浅析张家界市物业服务收费管理实施细则

1、张家界市物业服务收费管理实施细则张家界市物价局张家界市房地产管理局关于发布张家界市物业服务收费管理实施细则的通知各县（区）物价局、房地产管理局：为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益， 逐步建立市场化、社会化、专业化的物业管理机制，促进我市物业服务健康、有 序发展，根据价格法、物业管理条例、物业服务收费管理办法、物 业服务收费明码标价规定和湖南省服务价格管理条例的规定，参照湖南 省物业服务收费管理实施办法，结合张家界市实际，制定了张家界市物业服 务收费管理实施细则，现印发给你们，请认真贯彻执行。附：张家界市物业服务收费管理实施细则二。八年十二月二日附：张家界市物

2、业服务收费管理实施细则第二条本实施细则适用于本市行政区域内实施公共性物业管理的服务收费。本实施细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定， 对 住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相 关区域内的环境卫生和秩序，提供其它与委托人生活、公众服务相关的服务，向 业主（使用人）所收取的费用。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业； 鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争， 禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过 市场竞争形成。第四条 物业服务收费实行统一政策、分级管理。市、 县 （区） 政府价格行政部门会同同级房地产行政部门负责当

3、地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。第五条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有承担的物业服务计费方式。第六条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。第七条 物业服务成本

4、或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯（中央空调）的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行费用；3、用于物业管理办公费用和固定资产折旧费用；4、物业管理区域环境卫生清洁费用；5、物业管理区域绿化养护费用；6、物业管理区域秩序维护费用；7、公用水电费用；8、物业共用部位、共用设施设备维护费用；9、开展必要的社区文体活动的费用；10、经物业服务合同约定或业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维

5、修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第八条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所 交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。第九条 物业服务收费采取酬金制方式的，可以按照物业服务合同约定聘请专业 机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计，审计费用列入成本开支。物业管理企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次 公布物业服务资金的收支情况，同时接受业主或者业主大会的质询。第十条 物业服务收费，根据物业管理企业所提供服务的性质、项目、内容、特 点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理

6、。第十一条物业服务费用采用包干制的，住宅区公共物业服务收费实行政府指导 价管理。住宅区公共性物业服务收费，是指物业管理企业对住宅区的清洁卫生、 绿化养护、秩序维护，房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 等提供服务所收取的费用。物业管理区域清洁卫生，是指对住宅区内道路、楼宇内公共走廊、通道、电梯间、 停车场、公用厕所的清扫保洁，室外上下水管道的清理，化粪池（井）的淤塞清 掏，蓄水池（水塔）的定期清洗消毒以及垃圾清运至转运站等。物业管理区域绿化养护，是指对住宅区域栽种的花草、树木、园林小品的定期修 剪、喷药、浇水，美化管理区域环境等。物业管理区域秩序维护，是指配备专职人员值勤巡逻，维

7、护管理区域正常生活秩 序等。房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，是指对住宅主体承重 结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门 厅、楼梯间、走廊通道等和住宅区内或单幢住宅内， 建设费用已分摊进入住房销 售价格的公用下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、道路、围墙、 路灯、沟渠、池、井、非经营型车场车库、公益性文体设施以及设备设施使用的 房屋等维修、养护、管理，以保障其处于正常运行或良好备用状态。不包括上述 房屋及配套的设施设备和相关场地的大修、中修和更新改造。第十二条 物业服务费用采用酬金制的，及别墅小区、办公写字楼、工业、商业 等非住宅物

8、业服务收费，均实行市场调节价管理，由业主与物业管理企业在物业 服务合同中约定收费项目、收费标准和收费方式。特约服务费实行市场调节价管理，收费标准由服务的提供方和接受方约定。特约 服务费是指物业管理企业接受个别业主委托， 为其提供公共性物业服务合同以外 的服务所收取的费用。物业管理企业向委托人提供的其它物约服务，其服务收费由双方当事人遵循公 平、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。各级价格、房地产行政部门应加强对实行市场调节价管理的物业服务收费行为的 引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。第十三条住宅区前期物业管理的公共性物业服务收费实行政府指导价。物业管 理企业或开发建设

