用友房地产BI业务模型设计文档(解决方案)

1、 地产BI业务模型 用友房地产BI业务模型设计文档目录第一部房地产财务分析51.财务确认收入分析51.1财务确认预收收入分析51.2租金收入分析61.3收入构成分析61.4销售收入预算分析81.4.1财务确认收入执行情况81.4.2预收收入执行情况说明102.利润分析122.1利润表分析122.2利润构成分析132.3项目公司业绩分析142.4利润完成情况分析153.开发成本分析173.1开发成本结构分析173.2开发成本趋势分析203.3开发成本预算执行情况分析214.费用分析244.1费用结构分析244.2费用趋势分析264.3费用预算执行情况分析264.4费用预算汇总分析285.资金分析

2、305.1资金总额及受限额分析305.2资金附表分析315.2.1贷款基本情况及还贷情况分析315.2.2融资成本分析315.2.3资金成本项目325.3资金执行情况分析326.KPI分析336.1年度经营管理目标分析336.2五方面能力综合统计分析347.资产分析367.1重要资产变动情况367.2存货情况377.2.1在建物业及已完工物业统计377.2.2挤压存货情况统计377.3固定资产变动情况分析387.4营运能力分析397.4.1全部资产营运能力分析397.4.2流动资产营运能力分析398.负债及偿债能力分析418.1负债情况分析418.2现金偿债能力分析438.3关键指标分析448

3、.3.1短期偿债能力分析448.3.2长期偿债能力449.合并报表分析45第二部房地产项目过程管理分析46说明462.1项目成本分析462.1.1各项目成本概况分析462.1.2目标成本执行分析462.1.3成本进度分析472.1.4异常成本分析482.1.5动态成本分析492.2合同及产值分析492.2.1各项目合同概况分析492.2.2各项目合同付款分析492.2.3各项目无合同费用分析492.2.4各项目材料使用情况分析492.2.5年度总控成本产值分析502.3项目执行情况分析512.3.1资金计划执行情况分析512.3.2产值完成情况分析512.3.3目标成本完成情况分析51第三部房

4、地产营销分析523.1销售签约合同金额分析523.1.1销售签约合同金额状况分析521.1.2销售合同签约金额趋势分析531.1.3销售进度分析541.1.4销售签约合同金额分析结果展示举例543.2销售收入分析（业务口径）553.2.1销售回款汇总分析553.2.2销售回款楼盘项目明细分析563.2.3销售回款构成分析563.2.4楼盘项目已售欠款对比分析563.2.5销售收入分析结果展示举例573.3销售产品分析573.3.1销售产品分析573.3.2销售产品分析结果展示举例583.4产品客户分析583.4.1客户特征分析583.4.2客户产品需求分析581.4.3产品客户分析结果展示举例

5、593.5营销分析593.6销售计划执行情况分析59第四部房地产经济预测模型604.1现金流量表预测604.2损益表预测604.3预测说明60第一部 房地产财务分析1财务确认收入分析1.1财务确认预收收入分析分析维度：项目公司、期间、业态、楼盘期数、区域分析度量：实际值（预收收入、应收未收收入）分析方法：统计，可钻取；排序（按一定规则，比如由差到高排序）指标计算：应收未收收入=合同金额-预收收入展现方式：图、表（图形、表格样式可自选）数据来源：NC财务系统、售楼系统推荐图形：柱状图方案来源：深圳恒盛、中海地产表格1 预收收入汇总表合同金额预收收入应收未收收入集团由集团向下钻取列示区域预收收入汇

