土地使用权税收筹划案例全文

1、土地使用权税收筹划案例甲公司拟收购 H地的乙公司，乙公司是一家工业企业，因经营 不善而面临破产，乙公司除生产用地外还拥有一宗185亩待建的工业用地，H地政府为支持企业战略重组和解决职工的安置问 题，同意并购后企业将185亩的土地使用权由工业用地变为住宅用地用于房地产开发，但要根据GJ政策规定交纳相应的土地由让金，该工业用地的最初取得成本为每亩22万元，H地的住宅用地每亩为35万50万元，同类地段有每亩 58万元的交易 实例。一、案例介绍甲公司调查后认为，该地段每亩50万元作价达不到预期的投资收益率，准备放弃收购。H地政府表示为解决职工安置问题， 每亩土地使用权可在 50万元的基础上再优惠 1万

2、2万元。甲 表示只可接受每亩 35万元的土地价格。双方各不让步，谈判进 入僵持状态。实际上，笔者认为，如果考虑税收因素，每亩35万元的土地使用权作价方案并不一定比每亩48万元的土地使用权作价方案获得的净利润高，甲公司应结合并购后开发项目的净利润情况 才能做由比较正确的决策。甲公司对该土地的开发规划及预测为：该土地用于开发一般标准住宅，规划容积率为1.5 （不考虑绿化和公建面积），除楼面地价外每平方米的成本费用为11200元，期间费用为200元,1 每平方米房屋销售均价为 21800元。方案一：每亩35万元的土地使用权作价方案在土地使用权作价为每亩 35万元的情况下，其涉及的各项 税收及净利润计

3、算为：1、计算销售额：总建筑面积=185 亩X666.667m2 /亩X1.5=1851000.0925m2 M8.5 万 m2 ;销售收入=18.5 X21800=511800（万元）。2、计算扣除项目：取得土地使用权所支付的金额=185 X35=61475（万元）；房地产开发成本 =18.5 X11200=221200（万元）；房地产开发费用=（61475+221200 ） X10 % =21867.5 （万元）（H地规定的房地产开发费用按取得土地使用权所支付 的金额和房地产开发成本之和的10 %以内扣除）；与转让房地产有关的税金：应缴营业税 =511800 X5%=21590 （万元）；

4、应缴 城建税=21590 X7%=181.3 （万元）；应缴教育费附加 =21590 X3%=77.7 （万元）；加计 20% 的扣除=（61475 十 221200 ） X20%=51735（万元）；扣除项目合计=21590+181.3+77.7+61475+221200+21867.5+51735=401126.5 （万元）。3 、 计算 土地增值税：增值额 =511800-401126.5=111673.5（万元）；增值额与扣除项目之比=111673.5 -401126.5=29.09 %。由此可见，增值额未超过1 扣除项目的50%,故适用的土地增值税税率为 30%,速算扣除 率为0,应

5、缴土地增值税 =111673.5 X30 % =31502.05 （万元）。4、计算净利润：利润总额=511800- （21590+181.3+77.7）-61475-221200-200 X 18.5-31502.05=131073.95（万元）；应缴企业所得税 =131073.95 X25 % =31268.4875（万元）；净利润=131073.95-31268.4875=91805.4625 （万元）。方案二：每亩48万元的土地使用权作价方案在土地使用权作价为每亩48万元的情况下，其涉及的各项税收及净利润计算为：1、计算销售额：结果同方案一。2、计算扣除项目：取得土地使用权所支付的金额

6、=185 X48=81880（万元）；房地产开发成本 =18.5 X11200=221200（万元）；房地产开发费用=（81880+221200） X10 %=31108（万元）；与转让房地产有关的税金：同方案一；加计 20 %的扣 除=（81880+221200） X20 %=61216 （万元）；扣除项目合计=21590+181.3+77.7+81880+221200+31108+61216=431 253 （万元）。3、计算土地增值税： 增值额=511800-431253=81547 （万 元）；增值额与扣除项目之比 =81547 431253=19.76 %20%。 由于该土地用于开发

7、一般标准住宅由售，增值额未超过扣除项目的20%,根据税法规定免征土地增值税，故无需缴纳土地增值1 税。4、计算净利润：利润总额=511800- （21590+181.3+77.7）-81880-221200-200X18.5=141171（万元）；应缴企业所得税=141171 X 25 % =31542.75 （万元）；净利润 =141171-31542.75=101628.25（万元）。方案二与方案一相比，土地使用权作价每亩虽然提高了13万元，净利润却不但没有降低，反而上升822.7875 万元（101628.25-91805.4625）。由此可见，在不考虑补交土地由让金部分对甲公司现金流量

8、影响的情况下，土地使用权作价为每亩48万元的方案优于每亩 35万元的方案。二、案例分析按照一般思维，在房屋销售均价和除楼面地价外的房屋开发 成本一定的情况下，土地取得成本的高低直接决定了净利润的大 小，取得土地使用权的成本较高，净利润会较低，但上述案例计算的结果却恰恰相反， 是什么改变了我们的看法，我们不妨对此进行分析。第一，税法规定，“纳税人建筑一般标准住宅由售，增值额 未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。”本案例中 方案二因土地使用权价格较高，使增值额与扣除项目之比为 19.76% ,故可以免征土地增值税；而方案一中土地使

9、用权价格 虽低，但增值额与扣除项目之比大于20% ,故不能享受免税政 策。在增值额与扣除项目之比等于 20%时，也就是每亩土地使 用权价格在47.64万元时，企业所获净利润最高； 大于或小于该 值时，净利润都会随土地成本的增加而降低。第二，土地成本对净利润影响的大小取决于土地成本在全部 成本中的比重，土地成本在全部成本中所占的比重越大，对净利润影响的敏感性也越高。 在本案中土地成本占全部成本的比重在 20 %30%之间，故影响比较明显，如果土地成本占全部成本 的比重很小，则影响几乎不存在。第三，土地使用权的作价越高，计算土地增值税时扣除项目中房地产开发费用的基数就越大，可以作为扣除项目的房地产

10、开发费用就越大。在本案中，方案一同意作为扣除限额扣除的房地 产开发费用为每平方米 155元(21867.5 +18.5 ),方案二为每 平方米168 元(31108 18.5),每平方米要比方案一多扣13元。另外较高的土地成本也会使房地产开发企业加计20%扣除部分提高，本案中方案二与方案一相比20%加计扣除部分每平方米提高了 26 元(61216-51735 )+18.5。值得注意的是，在本案中每亩48万元的土地使用权作价与35万元的土地使用权作价相比，将多补交21405万元(48-35 )X18.5的土地由让金，将会给甲公司造成较大的资会压力，如 果甲公司资金紧张，则会影响方案的可行性。三、案例启发1、房地产开发企业建筑一般标准住宅20%的土地增值税免1税政策不但适用于土地成本筹划，还适用于建安成本、开发设计成本的筹划。例如，在估量售价和土地成本一定，而增值额与扣除项目之比略高于 20%时，可选用