房地产金融13

1、房地产金融 参考教材： 1、教材：房地产金融邓宏乾 复旦大学出版社 2006 ； 2、Property Finance David Isaac 3、 房地产金融中国人民大学出版社 谢经荣等编著 4、房地产金融学张红 清华大学出版社 5、 房地产金融王重润 北京大学出版社教学大纲 第一章 绪论 第二章 房地产金融基本知识 第三章 房地产抵押 第四章 住房金融 第五章 个人住房贷款 第六章 房地产开发融资 第七章 房地产投资证券化 第八章 住房抵押贷款证券化 第九章 房地产保险第一章 绪 论 第一节 房地产金融学的学科性质 第二节 房地产金融的产生与发展 第三节 房地产金融的作用和重要性 第四节

2、房地产金融的研究对象及其分类 第五节 房地产金融市场及其构成 第六节 房地产金融市场运行模式第一节 房地产金融的学科性质一、房地产金融学的学科性质 房地产金融学是一门新兴的应用学科，属于货币银行学的分支；它与其他学科如房地产经济学、投资学等有广泛联系，是一门边缘学科。第一节 房地产金融的学科性质二、房地产金融的内涵（一）从涉及对象来看房地产金融分为房地产产业金融和房地产担保金融（二）从学科体系来看房地产金融分为微观房地产金融和宏观房地产金融第二节房地产金融的产生与发展 一、房地产金融的概念 狭义：指房地产（住房）担保金融，具体指金融机构为个人投资、建造、装修不动产融通资金的行为。 广义：包括房

3、地产担保金融和房地产产业金融，具体指围绕房地产生产、流通、和消费过程进行的货币流通和信用活动及相关的所有经济活动的总称，包括房地产投资、融资、信托、保险以及有价证券的发行与转让等。第二节房地产金融的产生与发展 一、世界范围看,房地产金融的产生 源于三次房荒 （一）第一次房荒19世纪以英国为代表的产业革命推动城市化发展所致。社员或储户 合作社 购地建房 社员（购房者）1775年英国成立世界第一家住房协会克特利住房协会1845年成立第一家永久性住房协会都市公平协会（非银行性专业住房机构） （二）第二次”房荒”（经济大萧条上世纪70年代）1、经济大萧条孕育和确立了（美国）现代房地产金融体系的基本框架

4、2、二战的破坏再次引发”房荒”。这一时期住房金融的特点：出现专业性的住房金融机构；政策性住房金融体系得到发展 第二节房地产金融的产生与发展 （三）第三次”房荒”（上世纪70年代至今主要是发展中国家的住房问题） 思考： 1、新一届政府提出城镇化是否把好了中国经济的脉以及与房地产金融的相互影响。 2、发展城镇化应警惕哪些问题？ 3、作为发展中国家。我国的住房自有率为什么远高于发达国家（80%以上）二、 世界范围看,房地产金融的发展（一）房地产证券化成为金融发展的一个重要方向; 房地产证券化美国和日本为代表，主要有两种形式：以房地产抵押贷款为基础的房地产抵押信贷证券化和以房地产信托为基础的房地产投资

5、证券化。（二）住房金融机构的经营呈多元化发展，逐步与商业银行经营趋同。混业经营 三、中国房地产金融的产生与发展（一）住房金融业务的兴起 1987年12月1日和8日先后成立烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行：目的是配合房改、办理住房券结算；同时支持商品房的开发经营，开办个人买房贷款业务。 三、中国房地产金融的产生与发展 （二）政策性住房金融制度的建立90年上海和北京住房改革实行提租补贴 租、售、建并举91年上海率先模仿新加坡建立了住房公积金 制度三、 中国房地产金融的产生与发展（三）住房金融体系的初步确立:1、建立住房公积金制度2、区分政策性和自营性住房信贷业务3、住房贷款担保机制开始建立（四）

