房地产信托融资的典型模式及案例

1、房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式（一）基本操作模式资产抵押、股权质押、第三方担保图1:贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被 视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见 图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷 款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言， 两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据中国银监会 办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知（简称“265号文”）的规定，严

2、禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回 购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不 低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%其他房地产项目的最低资本金比例为30%2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，信托周刊第16期对（公司）进入项目要求方式“四证”齐（二）贷款型信托 ml制措施除倒由费项目贷款集合为逑期限/成本/金额托的融期限较短,o/几千万到几亿不等/成本三方担保/设相对较低退出方式偿还贷款本金（并支付利息）置监管账户等1）3通目蕤本情况

3、A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%殳权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均 已全部售罄。股权关系见图3。A公司比%控股B集团控股集团图3: A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。H市 战略发展规划中明确指出，该区域将作为今后 H市发展规划中的重要组 成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许 可证。该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方

4、米，分甲、乙、丙三 区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括 7幢4层的花园洋房、4幢33层 的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和 1个幼儿园。2）政策情况随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以 及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制H市空间发展战略规划。该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划的重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合 体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引 导空间拓展和功能布局优化，使中心

5、区优化整合与新城开发建设联动并进。3）项目所在地情况Y项目位于该区域中心位置且紧贴 H市大学城且与市政府相邻，有着 良好的行政配套，周边分布有地税局、公安局、工商所、国土资源所、银 行及零售商业等，且交通十分便利。4）关联公司情况B集团是A公司的全资母公司，其总股本5.36亿元，主营业务是房地 产开发，在H市树立了良好的口碑，成长性较好。2010年公司房地产销售 回款超过25亿，在H市占有率较高。截至2010年底，B集团资产总额50 亿元，负债总额26亿元，净资产24亿元。2.信托计划方案1）信托计划简介（参见表1）表1: Y项目贷款集合资金信托计划信息表产品名称Y项目贷款集合资金信托计划发行

6、规模3亿起点金额300万信托期限信托期限18个月，自本信托计划成立之日起计算。预算年化收益率300万以下为8.5%, 300万以上为10%资金运用方式信托资金用于向A公司提供房地产开发贷款，利率为 15%/ 年，全部用于Y项目乙区开发建设2）交易结构图（参见图4）连带责 连带责任担保图4: Y项目贷款集合资金信托计划交易结构图股权模式（一）基本操作模式(4)信托收益及本金：(3)股权转让率现抵(质)押、第三方担保图5:股权型信托的操作模式简图房地产开发公司在遇到项目资本金段全的情况下，该如何运用信托平 台解决资本金问题呢？备选方案包括：其一，信托公司以信托资金入股项 目公司，成为项目公司股东，

7、入股项目公司的资金被评判为项目资本金则 不存在法律瑕疵。在信托期限届满或信托期限内满足约定条件时，由约定 的项目公司股东或其他第三方按照约定价款收购信托持股。其二，信托公 司以信托资金很少一部分入股项目公司并成为项目公司股东，然后将剩余 信托资金以股东借款的形式进入项目公司，如果这部分资金劣后于银行贷 款或其他债务的偿还，则一般可以被认定为项目资本金。房地产信托股权 业务模式的操作关键在于信托产品到期后“股权变现退出”的保障问题， 为此必须密切关注两个方面：其一，信托公司在项目公司所处的“控制” 地位，以便对于信托资金及银行后续贷款资金的使用和其他重要事项拥有 决定权，从而确保资金的合理运用与

8、项目的按期完成；其二，房地产项目 本身是否具备良好的市场前景，以便在“股权转让退出”等机制无法实现 的情况下，信托公司通过拍卖等处置程序进行股权变现，从而确保信托资 金的正常退出。具操作模式参见图 5.另外，目前市场上冠以“基金”的房 地产信托产品多数是股权投资类信托产品。并且，股权投资类信托产品主对公司（项目）进入要求方式让、增资向项目公期限相司委派董6:股权型信托的融资方式简图相对（二）w精股、 案例:司丫金省HI加资集胃g言托要分为：单一项目型、多层面操作型、类基金型，等等。其融资模式参见图6:股权型信托风b期限/控制金额/退出措施成本方式1）项目公司情况A公司成立于2011年3月，注册

