成本工作管理指导手册(安装)

1、成本工作管理指导手册（2018年12月版）成本控制中心一、施工总包单位议标3二、人防工程施工单位招标/议标4三、临电工程施工单位议标5四、消防工程施工单位招标6五、售楼部硬装/大货区交楼标准/公共区装修工程施工单位招标7六、样板房展示区园林工程/大区园林景观工程施工单位招标8七、电梯采购招标（发电机组参考）9八、外电工程施工单位招标/议标10九、智能化工程施工单位招标/议标11十、泛光照明工程施工单位招标/议标12H一、三网合一/煤气入户/供暖入户（二类标）等工程施工单位议标13十二、甲控/甲供材料设备定价、议价14十三、签证办理方法15十四、变更办理方法16十五、产值申请办理方法17十六、结

2、算办理方法186/19二、人防工程施工单位招标/议标1、主要工作内容：确定总包施工单位，签订总包合同。2、工作时间：开始时间根据项目计划安排，30天内完成。3、参与部门：责任部门为集团成本控制中心，配合部门为项目成本部（如成立）、项目工程 部、集团工程设计管理中心。4、工作要点：1）前置条件具有集团设计管理中心或项目工程部提供的设计方案，基本明确工程类别及体量情况，土地情 况，规划情况。具有已考察的备选单位，且备选单位资质满足合同要求。2）工作流程由项目公司成本部（未成立由集团成本控制中心执行）根据规划业态，测算成本或对比已知项 目成本情况，编制成本对比表，另需充分调研项目所在地及周边地区的地

3、材供应条件、运输条 件、堆料场等情况，记录并整理出相关数据资料。2. 1定额计价集团成本控制中心组织备选单位进行谈判，从而确定总包合同施工范围、总价浮动比例、计价 取费文件等,经集团定标小组批准后，发出中标通知书，同时跟踪合同签订:作。2. 2清单计价集团成本控制中心编制工程量模拟清单及综合单价标底，将工程量清单发给总包单位报价，议 价完成，经集团定标小组批准后，发出中标通知书，同时跟踪合同签订工作。3）注意事项总包合同范围一般包含：桩、基础（含基础土方）、结构、预埋线管、围护结构、门窗合同, 粗装修、室内给排水工程、室内电气工程、外墙装修、防水保温、小市政等，不含消防、铝合 金门窗、栏杆、变

4、配电、智能化、三网合一、燃气入户、泛光照明等，具体范围可根据项目情 况进行调整。M右I八,;1H况i ； I - 以外 速必I 中i4*'UI I曲广；I 4卜鸿，亡：壮厂EU乙小】2I 1 I "Jf t J 尸OS 册 I7， / & J . i , 二人 ”3 1丁 ，口 -:-f 弋 I ，二 TJ J f 二 二5、平台操作流程：由集团成本部发起中标单位审批流程，经审批后，将对应资料及审批结果协同至项目工程 部，由项目工程部发起合同审批流程，签订合同，结束本作业。1、主要工作内容：确定施工单位，签订合同。2、工作时间：开始时间根据项目计划安排，30天内完成。

5、3、参与部门：责任部门为集团成本控制中心，配合部门为项目成本部、项目工程部。4、工作要点：1）前置条件具有设计图纸并经人防管理部门审核图纸，具有三家或以上备选单位，并已进行考察，确定备 选单位资质满足合同要求。2）工作流程由项目公司成本部，根据设计图编制工程量清单及预算并上报集团进行招标及议价工作。集团 成本控制中心组织备选单位进行投标，确定承包价格和发出中标通知书。如采用直委方式，则直委单位须出具承诺函，承诺为该匚程提供报批报验便利，且价格优于当 地水平。原则上是谁提出，谁谈判，集团成本控制中心负责审核及协助，并由议价主体发起中 标单位审批流程。3）注意事项各项目根据所在地战备等级，明确施工

6、内容及范围划分，一般包括密闭门、预埋件、预装设备 等（具体详见设计图）。人防施工各地属于垄断行业，注意收集地方人防承包价格，并与已发 生的其他各地项目进行对比。如需集团招标，集团所需时间为30天，需项目公司提前做好招标计划，避免延误进场时间。 人防工程一般采用总价包干合同。5、平台操作流程：由项目公司（或集团招采人员）发起中标单位审批流程，经审批后，将对应资料及审批结 果协同至项目工程部，由项目工程部发起合同审批流程，签订合同，结束本作业。6/19三、临电工程施工单位议标1、主要工作内容：确定施工单位，签订合同。2、工作时间：开始时间根据项目计划安排，30天内完成。3、参与部门：责任部门为项目