9、单位应到所在地价格行政部门和房地产行政部门办理前期物 业管理收费申报登记。开发建设单位与物业买受人的买卖合同应当包含符合本规 定的书面的前期物业服务合同，约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费 方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业， 以招投标方式 确定的物业服务收费应当报当地价格行政部门和房地产行政部门备案。 价格行政 部门和房地产行政部门应加强对招投标过程及之后价格行为的监督和指导， 及时 纠正和依法查处各种违规违法行为。实行政府指导价的前期物业管理住宅区，因开发建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期

10、入业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的公共性物业服 务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。第十四条业主大会、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效后， 前期物业服务合同终止，具体收费标准由业主大会、业主委员会与物业管理企业 根据平等互利、质价相符的原则在政府指导价范围内通过物业服务合同约定。第十五条 物业管理区域内的车辆停放服务收费，按照政府价格行政管理部门的有关规定执行。其中住宅区内设有固定停车场、停车棚或经业主大会同意划定的 固定停车位，并有专人看管的，方可收取车辆停放服务费。车辆停放服务收费实 行政府指导价，由政府价格行政部门管理。第十六条 利用物业共

11、用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、 业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当 主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第十七条 业主（使用人）对房屋进行装修，装修人在住宅室内装饰装修工程开 工前，应当向物业管理企业申报登记。装修人，或者装修人和装饰装修企业，应 当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，物业管理企业按照室内装饰装修管理服务协议可向业主（使用人）收取以下费用：（1） 装修管理服务费：按房屋建筑面积装修工期在装修完工后一次性向业主收取。装修管理费主要用于装修期间各种设备、设施的能源消耗、装修管理服务、各种资料的

12、制作等的费用。（2） 装修垃圾清运费：业主委托物业管理企业清运装修产生的垃圾，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。（3） 出入证件工本费：物业管理企业对出入人员实行证件或登记查询管理的小区，可对装修工人出入实行持证限期管理，并收取证件工本费。（4） 装修押金：根据住宅室内装饰装修管理服务协议一次性向业主或装饰装修企业收取。装修押金用于补偿装修期间损坏的共同部位（公共走廊、墙面等）设施设备修复和承担违约责任，其余部分在装饰装修工程完成，物业管理企业验收认可、无损坏或违约情况的，业主使用两个月后，全额退回。除上述费用外，物业管理单位不得收取诸如电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其它任何费用。

13、收取的装修押金由物业管理企业专户储存，开发建设单位进行监管，不得挪作他用。账册和退回情况每月向房地产行政部门申报一次，并在小区进行公示。第十八条有关单位向物业管理区域内提供水、电、煤（燃）气、热、电讯、有线电视等服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向最终用户收费。需要委托物业管理企业代抄表、代收费的， 委托单位应当与物业管理企业签订委托代收、代缴合同，并向物业管理企业支付不超过5%的代理服务费。第十九条非常用的公共设施如备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等专项服务，其服务方式、时间和收费标准应在物业服务合同中约定。第二十条物业管

14、理区域内公共设施专项用电要实行管理区内分类分表计算，业主（使用人）共同负担的原则。管理区内路灯、楼梯间照明用电、电梯运行电费在公共性服务费中列支；管理区内装饰用彩灯、射灯等用电费用由业主（使用人）共同负担。为供热、 中央空调等动力设备发生的能源费用、运行维护费用应分别计入其供应价格中，不得另外向业主（使用人）收取。第二十一条物业服务费按照法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办理房产证的，按购房合同标明的建筑面积计算。另有约定的从其规定。物业服务费由物业管理企业向业主收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、 出租， 或者因开发建