9、资本5,000万，是B公司为开发Y项目而设立的项目公司。目前 A公司股东为B公司和C公司，B公司2006年 7月注册（注册资金2亿元），是经国家工商总局核准成立的一家创新型投 资控股集团企业，C公司于2010年10月注册，隶属于B公司，公司主要 从事房地产开发。B公司持有C公司41.93%的股权。B公司持有A公司49% 股权，C公司持有A公司51%殳权，股东按占股比例全部以货币方式全额出 资。股权关系见图7:C公司Y项目B公司持股51%持股49%A公司图7: A、B、C公司股权关系图本项目地块位于甲市房产开发规划区。项目周边配套设施完善。项目 公司对项目地块进行规划，该地块由11栋高层住宅、1

10、4层花园洋房、1栋 连排别墅及商业配套设施组成，总建筑面积为17.77万平方米；高层18-26 层，攻11栋，房源约1,133套，建筑面积约为11.9万平方亩；洋房5-6 层，攻14栋，房源约600套，建筑面积约为4.94万平方米，另有商业配 套9230平方亩。2011年3月，A公司与所在开发区国土资源局签署了国有建设用地使 用权出让合同，获得了开发区84,317平方亩国有建设用地使用权，用于开 发花园洋房和大型会所等精品楼盘。除本次土地购入外，A公司无合并、分立、收购或出手重大资产、资产置换、债务重组等情况。A公司目前经营上述地块项目的开发建设，截止2011年8月，公司尚无对外投资、持股、

11、参股情况。2）项目所在地情况该项目土地较为方正，无明显高差，且四周无日照遮挡物，适宜房地 产项目开发。该土地状态良好，不存在任何污染。此地块与该区政府机关 所在地相邻，属于开发区的核心区域。3）项目客户群定位（参见表2）表2: Y项目客户群定位一览表潜在客户群来自区域所属行业消费习惯置业目的置业次数小型私营业主、 公务员和企事 业单位中高层 等全城区域企事业单位及周边区域产业侧重多层洋房、情 景洋房，着重项目 的综合素质及增值 潜力自住兼顾适当投资需求二次及以上置业大型私企主、高 端人士全城区域企事业单位、大 型私营企业侧重享受型产品， 追求高品质、舒适 度，注重产品附加 值自住兼顾适当投资需

12、求二次及以上置业周边城市区域高收入阶层等周边城市 区域行业分布较散侧重享受型高品质 产品，注重产品价 值、园林景观、户 型、配套等因素， 对价格的敏感性相 对较低自住兼顾适当投资需求二次及以上置业区域和周边产 业企业中层管 理人员等北部及周 边区域周边区域产业侧重产品实用性， 注重性价比，对价 格敏感度相对较高自住首次置业周边大专院校 较具经济实力 的教职工周边大专 院校教育部门侧重项目地段位 置，喜欢在学校周 边置业，追求性价 比及小区环境自助二次及以上置业4）财务状况截至2011年8月，A公司注册资金到位5,000万元人民币，股东借款 40,782,023元，共收到现金90,782,023

13、元，共有货币资金5,748,952元。 该公司预期现金流相对稳定，各项财务指标良好，预计经营较为稳健。项 目公司无任何对外担保及未决诉讼情况。A公司重大经营行为主要包括：（1）购入开发区项目用地：缴纳土地 出让金全款6,933万元；缴纳契税346.65万元；缴纳耕地使用税等相关费 用168.35万元。 前期费用：主要包括设计费等 3,639,621元。（3）管 理费用：共发生3,375,934元。（4）销售费用：主要用于售楼处装饰、机 场路户外广告、报广宣传得呢个，共发生 3,502,042元。截止2011年8月，B公司资产总额2.02亿元，负债总额15万元，资 产负债率良好。保证人C公司偿债

