土地收储知识培训

1、土地收储知识培训土地收储知识培训 项目前期部项目前期部 王王 涛涛 2014.4 2014.4 河北盛邦房地产开发有限公司河北盛邦房地产开发有限公司 一、培训内容一、培训内容河北盛邦房地产开发有限公司河北盛邦房地产开发有限公司 1、概念及政策性知识概念及政策性知识2 2、实际操作性知识实际操作性知识3 3、相关知识、相关知识 职能部门：职能部门：为什么要做土地收储？为什么要做土地收储？通过土地招拍挂来改变土地的用地性质、变更土地权属人，招拍挂的前置条件先完成土地的收储。土地收储的主体：土地收储的主体：地产集团，下分：储备中心一部（企、事业）、二部（旧城、城中村），实现计划内的土地储备工作。（收

2、即买）土地出让的主体土地出让的主体：土地交易市场，通过招拍挂的形式实现土地供应，最终实现增加地方财政收入，改善城市基础设施建设的目的。（供即卖）地产集团、土地交易市场隶属于市国土源局 河北盛邦房地产开发有限公司河北盛邦房地产开发有限公司 1一、概念一、概念及政策性知识及政策性知识 概念：土地收储就是土地收购储备制度的简称，指国家土地储备机构动用国家优先购买权力，对流入土地市场的土地使用权进行购买，通过土地整理后作为储备用地的过程。 最终目的：通过实现土地收储及招拍挂，增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。（低价收购，高价出售，增加地方财政收入

3、） 河北盛邦房地产开发有限公司河北盛邦房地产开发有限公司 基本原则 土地收储工作坚持政府主导、统一计划、规划先行的原则;在征收补偿工作中，坚持决策民主、程序正当、结果公开的原则。 市区范围内的旧城区改造、城中村改造、危陋住宅区改建及其他需要进行土地收储的项目，适用本流程。 年度土地储备年度土地储备计划计划应包括：应包括： (一)年度储备土地规模； (二)年度储备土地前期开发规模； (三)年度储备土地供应规模； (四)年度储备土地临时利用计划； (五)计划年度末储备土地规模。 每年3月份前地产集团制定年度土地收储计划，对于列入收储计划的土地如不能收储，国土部将问责主管部门，对于未列入收储计划的土

4、地只能通过增补计划完成收储。下列土地可以纳入土地储备下列土地可以纳入土地储备范围范围： (一)依法收回的国有土地； (二)收购的土地； (三)行使优先购买权取得的土地； (四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地； (五)其他依法取得的土地。土地收储实施土地收储实施程序程序 ( (一一) )办理规划手续办理规划手续 市规划局依据市政府批准的土地收储计划和土地储备中心、危陋住宅区改建办公室、城中村改造办公室出具的办理规划手续的公函，对土地收储项目出具征收红线图、规划设计条件。 ( (二二) )确定实施单位确定实施单位 旧城区改造项目：由市土地储备中心作为实施单位。 城中村改造项目：由辖区政府

5、商城中村改造办公室、土地储备中心，组织公开招标选定实施单位，由市招标办全程监督危陋房改造项目：由辖区政府会同市危陋住宅区改建办公室择优确定实施单位。( (三三) )制定补偿方案制定补偿方案旧城改造项目旧城改造项目：市土地储备中心会同辖区政府及相关单位拟定 征收补偿方案，报市房屋征收部门。城中村改造项目城中村改造项目：由实施单位拟定补偿方案，经村民代表大会 表决通过，并经区政府常务会批准，报市城中 村改造办公室审核后，抄送市土地储备中心备案危陋住宅区改建项目危陋住宅区改建项目：由实施单位拟定补偿方案，经辖区政府 批准，市危陋住宅区改建办公室审核后，报送市 房屋征收部门。 辖区政府对上述项目进行社

6、会稳定风险评估并出具报告，报送市房屋征收部门审查。( (四四) )作出征收决定作出征收决定 市房屋征收部门对报送的国有土地上房屋征收补偿方案审查后上报市政府，市政府依照法定程序作出房屋征收决定，并及时公告，国有土地使用权同时收回。 城中村改造项目按照相关规定予以办理。（2008年5号文） 市房屋征收部门负责通知相关部门暂停办理上述项目用地范围内新建、扩建、改建房屋等相关手续。( (五五) )土地收储项目涉及征收集体土地的，按照土地管理法等法土地收储项目涉及征收集体土地的，按照土地管理法等法律、法规、规章规定的程序办理。律、法规、规章规定的程序办理。( (六六) )成本评审成本评审 征收国有土地

