个人房屋交易相关税收政策说明

1、个人房屋交易相关税收政策说明一、个人住房交易中涉及范围：住宅和非住宅。对房屋买卖、继承、赠与、交换、典当等行为均纳税征收范围。二、个人住房交易中涉及税种、税率根据中华人民共和国营业税暂行条例、中华人民共和国个人所得税法、中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国城市维护建设税暂行条例、中华人民共和国印花税暂行条例、征收教育费附加暂行规定、贵州省教育经费筹措管理办法、贵阳市价格调节基金征集管理办法、财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）、国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）、国家税务总局 财政部建设部关于

2、加强房地产税收管理的通知（国税发200589号）、财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税 1999210号）、财政部、国家税务总局、建设部关于个人由售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（财税1999278号）、财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税 2003016号）、国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知（国税发200589号）、国家税务总局关于 房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（国税发 200 5172号）、国家税务总局关于加强住房营业税征收管理 有关问题的通知（国税发200674号）、国家税务总局 关于个人住房转让所得征收个人

3、所得税有关问题的通知（国税发2006108号）等政策规定，个人住房交易中将会涉及向地方税务部门缴纳的营业税、个人所得税、土地增值 税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附 加、价格调节基金等这样八个方面税费及基金。1、营业税：个人销售住房适用税目为“销售不动产”，适 用税率5%,计税营业额为纳税人销售不动产向对方取得的 全部价款和价外费用。2、个人所得税：个人由售自有住房取得的所得属于“财产 转让所得”项目，以售房收入减除住房原值和合理费用后的 余额为应纳税所得，适用 20 %的比例税率。3、土地增值税：个人由售自有住房行为属转让地上建筑物及构筑物行为，土地增值税的计税依据为纳税人

4、转让房地产 所取得的增值额，增值额为转让房地产所取得的收入减除允 许扣除项目的余额。扣除项目金额为土地增值税暂行条例 第六条所列举的成本、费用和税金。税率：应纳土地增值税，按四级超率累进税率计算：（1）增值额未超过扣除项目金额 50%的土地增值税税额= 增值额X 30% o(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额X 40%扣除项目金额X 5%。(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额X 50%扣除项目金额X 1 5%。(4)增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额=增值额X 60% 扣除项目金额X 35%。(以上公式中

5、的5%、 15%、35%为速算扣除系数)4、印花税：对个人销售住房时，按“产权转移书据”税目， 以合同所载金额依 0.5 %。计征印花税。对房管部门颁发给个 人的房屋产权证，取得住房所有权人，按每件按五元缴纳印 花税。5、城市维护建设税：以个人销售住房时实际缴纳的营业税 为计税依据，纳税人在市区的，税率为7%;在县城、建制镇的，税率为5%;纳税人不在市区、县城或建制镇的，税 率为1%,并与营业税同时缴纳。6、教育费附加：以个人销售住房时实际缴纳的营业税为计税依据，征收率为 3%并与营业税同时缴纳。7、地方教育费附加：以个人销售住房时实际缴纳的营业税为计税依据，征收率为 1%并与营业税同时缴纳。

6、8、价格调节基金：以个人销售住房时实际取得的价款和价 外费用为计税依据，征收率为1%。，并在营业税缴纳时，同时缴纳。二、个人住房交易中相关税收政策尺度及计算方法1、营业税政策执行尺度及计算方法购房计税依据（收入）的确认：从 2006年6月1日起，对 个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房 收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 5年（含5年） 转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超 过5年（含5年）转手交易的，销售时按其销售收入减去购 买房屋价款后的差额征收营业税营业税=（销售某非普通住 房收入-该非普通住房购入原价）X 5%。购房时间标准确认：个人购买住房以取得

7、的房产证或契税完 税凭证上注明的时间为购买时间。（如：2006年6月2日某个人由售其住房，其取得房产证或契税完税凭证的时间必须是2001年6月2日以前的才具备超过 5年（含5年）标准， 对该个人由售其住房超过 5年（含5年）的，具生售的普通 住房免征营业税，非普通住房营业税按售价与购入价之差价， 依5%勺税率计算征收）；房屋产权证和契税完税证明二者所 注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的 时间；个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取 得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定；根据国家房改政策购 买的公有住房，以购房合同的生效时

8、间、房款收据的开具日 期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。住房标准的确认：自2006年6月1日起，售房人所售住房 凡符合当地政府确定的普通住房标准的，可享受税收优惠政 策。贵阳市的普通住房须同时满足以下三个标准：住宅小区 建设容积率在1.2以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。相关个人销售住房政策执行标准的确认：对个人购买并居住 超过1年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住 不足1年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价 后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；单 位和个人销售或转

9、让其购置的不动产或受让的土地使用权， 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后 的余额为营业额；从 2005年6月1日起，对个人购买住房 不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收 营业税；个人购买普通住房超过2年 （含2年）转手交易的， 销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其销售收入减去购买房屋价款后 的差额征收营业税等税收政策中，涉及个人销售住房营业税 的政策规定停止执行。对个人销售住房营业税政策执行标准， 均按国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题 的通知（国税发200674号）文件规定的内容执行。2、个人所得税政策执行

10、尺度及计算方法计税依据及标准的确认：参看国税发2006108号个人由售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税 所得额按照个人所得税法的有关规定确定（即：个人由售公 有住房以外的其他住房，以转让该住房的收入减除该住房原 值（购入该住房原价）和合理费用（包括转让该住房所缴纳 的各项税费基金）后的余额，为个人由售该住房应纳税所得 额，并按20%勺税率计算缴纳个人所得税。个人所得税 =（住 房销售收入-该住房购入原价-转让该住房所发生合理费用） X20% ;个人由售已购公有住房，其应纳税所得额为个人由售已购 公有住房（已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革