15、设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。物业验收合格后，已办理入住手续的物业，物业服务费由物业买受人交纳；物业验收合格后，开发建设单位根据购房合同要求，书面通知买受人办理入住手续，物业买受人无正当理由，拖延办理入住手续的，物业管理费从开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始计收，由物业买受人交纳。已办理入住手续但未入住或未使用的物业，物业服务费按规定标准扣除清洁卫生费用后交纳，具体扣除标准由物业管理企业与业主大会、业主委员会协商确定。物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但预收期限一般不得超过十二个月。第二十二条实行政府指导价格管理的

16、物业服务，按省建设行政部门、省价格行政部门统一制定物业管理服务收费服务等级标准（见附表一）， 省价格行政部门、省建设行政部门统一制定全省住宅小区公共性物业服务等级基准价、浮动幅度及其他有关收费指导标准（见附件二）执行。市、县（区）价格行政部门会同房地产行政部门可结合当地实际，听取包括业主代表的意见后，根据当地物业服务成本、法定税费和物业管理企业不超过8%的利润率， 在省统一制定的公共性物业服务基准价和浮动幅度内，制定当地的公共性物业服务收费指导标准，并定期公布。物业管理企业和业主大会、业主委员会可在物业服务指导标准的基础上，根据小区规模、 服务质量 （获省级优秀物业管理项目或优秀企业称号及住户

17、满意度等情况）、物业新旧程度等因素，在上下20%的幅度内确定实际执行标准。第二十三条实行政府指导价的前期物业管理服务收费应由物业管理企业向所在地价格行政部门和房地产行政部门申报登记，实行政府指导价的其余物业管理服务收费由物业管理企业向所在地价格行政部门和房地产行政部门备案登记。申报登记备案的程序为：物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向市、县价格行政部门和房地产行政部门申报，填报住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表（见附表四），提供物业管理资质证书、工商营业执照等有关资料（存复印件），由价格行政部门和房地产行政部门现场查验，核定相应等级档次的收费标准。其中经小区业主大会或业

18、主委员会同意的收费标准，价格行政部门和房地产行政部门可不进行现场查验，直接在 住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表相关栏目内签署备案意见。物业管理企业与业主委员会或全体业主完成商定事项，签订物业服务合同后，按下列程序办理服务收费手续，申报收费和办理湖南省服务价格登记证，并提供以下资料（一式二份）：1、物业服务收费书面申请报告；2、物业管理企业资质证书复印件；3、企业工商营业执照复印件；4、企业税务登记证复印件； 5、住宅小区公共性物业服务申报登记备案表；6、物业管理合同或前期物业服务协议；7、 住宅小区车辆停放服务费申报登记表（未收取车辆停放服务费的可不报）；8、其他相关资料。第二十四条机关

19、事业单位办公楼、住宅小区的物业服务，应尽快推行社会化改革， 将物业服务补贴货币化。物业服务尚未实行企业化经营的，原则上不得收费。依照有关规定推行物业服务社会化改革需要收费的，应明确过渡收费期限，经当地同级价格行政部门会同当地同级机关事务管理部门和当地房地产行政部门同意，并参照上述申报登记备案程序办理。第二十五条物业服务收费实行价格登记证和收费公示制度。凡属政府指导价的物业服务收费，物业管理企业应持经价格行政部门和房地产行政部门签署意见的住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表， 向价格部门办理湖南省服务价格登记证，凭证到地税部门领取收费票据，凭证凭票方可收费。物业管理企业应在物业管理区域内的显著

20、位置，将物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准（含基准收费标准、允许浮动幅度、实际收费标准）和代收的水、电、气、通讯、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358 等进行公示。对需由业主（使用人）分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和质询（规范式样见附件六）。第二十六条物业管理企业按规定向业主或使用人收取了物业服务费的，其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。未经委托人委托，物业管理企业自行提供服务，需收取费用的，委托人有权拒付。第二十七条物业管理企业不承担收取自身不提供管理或服务的费用。社

21、区及有关部门（单位）在物业管理区域内向业主（使用人）收取费用的，须持合法有效文件自行向业主（使用人）收取。第二十八条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。对同一物业管理区域内相同的物业，禁止价格歧视，物业管理企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。物业管理企业将物业服务合同中部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。第二十九条物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。也不得向业主（使用人）收取未予标明的任何收费、押金、保证金等费用。第三