7、成本部，配合部门为集团成本控制中心、项目工程部。4、工作要点：1）前置条件项目公司具有备选单位，并已进行考察，确定备选单位资质满足合同要求，另备选单位已提供 供电方案及设计图，并且设计图纸已经审核并签字确认。2）工作流程由项目公司成本部，根据设计图完成预算编制上报集团进行审核后由项目成本部组织议价工作。 集团成本控制中心对预算进行审核，提供谈判协助，控制单功率造价，并与其他项目进行对比 分析，单功率造价必须控制在已经审批的限额内。3）注意事项由项目工程部推荐相关单位、收集供电方案并进行审核。项目成本部对主要设备进行市场询价，编制预算，收集集团成本控制中心意见，形成最终预算 后再进行议价及定价工

8、作。临电工程一般采用直委和总价包干合同。5、平台操作流程：由项目公司发起关于临电工程直委的呈文审批审批，呈文审批及议价工作完成后再发 起合同审批流程，签订合同，结束本作业。6/19四、消防工程施工单位议标1、主要工作内容：确定施工单位，签订合同。2、工作时间：开始时间根据项目计划安排，30天内完成。3、参与部门：责任部门为集团成本控制中心，配合部门为项目成本部、项目工程部。4、工作要点：1）前置条件项目公司具有备选单位，备选单位已进行考察，确定备选单位资质满足合同要求，施工图已经 消防管理部门审核，并经相关部门签字确认。2）工作流程由项目公司成本部，根据项目工程部提供的施工图、招标概况需求表、

9、品牌推荐表（如有）等， 进行招标清单及预算编制，报集团成本控制中心。集团成本控制中心对招标清单及预算进行审核、完善，组织备选单位进行招标和议价工作，并 与其他项目进行对比分析，单价必须控制在已经审批的限额内。3）注意事项由项目公司推荐相关单位、送审及内部审核施工图。项目成本部对主要设备进行市场询价，收 集地方品牌，验收要求等资料。消防工程招标清单建议采用国标清单表格样式，可以不采用集团招标模板表格。集团招标所需时间为30天，需项目公司提前做好招标计划，避免延误进场时间。如采用直委方式，则直委单位须出具承诺函，承诺为该工程提供报批报验便利，且价格优于、与刊】水平 卬卜土h苴乐曲 因1：绐八品4或

10、因觉品 台.；上彳公金h；iI Q，J L ;人 寿 , 7 I' 'I /A- r " Il I * 1）：尸 1- I " / J I/； I I 二5、平台操作流程：由项目公司发起关于消防工程直委的呈文审批，呈文审批及议价工作完成后再发起合同 审批流程，签订合同，结束本作业。6/19六、样板房展示区园林工程/大区园林景观工程施工单位招标1、主要工作内容：确定施工单位，签订合同。2、工作时间：开始时间根据项目计划安排，30天内完成。3、参与部门：集团成本控制中心，配合部门为项目成本部、项目工程部。4、工作要点：1）前置条件项目工程部可推荐单位，施工图已经

11、项目工程部签字确认，备选单位已进行考察，确定备选单 位资质满足合同要求，已完成材料定版。2）工作流程由项目公司成本部，根据项目工程部提供的施工图、招标概况需求表、品牌推荐表（如有）、 定版资料等，进行招标清单及预算编制，报集团成本控制中心。集团成本控制中心编制招标文件并对招标清单及预算进行审核、完善，组织备选单位进行招标 和议价工作。3）注意事项由项目工程部推荐单位或采用集团库内单位，工程部完成施工图审核及确认。项目成本部根据设计图纸，编制预算，集团成本控制中心对招标结果进行分析和对比，确认价 格合理性。招标清单采用集团招标模板表格，地砖、开关面板、灯具、洁具需提供样板图册和不少于三家 的推荐

12、品牌，明确是否指定品牌，供货方式。明确结算方式，如售楼部/公共区装修采用固定综合单价，交楼标准采用套内水平净面积单方 造价结算。集团招标所需时间为30天，需项目公司提前做好招标计划，避免延误进场时间。5、平台操作流程：由集团成本部招采人员发起中标单位审批流程，经审批后，将对应资料及审批结果协同至 项目工程部，由项目工程部发起合同审批流程，签订合同，结束本作业。1、主要工作内容：确定施工单位，签订合同。2、工作时间：开始时间根据项目计划安排，30天内完成。3、参与部门：集团成本控制中心，配合部门为项目成本部、项目工程部。4、工作要点：1）前置条件项目工程部可推荐单位，施工图已经项目工程部签字确认