11、政策规定，按照 成本价（或标准价）购买的公有住房）的销售价，减除住房面 积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房 价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的 合理费用后的余额，为个人由售该住房应纳税所得额，并按 20%勺税率计算缴纳个人所得税（个人所得税=（住房销售收入-住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面 积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益-转 让该住房所发生合理费用）X 20% ;职工个人以成本价（或标准价）由资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有 住房确定应纳税所得额，计算缴纳个人所得税。购房时间标准确认

12、：个人购买住房以取得的房产证或契税完 税凭证上注明的时间为购买时间；房屋产权证和契税完税证 明二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购 买房屋的时间；个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购 买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、 继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定；根据国家房改 政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的 开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则 确定购买房屋的时间。3、土地增值税政策执行尺度及计算方法转让地上建筑物并取得收入的个人按规定缴纳土地增值税； 个人自用住房居住未满三年的，按规定计征土地增值税；个 人自用住房经向税务

13、机关申报核准，居住满三年未满五年的， 减半征收土地增值税；个人自用住房，经向税务机关申报核 准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税。三、各类不同类型房屋转让征缴税种及政策执行尺度1、普通住房销售：(1)营业税及附征：普通住房认定标准：贵阳市的普通住房须同时满足以下三个标准：住宅小区建设容积率在1.2以上；单套建筑面积在 144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格1.44倍以下。普通住房征免尺度：对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通 住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；确认转让房屋时间标准：以取得的

14、房产证或契税完税凭证上 注明的时间为购买时间。计算方法及税率：营业税=应纳税营业额X 5% 城建税=营业税X 7%教育费附加=营业税X 3%地方教育费附加=营业税X 1%价格调节基金=住房销售收入额X 1%0（2）个人所得税：征免标准：对由售自有住房并拟在现住房由售1年内，按市场价重新购房的纳税人，其由售现住房所缴纳的个人所得税， 视其重新购房的价值可全部或部分予以免税，购房金额大于 或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销 售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的， 按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额

15、 作为个人所得税缴入国库；对个人转让自用5年以上，并且 是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。确认转让房屋时间标准：以取得的房产证或契税完税凭证上注明的时间为购买时间。计算方法及税率：个人由售已购公有住房：个人所得税=（住房销售收入-住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益-转让该住房所发生合理费用）X 20%个人由售公有住房以外的其他住房：个人所得税=（住房销售收入-该住房购入价款-转让该住房所发生合理费用）x 20%个人由售住房以外的其他房屋：个人所得税=（房屋销售收入-该房屋购入价款-转让该房屋所发生合理费用）x 20%（3

16、） 土地增值税征免标准：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。（财税字1999210号）2、非普通住房销售：（1）营业税及附征：非普通住房认定标准：贵阳市的普通住房三个标准以外的其他住房。非普通住房征免尺度：对个人购买住房不足 5年转手交易的， 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。确认转让房屋时间标准：以取得的房产证或契税完税凭证上注明的时间为购买时间。计算方法及税率：营业税=应纳税营业额x 5%城建税=营业税X 7%教育费附加=营业税x 3%地方教育费附加=营业税x1

17、%价格调节基金=住房销售收入额x 1%0（2）个人所得税：征免标准：对由售自有住房并拟在现住房由售1年内，按市场价重新购房的纳税人，其由售现住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个 人所得税。确认转让房屋时间标准：以取得的房产证或契税完税凭证上注明的时间为购买时间。计算方法及税率：个人由售已购公有住房：个人所得税=（住房销售收入-住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的 房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益-转让该住房所发生合理费用）X 20%个人由售公有住房以外的其他住房：个人所得税=

18、（住房销售收入-该住房购入原价-转让该住房所发生合理费用）x 20%（3） 土地增值税征免标准：个人自用住房居住未满三年销售的，按规定计征 土地增值税；个人自用住房经向税务机关申报核准，居住满 三年未满五年销售的，减半征收土地增值税；个人自用住房， 经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上销售的， 免予征收土地增值税。确认转让房屋时间标准：以取得的房产证或契税完税凭证上注明的时间为购买时间。计算方法及税率：土地增值税税额=增值额x税率-扣除项 目金额（税率见上土地增值税税率）3、其他非住宅用房销售：（经营用房及厂房仓库等房屋销 售）（1）营业税及附征：征免标准：对个人购买非住房转手交易的，

19、销售时按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。（财税 200316号）计算方法及税率：营业税=应纳税营业额X 5%城建税=营业税X 7%教育费附加=营业税x 3%地方教育费附加=营业税x1%价格调节基金=房屋销售收入额X 1%。（2）个人所得税：计算方法及税率：个人由售住房以外的其他房屋：个人所得税=（房屋销售收入-该房屋购入价款-转让该房屋所发生合理费用）x 20%（3） 土地增值税征免标准：个人由售非住宅以外的其他房屋增值额，应按规 定征收土地增值税。计算方法及税率：土地增值税税额=增值额x税率-扣除项 目金额（税率见上土地增值税税率）4、印花税缴纳以上各类房屋在个人销售时，印花税按交易金额计算缴纳“产权转移书据"税目印花税。产权转移书据印花税=房屋销售收入额x 0.5%。；权利证照印花税=房屋产权证（件）X5 元三、其他应注