[调研报告]媒体称84家上市房企现金流锐减超千亿

1、.媒体称84家上市房企现金流锐减超千亿经济参考报4月12日：房地产开发商的资金链正越绷越紧存货大幅增加、现金流巨幅减少、负债激增、不分红。据Wind的统计显示，按照申万一级行业分类，截至4月11日，两市已共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。据此，业内人士预计，下半年很可能逐渐开始区域性的价格下调，一线城市价格下调的可能性远远超过二三线城市。记者了解到，随着楼市调控政策的持续深化及对地产信贷严控，房地产企业的融资渠道急剧变窄，资金链持续趋紧。面对国内房地产企业IPO或借壳上市审批暂停，增发、配股和发债

2、被叫停，以及房地产信托政策日趋严格的现实情况，部分房企已开始通过转向海外、房地产私募股权基金等方式曲线借道融资。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。大型房地产商2010年的经营性现金流量净额普遍出现了下滑的态势。其中，保利地产2010年经营性现金流量净额仅为-223.7亿元，同比大幅下降了1854.06%。Wind的另一组数据显示，可统计的81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元，同比增长42.3%。81家上市房企中，69家的存货出现了不同程度的增长，其中，万科、保利地产、金地集团和招商地产的存货分别增长了48%、83%、12%和27%

3、。在融资渠道急剧变窄的同时，房企融资成本不断攀高。今年以来央行已三次上调存款准备金率，去年已六次上调，大型金融机构存款准备金率达到20%的历史高位。据测算，每上调存款准备金率0.5个百分点，大约可冻结商业银行资金3500亿元，在连续多次上调后，开发商从银行贷款也越来越难。与此同时，房地产行业证券市场融资总体规模大幅萎缩。2010年全国房地产信托资金发行总规模为1921亿元，同比增长328%。大型国企和大型上市公司信托产品利率为11%至15%之间，而目前部分中小型房企纷纷通过典当行、担保公司来进行融资，其融资利率多为18%以上这也被业内称为“饮鸩止渴”。面对资金趋紧的现实情况，记者发现，部分房地

4、产开发商开始通过转向海外融资、房地产私募股权基金等方式曲线融资。据统计，截至2月份，今年国内房企的离岸债务融资总额已达280亿人民币，其中，单笔融资金额最高的恒大发债金额高达92.5亿元人民币。北京中原地产市场研究总监张大伟说，从房地产公司年报可以看出，房地产公司存货的增加和经营现金流的减少，说明开发商资金压力逐渐明显，这也迫使部分房企通过海外融资等方式曲线融资。他预计，下半年很可能逐渐开始区域性的价格下调，一线城市价格下调的可能性远远超过二三线城市。 原稿：84家上市房企现金流锐减超千亿 下半年房价或将区域性下调，一线城市下调可能性远超二三线城市 2011-04-12 作者：记者 李佳鹏 吴

5、黎华 魏宗凯/北京 上海报道来源：经济参考报 房地产开发商的资金链正越绷越紧存货大幅增加、现金流巨幅减少、负债激增、不分红。据Wind的统计显示，按照申万一级行业分类，截至4月11日，两市已共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。据此，业内人士预计，下半年很可能逐渐开始区域性的价格下调，一线城市价格下调的可能性远远超过二三线城市。记者了解到，随着楼市调控政策的持续深化及对地产信贷严控，房地产企业的融资渠道急剧变窄，资金链持续趋紧。面对国内房地产企业IPO或借壳上市审批暂停，增发、配股和发债被叫停，以及房

6、地产信托政策日趋严格的现实情况，部分房企已开始通过转向海外、房地产私募股权基金等方式曲线借道融资。“目前开发企业资金面已出现拐点，由宽松转为紧张。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受经济参考报记者采访时说，1至2月，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%，增幅较去年同期下降53.2个百分点。他指出，这是自去年1至2月增幅触顶之后，一年内连续回落。尤其需要关注的是，开发商资金来源增幅快速回落至16.3%，而去年为25.4%这也是近十年来的均值。如果说开发商去年并不差钱，降价的动力不强，那么，目前开发商整体上已经比较差钱，而且未来几个月资金面还会进一步趋紧。“现在身

7、边很多的房企已经感受到了资金方面的压力，大家都在绞尽脑汁想办法解决资金这一难题以便渡过难关。”一位业内人士向记者透露。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。大型房地产商2010年的经营性现金流量净额普遍出现了下滑的态势。其中，保利地产2010年经营性现金流量净额仅为-223.7亿元，同比大幅下降了1854.06%。此外，万科、首开股份、华侨城等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。同时，超过20家房地产公司主动提出不分红，而是选择将未分配利润用来运作项目或是补充流动资金。Wind的另一组数据显示，可统计的81家上市房企2010年末的

8、存货总量达7520亿元，同比增长42.3%。81家上市房企中，69家的存货出现了不同程度的增长，其中，万科、保利地产、金地集团和招商地产的存货分别增长了48%、83%、12%和27%。在融资渠道急剧变窄的同时，房企融资成本不断攀高。今年以来央行已三次上调存款准备金率，去年已六次上调，大型金融机构存款准备金率达到20%的历史高位。据测算，每上调存款准备金率0.5个百分点，大约可冻结商业银行资金3500亿元，在连续多次上调后，开发商从银行贷款也越来越难。与此同时，房地产行业证券市场融资总体规模大幅萎缩。Wind资讯统计结果显示，包括股票首发、增发和公司债券发行在内，房地产行业2010年在A股市场总

9、融资额为155.6亿元(占房地产资金来源的0.22%，占房地产新增贷款的1.24%)，相比2009年的1210.1亿元而言，只占同比12.9%。其中通过首发和配股募资的资金为零。2010年至今内地房企在港交易所融资已达140多亿美元。虽然在香港等境外交易所上市的企业有配股和发债等更多选择，但融资成本的普遍利率在8%至13%。2010年全国房地产信托资金发行总规模为1921亿元，同比增长328%。大型国企和大型上市公司信托产品利率为11%至15%之间，而目前部分中小型房企纷纷通过典当行、担保公司来进行融资，其融资利率多为18%以上这也被业内称为“饮鸩止渴”。面对资金趋紧的现实情况，记者发现，部分

10、房地产开发商开始通过转向海外融资、房地产私募股权基金等方式曲线融资。根据伟业我爱我家市场研究院的统计显示，今年以来，大型房企转向海外融资的趋势日渐明显。恒大地产、雅居乐、合生创展、中骏置业、复地、华南城、碧桂园、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式及早发力海外资本市场来储备资金过冬。据统计，截至2月份，今年国内房企的离岸债务融资总额已达280亿人民币，其中，单笔融资金额最高的恒大发债金额高达92.5亿元人民币。清科研究中心近日发布的报告则显示，房地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升，年内共有10支基金募集到位18.59亿美元。进入2011年，房地产基金募集进一步提速，且其中多有专业房地产企业参与设立，基金规模逐步扩大。数据显示，与上年房地产基金主要由本土机构募集的情形相比，一季度募集到位的5支房地产基金中，有3支为外资机构管理，单支基金平均募集为2.39亿美元，大幅超越本土机构房地产基金1.22亿美元的平均募集规模。清科研究