房地产估价案例与分析模拟51

1、 模拟 房地产估价案例与分析模拟 51问答题某建筑物为 28层框架剪力墙结构楼房，于 2003 年建成并投入使用，现对二 层进行估价，二层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较 好，有专业物业管理公司维护和管理， 其外墙贴有白色条形砖， 客厅卧室内墙面 刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天 然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所 有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。【问题】 第 1 题： 该房屋是否可以使用最高最佳使用原则进行估价 ?为什么 ?参考答案： 正确答案：该房屋可以使用最高最佳使用

2、原则进行估价，因为该房地产是在 遵循合法原则的前提下， 根据估价对象的情况以维持规划用途 (为公寓 )来实施的详细解答：第 2 题： 写出估价技术路线。参考答案：正确答案： (1) 市场法技术路线： 搜集实例； 选取可比实例； 建立价格可比基 础进行交易情况修正； 进行交易日期修正； 进行区域因素修正； 进行个别因素修 正，求出比准价格。 (2) 收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估 算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的报酬率；选用适宜的计 算公式求出收益价格。详细解答：第 3 题： 王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为 5 万平方米， 有完善的物

3、业管理服务，包括 24 小时的维护及保安服务，周围交通便利，环境 良好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是 5A 写字楼时，应考虑的因素都 包括哪些 ?参考答案： 正确答案：判断写字楼的档次应考虑的因素有：写字楼所处的位置、交通方 便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼内空间布置、为承租 人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。详细解答：第 4 题： 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资 1000 万元，经营收益各按 50分成到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积 为 10000m ² ，售

4、价 3000 元 m ² ，销售税费为售价 的 7 。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为 100m ² 的房屋送给 朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再做处理。该项目在短期内销售完成，实 际销售费用与预接的销售费用相符，实际回收价款 27621 万元。甲提出本应 双方各分得 138105 万元，现因乙拿走一套价值 30万元的房屋，故乙实得 135105 万元；乙则认为该套房屋的成本为 25万元，故只应从自己的应得收 入中扣除 125 万元，自己应分得 136855 万元。 【问题】 若不考虑所得税 因素，谁

5、的分配方案合理 ?应该怎样分配 ?为什么 ?参考答案：正确答案： 1甲、乙的分配方案均不合理。 2 甲应分得 1395万元，乙应 分得 13671 万元。 3因为如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款 2790 万元，双方可各分得 1395 万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受 到影响，甲仍应获得 1395万元，乙尚可获得 13671 万元。详细解答：单项选择题需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m临街深度50m 面积 4000m ² 矩形土地； 2 号地块与 1 号地块相邻接，是一块临街 宽度40m临街深度40m面积16

6、00m ²，形状略不规整的土地。 该两地块的法定用途为商业， 土地使用权分别由甲、 乙两单位以有偿出让方式取 得，现均由毛地开发成熟地。 经咨询机构的可行性研究分析， 认为将 1 号地块和 2 号地块合并为 3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经 某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/ m ² , 2号地 块的单价为8000元/ m² ,两地块合并为3号地块后，若按新方案 开发商业综合楼，3号地块的评价单价为11000元/ m

7、² 。第 5 题： 下列关于增值收益的表述中正确的是 () 。A. 以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号块的增值B. 以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的 总价即为增值总额分配率C. 以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配D. 1 号地块比 2 号地块对增值额的贡献小参考答案： C解析：此题可用排除法， A 选项“以 3 号地块的总价扣除 1 号地块的总价后 "得 出的是将所有增值都归于2号地块时的2号地块对1号地块的贡献。B选项没有 此公式。D选项说反了。合并地块是

8、有费用的，故选 C。第 6 题：在甲、乙两单之间分配增值收益，不可采用的方法是 () 。A. 以合并前地块各自的单价确定增值分配比例B. 以合并前地块各自的面积确定增值分配比例C. 以合并前地块各自的总价确定增值分配比例D. 以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例参考答案： D解析：以合并前地块各自的单价、 面积、总价确定增值分配比例是确定增值额的 三种方法，而“以合并前后地块各自价格的变动确定增值分配比例”是错误的， 不能作为分配增值额的依据。第 7 题：假定甲单位购买乙单位的 2 号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼， 合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为 ()

9、 万元。A. 1616B. 2560C. 1882D. 1920参考答案： C解析：用计算增值额的分配率来确定甲单位付给乙单位的土地总价。 单价计算的 分配率：1 号地块 5294 ， 2 号地块 4706；用面积计算的分配率： 1 号地 块 7143， 2号地块 2857；总价计算的分配率： 1 号地块 7377， 2 号 地块为 2623；用增值贡献度计算：1 号地块占 6559， 2号地块占 3441， 则甲单位付给乙单位的土地最高总价用单价的分配率计算如下：1600 X8000+(11000 X 5600- 1600X 8000- 4000X 9000) X 47. 06 - 1000

