北京中关村上地商圈分析及前景

1、上地商圈分析及前景介绍地理位置中关村软件园位于海淀区东北旺乡。园区占地 119公顷，距中关村约7千 米。距西直门约14千米，距天安门约21千米，园区东临上地信息产业基地， 南靠计划绿化带及北大生物城，西接东北旺苗圃，北至东北旺北路。软件园临 近北京西山风光区、北京大学、清华大学、科学院科学城，具有独特的人文、 历史、科教环境和优越的地理位置。总建筑面积约 40万平方米，软件研发用房 30万平方米，效劳用房10万平方米。功能定位中关村软件园是集软件研发、企业孵化和综合治理效劳于一体的国家级软 件研发、生产基地。往后将建设成为集企业孵化、软件研发、软件测评、技术 支持、信息公用平台及软件培训和治理

2、的综合功能为一体的增进软件产业进展 的，国际一流的园林式软件园。计划目标依照中关村软件园的功能定位，中关村软件园功能可分为两大区域：一为 软件研发区，二为企业孵化和综合治理效劳区。在整体布局方面，将企业孵化和综合治理效劳部份设置于园区边缘东南双侧呈带状散布；而将软件研发区形 成组团化的自摊形态，围绕中心绿地和水面呈自由状散布。园区将以生态、浮岛为主题，注重生态环境，绿地总面积超过60%多种绿化有机组合，形成系统化丛林式绿色生态园区。多公顷的自然水面布置让园区 的环境景观加倍流光溢彩。软件园建设将贯彻高标准、有特色、具有超前性和可持续进展的思想，充 分重视高速宽带多媒体通信网络和其他市政设施的配

3、套设计，着重解决好功能 分区、道路交通、停车和园区内的各类效劳设施的配备，做好园区广场、绿地 等公共空间的计划设计，突出园区生产、生活和治理的智能化设计，并作好环 保、节能和采纳最新技术等的计划设计。B产业升级带动置业升级中关村中高级写字楼走俏进入2004年以来，中关村写字楼中中高级写字楼的比重明显增多。据悉，今 年中关村内新投入并交付利用的写字楼面积将达到 43万平方米，目前在建及预 售者约244万平方米。据统计，中关村目前近 200万平方米的写字楼1/3是专 为大型企业预备的中高级写字楼。针对这种情形，有业内人士发出了结构不合 理的悲观论断，以为中关村的企业群体的特点是以中小企业为主，中高

4、级写字 楼的大量供给，对该地域的写字楼市场来讲，是一种不合理的状况。对此，部份开发企业提出了产业升级带动置业升级的观点，在该地域的写字 楼市场引发了强烈反应。持这种观点的人士以为，中关村已经摆脱了电子贸易、 浅层次研发基地的面貌，成为融研发、金融、贸易等为一体的城市商务中心区，该区域内不仅产业结构升级，而且企业成长迅速，这些都组成了中关村中高级 写字楼生存的基础。数据表明，中关村近年来平均每年新增企业超过 3000家，至今已有注册企业 1万多家。这些企业从事的产业多元化趋势明显，对办公场所的需求也不尽相同。 同时，众多跨国公司纷纷选择中关村，设立分支机构或区域总部，而且，跨国 公司的进入有逾演

5、逾烈的趋势。分析人士认为，近两年，中关村的入驻企业则 表现出了两端发展的趋势：一端是具备长远发展目光的微软研发、朗讯、 NTT 高通、松下、联想、方正等企业巨头；一端则是数以万计的高活力创新企业和 相关配套行业的企业，这其中包括大量已获得一定发展积累的各类企业。中关村的中高档国际化写字楼不是过多，而是远远不够。这固然是因为中关 村的产业升级带来的大量需求，也与历史形成的中关村写字楼物业不够水准有 关，尽管很多现有写字楼号称高端和国际化，但内在品质并不能得到真正跨国 公司与国内大型企业的青睐，这就形成了一方面过剩一方面有效供应不足的局 面，真正高品质国际化的高端写字楼一定能得到市场的热烈回应。C