22、十条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳本金及滞纳金；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主（使用人）须结清物业服务费用。第三十一条价格行政部门会同房地产行政部门，应当加强对物业管理企业的服务收费项目、内容、标准的监督。物业管理企业有下列行为之一者，由价格行政部门或房地产行政部门依据价格法、物业管理条例、湖南省服务价格管理条列和价格违法行为行政处罚规定予以处罚：1、擅自提高

23、收费标准的；2、擅自设立收费项目乱收费的；3、不具备物业管理服务资质实施收费的；4、应办理而未办理湖南省服务价格登记证实施收费的；5、不按规定实行明码标价或收费公示的；6、提供服务质价不符的，只收费不服务或多收费少服务的；7、法律、法规明令禁止的其它不正当价格行为。第三十二条价格行政部门、房地产行政部门未按价格法、物业管理条例和本实施办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格行政部门、房地产行政部门纠正，并依法对有关责任人做出处理。第三十三条本实施细则由市物价局、市房地产管理局负责解释。自2009 年 1月 1 日起执行。附件：2、张家界住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其他有关收费指导标

24、准3、张家界市城区住宅小区车辆停放服务收费指导价格标准4、住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表5、住宅小区车辆停放服务费申报登记表6、x x小区物业服务收费公示牌（式样）附件2:张家界市住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其他有关收费指 导标准单元：元/m2附件三：张家界市城区住宅小区车辆停放、保管服务收费指导价格标准单元：元类别收费标准项目小车摩托、二轮车自行车月日这夜月日过夜月日过夜室内固定停车场150583012120.51室外固定停车棚9058201290.51室外固定停车位6058151260.31说明：1、上述为物业管理企业向小区内使用停车场地的业主收取的停车服务费基准价。外

25、来车辆停放服务费可参照上述标准由业主委员会和物业管理企业协商确定。2、住宅小区内停车场地必须有专人看管，并公布收费标准，否则不能收费。3、住宅小区内室外停车位应经业主大会同意并与有关部门联系划线归位，分类停放。4、物业管理企业必须与业主委员会签订有关合同并制订相应的管理措施。5、住宅小区停车场地车辆停放服务费收入主要用于弥补物业服务费用于足和管理 人员工资等。收费标准 等级 项目一级二级三级 四级其它备注多层住宅1.200.80.50.30.2元多层带电梯1.51.20.90.6如城区的老居民社区、独立的老工矿区高层住宅1.81.41.10.8等物业服务内容单位、服务水准较低10层以上总高度

26、超过24米高办公使用的住宅加100%商业使用的住宅加100%二次供电加价加8%二次供水加价8附加二次供水加压电费装修管理服务费带电梯房屋每平方米建筑面积每天0.02元，不带电梯房屋每平方米面积每天0.01。装修垃圾清运费按垃坂里”费，取局小越过母牛万木建巩回枳2兀，具体收费你傕田双方协商确定。装修工人出入证 工本费出入证每证取工本费 5元。关于印发合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则的通知发布日期：2006-09-27关于印发合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则的通知各县、区物价局、房地产管理局、本市各物业管理企业：为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益

27、，根据省政府关于规范物业服务收费的通知（皖政2004 92 号）以及省物价局、省建设厅安徽省城市物业服务收费管理实施办法（皖价房 2005 154 号）等规定精神，并结合我市实际情况，特制定合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则，现印发给你们，请认真贯彻执行。二OO六年九月六日合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则第一条为进一步规范和明确住宅小区物业服务收费行为，收费标准和物业服务项目，遵循合理、公平、公开以及费用与服务水平相适应的原则，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，促进我市物业服务市场健康发展。根据中华人民共和国国务院物业管理条例、安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知（皖

28、政2004 92号）、 合肥市物业管理条例和省物价局、省建设厅安徽省城市物业服务收费管理实施办法（皖价房2005 154号）规定精神，并结合我市实际情况，特制定本细则。第二条本细则适用于本行政区域内物业管理的企业。第三条本细则所指物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。第四条住宅小区物业综合服务费、住宅小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价。非住宅物业的综合服务费实行市场调节价, 具体收费标准由物业管理企业和业主或物业使用人约定。第五条住宅小区物