6、总表格2 区域纬度合同金额预收收入应收未收收入华东华北上海。由区域向下钻取列示项目公司预收收入汇总表格3 项目公司纬度区域项目公司合同金额预收收入应收未收收入华东项目公司1项目公司2项目公司3。华北项目公司。由项目公司向下钻取列示项目楼盘预收收入汇总表格4 项目楼盘纬度项目公司楼盘项目合同金额预收收入应收未收收入项目公司1XX项目一期XX项目二期。由楼盘项目向下钻取列示业态预收收入表格5 业态纬度项目楼盘业态合同金额预收收入应收未收收入XX项目一期住宅多层高层别墅。约束条件：1、 可穿透查询明细情况：集团à区域à分公司à收入明细1.2租金收入分析分析维度：项目公司

7、、期间、业态、区域分析度量：实际值（出租收入、出租面积、出租均价）分析方法：统计，可钻取；排序（按一定规则，比如由差到高排序）指标计算：出租均价=出租收入/出租面积展现方式：图、表（图形、表格样式可自选）推荐图形：柱状图方案来源：深圳恒盛表格1. 公司维度租金收入出租面积出租均价集团分公司1分公司2-约束条件：2、 可穿透查询明细情况：集团à区域à分公司à收入明细1.3收入构成分析分析维度：项目公司、期间、业态、区域分析度量：实际值（总账里各类收入的实际值）分析方法：统计，可钻取；排序（按一定规则，比如由差到高排序）收入类型：房款收入、装修收入、材料收入、出租收入

8、等展现方式：图、表（图形、表格样式可自选）推荐图形：饼状图方案来源：深圳恒盛表格1. 公司维度房款收入装修收入材料收入租金收入合计集团分公司1分公司2-约束条件：1. 收入构成分析的对象是：来源于总账的，已确认的收入2. 各项收入需联查明细，明细情况根据核算的具体内容定1） 房款收入、出租收入、装修收入、材料收入等联查：从分公司角度联查业态明细分公司1房款收入租金收入装修收入材料收入合计别墅公寓-从业态角度联查分公司明细别墅房款收入租金收入装修收入材料收入合计分公司1分公司2-3. 涉及内部交易的收入：装修收入、材料收入，涉及内部交易的收入类别联查明细时，需要计算内部交易部分及合并后的数，计算

9、公式如下：1） 内部交易部分从辅助核算客商性质定义判断2） 合并合并后的数=汇总数-内部交易部分联查明细表格举例：分公司1材料收入（汇总数）内部交易部分合并后的收入客商1客商2客商3-1.4销售收入预算分析1.4.1财务确认收入执行情况分析维度：组织机构（集团、区域、项目公司）、期间（年、季、月）、业态、楼盘项目分析度量：实际确认收入、累计确认收入、预计销售分析方法：结构分析展现方式：图、表数据源：NC财务系统、EXCEL表格方案来源：深圳恒盛、中海地产集团财务确认收入执行情况汇总数据：集团公司 分析业态目N年年度预算N年*月度预算N年*月度执行数N年* 月度执行情况N年1-*月累计执行数N年

10、1-*月累计执行情况绝对数相对数绝对数相对数住宅 商铺车库酒店式公寓。合计约束条件：1.分析维度：涉及钻取功能时，是在会计主体和会计账簿确定的前提下，按其它维度钻取。2.时间维度：结构分析不涉及跨年度3.分析度量：Etl抽取每月的数据，考虑ods钻取表样：1、 由集团公司钻取列示区域财务确认收入执行情况表 分析区域业态N年年度预算N年*月度预算N年*月度执行数N年* 月度执行情况N年1-*月累计执行数N年1-*月累计执行情况绝对数相对数绝对数相对数华东区住宅 商铺车库酒店式公寓。合计上海住宅 商铺车库酒店式公寓。合计。2、 由区域钻取列示项目公司财务确认收入执行情况表 分析区域项目公司业态N年

