商业招商合同

1、商业招商方案范本一、招商的启动时间如按2005年5月1日开业方案，按一般同规模的商业工程，至少应提前8个月进行招商，X2商业街因种种原因，现距开业之日仅剩下 6 个月时间，因此招商时间建议最迟 11 月初开始启动。二、招商人员人数商业街铺位 864 个，现出售的 14 区铺位较小且分散，如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人 员定为 10 名较为适宜。具体工作分配如下：经理：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。 招商人员九名：由经理安排具体招商工作 其中： 1 3 区由 3 名招商人员负责招商工作46 区由 5 名招商人员负责招商工作招商文秘 1 名三、招商办公地点因

2、整个招商需和销售配合，建议在营销中心附近开展招商工作1、 在营销中心后、交警岗亭旁建造一间约80 平米的招商办公室。建议在 11 月底建成，前期暂时在营销 中心内办公。2、在工程现场附近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室，并同时在营销中心内设立招商咨询点，双边 配合进行。四、工程整体招商的原那么和目标1、保证在 2005 年 3 月底前工程整体招商完成 80%； 2005 年 5 月 1 日工程开业前整体招商完成 90%，以保 障工程能如期顺利开业。距明年工程开业只剩下半年时间 2004 年 11 月 1 日 2005 年 4 月 30 日，除去春节一个月的时间，实 际剩下的时间只有 5 个月

3、，因此对完成 90%的招商方案有一定的难度和压力，但由于前期积累了一定客户 资源，加之对工程比拟了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业街商业经营井然有序。由于整个招商滞后于销售，且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街，因此要保证功能分区具体到 每一个铺位，难度势必很大，因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大体一致，如经 营服装的区也可以经营皮具、化装品之类，而不能经营小吃、电玩等。3、 在招商工作中确保业主第一年的投资回报到达8%以上，以稳定业主的投资信心。 根据我司对工程周边商

4、铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率，我司测算保证业主第一年的投资回 报到达 8%以上问题不大，较高的投资回报对增强投资者信心和保障商业街的永续经营至关重要。4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。对14 区将按现行功能分区进行零散招商，对56 区采取统一招商，来保证整个商业街整体定位符合东塘商圈需求，来保证商业街长远经营稳定。五、XX><业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析1 、投资业主风险分析? 商铺不能及时租赁出去；? 商铺租赁的价格比拟低；? 商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。2、自营业主租赁户风险分析? 工程招商在开业前不能完成 85% 以上或装修未完成，工程

5、不能如期开业或开业时间无限期拖延；? 由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂；? 没有统一的物管或物业管理费用比拟高；? 生意不是很理想或经营惨淡；? 开发商卖完后走人。3、开发商风险分析? 投入大量招商推广费用后，招商效果不明显或收效甚微；? 开发商自己没有专业的招商人员，需聘请专业的招商公司，费用开支加大；?5-6 区 “只租不卖 或“先租后卖 ，假设招商不理想，今后的经营或销售会很困难；? 工程不能如期开业，业主闹事；? 工程日后经营不是很理想或经营惨淡，那么不利于开发商的品牌树立。? 工程不能获得稳定的投资回报，业主闹事；六、招商中存在的主要问题及躲避方法问 题 一：招商时

6、间紧迫、任务量较大如前面所述，工程的整个招商时间只剩下约 5 个月左右的时间，总共有约 20000m2、 800 多个铺位需要 招商，因此时间非常紧迫，任务巨大。躲避方法：尽快确定整体招商执行方案，引入专业的招商机构开始工作，并组织专门的部门监督管理。问 题 二：已买商铺的业主要求自营或自行转租，可先前没有交保证金，签定相关协议，对其难以制约 躲避方法：建议提前召开临时业主大会，成立临时业主委员会，协助开发商做好业主方面的种种工作，以保证工程能如期开业。问 题 三：引入大型租赁户后，可能导致租金达不到8% ，业主不同意引入大型主力店、知名品牌客户，由于面积较大，其租金相对会降低，但引入大型租赁