6、:上地待租楼盘情形表单位：元/平米名称区县所属冏圈地址物业性质报价海淀上地商圈海淀区上地信息中路 16号纯办公用房海淀上地商圈海淀区四环以外上地产业基地纯办公用房海淀上地商圈海淀区上地信息产业基地开拓路11号纯办公用房海淀上地商圈海淀区上地信息产业基地海淀上地商圈海淀区四环以外上地信息产业基地信息路19号商办型写字楼海淀上地商圈海淀区四环以外上地信息产业基地纯办公用房海淀上地商圈海淀区西二旗东路背新花园对面纯办公用房上地数码科技大厦海淀上地上地信息路22号顶级上地实创大厦海淀上地上地信息产业基地信息环岛北侧甲级春生泰克大厦海淀上地上地东路27号甲级盈创动力海淀上地中关村软件园甲级华厦科技大厦海

7、淀上地中关村软件园甲级华控大厦海淀上地上地东路乙级北京国永融通楼海淀上地中关村软件园乙级盈创动力5A智能设施：一、中央空调美国约克牌中央空调机组，可对室内温度、湿度和新风实行集中操纵，各项设计数据为: 室内温度：夏日25 ,冬季10室内湿度：夏日65%,冬季35%二、保安监控：采纳捷康特摄象显示设备及数字录象系统对大厦实施24小时多方位，全天候监控。3、消防系统选用利达产品为要紧设备的消防自动报警系统，可实现自动报警、消防联动并提供给急广播及背景音乐的功能。4、电梯客梯3部，消防梯（货梯）1部。全数电梯采纳上海三菱电梯，载重1000KG/ 部，运行速度/秒，光幕爱惜。五、通信系统大厦具有100

8、0门容量，有扩容空间。六、电视广播大厦设有有线电视接收系统，可全频道接收所有电视节目。7、综合布线选用美国朗讯超五类信道产品，大厦纵向铺设光纤水平为超五类数据线，骨干光纤，带宽千兆，100M到桌面，支持光纤、DDN、ADSL等高速网络接入INTERNET 业务。八、楼宇自控采纳美国江森楼宇自控系统，可对大厦多种设备进行高度自动监控。九、照明及供电10KV双路供电，2台变压器，总装机容量2500KVA,公共区照明度75LX软件效劳标准：必需对物业治理的重视。在项目筹备期就预备物业的各项工作，以提升物 业品质。物业运营将每一个承租客户提供细致、周到的效劳，全新的效劳理念， 完善的设施。要紧效劳内容

9、有：1、 从客户签定租赁合同的那一刻开始，即由专人负责为客户办理各类手 续、联系搬家公司、联系报装或移机、介绍办公家具销售和租赁业务、 定制公司名牌、介绍或协助选定装修公司、协助办理开业庆典事宜等。2、 全天候、多方位的保安效劳，覆盖了大厦的每一个角落，为客户的财 产提供了靠得住的保证。3、 标准化的清洁工作，不仅使大厦的设备设施始终干净如新，还能够向 客户随时提供各类清洁项目的有偿效劳。4、 全年天天开通的效劳热线，随时记录下客户的任何不满和要求，只要 接到客户的投诉，物管公司的有关人员会在最短的时刻内抵达现场处置。五、天天物管公司会将客户定阅的报纸、刊物和寄来的信函放置在每家 客户的专用信

10、箱内，以方便取阅。六、 位于大堂的商务中心能够向客户提供复印、电脑打字、英文翻译、装订文件和提供计时秘书等各项效劳。7、当客户需要定购飞机票、火车票、饮用水、快餐、速递邮件，或是需 要安排会议、举行招待会等，只需一个，物管公司就会当即为客户办 好。8、物管公司成立的庞大社会效劳网站，还能够向客户提供鲜花租摆、包车租车、市内外广告、人材招聘、旅行业务、办公用品、办公家具、 装修材料、装修施工、企业形象策划、产品推销宣传等等各类业务的 廉价效劳。北京资产治理的质量方针专业精神、忠诚效劳追求效率、平安至上的经营理念权、责、利分明财务运作透明的企业文化以质量方针为指针以ISO9001: 2000为标准

11、树立专业企业形象现将本公司组织结构框架提供如下:上图中的部门架构既明确了公司的职能机构，例如：工程部、保安部、客户效 劳部等，使公司对项目的专业支持力度更大，同时又明确了相关行政部门的划 分，例如：财务部、质检部、行政人事部等。而质检部负责项目的ISO9001体系的审查工作。前期介入从治理者的角度动身，就项目的装修设计、物料、能源散布、设备安装等向 项目产权者提出有关建议，以最大限度的降低往后的维修与利用本钱。口按期参与工程或和谐会议，了解进度及设计、设施设备的变更情形，以便把 握情形而评估对客户及往后治理的阻碍。口入伙前了解各工程设备情形，参与设备调试工作。口对租售人员进行培训，以便解答客户