10、0=1882(万元)。第 8 题： 甲房地产开发公司拟投资开发一个大型居住区，预计工程全部完工需要三年时 间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住 宅小区，预计在今后三年内该地区的住宅空置率会从目前的2上升至 10左右。甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断 中正确的是 ()。A. 因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法 (现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高B. 因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低C. 该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的

11、份额乘以项目全部土地 的价值D. 该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价参考答案： B解析：A、B选项是用假设开发法中的现金流量法进行计算，在预计未来开发完成房地产价值时， 不能以现时的市场行情为依据， 而应以未来房地产市场状况或行 情为依据，故B对A错；C、D选项是用成本法进行计算，其中 D选项的估价时 点是过去取得土地时的时点，不是现在的估价时点，故错；C选项的估价时点不明确(不知是过去时点还是现在时点 )，也不能选。某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000年、建筑面积为 8000m² 的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房

12、屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。 该综合楼拆除前， 相邻的某医院， 经考察拟购买该楼后平移 至医院用地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。第 9 题：该医院应与 () 接洽购买综合楼事宜。A. 被拆迁人B. 拆迁人C .建筑物拆除方D.政府规划主管部门参考答案： B解析：由于该项目拆迁人已向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款， 因此该医院应 与拆迁人接洽购买综合楼事宜。第 10 题：买方可支付的最高购买价为 ()。A. 建筑市场价值平移相关费用B. 拆除的旧建筑材料价值-平移相关费用C. 建筑物残值D. 建筑物市场价值一平移相关费用一占用医院内土地的价值参考答案： A解析：由于买方购

13、买该楼后平移至医院用地范围内继续使用， 其最高购买价应该 为建筑市场价值减去其平移相关费用。第 11 题：卖方可接受的最低购买价为 () 。A. 建筑物市场价值B. 建筑物市场价值清理费用C. 拆除后的旧建筑材料价值D. 拆除后的旧建筑材料价值清理费用 参考答案： D解析：由于卖方准备拆除， 拆除后的收入就是旧建筑材料的价值， 但还需要支付 拆除后场地的清理费用，这就是卖方可接受的最低购买价。甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产， 建成于 2004年，现状用于商业， 于 2007 年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押 贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。 经

14、调查， 该宗房地产不存在 其他法定优先受偿款。第 12 题： 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是 () 。A. 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B. 估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设 定估价对象用途为商业C .该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题参考答案： B解析：在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的估价时，由于房地产的用途可 能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途及用于其他产品生产的可能性。第 13 题： 对该宗工业房地产进行区位因

15、素分析时，一般不重点分析的因素是 () 。A. 交通条件B. 产业集聚度C .基础设施完备程度D.公共设施完备程度参考答案： D解析：工业用途房地产区位因素主要考虑交通条件、基础设施和地理位置。第 14 题： 该宗房地产的再次抵押价值为 () 。A. 首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额B. 再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额C. 再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数D .再次抵押时的价值已抵押贷款余额贷款成数参考答案： D解析：再次抵押价值 =未设定法定优先受偿款下价值法定优先受偿款已抵押 贷款余额/社会一般贷款成数。 再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担 保债权后的余额部分为抵押价值

16、。指错题 第 15 题： 房地产估价报告 封面及目录 （略） 致委托估价方函 （略） 估价师声明 （略） 估价 的假设和限制条件（略）XX酒店房地产估价结果报告 一、委托方XX酒店有 限公司，法定代表人：XX，住所；市XX路XX号。二、估价方XX房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX市XX路XX号；房地产估价机构 资质等级：一级。 三、估价对象 （ 一） 地理位置及概况 （略） （ 二） 估价对象概况 估价对象：酒店第一、二、十至十三、二十层 建筑面积： 11275m² 土地使用权年限： 40年（1998 年8月 20日起至 2038年 8

17、月 19日止） 竣工日期： 2001年 8 月 估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐 建筑结构：框架 土地使用 权来源：协议出让 建筑物装修情况： （略） 四、估价目的 为银行抵押贷款提供 依据 五、估价时点 2009年 8月 20 日 六、估价依据 （略） 七、估价原则 （略） 八、估价方法 将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在 当地的交易实例较多， 故采用市场比较法进行估价； 第十至十三层为客房， 属于 收益性房地产，故采用收益法估价； 第二十层为娱乐用房， 亦属于收益性房地产， 故也采用收益法估价。 九、估价结果 估价对象的总价值为人民币 208521050元 （大写贰

18、亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整 ） 十、估价人员（略） 十一、估价报告 应用的有效期（略）XX酒店房地产估价技术报告 一、个别因素分析（略）二、 区域因素分析 （略） 三、市场背景分析 （略） 四、最高最佳使用分析 （略） 五、估 价方法选用 将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当 地的交易实例较多， 故采用市场比较法进行估价； 第十至十三层为客房， 属于收 益性房地产，故采用收益法估价；第二十层为娱乐用房，亦属于收益性房地产， 故也采用收益法估价。 六、估价测算过程 （ 一） 酒店第一、二层估价 酒店第 一层为酒店大堂， 第二层出租给某公司经营酒楼。 第一、二层建筑面积均