7、户一次性可以租赁较大面积，另外大型品牌的进驻会形成示范效用，吸引中小客户进驻，从而缩短整 个招商周期，保证如期开业。躲避方法：开发商适当的给予一定租金补贴。问 题 四：自营铺位与大客户租赁铺位重叠躲避方法：1、谈大型包租客的同时，尽量给投资业主商铺面积占比比拟多的商铺群给其选择；2、对大型包租客包租商铺中的自营业主，可帮其调整到位置相对较好的委托出租商铺中经营 ，期间发生的租金差额可酌情给予补偿。问 题 五： 2005 年 5 月 1 日前招商任务完不成 90% ，影响开业 躲避方法：在目前的形式下，必须对招商工作进行科学、合理的评估，认真分析招商工作中的 问题和困难，正确预见并确定工程的开业

8、时间。或者届时制定相关的广告宣传活动，如大学生 免费创业 90 天、自营业主经营比赛等活动，由开发商免费提供开业时适量未租出商铺，保证开 业率达 90以上。七、xx>商业街方案招商方式XX><业街共有商铺864个，现阶段已售商铺 288个截止2004年10月23日，但真正意义上的整体招商仍未规划和启动，如按以前招商设想： 1-4 区招散户， 5-6 区统一招商，如按 2005 年 5 月 1 日开业方案，招商率达 9%以上将有较大困难。1、时间已来不及。从 11 月初开始计算，到明年 4 月底，仅仅剩下个 6 个月的时间，之间还有春 节将延误一个月时间，加上招商组织必须进一步

9、扩大，具体方案确实定，人员的招聘或磨合，招商广告的筹划等等，至少将需要 15-20天时间。也就是说四个月的时间要招满 864 >90% 开 业率X 1-20%自营客户=622个商铺，平均每月要招出 138户，每天要招出138 £0=4.6户 ，将非常困难，以往长沙市任何地方都没有类似速度，所以从时间上来来说已远远不够。2、严格按功能分区招商，那么三、四区的招商将有非常大的困难。按目前功能分区，三区做男士用品、动动休闲产品，四区做儿童用品、文化用品，要招商有相 当大的困难，作为地下商业街，大品牌或有名品牌的选择性不大，根据以往招商了解，男士服 饰、儿童用品的客户资源比起女装类产品

10、要少很大一局部比例，招商有很大一局部难度，加上 相比一、二区位置，三、四区缺乏优势，如三、四区按目前功能分区经营，将有很大困难。3、一般商业工程，如考虑到以后的商业街形象和稳定，招商工作都会筹划先行。及工程开始 开工时就有功能定位设想，然后根据筹划要求进行施工和招商，一般启动时间略早于销售或与288 个销售同步，就目前 >>>商业街来说，因招商启动时间较晚，没有事先筹划，加上已有 商铺的自主权掌握在一大群业主手中，招商过程中可能出现的困难或工作的不可操作性，将随 时影响招商工作的效果，影响商业街的整体形象和开业时间，如盲目启动，到时将进退两难。针 对以上种种情况分析，如果要保

11、证 2005 年 5 月商业街整体 90%以上开业，且功能分区不混乱，经营类别的包括购物、休闲、娱乐、餐饮等要素，建议目前启动招商时，采取以下方法：1、在目前销售的 1-4 区中 1-3 区招租散户；2、4-6 区统一招租大型商业工程目前销售的只有4 区1-3 区招商方案一、 功能定位及招商对象功能定位：1、因东塘周边的商业企业中：友谊商城装修后经营定位为中高档，东塘百货经营定位为高档,X心旁的交易大楼、潇湘服饰广场经营定位均是低档，考虑到差异化经营，xx业街经营定位应该是中档偏低。2、目前长沙的市场行情而言，散户经营女装的市场份额大大的占据着主导地位，其中还带动着美甲、内 衣、精品饰品的消费