12、对往后治理的咨询问题，及幸免因贸然 许诺客户而引发往后治理中的矛盾。口负责解答物业治理问题。口依照国家物业治理法规，编制项目的物业治理公约、物业治理方案、日常治理所需的文件，包括：员工治理守那么、住户手册、装修手 册、管业、保安、工程、财务等方面的工作规程。口依照项目的施工进度，制定物业治理启动经费预算及投入正常利用后的整体 财务预算，科学的确信各单元应分摊的治理费金额。口制定合理的人事组织架构，招聘及培训各职位员工，包括礼仪礼貌、行为标 准、业务技术等。口布置项目部办公室，采购治理效劳所需家具、文具、通信工具、工程维修工 具及办公设备等。口成立信息反馈制度。交接物业口接收并保管备品备件，及各

13、类有关图纸与保养文件。保留项目建筑设计及施 工安装单位信息。口派出治理公司员工（工程部）参加供给商向进展商提供的各类设备的操作培 训班。口如在客户入住时显现工程问题，管业部将联系进展商筹建处，对遗漏项目进 行返修。口项目产权者应尽可能要求项目安装的先进科技硬件及大型配套设备供给商及安装厂家委派员工驻守项目至少半年，以监督设备运作情形。与客户交接物业口按入住程序协助客户顺利进驻物业，并对返修项目跟进维修。口按装修程序为客户办理装修手续，在保证物业及客户平安的前提下，协助客 户装修全进程。日常工作 达到各项治理指标 及时处置日常客户投诉及问题。 监督客户遵守各项治理规定，对违背治理规定，阻碍和妨碍

14、他人者提出警告 及教育，对情节严峻者报政府有关主管部门处置。 监管消防设施设备运作情形，并对消防隐患及时解决。 按期对客户进行防火、防盗等平安常识教育，提高客户的自我爱惜意识。 负责出入口、公共地址的保安工作。 负责道路、停车场的交通治理。 负责公共地址的清洁工作，保证客户享受一个舒适、清洁的环境。 负责公共地址的绿化养护工作。 负责公共地址和共用设备的维修保养工作。 成立完整的客户及设施设备的档案资料。 依照国家有关规定向客户收取物业治理费及其它费用。 不断完善各项治理制度、紧急情形处置程序、设备维修保养打算和检查制度 等。口按期培训治理员工，包括礼仪礼貌、行为标准、业务技术等，不断提高员工

15、 队伍素养。口按期向客户发布各类物业治理信息等；按期组织客户参加各类活动。口按期向进展商汇报项目的治理情形。口衔接属地各政府部门的关系。口其它依如实际需要随时增加的工作内容。财务运作透明-是财务运作的方针，具体方法如下：启动经费启动经费是指由项目产权者支付的治理公司启动项目运作所需要的费用， 要紧包括办公用品、清洁工具、绿化工具、工程工具、前期人员费用等。关于此项费用采取的方法是：向项目产权者出具明细单，资产归项目 产权者所有。盈创动力D座由租的推行进程及方式由于写字楼的资金压力较大，因此一样写字楼都采取以售为主的经营 方式。但出租经营方式有远期收益较高的特点，也促使一些有实力的进展商把 出租

16、作为其经营形式。咱们写字楼按不同档次别离予以说明。1、出租经营方式A:全数出租经营方式：经营有多样性的特点，而且为了提升物业档次， 在经营初期对客户的要求也较高。在推行方式方面：与中介合作、成立自己的 独立网站、 必要时会在门户网站做链接，要紧借助媒体为专业网页及报纸。 坐销、及部份媒体组合宣传等多种形式（报纸很少采纳）。2、出租经营方式B:借助于项目本身外立面或是户外广告、报纸名片式广告、中介或经营 者的商务圈进行对外招揽客户。如：精品购物指南、广厦时期等报纸都会发布 一些写字楼的出租信息。盈创动力D座由租推行运用*媒介推行写字楼的出租跟销售在媒介选择上大体没有区别，在推行的区别在于预热期持

17、 续时刻更长，要紧目的为了增加项目的知名度，企业新闻策划所占比重更大， 在项目入住前期硬性广告投放量才会慢慢加大。*人员推行写字楼出租与销售相较有相同的地方，可是所采取的形式更为琐碎。写字楼出 租的人员推行一样包括以下几个方面。直销从商业簿或名片上找到客户，用方式咨询其有否需求，但命中率 较低。扫楼是最经常使用亦是最有效的方法，直接进入大厦派发资料及名片 予客户，尽可能找出其租约到期时刻，再把客户划分为短时间、中期或长期客 户，成立客户名录，按时进行跟进，增加后备客源。扫展会也是不错的方法，任何行业的展会内均有很多是新成立公司的客 户，从而取得客户信息。关系介绍除主动寻觅客户外，很多销售人员在

