险进行全面、系统化的治理,使企业综合治理效力得到极大提升；有利于房地产开发企业增强风险治理意识,强化风险治理举措,变目前企业被动式治理模式为主动型的风险治理;有利于房地产开发企业工程治理水平的提升,积累更多的治理经验,增加工程开发的成功系数.2、房地产开发工程风险和风险治理房地产开发工程风险是指在工程开发的全过程中,开发工程的预期收益受不确定因素的影响,预期值上下浮动,与未来实际情况发生偏移的程度.房地产工程风险治理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险限制技术的一门治理学科.房地产开发商通过运用这一治理手段,优化组合各种风险治理技术,进行风险识别、风险估计、风险评价和风

3、险决策,既在客观上做到未雨绸缪,或在风险无法防止时能寻求切实可行的补偿举措,从而有效地减少意外损失,或进而使有些风险能转化成有利于房地产开发商并为我所用.房地产工程风险治理是一个连续不断的过程,可以在工程周期的任何一个阶段进行,对不同的工程风险因素进行限制的方法会有所差异,但是无论是什么工程,有一点是共同的,即越是在工程的早期进行风险分析和风险治理的效果就越好.在决策时,期望到达既定目标,然而是否能到达,不仅取决与决策前风险识别、风险估计以及风险评价是否全面正确,而且还取决于实施限制方案不断修改使其风险限制方案更加切合实际,这说明房地产开发工程风险治理方案的实施是一个动态的过程,治理者必须根据

4、实际情况随时辨识、分析和评价工程发生的新风险,修改风险治理方案,这样才能到达以较低的本钱最大程度的减少风险获得最大收益和最高的平安保证.郑东新区莫工程的风险治理该工程位于新区,规划总用地约150亩,总建筑面积175000m2,34栋住宅建筑,容积率1.6,绿化率33%片型140270m2不等.2022年8月正式开工建设,建设周期为一年零六个月.3、工程各阶段的风险及分析(1在投资决策阶段风险及分析投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节,本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会开展趋势的研究综合考虑市场供给需求等经济环境制定自己的房地产开发策略以确定房地产开发经营的区域、类

5、型、时机,即决定,在何时、何地开发何种房地产.本工程在这方面主要考虑地方有关方面的政策,郑东新区局部用地原为郑州市民用机场用地,1998年机场迁走后该如何利用成为地方政府考虑的大事.2022年,郑州市政府提出了建设郑东新区的新设想,定位为商业办公及居住的新区,经过国际招标确定了新区的规划,在政府的推动下,局部开发企业也试探性的取得了局部士地,但由于根底配套设施严重缺乏,住宅市场几乎不能形成,因此该工程的风险因素较大.(2在士地获取阶段的风险及分析2022年当时由于郑东新区建设刚刚起步,各种城市配套设施不完备,道路、水、电等都不通,周边原有建筑物未拆迁,且小区范围还有两条军用光缆和两条宜径1.2

6、m的水厂供水干管横穿士地贯穿南北,因此购地后一宜不具备开工条件.从士地的自然属性方面看,该区地下管网错综复杂,水文地质条件差,对工程的开发产生严重的影士地获取风险明显存在.(3筹资风险方面风险及分析我国房地产业资金大局部来自于金融机构的贷款,该工程士地资金来源为企业自有资金,但购得士地后所需的建设资金严重缺乏,由于市场的风险因素,预计不能很快通过市场销售回笼资金,该工程也不可防止的具有筹资风险.(4在建设阶段风险及分析建设阶段是进行单体与群体建筑物的建造.与所有房地产开发工程在建设阶段的风险一样,该工程也面临着招标模式风险、承包方式风险和施工索赔等风险.士地购置后,房地产公司的所有工程招标都是

