第二章 房地产

1、第二章 房地产1、房地产的含义2、房地产的特性3、房地产的分类4、房地产的描述与分析Real Estate Appraisal2第一节 房地产的含义Real Estate Appraisal3第一节 房地产的含义一、房地产的定义一、房地产的定义 房地产房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益和区位三者的综合体。和区位三者的综合体。二、土地、建筑物及其他地上定着物二、土地、建筑物及其他地上定着物（一）土地的各种概念（一）土地的各种概念 1.1.土地即田地、地面土地即田地、地面 2.2.土地是指土地是指“地球上陆地的表层包括水域在内，由地貌

2、地球上陆地的表层包括水域在内，由地貌土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。” 3.3.土地是指自然无、自然力或自然资源。土地是指自然无、自然力或自然资源。房地产估价中的土地定义房地产估价中的土地定义土地：指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。土地：指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。地球表面、地上空间、地下空间地球表面、地上空间、地下空间Real Estate Appraisal4第一节 房地产的含义（二）建筑物的定义（二）建筑物的定义广义：指人工建筑而成的所有东西，包括房屋和构筑广义：指人工建筑而成的所有东西，包括房

3、屋和构筑物。狭义：指房屋不包括构筑物。房地产估价中取广义理物。狭义：指房屋不包括构筑物。房地产估价中取广义理解，人工建筑而成，由建筑材料建筑构配件和建筑设备等解，人工建筑而成，由建筑材料建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑。组成的整体物，包括房屋和构筑。 构筑物是指建筑物中除了房屋以外的东西，人们一构筑物是指建筑物中除了房屋以外的东西，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。般不直接在内进行生产和生活活动。 其他土地定着物，指固定在土地或建筑物上，与土其他土地定着物，指固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离部地建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离

4、，但是分离部经济或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值功经济或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值功能，或使其价值受到损坏的物。能，或使其价值受到损坏的物。Real Estate Appraisal5第一节 房地产的含义三、实物、权益和区位三、实物、权益和区位房地产实物房地产实物，指房地产中看得见、摸得着的部分，指房地产中看得见、摸得着的部分房地产的权益房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。房地产权益的基的部分，包括权利、利益和收益。房地产权益的基础是房地产权利。础是房地产权利。房地产主要权利房地产主要权利所有权、土地

5、使用权、地役权、所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权。抵押权、租赁权。Real Estate Appraisal6第一节 房地产的含义实物和权益对资产价值的影响：实物和权益对资产价值的影响：实物决定价值实物决定价值权益决定价值权益决定价值 实物和权益共同决定资产价值实物和权益共同决定资产价值Real Estate Appraisal7第一节 房地产的含义（三）实物、权益和区位（三）实物、权益和区位区位区位，指房地产的空间位置。具体说，一宗房地产的区，指房地产的空间位置。具体说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或实物在空间方位和距离上的位是该宗房地产与其他房地产或实物在空间方位和距

6、离上的关系。房地产区位可以从关系。房地产区位可以从位置、交通、环境、和配套设施位置、交通、环境、和配套设施四四个方面来认识。个方面来认识。Real Estate Appraisal8第一节 房地产的含义（四）房地产的存在形态（四）房地产的存在形态房地产有三种存在形态，单纯的土地，单纯的建房地产有三种存在形态，单纯的土地，单纯的建筑物，房地（土地和建筑物结合形式）筑物，房地（土地和建筑物结合形式） Real Estate Appraisal9 六、房地产概念总结六、房地产概念总结房地产房地产土地土地建筑物建筑物实物实物权益权益区位区位地上空间地上空间地地 面面地下空间地下空间房屋房屋构筑物构筑物

7、图图1-1 房地产概念的图示房地产概念的图示其他土其他土地定着地定着物物土地土地建筑物建筑物房地房地结构结构设备设备装饰装修装饰装修实体实体质量质量功能功能Real Estate Appraisal10第二节 房地产的特性 不可移动不可移动 独一无二独一无二 寿命长久寿命长久 供给有限供给有限 价值量大价值量大 流动性差流动性差 用途多样用途多样 相互影响相互影响 易受限制易受限制 保值增值保值增值Real Estate Appraisal11第 三节 房地产的类型1 按用途划分的类型 2 按开发程度划分的类型 3 按是否产生收益划分的类型 4 按经营使用方式划分的类型Real Estate

8、Appraisal12第三节 房地产的类型一、按用途划分的类型一、按用途划分的类型 居住房地产和非居住房地产两大类居住房地产和非居住房地产两大类居住房地产居住房地产商业房地产商业房地产办公房地产办公房地产旅馆房地产旅馆房地产餐饮房地产餐饮房地产娱乐房地产娱乐房地产工业和仓储房地产工业和仓储房地产农业房地产农业房地产特殊用途房地产特殊用途房地产综合房地产综合房地产Real Estate Appraisal13第三节 房地产的类型二、按开发程序划分的类型生地生地毛地毛地熟地熟地在建工程在建工程现房现房三、按是否产生收益划分三、按是否产生收益划分分为分为收益性房地产收益性房地产和和非收益性房地产非收