12、，故业内人常说：女人的钱是最好赚的。所以，在本工程中，我们拿出一个区的位置 来经营女性服装、服饰。也是为了保障经营户的利益，从而确保商家的稳定性和市场的长期稳步开展的前 景。相对的，男装和童装在市场的份额中就显得比例小很多，所以，他们所占的本工程面积并不是很大， 全部集中在三区。3、就地下商业街在长沙经营的历史来讲，长沙民众已经习惯将她定位为中档偏下的消费场所。所以，较 高档的品牌进驻长沙的地下商业街的可行性不是很大。故设一个区引进一些二、三线服饰及相关品牌。 招商对象：1 区：品牌服饰男、女品牌服饰、品牌内衣、品牌布艺及时尚包类等2 区：女性用品时尚女装、美容美甲、精美饰品等3 区：男士用品

13、男士服饰、休闲品牌、运动服饰、儿童用品等三、招商人数我司在 10 月 19 日至 10 月 25 日已进行了初步委托租赁招商工作，从工作情况来看，建议由 3 名招商人员 进行招商比拟适宜1-3 区招商具体操作方法：1、召开临时业主委员会，聘请专业公司在业主与租赁户之间搭建招商信息平台，让其自行商定相关细节， 开发商负责协调和监督。2、 5-6 区由于目前没有销售出去，不存在产权与经营权别离，招商难度相对较小，建议主要吸引大客户 进驻，一方面可以加快招商速度，另一方面可以吸引广阔中小租赁户进驻。由于大客户租赁时间相对较长、 租赁面积相对较大，可能其租赁的价格会低于散户租赁的价格，开发商会损失局部

14、租金，但从长远来看这 有利于整个商业街的经营，有利于 5-6 区商铺今后的销售或租赁。3、 1-4 区由于目前销售已经过半，采用返租等方式目前操作起来可能比拟困难，我司建议按以下方法：1-4 区的招商比拟复杂，主要分成两块 已售出商铺的招商和迄今未售出商铺的招商。因为它们两者的 特点不一样，下面分别进行阐述：? 已售出商铺的招商到2004年10月20日为止，xx商业街目前已销售铺位 285个，占1-4区总铺位数的47.1%。这其中客户主要分成自行招租、委托招租、自营三种。 对于这些客户，由于前期没有交纳保证金，目前对其难以限制，工作会有一定的难度，为此我们制定以下 方案：1、以上客户在 11

15、月 30 前可自行选择自营、委托租赁还是自行租赁。2、11 月底以前购置商铺选择自营、自行招租的业主，在12 月 10 日前到开发商处交纳 2000 元自营保证金，签定经营公约和自营意向书，才能享受政府给予的优惠税收政策，如果能和整个商业街统一开业，届时将 退还 2000 元保证金。3、11 月底以前购置商铺选择委托租赁的业主在12 月 10 日前可选择由开发商指定的公司委托租赁，交纳保证金，并签定委托租赁协议。详见附后的委托租赁协议、租赁协议样本4、11 月 30 日后所有剩下的铺位无条件交由开发商指定的公司整体代为租赁，且按现行价格年回报的8%的租金标准进行统一招商。这种方式简单、明了，但

16、实际操作起来可能会有一定的难度，因为要业主交纳 2000 元保证金其主动权在 业主手中，开发商难以制约，如果操作不好可能会遭到业主抵抗，而导致整个招商工作被耽误下来。鉴于 此种方案的缺点，我们建议采取以下措施，鼓励客户快速与公司签定相关协议：1、对于 2004 年 10 月 30 日前购铺的客户在 2004 年 11 月 15 日前与开发商指定的公司分别签定自营意向 书、自行招租意向书或委托租赁协议的，第一年后返物管费40%。2、对于 2004 年 10 月 30 日前购铺的客户在 2004 年 11 月 30 日前与开发商指定的公司分别签定自营意向 书、自行招租意向书或委托租赁协议的，第一年