11、年度预算N年*月度预算N年*月度执行数N年* 月度执行情况N年1-*月累计执行数N年1-*月累计执行情况绝对数相对数绝对数相对数华东区项目公司1住宅 商铺车库酒店式公寓。合计项目公司2住宅 商铺车库酒店式公寓。合计。区域与项目公司有从属关系3、 由项目公司钻取列示项目楼盘财务确认收入执行情况表项目楼盘业态N年年度预算N年*月度预算N年*月度执行数N年* 月度执行情况N年1-*月累计执行数N年1-*月累计执行情况绝对数相对数绝对数相对数XX项目一期住宅 商铺车库酒店式公寓。合计XX项目二期住宅 商铺车库酒店式公寓。合计。1.4.2预收收入执行情况说明分析维度：组织机构（集团、区域、项目公司）、期

12、间（年、季、月）、业态、楼盘项目分析度量：实际预收收入、累计预收收入、预收收入预算分析方法：结构分析展现方式：图、表数据源：NC财务系统、EXCEL表格集团预售收入执行情况汇总数据：方案来源：深圳恒盛、中海地产集团公司 分析业态目N年年度预算N年*月度预算N年*月度执行数N年* 月度执行情况N年1-*月累计执行数N年1-*月累计执行情况绝对数相对数绝对数相对数住宅 商铺车库酒店式公寓。合计约束条件：1.分析维度：涉及钻取功能时，是在会计主体和会计账簿确定的前提下，按其它维度钻取。2.时间维度：结构分析不涉及跨年度3.分析度量：Etl抽取每月的数据，考虑ods钻取表样：1、由集团公司钻取列示区域

13、预售收入执行情况表 分析区域业态N年年度预算N年*月度预算N年*月度执行数N年* 月度执行情况N年1-*月累计执行数N年1-*月累计执行情况绝对数相对数绝对数相对数华东区住宅 商铺车库酒店式公寓。合计上海住宅 商铺车库酒店式公寓。合计。2、 由区域钻取列示项目公司预售收入执行情况表 分析区域项目公司业态N年年度预算N年*月度预算N年*月度执行数N年* 月度执行情况N年1-*月累计执行数N年1-*月累计执行情况绝对数相对数绝对数相对数华东区项目公司1住宅 商铺车库酒店式公寓。合计项目公司2住宅 商铺车库酒店式公寓。合计。区域与项目公司有从属关系3、 由项目公司钻取列示项目楼盘预售收入执行情况表项

14、目楼盘业态N年年度预算N年*月度预算N年*月度执行数N年* 月度执行情况N年1-*月累计执行数N年1-*月累计执行情况绝对数相对数绝对数相对数XX项目一期住宅 商铺车库酒店式公寓。合计XX项目二期住宅 商铺车库酒店式公寓。合计。2利润分析2.1利润表分析分析维度：项目公司、区域、期间分析度量：实际值、预算值分析方法：统计对比分析、展现方式：图、表（图形、表格样式可自选）数据来源：NC财务系统个、EXCEL表推荐图形：柱状图方案来源：深圳恒盛表举例：集团利润表利润项目当期实际值当期预算值差异相对数绝对数一 销售收入 合计销售收入(元) 减： 销售部分费用 1、营销税金(5.55%) 2、营销费用

15、(3%) 项目投资 - - - 出售部分：1、土地款 2、前期工程费 3、基础设施费 4、建安工程费 5、开发间接费 (不含利息) 6、室内装修 7、公共设施费 8、其他（维修基金等） 利息费用 - - - 1、出售部分利息 土地增值税 二 租赁利润 加： 租赁收入（元） 减： 租赁部分营运费用 1、商业营运费用（40%） 2、车库营运费用（20%） 三 税前利润 减： 所得税 出售 出租 四 税后利润 附注：向下钻取可联查区域、项目公司（项目）利润表分析 2.2利润构成分析分析维度：集团、区域、公司、业态、产品业务线（售楼、出租、酒店等）分析度量：实际值分析方法：统计，可钻取；排序（按一定规