29、业综合服务费实行分等定价。由市、县人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，根据行业平均成本和经济发展水平，制定物业管理服务分等定价办法，明确服务等级、服务内容、服务标准和相应的基 准价及浮动幅度，并适时调整和公布。合肥市住宅小区物业服务等级标准见附表一。合肥市住宅小区物业综合服务收费指导价标准见附表二。住宅小区物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等。电梯、 增压水泵、小区景观照明、水系、 消防设施等设施设备在运行过程中，所需能耗费用可以单独建帐按实分摊。具体分摊办法由业主大会和业主委

30、员会及物业使用人，与物业管理企业协商，并在物业服务合同中约定。实行前期物业管理的住宅小区，物业服务收费应遵循谁委托谁付费的原则，具体收费标准由物业管理企业参照物业管理服务等级和相应的基准价及浮动幅度与物业买受人在购房合同或物业服务合同中约定。双方约定不成的，由物业管理企业提出申请，按价格管理权限报价格主管部门核定。已成立业主委员会的住宅小区，具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业管理企业根据物业服务等级和相应的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定。并将约定的收费标准报市、县价格主管部门备案确认，并领取安徽省经营性收费许可证。双方约定不成的，按管理权限报价格主管部门审定。第六条住宅小区车

31、辆停放管理费，由市、县人民政府价格主管部门按合理补偿、保本微利的原则，同时综合停车场设施、室内、室外、地理位置、服务条件、供求关系等因素，体现“同质同价、优质优价”制定指导价格，具体办法另行下达。第七条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收的，双方应当签订服务合同，不得向业主收取手续费。第八条业主在实施装修前，应与物业管理企业依照业主公约或相关规定签定协议，并在协议中约定处置方式和违约责任。委托物业管理企业清运装饰装修垃圾的，垃圾清运费标准按建筑面积不高于2.00 元 /平方米收取，具体收费标准由装修人或装饰装修企业与物业

32、管理企业约定。第九条物业管理企业根据业主或业主委员会委托提供物业服务合同约定以外的服务，收费标准由双方约定。第十条住宅物业应严格按房屋设计用途使用，依法经批准改变用途的，物业综合服务费的具体标准由双方约定。第十一条前期物业综合服务费，业主入住前，由建设单位全额承付。业主收到入住通知并办理完相应手续次月起，物业综合服务费由业主承付。纳入物业管理范围的已竣工，但尚未出售或者因开发建设单位原因，未按时交给物业买受人的物业，物业综合服务费由开发建设单位全额交纳。已交付因业主的原因暂未入住的，物业综合服务费由业主全额交纳。物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权

33、转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。第十二条严禁物业管理企业向业主或使用人收取装饰装修保证金。第十三条物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第十四条对五保户和实行生活低保的住户, 经业主委员会和物业管理企业双方商定, 可以减收或者免收物业综合 服务费用。严格履行物业服务合同，为业主提供质价相第十五条 物业管理企业在物业服务中应当遵循国家的价格法律法规, 符的服务。第十六条 物业管理服务收费实行明码标价制度。物业管理企业收费前，应将服务内容，服务标准，收费标准等在 管辖区域内显著位置进行公示。

34、并按规定申领安徽省经营性服务收费许可证，亮证收费。同时，加强对物业管理企 业收费人员管理，开展业务培训，考核合格者颁发“收费员证”。无证收费的，业主可以拒付。第十七条县级以上人民政府价格主管部门应当及时处理业主、业主委员会和物业使用人有关物业服务收费的投 诉。第十八条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督 管理。第十九条 物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法、价 格违法行为处罚规定、关于商品和服务实行明码标价的规定等予以处罚。第二十条本细则规定公布之日起执行。附表一：合肥市住宅小区物业管理服务等级标准