13、，备选单位已进行考察，确定备选单 位资质满足合同要求，已完成材料定版。2）工作流程由项目公司成本部，根据项目工程部提供的施工图、招标概况需求表、品牌推荐表（如有）、 定版资料等，进行招标清单及预算编制，报集团成本控制中心。集团成本控制中心编制招标文件并对招标清单及预算进行审核、完善，组织备选单位进行招标 和议价工作。3）注意事项由项目工程部推荐单位或采用集团库内单位、工程部完成施工图审核及确认。项目成本部根据设计图纸，编制预算，集团成本控制中心对招标结果进行分析和对比，确认价 格合理性。招标清单采用集团招标模板表格，地砖、开关面板、灯具的需提供样板和不少于三家的推荐品 牌，明确是否指定品牌，供

14、货方式。集团招标所需时间为30天，需项目公司提前做好招标计划，避免延误进场时间。5、平台操作流程：由集团成本部招采人员发起中标单位审批流程，经审批后，将对应资料及审批结果协同至 项目工程部，由项目工程部发起合同审批流程，签订合同，结束本作业。6/19七、电梯采购招标（发电机组参考）1、主要工作内容：确定施工单位，签订合同。2、工作时间：开始时间根据项目计划安排，30天内完成。3、参与部门：集团成本控制中心，配合部门为项目成本部、项目工程部。4、工作要点：1）前置条件项目已完成高中低档定位，明确采购范围，推荐品牌，结构图已完成审核，电梯技术规格参数 已基本确定。2）工作流程由项目公司成本部，根据

15、项目工程部提供的施工图、招标概况需求表、技术参数表，编制采购 清单，报集团成本控制中心。集团成本控制中心联合集团工程设计管理中心对采购清单及技术要求进行审核、完善，组织推 荐品牌厂家进行议价工作。3）注意事项电梯属于特种设备，需收集拟定单位在项目所在地是否有维保能力，维保口碑信息。项目公司工程部需明确电梯轿厢装修、无障碍功能是否有要求，地方文件有无强制要求。采购清单应含设备费及安装费，并区分不同税率。电梯采购需提前就井道尺寸配套问题做好与主体结构设计单位的沟通。集团招标所需时间为30天，需项目公司提前做好招标计划，避免延误进场时间。集团已拟定电梯按战采进行采购，根据后续情况修改采购方式。5、平

16、台操作流程：由集团成本部招采人员发起中标单位审批流程，经审批后，将对应资料及审批结果协同至 项目工程部，由项目工程部发起合同审批流程，签订合同，结束本作业。6/19八、外电工程施工单位招标/议标1、主要工作内容：确定施工单位，签订合同。2、工作时间：开始时间根据项目计划安排，30天内完成。3、参与部门：集团成本控制中心，配合部门为项目成本部、项目工程部。4、工作要点：1）前置条件如采用招标，需提前完成招标图审核及确认，明确采购范围（如母线槽、一户一表、充电桩等）。项目公司可推荐单位，备选单位已进行考察，确定备选单位资质满足合同要求。2）工作流程由项目公司成本部，根据项目工程部提供的施L图、招标

17、概况需求表，编制招标清单、预算, 报集团成本控制中心。集团成本控制中心编制招标文件并对招标清单及预算进行审核、完善，组织备选单位进行招标 及议价工作，控制单功率造价，并与其他项目进行对比分析，单功率造价必须控制在已经审批 的限额内。3）注意事项如采用议标工作，由备选单位完成图纸送审事宜，然后根据报价书，由项目公司复核工程量及 报价编制情况，查询主材价格，并报集团进行审核，由集团组织备选单位进行议价工作。集团招标所需时间为30天（议标20天），需项目公司提前做好招标计划，避免延误进场时间。 如采用直委方式，则直委单位须出具承诺函，承诺为该工程提供报批报验便利，且价格控制在 口额内 4k山 厂总！

18、卬卜一土丑1 J乐 S M "打工I W ?、 J Q 尸 J "LZi .,"kit、/7r穴11J 二5、平台操作流程：由项目公司发起关于外电工程直委审批流程，呈文审批及议价工作完成后再发起合同审 批流程，签订合同，结束本作业。6/19九、智能化工程施工单位招标/议标1、主要工作内容：确定施工单位，签订合同。2、工作时间：开始时间根据项目计划安排，30天内完成。3、参与部门：集团成本控制中心，配合部门为项目成本部、项目工程部。4、工作要点：1）前置条件项目工程部及集团各中心可推荐单位，施工图已经项目工程部签字确认，备选单位已进行考察, 确定备选单位资质满足合同