16、则，比如由差到高排序）展现方式：图、表（图形、表格样式可自选）推荐图形：饼状图方案来源：深圳恒盛集团利润构成表利润项目1月2月3月。12月一 销售收入 合计销售收入(元) 减： 销售部分费用 1、营销税金(5.55%) 2、营销费用(3%) 项目投资 - - 出售部分：1、土地款 2、前期工程费 3、基础设施费 4、建安工程费 5、开发间接费 (不含利息) 6、室内装修 7、公共设施费 8、其他（维修基金等） 利息费用 - - 1、出售部分利息 土地增值税 二 租赁利润 加： 租赁收入（元） 减： 租赁部分营运费用 1、商业营运费用（40%） 2、车库营运费用（20%） 三 税前利润 减： 所

17、得税 出售 出租 四 税后利润 附注：向下钻取可联查区域、项目公司、项目以及按业务线、业态的收入构成约束条件：1、 可从各个维度钻取查询明细1） 从区域联查其下属分公司明细情况2）从分公司下联查其下属各业态实现利润明细情况2.3项目公司业绩分析分析维度：区域、项目公司分析度量：实际值分析方法：统计、排序（按一定规则，比如由差到高排序）展现方式：图、表（图形、表格样式可自选）方案来源：深圳恒盛、中海地产表格1. 区域维度区域业绩N月1-N月累计N-1月环比增长本月占累计比营业额毛利利润附注：向下钻取可联查项目公司的业绩情况2.4利润完成情况分析分析维度：区域、项目公司、业态分析度量：实际值分析方

18、法：统计，可钻取；排序（按一定规则，比如由差到高排序）展现方式：图、表（图形、表格样式可自选）推荐图形：柱状图方案来源：深圳恒盛、中海地产表格1. 区域维度年度完成情况分析当年年度预算当年实际利润实际与月度预算的差异绝对值相对值上海华北-表2 月度利润完成情况表当年年度预算当年月度预算当月实际利润实际与月度预算的差异当年1-X月累计实际数当年1-X月累计执行情况绝对值相对值绝对值相对值上海华北-约束条件：1. 月度分析时，月度预算=年度预算/122. 季度分析时，季度预算=年度预算/43. 可从各个维度钻取查询明细1） 从区域联查其下属分公司明细情况2） 从分公司下联查其下属各业态实现利润明细

19、情况参见“利润预算表”项目内容2008年预测数 2009年预算数 差异面积平均单价/单位成本 金额 面积 平均单价/单位成本 金额 绝对数 相对数销售收入 - - - - 其中：住宅 - - - 商铺 - - - 车库 - - - 酒店式公寓 - - - 销售成本 - - - - 其中：住宅 - - - 商铺 - - - 车库 - - - 酒店式公寓 - - - 毛利 - - - 其中：住宅 - - - 商铺 - - - 车库 - - - 酒店式公寓 - - - 毛利率 - - - 其中：住宅 - - - 商铺 - - - 车库 - - - 酒店式公寓 - - - 主营业务税金及附加 - -

20、营业利润 - - - 其他业务收入 - - - 其中：商铺（出租） - - 车库（出租） - - 会所（出租） - - 办公楼（出租） - - 酒店（出租） - - 其他 - - 其他业务支出 - - 期间费用 - - - 管理费用 - - - 营业费用 - - - 财务费用 - - - 利润总额 - - - 所得税 - - 净利润 - - - 3开发成本分析3.1开发成本结构分析分析维度：组织机构（集团、区域、项目公司、部门）、时间（年、季、月）、成本项目、楼盘项目分析度量：实际支出、累计支出分析方法：结构分析（分析各项目公司各成本项目的比例分布）展现方式：图、表数据源：NC财务系统方案来源