7、上房屋、集体土地及地上附着物等的补偿，应符合国家相关法律、法规、规章的规定标准。 市财政评审中心及时对收储项目的收储成本进行评审，并出具评审报告。( (七七) )项目验收及土地储备项目验收及土地储备 收储项目拆除平整后，市国土部门组织辖区政府、建设、规划、房管、市土地储备中心等有关单位对收储项目进行现场验收。二、实际操作性知识二、实际操作性知识：土地收储项目所需资料清单土地收储项目所需资料清单1、经规划局批准的规划总平面图。（规划局）2、国有土地使用权证或宗地图（加盖地籍登记专用章）原件。（土地部门）。按证收储，不能按图收储，现不出证但程序不简化。3、经城中村改造办公室批准的文件或函，包括以下

8、内容；（建设局认定部门）（1）列入城中村改造计划；（2）拆迁补偿安置方案；（备案）（3）回迁情况认定（等价值量部分及扩房部分）；（4）回迁房交房标准、交房时间。4、区政府关于XX公司参与XX城中村改造的函（辖区政府部门）5、法人身份证明、身份证、企业营业执照、组织机构代码证复 印件2份（盖公章）。6、规划红线图、规划设计条件、出让宗地图原件3份。（收储 后出让前为土地招拍挂准备的资料）7、评估机构出具的评估报告1份及相关资料复印件或财政局评审中心出具的评审报告书原件3份，包括以下内容（财政局）（1）前期发生费用；（2）回迁等价值量部分及扩房部分成本；（3）应收及已收差价款（旧城涉及）土地成本财

9、政评审：（流程）土地成本财政评审：（流程）自行核算评估公司出具成本报告地产集团市财局债务处委托财政评审中心评审出具评审报告初稿返回市财政局债务处审核盖章返回财政评审中心出具正式报告返回地产集团与土地权属方签定土地收储合同财政评审的职责：财政评审的职责：依照备案的补偿方案审核报告中的前期费用 、回迁楼建设费用的合理支出。配合部门：前 期、财务、评估公司。名词解释：名词解释：前期费用前期费用：货币补偿部分回迁楼成本：回迁楼成本：根据备案的交房标准，参照已走过的项目造价， 套用公式得出本项目的建安成本。（住宅、商业 、公建配套），交房标准为主要依据。放弃前期 费用中的设计费、三通一平等费用可单平米增

10、加58 元的建安成本。财审原则：完全依据备案的补偿方案，有不可计入成本部分收储类别：收储类别：一、一、城中村改造收储政策城中村改造收储政策对城中村范围内改造后形成的净地进行收储，以财政评审认定的拆迁安置补偿费用进行补偿。储备土地公开出让后，出让土地收益扣除土地储备成本和国家规定用途资金后，出让净收益的90%用于村民社会保障和公益事业及市政基础设施建设；剩余的10%用于辖区政府组织城中村改造工作。土地价格=成本+政府收益+净收益（可不发生项）500万/亩=400万+80万+20万如何确定土地成本：参照周边地价与土地交易市场进行沟通。二、企、事业土地收储：二、企、事业土地收储：补偿（土地基准地价+

11、地上附着物评估）或4：6分成形式（无偿收回参与土地出让金的分成，政府4，企事业6）。1、二环以内所有的企事业单位收回（购）国有土地使用权，收购补偿金由土地补偿金与地上附着物评估价值构成，实行一揽子补偿，不再对被收储企业实行出让收益返还。土地补偿标准依据市政府公布的市区土地基准地价，按照所在区域居住用地基准地价（划拨土地使用权按照基准地价的60%）予以补偿，若被收储企业原土地用途的基准地价高于居住用地基准地价的，按原用途基准地价给予补偿。收回（购）面积按企业实际土地使用权面积计算；地上附着物的补偿金额按照重置价格结合成新评估后经财政评审确定价格予以补偿。2、采取土地收益分成方式收回（购）土 地的，收回（购）原土地使用权人土 地使用权时，暂不支付土地及地上附 着物补偿费，按市场机制供地后，政 府与原土地使用权人对出让土地总价 款按照46实行比例分成。 基本选择4：6比例分成方案 土地市场价格：土地市场价格：参照已出让过的项目周边土地价格，根据项目的容积率，随机抽取指定的两家土地评估公司进行土地价格评估，如两家公司出具的价格相差不超过20%的（有效结果），与财政评审出具的土地本对比，取高值，市国