19、要求，已完成材料定版，确定甲供材范围。2）工作流程由项目公司成本部，根据项目工程部提供的施L图、招标概况需求表，编制招标清单、预算, 报集团成本控制中心。集团成本控制中心编制招标文件并经审批后对招标清单及预算进行审核、完善，组织备选单位 进行招标及议价工作。3）注意事项智能化工程需定版的材料有可视对讲设备及对应电源，明确供货方式，明确范围是否包含光纤 入户施工及室外管网施工。项目公司需完成品牌（不少于三个）推荐表，设备参数表的签字确认。集团招标所需时间为30天，需项目公司提前做好招标计划，避免延误进场时间。5、平台操作流程：由集团成本部招采人员发起中标单位审批流程，经审批后，将对应资料及审批结

20、果协同至 项目工程部，由项目工程部发起合同审批流程，签订合同，结束本作业。6/19十、泛光照明工程施工单位招标/议标1、主要工作内容：确定施工单位，签订合同。2、工作时间：开始时间根据项目计划安排，30天内完成。3、参与部门：集团成本控制中心，配合部门为项目成本部、项目工程部。4、工作要点：1）前置条件项目工程部可推荐单位，施工图已经项目工程部签字确认，备选单位已进行考察，确定备选单 位资质满足合同要求，已完成材料定版。2）工作流程由项目公司成本部，根据项目工程部提供的施L图、招标概况需求表，编制招标清单、预算, 报集团成本控制中心。集团成本控制中心编制招标文件并对招标清单及预算进行审核、完善

21、，组织推荐单位进行招标 及议价工作。3）注意事项设计图需明确光源品牌及灯具品牌（不少于三个），发光字体和标志是否需施工单位深化。 集团招标所需时间为30天（议标20天），需项目公司提前做好招标计划，避免延误进场时间。 泛光照明一般采用总价包干合同。5、平台操作流程：由集团成本部招采人员发起中标单位审批流程，经审批后，将对应资料及审批结果协同至 项目工程部，由项目工程部发起合同审批流程，签订合同，结束本作业。十一、三网合一/煤气入户/供暖入户（二类标）等工程施工单位议标1、主要工作内容：确定施工单位，签订合同。2、工作时间：开始时间根据项目计划安排，30天内完成。3、参与部门：项目成本部，项目工

22、程部。4、工作要点：1）前置条件此类工程一般属于地方垄断行业，由主管部门/企业推荐施工单位，项目工程部应提前与主管 部门/企业沟通，收集相关图纸及产权信息。2）工作流程由项目公司工程部，收集主管部门/企业推荐单位，复核施工图及相关工艺，并进行确认。项目成本部收集各单位报价情况并根据工程量及市场行情进行议价和谈判，形成会议纪要和谈 判结果作为合同依据。3）注意事项明确各项目施工节点，避免重复工作内容，项目成本部需提前做好市场调研，价格储备。二类标，属项目权限，项目公司应提前做好招标计划，避免延误进场时间。以上合同一般采用按户结算/总价包干方式。5、平台操作流程：由项目工程部发起事项呈文审批流程，

23、完成价格谈判后，收集谈判记录和洽谈结果作为依 据，由项目工程部发起合同审批流程，签订合同，结束本作业。十二、甲控/甲供材料设备定价、议价1、主要工作内容：确定供货价格，供货主体。2、工作时间：开始时间根据项目计划安排，30天内完成。3、参与部门：集团成本控制中心、项目成本部，项目工程部。4、工作要点：1）前置条件根据各合同确定甲供/甲控材料范围，项目工程部提供图纸、技术参数、样板、推荐品牌，项 目成本部完成清单编制。2）工作流程由项目公司工程部，提前与集团工程技术管理中心完成技术参数、样板定版、品牌筛选、图纸 审核等工作并签字确认，推荐供应商并进行考核。项目成本部收集相关资料后编制采购清单（尽

24、量与施工单位共同编制采购清单），明确材质、 技术参数、供货时间、是否含税等，寻找厂家/一级供应商进行考场并收集价格，进行初步议 价，争取拿到最优价格，根据相关权限，项目权限范围内的可直接发文批价；集团权限的由项 目招采岗将项目收集的最优价格报集团成本控制中心进行复核和确认。集团成本控制中心招采岗收到相关资料后进行对比询价，并对上报资料进行分析、审核，根据 需要约各供货商进行二次谈判，争取拿到最优价格，集团定期检查各项目中控材料批价情况。3）注意事项项目工程部需提前审核图纸，根据项目定位优化各类技术参数、材质、品牌档次，样板定版。 供货商应尽量选择厂家或一级供应商，避免采购二级或以上供应商，项目