14、能力较强，具备为信托计划提供连带责任保证的能5）项目投资完成进度及预测本项目泥分期建设，首先开发一期，总建筑面积约7.2万平方亩，采取高层住宅和花园洋房相结合的方式，开发目的定位于销售资金的快速回 笼及提升项目价值，并将销售回款继续投入项目二期的建设，二期总建筑 面积约10.5万平方米。项目建设期确定为2年1个月，自2011年12月起，至2014年1月止。项目的工程建设和市场销售重叠进行。6）项目实施进度计划（参见表3）表3: Y项目实施进度计划表项目A区洋房A区局层B区洋房B区局层获得施工许可证2011/122011/122012/042012/04基础出地面2012/022012/0220

15、12/052012/05获得销售许可证2012/032012/032012/062012/06结构封顶2012/042012/072012/072013/02交房2012/112013/042013/042014/01项目总投资7.15亿元，项目方已投入9,000万元，已支付完毕全部土 地价款和前期费用。预计项目可实现销售收入 8.87亿元，扣除成本、税金后预计利润17,217.05 万元。预计项目成本利润见表4:表4： Y项目成本利润测算简表厅P科目名称总价备注1总支出715,109,5812总销售收入887,280,1063净利润172,170,525总收入-总成本4成本利润率24.08%

16、预计本项目资产运营能力强，税后净利润1.72亿元，各项盈利指标如 下：营业利润率=净禾1J润/营业收入*100%=19.4%总投资净利润率=净禾1J润/项目总、投资*100%=24.08%预计本项目净利率及总投资净利率较高，偿还能力和市场竞争能力较 强。2.信托计划方案1）信托计划简介a）信托计划（参见表5）表5: X信托*A公司Y项目股权投资计划资金信托计划基本信息表产品名称X信托*A公司Y项目股权投资计划资金信托计划信托规模1亿元信托期限18各月，信托计划满12个月后可提前终止资金运作方式股权投资预期年化收益率受益人认购金额（单位：万元）预期年化收益率预期年化收益率a类受益人100-200

17、 （不含200）9%b类受益人200-300 （不含300）10%c类受益人300以上11%收益分配信托收益由受托人按每个信托年度分配。信托期限内，由项目公司A公司按投资者认购金额相对应的预期收益率每个信托年度支付至信托专户，由受托人根据与投资者签 订的资金信托合同约定进行分配。信托计划结束或者 提前结束时，受托人将最后一期的信托收益与信托本金一 次性分配给全体受益人。b）交易结构（参见图8）质押A公司20%殳权B公司A项目 获得80%殳权增资7500万增资后e幺司获得20%殳权支付股权对价2,500万元图8: X信托*A公司Y项目股权投资计划资金信托计划交易结构图c）信托资金的管理（参见图9

18、）B公司项目控股公司日常经信托监控公司图9:信托资金管理示意图信托公司对A公司的监控方式见表6:监控力式具体措施委派董事对重大项目具有一票否决权，重大事项是指对本信托计划的运 营带来重大影响或风险的事项，主要包括：经营计划；工程预 算、决算；固定资产的处理；对外融资、负债；对外担保；股 东分红、注册资本变更等事项。印信保管印信包括但/、限于项目公司的公章、资金监管账户的预留印鉴，营业执照、组织机构代码证、土地使用权证和其他主要资产权属正数等重要法律文件账户监管信托资金监管账户保管本信托计划注入项目公司的资金，其银 行预留印鉴为项目公司的公章和法定代表人 的个人铭章。销售监管账户保管项目公司的销

19、售收入，预留印鉴为项目公司公章和法定代表人个人铭章。日常运营账户保管由信托监管账户划入的资金和项目公司 日常资金的收付，预留印鉴为项目公司财务 章和法定代表人的个人铭章。日常运营账户 由项目公司自行管理。d）信托资金的退出信托资金的退出方式如表7所示：表7:信托资金退出方式一览表信托资金的退出方式详细内容获得项目公司分红和减资受托人可以通过获取公司分红和减资等方式实现信托资金的退出，并以分红和减资所得向信托受益人分配信托资金及收益。转让项目公司股权信托到期时，受托人有权将其持有的项目公司股权转让给第 三方。在股权转让价格足以足额偿付信托受益人的本金和预 期收益前披下，B公司、公司其指定的第三方