35、（试行）项目内 容 与 标 准（一）基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、设有服务接待中心，公示 24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时 间到达现场，后完整的报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与 收费价

36、目。8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,基本满意率95%（二）房屋1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修管理范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每日巡查1次住宅区房屋单元门、楼梯通道以及其他部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）

37、要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定与业主（使用人）、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，并经常巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6、住宅区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。 各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、

38、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时共用组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住设施房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的设备决定，组织维修或者更新改造。维修养护5、载人电梯24小时正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。9、路灯、楼道灯完好率不低于95%7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、住宅区道路平整，主要

39、道路及停车场交通标志齐全、规范。10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）1、区主出入口 24小时站岗值勤。协助2、住宅区内按规定线路巡逻，每1小时巡查1次；配有安全监控设施的，实施 24小时维护监控。公共3、对进出住宅区的机动车辆进行登记实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。秩序4、对进出住宅区的装修、家政等劳务人员实行临时准入证管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2、合理

40、设置果皮箱或者垃圾桶，每日清运2、次。3、住宅区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫 2次，（五）每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗 1次。楼梯扶手每日擦洗 1次，共用部位玻璃每保洁周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁 1次。及时清除道路积水、积雪。服务4、共用雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每月检查 1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。5、二次供水水箱按规定清洗。6、根据住宅区实际情况进行消毒和灭虫除害。1、业人员实施绿化养护管理。（六）2、草坪生长良好，及时修剪，无杂草、杂物。绿化3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情

41、况，及时修剪整形，保持观赏效果。养护4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。管理5、定期喷洒药物，预防病虫害。项目（一）基本要求（二）房屋管理1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、公示24小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。7、根据

42、业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,基本满意率90%1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金 使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每3日巡查1次区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好 巡查记录，并及时维

43、修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住 宅装饰装修管理制度。装修前，依规定与业主（使用人）、装修管理企业签订协议，告 知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每2日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报 告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有 关主管部门。6、住宅区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。（三） 共用 设施 设备 维修养护（四）协助维护公共秩序（五）保洁服务1、共用设施设备进

44、行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录 齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程 及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时 组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住 房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的 决定，组织维修或者更新改造。5、载人电梯24小时正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7、设备房保持整

45、洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、住宅区主要道路及停车场交通标志齐全。9、路灯、楼道灯完好率不低于 90%10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发 设备故障有应急方案。各种突发设备故障有应急方案。1、住宅区主出入口 24小时值勤，其中16小时站岗。2、住宅区内按规定线路巡逻，每2小时巡查1次，配有安全监控设施的，实施 24小时监控。3、对进出住宅区的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出住宅区的装修等劳务人员实行登记管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。1、幢设置

46、垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。2、住宅区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫 1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗 3次；共用部位玻璃每月清洁 2次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每 2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。4、二次供水水按规定清洗。5、根据住宅区实际情况进行消毒和灭虫除害。1、有专业人员实施绿化养护管理。（六）2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。绿化3、定期清除绿地杂草、杂物。养护4、适时组织浇灌、施肥和松土，做

47、好防涝、防冻。管理5、适时喷洒约物，预防病虫害。项目内 容 与 标 准（一）基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证 书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、公示24小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。8、每年至少1次征询业主对物业服务的

48、意见,基本满意率85%1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围 的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用 计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（二）房屋管理3、每周巡查1次住宅区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定 期维修养护。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立 完善的住宅装饰装修管理制度。4、装修前，依规定与业主（使用人）、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的

49、禁止行为和注意事项。3天巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关 主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有 关主管部门。6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。1、用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。（三）4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时共用组织修复；属于大

50、、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住设施房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的设备决定，组织维修或者更新改造。维修5、载人电梯24小时正常工作。养护6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7、路灯、楼道灯完好率不低于85%8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发 设备故障有应急方案。（四）协助维护公共秩序1、宅区主出入口 24小时值勤，其中8小时站岗。2、住宅区内按规定线路巡逻，每3小时至少巡查1次。3、机动车辆停放启序。4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有 关部门，并协