百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果

1、百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法 及结果蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格 水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经 营者及各类投资人提供决策及参考的依据。房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影 响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来 发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入 到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了 预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是 房地产市场发展的需要。1、样本的选择与替换样本的选择及调查方法调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据

2、专家的判断或调查 人员的主观决定抽取样本的方法。样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商 铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。2、计算标准指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面 积为权数。3、计算公式理论基础运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结 果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就 是价格变动对销售额的影响。1 ）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平 上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一 个变化了的算术平均数的算法。拉氏价格指数公式为：其中pl、q1报告期的质量和物

3、量值，表示pO、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度 量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上 来考察各种商品的价格的综合变动程度的。2 ）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水 平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上 是一个调和平均数的算法。帕氏价格指数的公式为：其中pl、q1报告期的质量和物量值，表示pO、qO基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度 量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础 上来考察各种商品价格的综合变动程度的。3 ）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平 均的结果，又被称为“理想指

4、数”。费雪指数的公式为：利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和 不同权数所引起的偏差。费雪指数公式实质上是一个几何平 均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均 数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。指数的选择在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要 原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由 于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含 义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带 来的繁琐。考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以 基期物量作为同度量因素的拉氏指数计算。其基本计算公式 如下所示：即该种店型报告期相对于基期的价格水平的变化。商铺租金平均价格的计算步骤1）各类型商铺的平均价格2）该商圈租金的比较价格将该商圈的该期商铺租金平均价格与基期XX商铺租金比较价格相比即可得到该商圈该期的商铺租金价格指数基期的选择：XX商铺租金指数以 XX年第四季度的XX商 铺租金总水平比较价格为基准，定为100 C计算期租金成交价格的推算在实际的租金价格的计算中，会出现没有成交价格的商 铺租金的情况，我们采用一元线形回归的方法对同一层样本 进行回归推算，折算出相应的成交价。具体方法如下：在同 一层中，根据一些样