25、公司应建立相关材料 的价格体系，避免集团花费大量人力进行二次询价和谈判。采购清单需按期数整体批价，严禁为规避集团权限将单批材料分多次批价。集团定价需时间为30天，项目公司应提前做好招标计划，避免延误进场时间。5、平台操作流程：如属于项目权限，则由项目成本部发起定价事项呈文审批流程，并对外发出批价文件。如属于集团权限，则由集团成本控制中心招采岗发起定价事项呈文审批流程，完成审批后 把相关资料协同给项目公司。如为甲控材料则由项目公司发出关于*甲控材料定价通知的工作联系单给相关管理部门及 对应施工单位，结束本作业。如为甲供材料则由项目工程部发起合同审批流程签订合同，结束本作业。十四、变更办理方法1、

26、主要工作内容：签证审核及确定价格。2、工作时间：由发生签证工作时开始，签证工作完工并验收合格后15/21天以内结束。3、参与部门：项目成本部、项目工程部，配合部门为集团成本控制中心。4、工作要点：1）前置条件签证依据必须充分，如有工作联系单、指令单或者对应施工图，完工内容满足验收条件。2）工作流程项目公司工程部对合同外增加内容/隐蔽工程需确认工程量发起签证审批或发出工作联系单、 指令单、施工图。项目工程部和成本部需监督现场完成情况并记录，对已完成工作内容、工程量、是否达到验收 条件进行确认，并形成工程量确认单或完工图。施工单位完成工作内容后7天内完善相关资料并上报。项目成本部对上报签证价格进行

27、审核，完善签证审批单及签证确认单的签字手续（具体办理办 法详见签证指导手册），根据管理权限进行集团上报工作，并配合集团完成审核作业。3）注意事项签证应严格执行一单一签证（即一个联系单/指令单，办理一份签证，严禁拆单办理规避送审 权限）。项目公司在发出联系单之前由成本部编制预算，由工程部发起事项审批。签证应严格执行时间限定，施工单位应在完工后7天内补充完所有资料并完成上报，项目公司 应在7天内做出审核结果，如上报集团成本控制中心，则集团应在收到资料后7天内做出审核并 返还项目公司办理签字盖章手续。权限范围参考集团组织权限管理手册（2018）o5、平台操作流程：项目公司在发出联系单之前应编制预算并

28、办理*事项呈文审批流程。签证工作内容完工并 审核完成后办理*签证申请审批流程，完成审批，结束本作业。1、主要工作内容：变更审核及确定价格。2、工作时间：由发生变更发生时开始，变更工作完工并验收合格后15/21天以内结束。3、参与部门：项目成本部、项目工程部，配合部门为集团成本控制中心。5、工作要点：1）前置条件变更依据必须充分，如有工作联系单、指令单或者对应施工图，完工内容满足验收条件。2）工作流程项目公司工程部对合同内工作内容调整、施工工艺方法等发生变化的发出的工作联系单、指令 单、施工图。项目工程部和成本部需监督现场完成情况并记录，对已完成工作内容、工程量、是否达到验收 条件进行确认，并形

29、成工程量确认单或完工图。施工单位完成工作内容后7天内完善相关资料并上报。项目成本部对上报变更价格进行审核，完善变更审批单的签字手续，根据管理权限进行集团上 报工作，并配合集团完成审核作业。3）注意事项变更应严格执行一单一变更（即一个联系单/指令单，办理一份变更，严禁拆单办理规避送审 权限）。项目公司在发出联系单之前由成本部编制预算，山工程部发起事项审批。变更应严格执行时间限定，施工单位应在完工后7天内补充完所有资料并完成上报，项目公司 应在7天内做出审核结果，如上报集团成本控制中心，则集团应在收到资料后7天内做出审核并 返还项目公司办理签字盖章手续。权限范围参考集团组织权限管理手册（2018）o5、平台操作流程：项目公司在发出联系单之前应编制预算并办理*事项呈文审批流程。变更工作内容完工并 审核完成后办理*变更申请审批流程，完成审批，结束本作业。6/19十五、产值申请办理方法1、主要工作内容：确定当期产值金额。2、工作时间：施工单位上报产值时开始，25天内完成。3、参与部门：项目成