17、后返物管费20%。3、对于 2004 年 10 月 30 日后 11 月 30 日以前购铺的客户在签定购铺正式合同后5 日内与开发商指定的公司分别签定自营协议、自行招租协议或委托租赁协议的，第一年后返物管费40%。4、对于 2004 年 10 月 30 日后 11 月 30 日以前购铺的客户在签定购铺正式合同后10 日内与开发商指定的公司分别签定自营协议、自行招租协议或委托租赁协议的，第一年后返物管费40%。超出以上时间的，那么不给予任何奖励政策。? 未售出商铺的招商11 月 30 日后，如未出售的商铺，一律交由开发商指定的招商公司代为租赁。 11 月 30 日后购置商铺的业 主，无条件选择委

18、托租赁。在签定正式合同的同时签定委托租赁协议，其中：1、11 月 30 日后购置商铺的客户在签定正式合同的同时签定委托租赁协议的，第一年后返物管费40%。2、对于在签定正式合同后 5 日内签定委托租赁协议的，第一年后返物管费 30% 。3、对于在签定正式合同后 10 日内签定委托租赁协议的，第一年后返物管费20%。4、11 月 30 日后购置商铺的业主，仍需自营的，如该商铺购置时已出租，将无条件选择委托出租，租赁 期限满后，方可自营。如该商铺购置时未出租，需交纳 2000 元保证金，签定经营公约和自营意向书，保 证和商业街同步开业后，才可自营，同时，第一年后返物管费20%。五、具体招商细那么：

19、1、1- 3区委托租赁机构因长沙市 乂房地产参谋一直在营销一线，有丰 富的客户资源、了解业主和租赁户的心理，建议业主直接委托其负责操作。2、委托租赁具体操作流程。公司收集承租客户信息、进行谈判投资业主签定业主代租 协议，交纳履约保证金业主购置商铺 填写经营意向调查表确认自营、委托出租 协助业主和承租人签订租赁合同，并收取租赁中介佣金装修、开业3、委托租赁合同附后。八、XX>商业街4-6区统一招商方案一、根本原那么1定位原那么 目前，随着沃尔玛、步步高、家润多、国美、通程电器、友谊精品商城、通程精品商城等国内外知名商业巨头聚首东塘商圈，东塘的整体商业气氛日益渐浓，作为名气不大，没有品牌知名

20、度的XX縞业街，特别是第四六区统一招商工程的定位，应遵守以下几个原那么：A、弓I进的工程必须能提升整个商业街的形象，带动人气，增强业主和经营户的投资信心，因此，应该是 东塘商圈其他卖场缺乏的工程，或者是将来在东塘更具竞争优势的工程。B、引进的工程必须考虑到商业街周边企事业单位、居民区、学校等群体的购物习惯和消费需求，能培育 稳定的消费群体，有非常明确的针对性。C、可以引进国内外大型知名商业机构。D、 工程定位的覆盖面，根本能辐射到达工程周边3公里以内。2租金价位定价原那么A、 租金基准定价，应全面权衡经营户和开发商的投资本钱，目前，参照市场上按投资回报78%左右的价位，业主和经营户根本能接受，

21、因此，第五、六区租金定价月基价应为：售价>8% 12个月。B、因引进的工程有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同，因此，在考虑基准定价的根底上，应 该考虑以下两个着重点：如引进的工程知名度大，确实能提升商业街整体形象，带动人流，其租金标准应参照市场行情，适当略 低于租金基准定价，但租赁期应至少达 3年以上，且每年租金价格要保证 5%左右的递增。如引进的项 目，只有一般知名度或影响力，对整个商业街的帮助不大，那么可以按租金基准定价作为参考定价。因大型商业工程装修较一般商铺复杂，往往需要1 3个月的装修期，如XXX商业街在明年2005年3月底客户才能进场装修的情况下，建议给予免13 个月

