策划流程精简说明

1、策划流程市场调查对竞争环境分析，找出市场空白点（切入点）对本项目进行优、劣势、机会、威协分析，找出优势和机会最佳结合点确定本项目的目标客户群体，并对其年龄、职业、购买力、购买特征等进行分析对项目进行综合定位产品定位价格定位积户总建配物制价配型体景筑功套业定格比设规观风能设建均策建计划建格建施议价略议建议议及与及议面整合营销策划确确项及项确念定定目实目 销定施思营营形创 策项路销象要新 略目销主定点体促概题位系营销执行方案行项方价方促目格销方形案执案执案象行行执完成全案策划报告销售执行地产策划操作流程第一阶段：初步考察与项目方初步接洽，对项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，对项目的可操作性做出

2、初步结论。具体工作：一、对项目方提供基本材料包括项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划、发展商 投资商背景实力、项目的发展意向等初步进行了解，确定初步印象；二、根据项目的状况、开发进度，初步拟定考察内容、范围；三、根据项目的具体情况和拟定的考察计划， 立即成立专案项目组赴实地进行初期市场调研；四、分析项目本身是否具有可操作性。初步调查是确定项目发展方向的前期定位问题和研究范围，作为未来正式调查基础。重点针对项目所在的城市功能定位、城市特色、人口数量、经济发展、城市旅游业、历史、现状、土地资源、开发商、管理方的情况以及对区域房地产市场的初步了解。五、提

3、出项目操作的总体思路。第二阶段：签署工作协议 确定项目操作的总体思路后， 则与项目方洽谈合作事宜，签定项目顾问服务合同 或销售代理合同，明确合作双方、 合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。第三阶段：实地调研 根据初步考察的结果，制定详细的正式市场调查计划，组成市调小组和策划专家组。市调小组开赴项目所在地做正式市场调查。主要工作内容：一、市场环境调查分析城市规划、城市经济特点、旅游特色、城市人口、旅游季节、年均旅游人口数量、城市消费水平、政治法律环境、房地产、酒店业和旅游业的详细考察；二、区域条件调查分析项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优势与劣势；三、同类产品竞争势态

4、调查分析市场供给、需求状况，价格现状和趋势、产品类型及市场缺位与空挡、竞争对手的情况及销售渠道的调查；四、项目情况调查分析土地资源优劣情况、地块地形 地貌状态、工程进度、资金投放计划与进度、建筑建设规划与实施现状；五、项目定位根据深入的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。六、营销策划蓄水造势、开盘引暴市场等的具体操作手法、广告媒体的投放时机、广告特色与效果把控、市场营销方式的采用情况、营销渠道的选择、控制与调整情况、项目及企业品牌的发展战略等；七、人员培训为发展商的营销人员进行全方位的专业培训；八、销售执行全程监控项目销售的执行情况，并适时作

5、出相应的策略调整；第四阶段：由专家对项目建设规划设计提出指导性建议对项目的整体发展战略、开发内容、开发模式、锁定的目标消费群、市场形象、项目主题、项目规划、园林规划、户型结构与面积、项目的市场价格、室内布局、装修标准、设备设施、服务功能、物业管理等各个方面提出具体意见。第五阶段：撰写各类报告 根据不同客户的需求，提供不同的战略报告，必须提供的核心报告为市场调查报告和项目定位报告。对市场调查所得的原始的和次级资料、信息、数据进行整理， 出具市场调查报告， 并据此撰写项目定位报告 （含项目设计指导思想、产品组合设计和运营模式）等。将方案报告提交给项目方进行讨论，并根据其意见进行修改。第六阶段：召开

6、方案论证会 召开合作双方负责人及有关专家的论证会， 对提交的方案报告进行研讨、论证与审核。由策划组人员根据讨论结果对方案做进一步的完善与改进。第七阶段：完善策划、建设期内跟进服务，促使项目成功（策划的执行）侧重策划方案的操作，根据销售前的各项推广策划工作内容要求配合发展商组织相关的专业公司进行专业分工合作，并根据项目的发展战略和原则，针对具体问题提供策略性建议。第八阶段：整合各种社会资源，为项目及企业搭建操作平台 注：根据不同项目的实际情况，具体工作内容、时间等按照需要进行调整。5771001803090012095 5790368228596330825771001803090012386

7、5761373997357606965771001803090013594 5780775799025155125771001803090012387 5771649826018180515771001803090012138 5721311921589183265771001803090012359 5790368223610760535771001803090012356 5761352861437917425771001803090012355 57508786970469327917088100343355274 10122994432583337917088100343355275 10186673293883200817088100343356107 10158115250150052217088100343356108 10100018005987173217088100343354295 10107419414268701717088100343356184 10187866086962880217088100343356185 10177583117408667417088100343356109 10108601437357284617088100343356110 10115220721601491617088100343355237 1