6、住房金融的完善与发展第三节 房地产金融的作用和重要性 一、房地产业的特点 （一）房地产业投资大、借款多、周期长 （二）房地产市场受区域因素影响较大 （三）房地产具有投资和消费的双重性 （四）受国家政策和城市规划的影响第三节 房地产金融的作用和重要性 二、房地产的重要性（一）房地产是城市存在和发展的物质基础（二）房地产是家庭财富和政府收入的重要来源（三）房地产具有经济带动性第三节 房地产金融的作用和重要性 三、房地产金融的作用（一）房地产金融是房地产业发展的保障（二）房地产金融是房地产市场的调节器，政府利用房地产金融政策对其进行宏观调控（三）引导住房消费，建立一个良好的房地产投资消费结构第三节

7、房地产金融的作用和重要性 四、房地产业与金融业的关系 房地产同金融业相互促进、相互联系，依赖性强，共同受制于国家的金融政策。第四节房地产金融的研究对象及其分类 一、房地产金融的研究对象 1、房地产资本市场：包括房地产股票、债券，房地产投资信托基金，住房抵押贷款证券化等 2、住房抵押贷款和商业房地产贷款及其风险管理 3、房地产贷款评估 4、房地产投资和融资决策 5、房地产投资组合 6、住房金融制度改革 7、房地产保险和贷款担保 8、房地产金融风险 9、房地产金融相关法规第四节 房地产金融的研究对象及其分类 二、房地产金融的分类 按经营性质分:政策性和自营性房地产金融 按融通方式分:直接金融和间接

8、金融 按放款形式分:信用放款和担保放款 第四节 房地产金融的研究对象及其分类 三、银行的房地产金融业务 房地产信用业务(资产业务、负债业务）和非房地产信用业务（表外业务) 资产业务包括房地产投资业务和房地产放款业务 负债业务包括与房地产有关的存款、借款和金融机构往来业务 表外业务包括房地产信托、租赁、咨询及代理业务四、房地产金融的特点集中性资金周转期长资金运动固定性资金增值性风险性主要包括政策风险、决策风险、自然风险、市场风险和财务风险房地产金融以抵押权为基础房地产金融具有较强的政策性第五节房地产金融市场及其构成一、房地产金融市场的概念 指与房地产有关的金融活动及其场所，即围绕房地产生产、流通

9、、和消费过程进行的货币流通和信用活动及相关的所有经济活动的总称，包括房地产投资、融资、信托、保险以及有价证券的发行与转让等。第五节房地产金融市场及其构成 二、房地产金融市场的构成 一级市场 二级市场 直接融资和间接融资第五节房地产金融市场及其构成 三、房地产金融机构（一）吸收存款型金融机构 商业银行、储蓄与贷款协会、信用合作社等，利用存款向地产业提供贷款。（二）契约储蓄型金融机构保险公司、养老基金等，通过长期契约获取资金并投向资本市场。（三）投资型金融机构金融公司、共同基金等，通过出售短期商业票据和发行长期证券取得资金，并向个人或小企业提供贷款或进行资本市场投资。第五节房地产金融市场及其构成

10、四、房地产金融市场的特点（一）信贷资金来源的短期性和运用的长期性（二）房地产金融市场对担保的依赖性（三）住房金融的政府干预性（四）房地产金融业务成本高，但收益较好第六节 房地产金融市场运行模式 一、基于融资途径的运行模式 直接融资模式、契约融资模式、存款融资模式、证券融资模式 二、基于市场发达程度的运行模式（一）以基金为后盾的模式（巴西、新加坡）（二）基于储蓄的模式（发展中国家）（三）混合型模式（私营和官方金融机构并存）（四）完善的模式（美国）第二章房地产金融的基本知识 第一节 房地产金融的分类及特征 第二节 利率、收益率 第三节 担保融资 第四节 房地产金融市场及其构成 第五节 房地产金融市

11、场运行模式第一节 利率、收益率 一、 利率 实际利率与名义利率（考虑通货膨 胀率） 实际利率与名义利率（利率标明的时间单位与计息周期不一致）1)/1 (mmrRRrrR1)1/()1( 名义利率与实际利率的关系： 1、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值； 2、名义利率越大，计息周期越短，二者差异越大；计息周期大于1，实际利率就大于名义利率，等于1二者相等。二、资金等效值 （现值与终值）资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金具有相同的价值。三、收益率 收益率是指投资回报率，为某年收益与投资之比。 利息率针对信贷资金，是借贷资本的收益率。 折现率是将未来收益转化