19、为 2830m ² 。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场 比较法进行估价。 可比实例一， 国际中心商场 2009年 8月的市场售价为： 一层 45000元/ m ² ，二层 30000元/ m ² 。 可比实例二， 世贸大厦商场 2009年 8月的市场售价为： 一层 39000元/ m ² ，二 层25000元/ m vsup>2v/sup> 。 可比实例三，世纪广场商场 2009

20、年8月的市 场售价为：一层 38000元/m ²，二层 24000元/ m²。确定可比实例修正系数的依据 （略）。 修正计算（见下表）一层比准价格为： (34091+34392+34142) 3=34208(元 m ² )层比准价格为：(20979+21645+21563) /3=21396(元/ m ² )第一、二层价值为：(34208+21396) X 2830=157359320(元) ( 二)酒店第十至十

21、三层估价 酒店第十至十三层为客房，建筑面积为 4500m ² 。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。 选用收益法公式：式中V房地产价格；A 年净收益；丫 资本化率；n 尚可使用年 限。 1 尚可使用年限 n 的确定 该酒店建筑物耐用年限为 50年，已使用 8 年， 故尚可使用年限为42年，即n=42。 2年净收益A的确定酒店第十至十三层 共有客房 104间。根据该公司提供的 2006年至 2008年的经营情况分析表及财务 报表，平均每间客房日租金为人民币 400元，一年 365 天，则： 年总收入 =104 X 400X 365=151840

22、00（元）酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保 险费等总支出占45%。 年净收益A=15184000X （1 45%）=8351200（元）3 资 本化率 丫的确定 以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期 贷款年利率，再考虑风险调整值，选定丫=8%。 酒店第十至十三层价值 V=100270342（元）（三）酒店第二十层估价 酒店第二十层为卡拉OK室、酒吧，建 筑面积为 1125m ² ，现已出租经营，租期剩余 5年。 因属于收益 性房地产，故采用收益法进行估价。 按租约规定，第二十层的年租金收入在剩 余的 5 年租期内分别

23、为 100万元、 110万元。 120万元、 130万元、 140 万元，租 赁税费占租金收入的 20%。 计算年净收益 年净收益 A=100（1+8%）+110 （1+8 % ） ² +120 （1+8 % ） ³ +130 （1+8 % ） ⁴ +140（1+8%） ⁵ 5X （1 20%）=756792（元） 酒店第二十层价值 V=3021651（元） （ 四） 估价对象的总价值157359320+1002

24、70342+3021651=260651313元（ ） （ 五） 应扣折旧额的 确定 经实地考察，该酒店的成新率为八成， 因此估价对象的现值为： 260651313X 80%=208521050（元 ） 七、估价结果确定 估价对象的总 价值为人民币 208521050元（ 大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元 整）。参考答案：正确答案：此估价报告有如下一些错误和不足： 1 缺少房地产权属状况描 述。 2 缺少价值定义。 3 酒店大堂采用市场比较法不当。 4 第二层酒楼， 用市场比较法时选用商场作可比实例不当。 5 酒店第一、 二层市场比较法交易 情况修正系数形式错误。 6 第二层估价交易案例一综

25、合修正超过 30。 7第 二层为收益性物业， 应选用收益法为其中一种方法。 8 第十至十三层尚可使用 年限 n 应为土地使用权剩余年限，即为 29 年。 9 第十至十三层估价时未采用 客观的、未来的收益水平。 10 对酒店大堂的估价有重复计算。 11 第十至十 三层估价求收益时未考虑入住率。12确定资本化率时安全利率选用不当。13第二十层估价时年净收益求取方法错误。 14 第二十层估价时未考虑 5 年 以后的收益。 15 总价不应再扣除折旧。 16 缺少估价作业日期。 17 缺少 确定估价结果的理由。 18 第二十层的资本化率应与第十至十三层有所不同。 19应说明未来市场变化风险和短期强制处分

26、等因素对抵押价值的影响。20 结果报告中的技术报告的建筑面积不吻合。详细解答：指出并改正下面估价报告片断中的错误第 16 题：有一砖混结构的住宅，于 2003年 1月10竣工投入使用，建筑面积 9388m ² ，该住宅原为福利商品房，于 2006年 1月10日补足地价和配套 费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于 2013 年 1月 10日的市场价格。计算公式如下：房地产价格 =土地重新取得成本 +建筑物重置总价建筑物折旧 （1） 土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部 门提供的价格资料，估价对象所占用土地 70 年使用期限的楼面地价为 180元 m ² ，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170 元 m<