7、在郑东新区管委会的指导监督下,由公司组织,公开透明,无论是工程招标还是材料采购,都是这样选定的、既保证了质又降低了本钱.(5在销售阶段风险及分析该工程在销售阶段面临如下风险：销售时机风险、租售合同风险、自然灾害风险、意外事故风险.该阶段的主要风险是销售价格定位,如何能较快的为广阔需求者所接受,从而为房地产商资金的快速回笼提供可能.4、主要风险评估(1资金筹措风险评估一般工程通常开发商自有资金仅占开发工程总投资金额的20%35%.该工程总建筑面积175000平方米,建设总本钱为33250万元,自有资金21950万元,占建设总成本的66%,远远超过了人民银行121号文件规定的房地产公司自有资金不低

8、于30%的底线,融资方面风险较小.响,(2工程销售阶段风险评估在销售阶段主要决定该工程的价格定位风险,该风险可以利用盈亏平衡点分析具体如下：该工程总可销售面积175000m2建设总本钱为33250万元,盈亏平衡即指经营利润为零,计算公式为：销售收入-总本钱费用=0设盈亏平衡的销售单价M那么:MX175000-建设总本钱=0那么M=1900元/m2,具体的含义为：按1900元/m2销售,本工程即可保本.由于良好的房地产开展走势,老城区平均销售价格均在3500元/m2左右,未来房价会稳中有升,故在销售价格上风险较小.5、工程的风险限制在风险限制的各种手段中,主要有风险回避、风险限制、风险转房地产开

9、发工程风险治理的实施方龄娅河南省清华房地产开发河南郑州450000【摘要】本文通过莫一房地产开发工程风险治理的实施,从开发商的角度论释开发工程全过程的风险分析、评估和限制.【关键词】房地产工程风险治理下转第83页2022.0782企业治理移、风险自留、风险分散、风险利用.(1对筹资风险主要采用风险限制与风险自留1明确不应过度负债,开发前期对资金运作全盘考虑,并有资金补充应急方案.2将短期负债与长期负债区别对待,尽M减少短期负债.32对设计变更风险、设计方案不合理风险规划主要采用风险限制1建立健全设计交底与施工图会审制度.2采用监理制度对设计的全过程跟踪监督.3严格设计变更审查制度,对工程运行过

10、程做好投资限制.43对工期拖延的风险规划主要采用风险转移1在工程承包合同中,严格制定工期条款,明确工期拖延所造成的后果及相应承担的责任,将该局部风险转移到主体承包单位.2聘请专业监理公司,在监理合同中同样设定相应工期条款,明确监理公司对工期拖延同样负有责任.6结论本文探讨房地产工程全过程风险治理,对房地产工程开发各阶段的主要风险作出评价、分析,有利于降低房地产工程投资风险,提升房地产投资工程实施过程中管理、限制的技术水平,更好地实现房地产工程投资目标,使企业具有良好的生存空间.但工程进行风险治理具有双重性,既有完善企业治理制度的一面,又有获得额外收益的一面即躲避、利用的问题,这方面有待于在今后

11、的工作中学习提升.毋庸置疑,随着?会计法?、?企业内部限制根本标准?等法律法规的公布实施,大多数企业尤其是上市公司已经或正在建立内部限制制度.不过也要看到,企业内部如果没有一个有效的限制环境,其他要素不管质M如何,很难形成有效的内部控制.具体而言,现阶段企业内部限制环境还存着诸多缺陷.一、当前企业内部限制环境亟需改善1、内部治理结构不完善,监督机制不健全众所周知,企业内部限制环境的一个重要要素企业应该建立一个强有力的董事会.不可否认,在一些上市公司,就内局部析而言,为了防止领导层内部矛盾的同时却放弃了制衡；有的董事会成员与经理成员高度重合,削减了内部限制的约束力；更有甚者有的公司对董事会集体决