18、刚开展业务时已经在进展行 业内的人脉网络，熟悉一些有利于以后业务进展的朋友，他们会介绍很多客户 予咱们熟悉，这些是市场上宝贵的信息。来电查询有部份客户会主动致电查询资料，但该类客户一样面积较小及档 次较低，效益不大，亦有部份客户因手上有咱们以前曾派发的名片而致电查询 资料。旧客重做和已成交或没有成交的客户维持良好关系，既可扩大人脉，亦可 在其租期完结后再替他们寻觅新的办公地址。小组公关模式：是由销售代表一一销售主管一一销售经理一一总经理等所构成的流水作业过 程，侧重集体作业，适合大面积出租业务。盈创动力D座由租的促销写字楼租金一样都会随着入住率的降低而下调，可是写字楼为维持其 对外形象，更改报

19、价会有一段时刻的滞后，可是为了增加其入住率都会有必然 形式的折扣。*租金的直接折扣：写字楼出租人员会在对来访人员进行“识别” 了解求租人大致预 算以后，会在租金上给予必然幅度折扣，是写字楼出租的一种促销方式。*变相折扣（免租期、赠送装修、减免应收费项目）写字楼的免租期是指进展商给予客户每一年的一按时刻的不收租金只收物业治理费的无偿利用期限，此刻写字楼出租市场上免租期一样每一年为1个月，可是也有的项目为了维持其形象，隐蔽其真实成交价，而把免租期提高一按时限来给客户变相打折。赠送装修是指发展商通过赠送一定的装修或者是装修材料的形 式，来降低客户入住时发生费用，给客户变相打折的一种促销方式。减免应收

20、费项目是指发展商通过减免诸如停车位费用、电话接入 或移机费用、水电费、水牌费等的方法来给客户的变相折扣的一种促销方式。租金折扣与变相折扣相比，写字楼发展商在促销时更倾向于变相 折扣，因为这样可以对外维持一个良好形象。销售建议针对项目周边的市场现状，咱们确信项目为高级甲级写字楼。价钱在元/天/每平方米，报价在元，采取高价高折扣的方式进行销售。同时，由于物业本身的一些状况，确信客户最低签约面积在 整层以上人员配制销售领导销售代表（1名）销售代表（2名）外围销售依照综合写字楼的销售特点和事前制定的销售方针，再加上客户的要求，咱们 决定现场只安排4人，一名现场领导带一名业务员常驻销售部，其他人员机动,

21、 并在外围辅助其销售工作。同时对销售人员强化培训，培育其单兵作战能力和 与同事合作的技术，给现场领导确信谈判权利及现场调控的权利，便于业务组 及时准确地拿下客户。现场销售针对北京写字楼销售普遍存在的治理问题， 咱们在销售进程中，制定了以销售为龙头，其他各专业部门全力配合，并提供相应的售后效劳和支持的策略。为达到如此目标，必需把握住以下几方面的治理；1 .人员治理对销售人员，要确信其现场权利，再用其通过培训后的个人能力与集体配合, 组织有效的客户追踪及把握，并随时了解周边市场的进展转变，以个人魅力及 集体的专业素养征服客户。2 .价钱治理在与客户谈判进程中，一味地降价，往往适得其反。如何利用价钱

22、作为谈判 的祛码，成为价钱治理的关键。保证价钱，并增进成交，辅之以其他方面作为 杠杆，极大地提高了成交比例。3 .与其他部门的和谐治理这是北京大多数写字楼销售治理的缺点。其缺点往往是容易被外人（如客户） 感觉到，而自身往往熟悉不足且不容易意识到其带来的严峻后果。和谐治理是极为重要的。把相关部门及公司和谐起来，统一为销售效劳， 其合力是庞大的。他们包括：业主、进展商、物业治理公司等。形式上的结合 是徒劳的，必需要做到销售体与相关公司的相关部门乃至个人点与点的结合， 销售政策的制定与转变必需能直接无误地转达到相关部门与个人，才能更有效 的执行销售工作。房屋租赁合同甲方（出租人）：法定代表人： 法定