21、：深圳恒盛、中海地产、成都蓝光集团开发成本汇总数据：集团公司 分析项成本项目目当期实际值（本期发生额）占比%累计值（科目余额）占比%土地征用及拆迁补偿费前期开发费用基础设施费建筑安装费公共设施费利息资本化其他开发间接费用约束条件：1.分析维度：1）维度为区域、项目公司时，NC的辅助核算只能录入末级2）涉及钻取功能时，是在会计主体和会计账簿确定的前提下，按其它维度钻取。2.时间维度：结构分析涉及跨年度3.分析度量：Etl抽取每月的数据，考虑ods4. 成本项目的分类按分析需求来定，比如：a)按成本科目来分类；b)按区域来分类c)按项目公司来分；d)按楼盘项目来分。钻取表样：1、由集团公司钻取列示

22、区域开发成本构成表 分析项区域成本项目当期实际值（本月发生额）占比%累计值（科目余额）占比%华东区土地征用及拆迁补偿费前期开发费用基础设施费建筑安装费公共设施费利息资本化其他开发间接费用上海土地征用及拆迁补偿费前期开发费用基础设施费建筑安装费公共设施费利息资本化其他开发间接费用。2、由区域钻取列示项目公司开发成本构成表 分析项区域项目公司费用项目当期实际值（本月发生额）占比%累计值（科目余额）占比%华东区项目公司1土地征用及拆迁补偿费前期开发费用基础设施费建筑安装费公共设施费利息资本化其他开发间接费用项目公司2土地征用及拆迁补偿费前期开发费用基础设施费建筑安装费公共设施费利息资本化其他开发间接

23、费用。区域与项目公司有从属关系3、由项目公司钻取列示项目楼盘开发成本构成表项目楼盘科目编码科目名称当期实际值（本月发生额）占比%累计值（科目余额）占比%XX项目一期510101土地征用及拆迁补偿费510102前期开发费用510103基础设施费510104建筑安装费510105公共设施费550107利息资本化550199其他550108开发间接费用。4、由开发成本科目钻取列示项目楼盘开发成本明细表项目楼盘科目编码科目名称当期实际值（本月发生额）占比%累计值（科目余额）占比%XX项目一期510101土地征用及拆迁补偿费51010101土地征用费51010102动迁安置费51010103土地出让金。

24、51010199其他每大项成本科目对应会计科目表列示明细科目数据3.2开发成本趋势分析分析维度：组织机构（集团、区域、项目公司、楼盘项目分期）、时间（年、季、月）、费用项目分析度量：实际值、变化值分析方法：实际值趋势分析，增减值趋势分析展现方式：趋势图（实际值）、分组柱形图（增减值）、表（展现方式类似于收入部分）方案来源：深圳恒盛、中海地产、成都蓝光约束条件：1. 涉及跨年度分析，分析粒度到月；2. 选择起始日期与截止日期；3. 实际值趋势分析（趋势图）：可多个费用项目同时展现；4. 增减值趋势分析（分组柱形图）：单个费用项目分析；5. 可以考虑用K线图方式把实际值和增减值的分析放在一个图里展

25、现。3.3开发成本预算执行情况分析分析维度：预算主体（项目公司）、时间（季、月）、项目周期预算科目（目标成本）、项目年度预算科目（成本预测）分析度量：实际值、累计预算、预算值分析方法：对比分析数据源：NC财务系统、外部数据（EXCEL）展现方式：图、表方案来源：深圳恒盛、中海地产年度预算对比表：预算主体开发成本项目N年年度预算数N年*月预算数N年*月执行数N年*月度执行情况N年1-*月累计执行数N年1-*月度执行情况绝对数相对数绝对数相对数项目公司1土地征用及拆迁补偿费前期开发费用基础设施费建筑安装费公共设施费利息资本化开发间接费用其他。目标成本完成比例表：预算主体开发成本项目累计开发成本（科