12、成现值的收益率 内部收益率指某一固定资本投资在其持有期内实际获得或预期可获得的收益率；其经济含义是项目寿命期终了时，所有投资可被完全收回；它放映了项目投资所能承受的最高贷款利率。 全部投资收益率放映了全部已投入资本的收益水平，可以认为是权益资本收益率和借贷资本收益率的合成。第二节 担保融资 一、担保与反担保 （一）担保及担保形式： 担保指以债务人或第三人的特定财产，抑或特定人的信用作为债权的担保，以保障特定的债权得以实现的行为。 形式-保证、抵押、质押、留置和定金 2、反担保：指担保人为债务人向债权人提供担保时，由债务人或其他人向担保人提供的确保追偿权实现的一种担保制度。反担保方式有求偿保证、

13、求偿抵押、求偿质押第二节 担保融资 二、保证贷款 （一）保证及其法律关系 保证指保证人与债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务。 法律关系包括债权人与债务人间的债权债务关系、保证人与债权人之间的保证合同关系、保证人与债务人之间的委托关系。 （二）保证的特征(从属性、相对独立性、单务性和无偿性、补充性) （三）保证人 保证人的资格指保证人的行为能力和清偿债务的能力 保证人的范围：企业法人，机关法人（经国务院批准的国际组织或政府贷款），从事经营活动的事业单位、社会团体法人、其他组织 保证人的代偿能力（作为一个提示性条款） 三、质押贷款 （一）质押概述 质押的含义 质押法律关系：质

14、权人、出质人、质物 质权的性质：物权、他物权、担保物权 质押的特征；以占有质物为公示方法、标的为动产或财产权利、质权具有留置效力并直接支配标的以实现质权。 （二）动产质押贷款 动产质押贷款指债务人或第三人将其动产移交银行占有，作为债权的担保。 质押标的物的条件：1、必须有可让与性；2、必须是特定化的动产，包括特定物和特定化的种类物 3、权利质押贷款 含义：以可让与财产权为标的设定担保而获取的贷款。 权利质押标的物：有价证券、知识产权、其他权利（包括一般债权和不动产收益权等） 权利质押与动产质押的区别（标的不同、设定方式不同、保全和实现的方式不同）。 票据等有价证券的质押：汇票、本票、支票 （四

15、）股权质押贷款 1、股票质押：依法可转让的股票、订立书面合同、办理出质登记 股票质押的特点：风险较大（价格不稳定、预期价值）、因其强流动性担保功能较强。 股票质押的效力与实现：效力体现为出质人和质权人双方的权利与义务；质押实现仅适用变卖。 股票质押贷款中的风险控制机制 2、有限责任公司（合伙企业）股权质押 3、外商投资企业的股权质押 4、合伙企业股权质押第三章 房地产抵押 第一节 房地产抵押权的概念及特征 第二节 房地产抵押权的设定 第三节 房地产抵押权的效力 第四节 房地产抵押权的实现 第五节 房地产抵押权的几个特殊问题第三章 房地产抵押第一节 房地产抵押的概念及特征一、抵押的概念及其构成（

16、一）抵押指债务人或第三人不转移对财产占有，将该财产作为债权的担保。（二）构成：抵押人、抵押权人、抵押物二、抵押权内涵（一）是担保物权而非用益物权（二）标的物为特定房地产（所有或有权处分）（三）是不转移标的物占有的担保物权（四）优先受偿的权利 三、抵押权的特点：从属性（成立、处分、灭失）、不可分性、物上代位性、特定性 四、抵押的种类1、以抵押物的不同标准可分为：不动产抵押和动产抵押（特殊性）2、以抵押产生的原因为标准可分为：法定抵押和约定抵押3、以债权受担保的抵押个数的不同为标准:分为单一抵押、共同抵押与集合抵押 4、以设定抵押的目的为标准分为：流通抵押和保全抵押 5、以担保的债权额是否确定为标