20、有优先购买权。 若B C公司其制定的第三方未及时形式优先购买权或股权 转让价格不能达到前述规定，则受托人可以将拥后的项目的 股权转让给其他方，以股权转让款向受益人分配信托资金及 收益。转让信托受益在项目公司按照相关协议的规定，全额支付信托收益、信托权报酬、其他信托费用后，可由B、C或其指定的第二方全额收购本信托计划的信托单位，收购金额为本信托计划的信托 规模。信托受益权转让后，届时受托人有权决定以现金或信 托财产的实物形态向受益人分配。e）信用增级措施i,控制项目公司股权。ii.B公司为信托计划资金本金及预期收益的安全退出提供不可撤销连 带责任保证。iii.项目公司股东（包含原股东B公司）在信

21、托资金退出之前放弃对股 东借款（包括已有股东借款及后续股东借款）的受偿权。3.案例简评a）风险控制该信托采用了动态的销售回款设置约定，使得信托计划风险可控性提局。本信托计划具有多重保障，严格的管理措施（如委派董事信托公司选 派的董事对公司的重大事项具有一票否决权，印信保管、账户的监管）能 够帮助防范项目风险。受托人实际控制项目公司80%勺股权，取得剩余20%殳权质押，降低了 信托计划的风险概率。b）原股东保证 i.股东方承诺信托计划退出前，放弃对项目公司债权的优先受偿权。ii.股东方B公司实力较强，具备较强的担保能力。三、权益模式（一）基本操作模式房地产企业基于自身拥有的优质权益（基础资产的权

22、利无瑕疵并且现 金流稳定可控），与信托公司合作，通常常用“权益转让附加回购”等方式, 从而实现优质资源整合放大的信托融资模式。在房地产企业的信托融资实 践中，一般会运用租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益 权或者特定资产收益权等方式开展信托融资。其基本操作模式见图10：图10：权益型信托的操作模式简图（二）案例：A+ce定收益权投资集合资金信托计划1 .背景1） A公司“凤凰岛综合项目”背景A公司的股东为B公司，B公司于2004年创办并从事房地产开发业务, 具有房地产开发二级资质。蓝岛凤凰岛综合项目所在的蓝岛区是丁市重点区域，交通便利，风景宜人。“蓝岛凤凰岛综合项目”位于丁市经济技

23、术开发区的核心商业区与旅 游区联接地带，分为住宅和商业两部分。其中住宅部分土地评估价格为人 民币55,000万元，商业部分土地评估价值为 52,000万元。2） C公司“温泉住宅项目”背景C公司主要经营业务为房地产开发等。温泉住宅项目地段属海洋温湿性气候，地热资源得天独厚。该项目土地评估价值为人民币20,536万元。A公司持有的“蓝岛凤凰岛综合项目”和 C公司持有的“梁平温泉住 宅项目”资金紧张，需要融资。2. T信托一A+C特定资产收益权投资集合资金信托计划a）信托计划简介（参见表8）表8: T信托一A+C特定资产收益权投资集合资金信托计划简要信息表产品名称T信托一A+C特定资产收益权投资集

24、合资金信托计划产品结构本信托计划分为优先级和次级2个层级，发行规模7.1亿元，其中优先级发行规模 5亿元，信托期限2.5年，其中投资期限2年，预期收益率 9-13%/年，如果优先级委托人收益率未达到11%/年，则受托人不提取受托人奖励；次级发行规模2.1亿元，信托期限 2.5年，合作伙伴以项目公司股权及债权认购。优先级和次级的比例为2.38: 1。产品期限30个月（其中：投资期限 2年，若投资本金未能按时足额收回，或投资收益未达到预期，则追偿期 6个月），满12个月后，如信托收益达到预期水平，受托人有权提前终止信托计划。资金运用方式用于购买A公司持有的“蓝岛凤凰岛综合项目”和 C公司持 有的“

