从“大都市效应”解读国内房地产“过热、投机”重点

1、从“大都市效应” 解读国内房地产“过热、投机”目前国内房地产市场发展的高峰表现如投资和房价的高速增长、产生的危 机症结如“过热”和“投机”等，大多集中在北京、上海、广州以及深圳这些 超大城市中。以上海为例，有关资料表明，上海房地产业的发展主要依赖于外来资本的 流入，主要动力来自于非本地居民购买上海地产。根据摩根士坦利的一份调查 数据显示，资本的不断流入导致了上海房地产市场价格不断走高，出现了房地 产价格与本地居民收入脱节的现象。上海出租汽车司机的月收入约为 2000 元人 民币，大学毕业生的收入为 2500到 4000元左右，但上海楼市的均价在 4000 5000元平方米，本地大部分居民大多数

2、难以承受现在的房价。而使房市一直 坚挺的购买力则来自于以台湾人和江浙人为代表的外地人。目前有50 万台湾人居住在上海，其中相当一部分已经安居置业；浙江人在出口中赚了钱之后也到 上海楼市淘金，成为楼市中的主力军，在上海的虹桥地区就有一个浙江人购买 整栋商品房的案例。这样的现象绝非上海独有，在北京、广州和深圳等大城市中也非常普遍。 尽管有关人士认为，非本地居民购房大部分是一种投机行为，这会为房地产市 场持续健康发展留下一定的隐患。但更多的人则对于“大都市”以吸引外地人 及外地资本的力量来支撑房市的进一步发展持乐观态度。前不久，在北京招开的世界经济论坛中国企业高峰会上，SOH（中国有限公司联席董事长

3、张欣提出，在房地产市场发展中不要忽视“大都市效应”。她认 为，一个国际化或者开放式发展的大都市，其房地产投资和房价可能越来越和 拥有本地户口居民的购买力没关系，而更多的与本地经济发展形成的吸引力密 切相关。因为在信息年代，资本的流动越来越自由，人们选择居住地点也越来 越自由，经济、环境条件较好的城市成为流动资本和人群的首选，而由此产生 的房地产市场需求往往是形成房地产开发热潮的重要因素。山东或河北的成功 人士，就有意愿也有能力在北京买房子，因为在这里可以获得更多的信息，可 以结识更多的合作伙伴，也可以得到更多的发展机会。这种流动在促进房地产 市场发展的同时，更多地促进城市经济的发展。1998年

4、北京SOHOE代城只有10%的外地买家，到了 2003年建外SOH0卜地客户占了 40%，这就是“大都市 效应”的最好证明。她还举例说，近来伦敦房价的上扬，很重要的一个原因就 是许多中东人入主当地房市。有关业内人士对此分析指出，正是大都市的繁荣产生了一定的向心力，这 种向心力促成了资本投入、经济发展并进一步吸引资本的互动上升，体现在房 地产行业中，就形成了市场的高速发展与投资及投机需求大量产生和流入的互 动形势。因此，对于已跨出了一定区域发展的大城市，房地产市场的整体发展 应同时越过单纯的本地居民需求和购买力局限，将眼光放在城市对于外围资本 和购买力的吸引力上，以形成都市经济发展与房地产增长互

5、为拉升的良好格 局。目前国内房地产市场发展的高峰表现如投资和房价的高速增长、产生的危 机症结如“过热”和“投机”等，大多集中在北京、上海、广州以及深圳这些 超大城市中。以上海为例，有关资料表明，上海房地产业的发展主要依赖于外来资本的 流入，主要动力来自于非本地居民购买上海地产。根据摩根士坦利的一份调查 数据显示，资本的不断流入导致了上海房地产市场价格不断走高，出现了房地 产价格与本地居民收入脱节的现象。上海出租汽车司机的月收入约为 2000 元人 民币，大学毕业生的收入为 2500到 4000元左右，但上海楼市的均价在 4000 5000元平方米，本地大部分居民大多数难以承受现在的房价。而使房

6、市一直 坚挺的购买力则来自于以台湾人和江浙人为代表的外地人。目前有50 万台湾人居住在上海，其中相当一部分已经安居置业；浙江人在出口中赚了钱之后也到 上海楼市淘金，成为楼市中的主力军，在上海的虹桥地区就有一个浙江人购买 整栋商品房的案例。这样的现象绝非上海独有，在北京、广州和深圳等大城市中也非常普遍。 尽管有关人士认为，非本地居民购房大部分是一种投机行为，这会为房地产市 场持续健康发展留下一定的隐患。但更多的人则对于“大都市”以吸引外地人 及外地资本的力量来支撑房市的进一步发展持乐观态度。前不久，在北京招开的世界经济论坛中国企业高峰会上，SOH（中国有限公司联席董事长张欣提出，在房地产市场发展

7、中不要忽视“大都市效应”。她认 为，一个国际化或者开放式发展的大都市，其房地产投资和房价可能越来越和 拥有本地户口居民的购买力没关系，而更多的与本地经济发展形成的吸引力密 切相关。因为在信息年代，资本的流动越来越自由，人们选择居住地点也越来 越自由，经济、环境条件较好的城市成为流动资本和人群的首选，而由此产生 的房地产市场需求往往是形成房地产开发热潮的重要因素。山东或河北的成功 人士，就有意愿也有能力在北京买房子，因为在这里可以获得更多的信息，可 以结识更多的合作伙伴，也可以得到更多的发展机会。这种流动在促进房地产 市场发展的同时，更多地促进城市经济的发展。1998年北京SOHOE代城只有10%的外地买家，到了 2003年建外SOH0卜地客户占了 40%，这就是“大都市 效应”的最好证明。她还举例说，近来伦敦房价的上扬，很重要的一个原因就 是许多中东人入主当地房市。有关业内人士对此分析指出，正是大都市的繁荣产生了一定的向心力，这 种向心力促成了资本投入、经济发展并进一步吸引资本的互动上升，体现在房 地产行业中，就形成了市场的高速发展与投资及投机需求大量