9、益性房地产两大类。两大类。区分的关键是看房地产在本质上是否具有直接产生经济收益区分的关键是看房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。的能力。Real Estate Appraisal14第三节 房地产的类型四、按经营使用方式划分的类型四、按经营使用方式划分的类型销售的房地产销售的房地产出租的房地产出租的房地产营业的房地产营业的房地产自用的房地产自用的房地产Real Estate Appraisal15第三节 房地产的类型 五、按照房地产实物形态分类：五、按照房地产实物形态分类：土地土地建筑物建筑物土地与建筑物的综合体土地与建筑物的综合体未来状况下的房地产未来状况下的房地产已经灭失的房地产

10、已经灭失的房地产房地产局部房地产局部现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分部分以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产产整体资产中的房地产整体资产中的房地产Real Estate Appraisal16第三节 房地产的类型 五、按照房地产权益状况分类：五、按照房地产权益状况分类：干净的房屋所有权和出让土地使用权的房地产干净的房屋所有权和出让土地使用权的房地产干净的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产干净的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产干净的房屋所有权和集体土地的房地产干净的房屋所有权和集体

11、土地的房地产共有的房地产共有的房地产部分产权的房地产部分产权的房地产有租约限制的有租约限制的设立地役权房地产设立地役权房地产设立抵押权的房地产设立抵押权的房地产有拖欠建设工程款的房地产有拖欠建设工程款的房地产已依法公告列入拆迁或征收、征用的房地产已依法公告列入拆迁或征收、征用的房地产Real Estate Appraisal17第三节 房地产的类型 五、按照房地产权益状况分类：五、按照房地产权益状况分类：临时用地或临时建筑临时用地或临时建筑手你、续不全的地产手你、续不全的地产产权不明确的房地产产权不明确的房地产依法被查封、采取财产保全措施或一其他形式限制依法被查封、采取财产保全措施或一其他形式

12、限制的房地产的房地产违法占地或违法违章建筑的房地产违法占地或违法违章建筑的房地产房地产抵押权房地产抵押权房地产的空间利用权房地产的空间利用权房地产中的无形资产房地产中的无形资产Real Estate Appraisal18第四节 房地产的描述与分析一、土地的描述与分析一、土地的描述与分析 1.1.位置；位置；2.2.面积；面积；3.3.四至四至4.4.形状；形状； 5.5.地形、地势；地形、地势；6.6.周周围环境、景观；围环境、景观；7.7.利用状况；利用状况；8.8.产权状况；产权状况；9.9.地质条件；地质条件；10.10.基础设施完备程度和土地平整程度；基础设施完备程度和土地平整程度；

13、11.11.土地使用管制；土地使用管制；12.12.其他。其他。了解途径：地籍资料或相关文件资料，如城市总体规了解途径：地籍资料或相关文件资料，如城市总体规划、详细规划等划、详细规划等Real Estate Appraisal19第四节 房地产的描述与分析二、建筑物的描述与分析二、建筑物的描述与分析 1.1.位置；位置；2.2.面积；面积；3.3.层数和高度；层数和高度；4.4.结构；结构；5.5.设备；设备；6.6.装修；装修；7.7.平面格局；平面格局；8.8.建成年月；建成年月；9.9.维修养护情况及完损维修养护情况及完损程度；程度；10.10.利用状况；利用状况；11.11.产权状况；

14、产权状况；12.12.外观；外观；13.13.公共服公共服务设施完备程度；务设施完备程度；14.14.其他其他20 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有人寻找他人出自，合作加盖房屋并进行分成，属有人寻找他人出自，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）行为。于动用（）行为。A.宅基地所有宅基地所有 B. 空间利用权空间利用权 C.地役权地役权 D建筑物建筑物相邻关系相邻关系 从权益角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）从权益角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）等。等。 A.A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地有建筑物的土地，包括建

15、筑物尚未建成的土地 B.“B.“干净干净”房屋所有权和划拨土地使用权的房地产房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C.C.有租约限制的房地产有租约限制的房地产 D.D.未来状况下的房地产未来状况下的房地产 E.E.共有的房地产共有的房地产 房地产具有增值保值性，真正的房地产自然增值是房地产具有增值保值性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的由于（）引起的 A.A.装饰装修改造装饰装修改造 B.B.通货膨胀通货膨胀 C.C.需求增加导致稀缺需求增加导致稀缺性增加性增加 D.D.改进物业管理改进物业管理 E.E.周围环境改善周围环境改善21判断判断 1.1.房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有权。房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有权。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商用房等其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利（）有共有的权利（） 2.2.因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（）代性。（）