12、策、个人负责的议事规那么不以为然,科学严谨的信托责任制度未能形成.这些都说明公司治理结构连最根本要求都未能到达.很多企业在改制过程中没有按标准进行运作,导致公司治理结构严重扭曲.2、治理层面经营理念以及对限制环境的理解误区不可否认,治理层面在建立有利的限制环境中起着关键性作用.如果治理层面不愿意设立适当的限制机制或不能遵守建立的限制机制,那么限制环境将受到很不利的影响.一个毋庸置疑的事实是,许多治理者的治理思想和经营方式仍停留在行政领导的角色上,没有把企业当作自主经营、自负盈亏的法人实体和经营个体.当前我国的一些上市公司中内部人限制现象很严重,而作为能够限制公司的大股东或者是内部人在缺乏相应的

13、约束下,容易出现不利于公司长远开展而利于自身利益增长的短期行为.3、内部审计缺乏独立性内部审计通过协助治理层面监督内部限制政策和程序的有效性来促成好的限制环境的建立.内部审计人员必须独立于被审计部门,并且必须宜接向董事会或审计委员会报告.内部审计人员作为单位的一名成员,其工资福利、职位等受本单位有关负责人的支配,这就使得内部审计人员在履行其监督和评价职能时有很多的顾虑,当企业负责的经营行为违反有关法律法规,或不符合经济效益原那么时,内部审计人员出于自身利益的考虑,往往表现得无能为力.由于现行治理体制的滞后和对内部审计人员的定位的缺失,使得内部审计人员开展工作过程中缺少完整的独立性.二、良好企业

14、内部限制环境的构建1、完善法人治理结构,使权力有所制衡现代企业制度的建立,应根据?公司法?等有关规定和产权清楚、权责明确、政企分开、治理科学规那么要求运行.具标准结构是所有者通过法定形式进入企业行使职能,通过企业内的权力机构、决策机构、监督机构和执行机构,保证所有者对企业的最终限制权,形成所有者、经营者和劳动者之间的鼓励和制衡机制,并通过建立科学的领导体制、决策程序和责任制度,使相互的权利得到保证、行为受到约束.因此,理顺公司治理结构,一是根据内部限制的要求实行纵向授权制,即股东大会一董事会一董事长一总经理,形成严格的内部监督体系；二是改革干部治理机制,按规范的公司治理结构调整领导配备；三是建

15、立健全各项规卓制度,明确各级治理机构的责任权限和鼓励机制,并建立严格的考评制度,赏罚清楚四是积极探索外部董事制度吸收社会上的知名人士和专家学者进入董事会,以增加决策的科学性和透明度.董事会是企业内部限制系统的核心.董事一般由懂技术、懂治理、有才能的人担任.搞好企业内部限制环境,首先要增强董事会的建设,使其真正发挥监督和限制经营者的作用,约束经营者的行为,使股东及其他利益关系人的利益真正得到保护.推行独立董事制度是完善法人治理结构的一项重要举措.一般来说,独立董事大都是莫一领域的知名人士或专业技术人士.对于独立董事的组织形式可借鉴市场经济兴旺国家的做法,逐步建立专门对公司高层治理人员的经营绩效进

16、行独立评估的机构,他们以类似于律师事务所的组织方式依赖市场化运作来谋求生存.2、建立完善治理者监督机制企业内部限制系统运行过程中,治理者所起的作用至关重要.内部限制作为企业治理的一个组成局部,它理所当然地要根据其治理人员的意图运行.治理者的素质宜接影响到企业的行为,进而影响到企业内部限制的效率和效果.在我国,随着现代企业制度的建立,企业所有权和经营权相别离,在经营过程中,企业的限制权实际上为治理者所拥有,而目前我国还未形成一个约束、监督和鼓励经理人的外部机制.因此,治理者自我完善和自我提升的动力和压力比拟小.在这种情况下,要建立完善的内部限制系统并使之真正发挥应有的效能,就必须提升企业治理者的素质.建立一个比拟成熟的经理人才市场,形成一个约束、监督与鼓励经理人员的外部机制；注意协调所有者与经营者的矛盾,建立一种约束+鼓励的限制方式,去引导经营者的行为;应从法律法规或制度方面要求经营者搞好内部限制工作,并制定经营越轨行为的惩罚性举措.3、增强内部审计的职能建设要增强审计的作用,先要提升审计的