17、准，分为：不定额抵押与定额抵押 6、以抵押的表现形态是否相同为标准，分为：普通抵押与特殊抵押第二节 房地产抵押权的设定 一、抵押当事人 抵押权人(债权人) 抵押人(债务人或第三人) 注意两点:第三人作抵押人时,第三人又称物上保证人。与保证担保中的保证人不同（保证人以一般财产提供担保负无限责任，物上保证人以特定财产提供担保负有限责任）；抵押人必须具有的两个条件：具有民事权利和民事行为能力；对抵押物享有处分权。 二、抵押标的物 1、抵押标的物的范围 2、抵押标的物的条件：具有特定性、具有交换价值、须为法律允许转让的财产、便于管理和实施 3、房地产抵押的一般规定 （1）可以将几宗房产一并抵押，也可以

18、将一宗房产分割抵押； （2）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押； （3）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，抵押额就抵押人可处分和收益的份额为限； （4）以集体所有制房地产抵押的，须经职工代表大会通过并报主管机关备案； （5）中外合资、合作、外商独资企业房地产抵押的，须经董事会通过； （6）股份有限公司、有限责任公司房地产抵押的，须经董事会或股东大会通过； （7）国有企业、事业单位房地产抵押的应符合国有资产管理的有关规定； （8）以有经营期限的企业的房地产抵押的所担保债务的履行期不得超过其经营期限； （9）以有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的

19、履行期不得超过其剩余年限； （10）预购商品房抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证； （11）以共有房地产抵押的须经其他共有人书面同意； （12）以出租房地产抵押的遵循买卖不破租赁的原则 （13）法人分立或合并的，原抵押合同继续有效； （14）对抵押房地产保险的，保险单应移交抵押权人保管，抵押权人为保险第一收益人； （15）房地产抵押合同签订后土地新增的房屋不属于抵押财产。三、房地产抵押合同 房地产抵押合同指债务人或第三人不转移对房地产的占有，将该房地产作为债权的担保而与债权人达成的权利义务关系的协议。 四、房地产抵押登记 1、房地产抵押登记的效力 抵押权属物权，

20、应经登记方可取得公示效力 生效时间：抵押登记之日生效。 形式上，对已设定抵押的房地产做适当记载，并为抵押权人颁发房屋他项权利证。 2、房地产抵押登记的程序 抵押登记申请 抵押登记审核、登记、备案 抵押登记变更与注销 五、房地产抵押价值及其评估 （一）房地产抵押价值：指抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权下的市场价值减去法定优先受偿款。 （二）房地产抵押价值评估 1、指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。 （二）房地产抵押价值评估 2、房地产抵押估价方法（一般用成本法） （1）以出让方式取得土地使用权的房地产抵押评估时，可

21、采用市场法、收益法和成本法； （2）对出让的土地使用权抵押评估时，可采用基准地价修正法、市场法和假设开发法； （3）对在建工程抵押评估时可采用成本法和假设开发法 （二）房地产抵押价值评估 3、房地产抵押估价报告 （1）报告应包含估价的依据、方法及相关数据； （2）报告应向使用者提示相关风险； （3）报告应对估价对象的变现能力进行分析。第三节 房地产抵押权的效力 抵押权是抵押人享有的当债务人不履行债务时，依法处分抵押物并优先受偿实现其债权的权利 抵押权效力是抵押权人行使这一权利的边界范围，主要包括抵押权的内部效力和对外效力。 内部效力主要包括抵押担保的债权范围、抵押权及于标的物的范围 外部效力主