26、目余额）目标成本值目标成本完成比率%项目公司1土地征用及拆迁补偿费前期开发费用基础设施费建筑安装费公共设施费利息资本化其他开发间接费用。约束条件：1.分析维度：涉及钻取功能时，是在会计主体和会计账簿确定的前提下，按其它维度钻取。2.时间维度：执行情况分析按季度、月、年度3.分析度量：Etl抽取每月发生额数据及科目余额数据，考虑ods4. 成本项目的分类按预算主体、成本科目和项目楼盘钻取表样：1、 由主表预算主体（项目公司）穿透查询预算主体项目楼盘构成（分期）项目楼盘年度预算对比表项目楼盘开发成本项目N年年度预算数N年*月预算数N年*月执行数N年*月度执行情况N年1-*月累计执行数N年1-*月度

27、执行情况绝对数相对数绝对数相对数XX项目一期土地征用及拆迁补偿费前期开发费用基础设施费建筑安装费公共设施费利息资本化开发间接费用其他。项目楼盘目标成本完成比例表项目楼盘开发成本项目累计开发成本（科目余额）目标成本值目标成本完成比率%XX项目一期土地征用及拆迁补偿费前期开发费用基础设施费建筑安装费公共设施费利息资本化其他开发间接费用。2、 由开发成本项目穿透开发成本科目明细项目楼盘年度预算对比明细表项目楼盘开发成本项目编码开发成本项目N年年度预算数N年*月预算数N年*月执行数N年*月度执行情况N年1-*月累计执行数N年1-*月度执行情况绝对数相对数绝对数相对数XX项目一期510101土地征用及拆

28、迁补偿费51010101土地征用费51010102动迁安置费51010103土地出让金。51010199其他项目楼盘目标成本完成比例明细表项目楼盘开发成本项目编码开发成本项目累计开发成本（科目余额）目标成本值目标成本完成比率%XX项目一期510101土地征用及拆迁补偿费51010101前期开发费用51010102基础设施费51010103建筑安装费。51010199公共设施费4费用分析4.1费用结构分析分析维度：组织机构（集团、区域、项目公司、部门）、期间（年、季、月）、费用项目分析度量：实际支出、累计支出分析方法：结构分析（分析各公司各费用项目的比例分布）展现方式：图、表数据源：NC财务系统

29、方案来源：深圳恒盛、中海地产、成都蓝光集团汇总数据：集团公司 分析项费用项目目当期实际值（n月）占比%累计值（1-n月）占比%销售费用管理费用财务费用开发间接费用税金约束条件：1.分析维度：1）维度为区域、项目公司时，NC的辅助核算只能录入末级2）涉及钻取功能时，是在会计主体和会计账簿确定的前提下，按其它维度钻取。2.时间维度：结构分析不涉及跨年度3.分析度量：Etl抽取每月的数据，考虑ods4. 费用项目的分类按分析需求来定，比如：a)按费用科目来分类；b)按区域来分类c)按项目公司来分；d)按部门来分。钻取表样：1、由集团公司钻取列示区域费用构成表 分析项区域费用项目当期实际值（n月）占比

30、%累计值（1-n月）占比%华东区销售费用管理费用财务费用开发间接费用税金上海销售费用管理费用财务费用开发间接费用税金。2、由区域钻取列示项目公司费用构成表 分析项区域项目公司费用项目当期实际值（n月）占比%累计值（1-n月）占比%华东区项目公司1销售费用管理费用财务费用开发间接费用税金项目公司2销售费用管理费用财务费用开发间接费用税金。区域与项目公司有从属关系，税金、财务费用到项目公司纬度即可3、由项目公司钻取列示项目公司部门费用构成表部门费用科目编码费用明细当期实际值（n月）占比%累计值（1-n月）占比%营销部660101工资660102福利费660103员工教育经费660104社会保障费用660105劳动保护费。660122样板房费用660198其他。每个项目公司设置部门一致，营销部对应经营费用科目明细，财务部、综合部、总经理对应管理费用明细，开发部、预算部、工程部对应开发间接费用明细。4.2费用趋势分析分析维度：组织机构（集团、区域、项目公司、部门）、时间（年、季、月）