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文档简介
1、厂房价值评估中工招商网 任何商品和服务都是有价值的,关键是如何进行评估。如果价格高于价值, 那么,人们在心理上就会认为这种租凭是不值得的。 对于投资行为而言, 就意味 着这项投资是失败的。 具体到投资 厂房,也是同样的道理, 我们认为首先要做的 就是对厂房进行价值评估。如何评估?从以下几个方面进行考虑:1、是否处于核心工业区工业区有大有小, 在选择厂房的时候, 处于核心工业区的厂房肯定要优于其 他位置的厂房。 一般而言, 在传统市级工业区推出的新厂房非常少, 投资的机会 也非常小。 在投资时,应多关注其周边的工业区, 而这些地方的厂房空置率相对 较多,投资机会也比较多, 只要我们能及时发现并把
2、握住这样的机会, 投资回报 将会非常可观。2、变动因素就如同买股票看大势一样, 成长性是一个很重要的考虑因素。 在已经成熟的 地区投资厂房, 其成长空间非常小, 因为开发商的开发成本很高, 所以租赁价格 也非常高。而如果选择正在发展中的地区, 也许前 2-3 年投资回报不理想, 但是, 随着该地区的快速发展, 厂房的成长性将非常好, 因此,这里的厂房绝对是值得 投资的绩优股。反之,如果选择的厂房所处的地区以后面临衰败或者拆迁的危险, 那么,就如同在股市顶峰时买入股票一样,前景堪忧。3、品牌效应 目前在厂房买卖和租凭市场,品牌客户比较多。世界五百强、国有企业、大 型外资企业等。 在选择投资厂房的
3、时候, 看是否有这些品牌进来也是一个很重要 的参考因素。 其主要有两方面的原因: 一是品牌客户对厂房的选择有严格的评估 标准和计算方法,所以他们选择的厂房从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证 的。其二,知名的品牌客户它本身就具备聚客能力,会影响商圈的形成。所以, 在同一个区域选择厂房的时候, 这个项目是否有品牌客户非常关键。 这基本也能 从一个侧面反映出项目的优劣。4、立地条件厂房项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。 立地条件决定了周 围环境和其本身因素对生产经营的影响。所谓“一步三市”,立地差之毫厘,会 导致业绩失之千里。一个厂房的立地力, 主要包括门前道路的类别、 客户前来的方便度
4、等。 ? 道 路类别是立地力的第一要素, 它直接影响消费行为。 客户从哪一个方向来、 是否 容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外,还要考虑道路是否有障碍物, 比如交通栏隔。5、厂房的通用性一些投资人因为没有丰富的经验, 在买厂房时只考虑价格, 认为只要价格合 适就行了, 由此增加了自己的投资风险。 我们知道, 厂房的价值最终是要通过租 赁实现的。而租赁就要考虑租给谁,不同的租户对厂房有不同的要求,比如, 食 品加工企业需要有上下水、动力电、煤气或天然气,而有些厂房并没有这些,等 有人租赁后并提出这些问题的时候,投资人才恍然大悟,但已经晚了。因此,投 资人在投资的时候, 一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚, 这样是对自己 利益的保障。6、周边租金水平如果说以上评估条件定性的内容多, 那么周边的租金水平将直接反映你投资 厂房的租金能否支撑租凭价格。租凭厂房的最终目的是通过租赁实现预期利润, 再低的回报总应该比银行利息要高, 这是一个原则性的问题。 投资厂房和住宅最 大的区别是, 住宅随着品质的下降以及新项目的推出, 当前的租金水平肯定大打 折扣而且是往下走,而厂房是越做越旺,租金只会往上走。在具体评估厂房时考虑的
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