25、梁平温泉住宅项目” 的特定地块开发收益权。 信托计划 若有闲置资金，可用于银行存款，禁止用于股票市场等高风险 投资产品。风控措施（1） 土地抵押及股权控制：该产品投资于'巾的“蓝岛凤凰岛综合项目”和“梁平温泉住宅项目”，其中住宅部分建筑面积21力平方米，商业部分建筑而积16力平方米。两个项目的土地使用权抵押给 T信托公司，评估价值为127,511万元； 信托计划的次级受益权由项目公司股东以股权和股东债权认购,在利益分配顺序上劣后于优先级受益权。（2）经营与监管：T信托公司将对项目进行严格管理。在信托计划成立后，将对项目公司的 中外合资经营合同、公司 章程进行修订，并将向项目公司委派董事

26、及财务经理， 负责 项目的现金流监管、 施工进度监管、销售监管，对项目公司重 大决策拥有一票否决权。投资门槛认购300万元（不含）以卜预约登记；认购300万元（含300万元）以上直接签约（金额优先，同等金额卜时间优先）。b）交易结构图（参见图11）B公司投资者购买优先（2.-（5 亿元）（A+C特定资产收益 :购买特定地块开发收益权抵押土地权图11:信托一A+C特定资产收益权投资集合资金信托计划交易结构图3.启示1）对项目公司而言，信托计划的设计具备一定优势：（1）通过转让 自有项目的开发收益权进行融资，即以未来的收益权为标的进行融资来保 证现在的项目顺利开发，从而解决了现有的资金短缺。（2）

27、虽然已经卖出了开发收益权，但是通过股权和债权这两种方式认购了信托计划的次级受 益权，保障了在项目开发完成并产生更多收益的同时，自身也还可以享受 收益分配。2）对普通投资者而言，多重手段保证了项目的风险控制：（1）项目公司将土地使用权抵押给T信托公司，评估价值为127,511万元。（2）项 目公司以其股权和债权认购信托计划的次级受益权，这在利益分配顺序上 劣后于优先级受益权，此举一方面保障了如果项目未来无收益，普通投资 者可以优先获得收益分配，另一方面，这也保证了项目公司的一致行动人 有足够压力和动力把项目的管理运营风险控制到最低。四、资产证券化模式（一）基本操作模式（参见图12）信托登记以及履

28、约担保财产权信托合同房地产公司（委托人/次级受益代理收付转让款托收购信托收益;代理转让投资者转让金额（优先级受益信托收益权的投资本金与收益优质项目图12:准资产证券化模式操作模式简图准资产证券化模式是房地产企业将优质资产及其现金流与信托模式巧妙结合的产物，具关键点是“信托受益权”。这种信托融资模式的核心架构 是“房地产财产权信托+信托受益权转让”，即在引入“优先级-次级”的信 托受益权结构化设计时，通过信托公司的“受托人 + 代理人”身份转换，从 而实现为基础资产的委托人（即财产权信托的委托人）获得融资的目的。（二）案例：X保障性安居工程应收账款流动化信托项目1. 案例背景1）融资方（B公司）

29、B实业公司（简称“ B公司”）成立于2003年，注册资本为7200万 元，公司主要承接与政府相关的委托代建项目、BT项目等，具有房地产一级开发资质。自成立以来，B公司累计开发面积近 60万平方米，销售收 入达5亿元。截至2011年6月30日，B公司总资产10.1亿元，负债总额7.4亿元，净资产2.7亿元2）担保方（C公司）C公司成立于2001年，注册资本9300万元，具有房地产一级开发资质，开发了一系列知名商业地产项目和住宅项目。目前，C公司除少数尾盘外，其他主要住宅类项目销售面积均达到 100%截至2011年6月30日, 公司总资产15.3亿元，负债总额6.5亿元，净资产8.8亿元。2. 信