23、地址:传真号：开户银行帐号:乙方（承租人）：法定代表人： 法定地址:传真号：开户银行帐号:为维护 租赁双方面的合法权益，根据中华人民共和国经济合同法和房屋租赁及其它法律法规的有关规定，经甲乙双方协商同意，于 年 月 日签定本合同，并严格执行。一、甲方同意将北京市 ，租给乙方用于办公使用。建筑面积 平方米。二、租赁期限： 三、租金及结算方式：1、 房屋租金为每建筑平方米2、合同签定之日乙方须向甲方支付相当于个月房租金额的履约保证金元和电话押金元，合计 元整，作为确保信用和遵守合同的保证。3、首月租金在入住之日交付，其余租金应于每月开始五日内支付当月房租。4、在本合同租赁期满，乙方付清一切费用，腾

24、清物品，经甲方检查确认所租 用房屋和电话完好并完全退出房屋后，甲方五日内将租房保证金和电话押金全 数本金不计息退还乙方。如乙方继续承租，应在本合同期满前三个月通知甲方， 并重新签定合同。四、房屋装修与恢复如承租人需要对所租房屋进行室内装修，应在装修前书面申请出租人审批装修 方案。经同意后方可进行。房间装修应遵守国家地方相关法规和大厦物业管理 规定。承租人租赁期满前或中途退租前，应将进行装修的房间恢复原状或者委 托出租人进行恢复，发生的费用由承租人承担。房屋恢复期间由承租人承担房 租。五、甲方责任：1、保证乙方有良好，安全的办公环境，提供大厦 24小时保安服务。2、在正常的办公时间（早7: 00

25、-晚21: 00时；节假日除外）负责提供电梯、 公共区域之照明。负责夏季提供中央空调（5月下旬至9月中旬，每天早7: 00 至晚19: 00,节假日除外）冬季提供室内供暖，按照北京市供暖标准执行。上述时间，出租人可根据天气情况适当调整 3、负责公共区域的维护、维修、清洁。并使电梯、楼梯、洗手间、走道和公 共大厅堂处于正常的合理的使用状态。4、负责维护天花板、电线、各种管道、下水道、墙、内窗、空调的正常使用,5、 负责提供直拔电话 部。每部国内直线电话收押金 元。直线电话话费代收代缴。移机电话/部，每部移机电话收占线押金 兀o6、提供 个机动停车位，每车位每月租金为人民币 元。7、应允许出租人有

26、合理时间检查和修缮缺陷以保持大厦良好状态，由于出现 出租人人力不能及的情况而使大厦内任何设施的正常运行或水、电、煤气、空 调的正常供应中断或其它意外情况发生，出租人概不承担赔偿承租人损失的责 任，同时，本合同的规定以及承租人缴付租金和其它费用义务亦不因此受到任 何影响。8、上述项目之外的特殊服务，双方协商另订协议，实行有偿服务。六、乙方责任：1、乙方应按时结算付清全部租金、押金和各种通讯及甲方所提供的有偿收费 的服务费，不得有任何拖延和不付2、未经甲方同意不得随意改动房间的结构和室内装修及门、窗、锁等附着物, 不准私自在外墙等公共部分悬挂招牌和标志，乙方如因业务的原因需要改动室 内装修，在征得

27、甲同意后方可实施。退租时由乙方负责恢复房屋原状。3、不得在承租房屋内设置、储存易燃易爆、非法和危险物品。4、乙方使用房间应与租用目的相一致，如有变更应征得甲方同意，甲方如发 现乙方进行与业务无关的或非法的活动，有权中止租房协议。5、不能在楼梯、过道及其它公共区域放置或丢弃任何箱子、家俱和废弃物， 保持公共区域通畅。6、不得擅自拉挂动力电线、通讯电线、信号接收线等各种线路，或安装各种 用途的管道。7、不得擅自安装各种能够引起承租房屋冷热温差变化的装置，以保护中央空 调系统正常进行。8、因乙方使用房屋不当而引起的房屋子损坏，由乙方负责及时修复。如乙方 未能在甲方要求时限内及时修复，甲方可自行修复，所发生的一切费用概由乙 方承担。如该修复工作影响房屋租金，其损失由乙方负责赔偿。9、未经甲方书面同意，乙方所租用房屋不得转租。否则甲方有权中止协议。应向甲方支付合理费用（如水、10、如乙方在正常办公时间之外使用租用房屋, 电、气、供暖和物业管理费）。11、乙方同意本合同不可分割的附件，应