22、装修期的租金优惠政策二、招商对象以及目标顾客、租金预测? 文化类品牌店 以教科书、综合书刊、音像店、电脑配件店等为主，该群体以连锁店经营为主，一般要求铺位面积2001000m2使用，其经营实力、经验比拟强，有很稳定的消费群体，有较高的品牌影响力和号召力。目标顾客： 1、东塘沿韶山南路至井湾子止，沿线一公里范围内的四十几个中高等院校不包括小学。2、XXX商业街沿线一公里范围内的科研单位、技术单位、广告信息公司以及有关文化爱好者。 租金预测：根据市场该群体的投资实例，预测租金60元/m2左右建筑面积。? 餐饮、娱乐、休闲品牌店 以餐饮酒楼或餐饮美食广场、电玩俱乐部、美容美体馆、健身馆、酒吧等为主，

23、该类群体一般要求铺位面积 2002000m2 使用，其经营工程能做到与购物互补，有一定的规模和市场竞争力，能充分聚集人气。 目标顾客： 1、东塘商圈讲究生活品质和品位的消费人士。2、东塘商圈喜爱时尚，追求潮流的时尚男女。3、东塘商圈热爱生命、热爱运动的都市青年以及大中学生。4、来XXX商业街购物后需其他消费的顾客。5、东塘周边喜爱休闲娱乐的广阔爱好者。租金预测：根据对前期市场调查了解，租金预测可达4070元/m0 (建筑面积)。? 大型知名商业连锁机构该类机构以国内外知名商业品牌商场为主，一般要求面积达5000m2 (建筑面积)以上，有其特定的消费群体，有广泛的品牌知名度，有较高的商业信誉和超

24、强的吸引力，能提升整个商业街整体定位，带动人气， 增强业主和经营户的投资信心。目标顾客：东塘商圈乃至整个天心区、雨花区整个范围内的需家庭消费、生活所需开支的居民区、企事业 单位、大中专院校以及来商业街购物的所有顾客。租金预测：因该类商业机构有其相当大的知名度，根据其以往的投资习惯和投资本钱，租金预测在2550元/m2 (建筑面积)。注：因 4 区是先售后租，建议整个 4 区按售价年回报的 8进行 “带租约销售 ，不允许自营，已签商铺 买卖合同的业主要求自营的业主，有开发商同意后帮其换至 3 区，然后由开发商指定专业招商机构统一招 商大型商业工程。一方面保证按原方案销售 1-4 区，另一方面以

25、4、5、6 区的整体招商租金收益支付 4 区 返租费用之后(因大型商业工程的租金可能略低于售价年回报的8，故与返租租金有一定差额)，开发商仍将有很大的租金收益。九、xx商业街整体招商程序序号 工 作 内 容 日 期一 进行全市商业业态及招商、租赁市场调研 9 月 1 日11 月 1 日二 确定功能分区，确定招商平面图及面积 11 月 1 日之前三 确定本工程的招商形式及条件 11 月 1 日之前1、租赁2、合作经营四 招商工作中工商税务费用确实定 11 月 1 日之前五 制定具体的招商工程明细 11 月 1 日之前1、工程分类2、目标客户的定位3、招商区域地点六 制定各种招商工程的租金费用、收

26、益预算、编制租金表11 月 1 日之前七 制定宣传推广方案及开支预算1、招商工具 11 月 15 日之前(1) 招商地点及办公用品 11 月 15 日之前(2) 确定物管及介入经营管理队伍 12 月 30 日之前( 3 )印制宣传单、书刊、价目表 11 月 15 日之前2、招商文本(1) 招商手册 11 月 15 日之前(2) 租赁合同 11 月 1 日之前( 3 )合作经营合同 11 月 1 日之前( 4)物管文本 11 月 30 日之前(5)装修要求 11 月 30 日之前( 6)商业管理文本 11 月 30 日之前3、传播及媒体( 1)制定详尽的广告创意、策略、诉求及执行、控制方案11 月 10 日之前2确定媒体及发布方案 11 月 10 日之前3确定新闻媒体操控方案 11 月 10 日之前4、整体形象推广方案 11 月 10 日之