30、托计划1）信托计划概况（参见表9）产品名称X保障性安居工程应收账款流动化信托项目发行机构A信托公司投资门槛认购300万元（含）以上，金额优先，同等金额卜时间优先。信托规模成立规模为26,210万元，增发后总规模不超过4亿元预期收益率优先级受益权预期收益率为10.5%/年（含认购费），认购费收取标准如下：（1） 300万元合同金额 600万元，收取认购费 1%/年；（2） 600万元合同金额 1,000万元，收取认购费0.5%/年；（3）合同金额1,000万元，收取认购费 0%/年。上述认购费将于每次收益分配时直接从信托利益中扣除。资金运用方式B公司将其合法拥有的对甲市安宁县政府和安宁经济开发区

31、管理委员会（以下简称“管委会”）在Y项目的应收账款权益（人民币7.8亿元）设定信托；由受托人 B信托公司以转让优先受益权的形式， 对标的应收账款实现流动化。 认购人（即优先受益权持有者） 获得预期优先信托利益， 委托人（即次级 受益权持有者）获得优先受益权转让款及剩余信托利益。2）信托计划架构（参见图13）B实业公A信托公（不超过4亿，两年）树旨湎部受益A信托公司支付BT项后回购款安宇经济开发区管委回购承诺次级收益权Y项目单一财产地保证应收账信托收益权押担保 款设定 信托C公司甲市安宁县政府十债权转让确认书合作协议之补充协议图13:X保障性安居工程应收账款流动化信托项目交易结构3）信托运作（参

32、见图14）BT合作协议甲市安宁县政J#补充BT协A信托公司债权转让确认书图14:融资方与信托公司之间的法律文本及合同示意图a） «BT合作协议内容：委托人 B实业公司负责投资建设花苑项目，由安宁 经济开发区管委会负责回购花苑项目；b）补充BT协议内容：明确了花苑项目主体建筑回购款的支付时间与支付方式；c）债权转让确认书内容：管委会同意委托人将其在合作协议及补充协议项下对管委会的债权，共计为7.8亿元作为一项单独的债权转让给受托人设立信托，并放弃对受托人行使其在合作协议及补充协议项下对B实业公司的抗辩权及其他权利。4）保障措施a）回购义务：委托人（B实业公司）于2011年5月与受托人（

33、A信 托公司）签订了受益权回购协议，约定若管委会不能如期履行付款义务， 则由其回购本信托项下优先级受益权。b） 土地抵押：担保人C公司于2011年5月与受托人签订抵押合同， 承诺以公司自有财产为委托人的回购义务提供抵押担保；抵押物为 3宗国 有建设用地使用权，用地性质为商业、住宅，面积共计 185,163平方米， 评估基准日为2011年4月6日，评估价值为人民币7.1亿元。c）保证担保：担保人C公司于2011年5月与受托人签订保证合同， 承诺为B实业公司的回购义务提供连带责任保证。d）应收账款转让登记：在认购款拨付至 A公司前，B信托公司将在人 民银行征信中心应收账款质押登记公示系统内进行应收

34、账款转让的公示登 记。五、组合模式（一）基本操作模式根据市场需求以及信托业务的发展创新，组合模式的房地产信托产品 也在增加，通常带有“资金池+项目库”的基金化特点，并且彰显了一种不 定向投资和风险对冲的信托业务理念。所谓“组合”，一般指信托资金的运 用方式涵盖了贷款、股权投资、权益投资、信托受益权转让等“一揽子” 策略，并根据不同时点的具体项目情况灵活决定信托资金的运用方式以及 退出方式。例如，市场上有一种“全功能房地产基金集合资金信托计划”，期限3年（受托人有权根据信托投资进度延长信托期限 1年；在延期1年 后，受托人有权继续延长信托期限 1年），该产品可持续滚动发行并与其 他信托计划相互衔接配合，具信托资金运用方式就包括了投资于房地产及 其相关行业的组合方式，即信托资金投资的方式包括但不限于：（1）房地产公司或项目公司抵押/担保贷款以及该类信托的信托受益权；（2）房地产 投资性信托产品（包括股权投资）以及该类信托的信托受益权；（3）物业收购的周转贷款以及该类信托的信托受益权；（4）房地产公司股票质押融资以及该类信托的信托受益权；（5）房地产公司发行的债券以及该类信托的信托受