22、要包括对租赁权的效力、对房产转让的效力、对外处分效力等。第三节 房地产抵押权的效力 一、房地产抵押权的内部效力 1、抵押担保的债权范围：主债权、利息、违约金和赔偿金、实现抵押权的费用 2、抵押权及于标的物的范围：抵押原物、从物、从权利、添附物、孽息、抵押物的代位物 二、房地产抵押权的外部效力 1、抵押权对房地产租赁权的影响 租赁权在前，抵押权在后：买卖不破租赁 抵押权在前，租赁权在后：抵押权可对抗租赁权2、抵押权对抵押房地产转让的影响 第一，转让已抵押的房地产时，应通知抵押权人，并告知受让人转让物已设定抵押权的情况；经抵押登记的受让人可代债务人清偿债务而后向抵押人追偿。第二，抵押人转让抵押房地

23、产时，应提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存；转让价款明显低于其价值的抵押权人可要求抵押人提供相应担保，否则不得转让。3、抵押权的处分效力 （1）概念：指抵押权人能否将抵押权让与他人或者为其他债权担保。 （2）抵押权的让与：可以让与，但抵押权与主债权不得分离。 （3）以抵押权设定担保：抵押权不得与债权分离而作为其他债权的担保。 4、抵押权与保证的关系 同一债权既有保证又有抵押的，物的担保优先于保证，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，债权人放弃物的担保的保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。第四节 房地产抵押权的实现 房地产抵押权的实现是指债务履行期届满，债务人不履行

24、债务时，抵押权人依法定程序处分抵押房地产，以抵押的房地产变卖、拍卖价款或以折价的方式优先受偿以实现其债权。第四节 房地产抵押权的实现 一、房地产抵押权实现的条件：抵押权有效存在、主债务履行期满、债权未受清偿、债务未清偿是由债务人引起的 但债权期限未满，有下列情况的可依法实现抵押权：抵押人死亡、抵押人被依法宣告破产或解散、抵押人违法擅自处分低押房地产的。 二、抵押权实现的方式 1、抵押房地产折价 2、抵押房地产变卖：当事人合意变卖、法院强制变卖 注意两点：一抵押物的变卖不得对抗优先购买权；二变卖对抵押权人的法律后果。 3、抵押房地产拍卖 三、抵押房地产处分价款的分配 1、基本顺序：支付处分抵押房

25、地产的费用，扣除应缴税款（营业税、城市建设维护税、教育附加税、房产税等）、土地使用权出让金、偿还债权本金及违约金、赔偿损失,剩余归抵押人。 2、多次抵押的债权清偿：按顺序清偿经抵押登记而成立的抵押权、顺位相同的抵押按债权比例清偿。 3、共同抵押的债权清偿 案例：A公司以一宗房产作抵押，分别向甲、乙两家银行贷款200万和300万，均于2005年11月9日办理抵押登记。A公司到期无力偿还贷款，抵押权人依法处分该房产，处分价款为400万元，甲、乙如何清偿其债权？ 四、抵押权的消灭指抵押权对抵押物所具有的支配力终止。 1、因主债的消灭而消灭 2、因抵押物的灭失而消灭（可及于代位物） 3、因抵押权的行使

26、而消灭第五节房地产抵押权的几个特殊问题 一、绝押合同问题：绝押合同是指双方设立抵押权时约定，当债务人不履行债务时，由债权人直接取得抵押物所有权的合同。（被多数国家所禁止） 二、抵押期间问题 1、抵押期间指法律规定抵押权人能够自由行使其抵押权的期间（担保法对抵押期间没做明确规定） 2、当事人能否约定抵押期间 3、登记机关规定抵押期限的效力问题： 抵押登记只是设定抵押权的生效时间，而不是失效时间，登记机关只有依法登记的权利而没有设定抵押期限的权利。 4、抵押期间的法律效力担保法解释规定：担保物权所担保的债权诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的2年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。 三、关于优先受偿权问题 1、建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权人 2、个人住房抵押的优先受偿权 四、农村村民的房屋是否可以设定抵押权思考题 1、试析房地产抵押贷款中的风险. 2、我国房地产抵押市场中存在的问题及对策。 3、房地产抵押若干法律问题探讨。二、 世界范围看,房地产金融的发展（一）房地产证券化成为金融发展的一个重要方向; 房地产证券化美国和日本为代表，主要有两种形式：以房地产抵押贷