荣昌县东湖湿地公园开发建设与招商引资项目实施建议书

1、荣昌县东湖湿地公园开发建设及 招商引资项目建议书东湖紧邻县城，位于成渝公路与成渝高速公路之间，属峰高街道城镇规划 区围。在新的荣昌县城乡总体规划中，已纳入县主城规划区。该区域具有典型的 浅丘地貌特征，区位优势明显、生态环境优良，水体景观和植被景观丰富，建设 东湖湿地公园有着得天独厚的条件。 本项目建议书依据中博地产“东湖水库地块 项目发展策略规划及经济技术评价报告”、县政府批准的“东湖湿地公园片区修 建性详细规划”及有关部门提供的数据资料，对该项目综合分析后提出。一、东湖片区基本情况东湖片区包括东湖水库、渝西植物园、原鱼种场及成渝公路与成渝高速公 路之间未开发建设的区域，总面积公顷（亩）。按照

2、规划，其用地分为两个部分， 一部分为东湖湿地公园规划用地，一部分为房地产开发用地。（一）湿地公园用地控制情况、东湖湿地公园规划用地围总用地面积公顷（亩），包括水域面积公顷， 折合山，因此，公园规划用地面积实际应为公顷，折亩。（水库征地确权面积公顷，折合亩，其水淹部分为公顷，折合亩，土地为国有性质。）、在公园规划用地总面积公顷，已征用地总面积为公顷，折亩，包括水库 征地确权面积公顷，折亩；渝西植物园片区地块已征用面积公顷，折亩；渝中区 园林局片区地块已征用面积公顷，折亩；成裕等拟建住宅地块已征用面积公顷， 折亩；美院画家村地块已征用地面积公顷，折亩地。未征用土地公顷，折亩。.可用于公园建设的土地

3、面积为公顷，折亩，包括未征用土地公顷，折亩。（二）开发用地情况,用于房地产项目开发的规划用地位于湿地公园与成渝高速公路之间，与 高速公路路间距离米，为原峰高镇城镇总体规划确定的商住用地， 与东湿地公园 外围控制道路相接，总面积公顷，折亩，其中市政道路用地公顷，折亩，实际用 于房地产开发项目用地为公顷，折亩。二、东湖湿地公园规划方案及投资测算(一)东湖湿地公园修建性详细规划情况东湖湿地公园修建性详细规划的设计构思是，按照湿地公园的建设要求， 结合水库改造及植物培育，打造融自然、原始、生态为一体，兼具旅游休闲、度 假观光、体育运动、科普教育、文化展演等多种功能的现代湿地风景区。(二)公园投资估算根

4、据规划，东湖湿地公园的建设主要体现“自然、原始、生态”的风格， 工程建设项目较少，主要为公园配套及提供服务的建设项目， 少数为景点建设项 目。、公园配套及提供服务的建设项目工程量()酒店，建筑面积Itf;()画家村，建筑面积Itf;()农家乐，建筑面积Itf;()高尔夫球场，建筑面积褶；()湿地科普教育馆，建筑面积Itf;()其它附属建筑，建筑面积褶。()景桥座()公厕个、少数景点项目工程量()绿化Itf()人工水体Itf()硬质铺装Itf()人行道路Itf()亭廊Itf、湿地公园投资测算明细：根据中博房地产投资咨询公司对东湖片区项目发展策略规划及经济技术评 价报告书提供的资料，东湖湿地公园投

5、资总额为万元人民币(不含土地成本)， 具体数据详见下表。湿地公园投资总表厅P成本构成计费标准总费用（万元）备注前期工程费详见附表工程建设费详见附表项目管理费X房屋开发费人员工资及福利等管理费用规费税费详见附表基本预备费X上述各项费用主要用于无法预算的项目开支财务费用融资成本,按项和的作为融资资 金,年成本率,其于为自己及滚动 开发资金.卜十其中，.前期工程费用序号容计费标准及依据总费用（万元）备注市场调查与项目研究策划议价，用于实地公园综合策划调查,可行性研究,策划等规划设抽按建间兀Itf计算包括项目总体规划及方案设计，初设，建筑施工图设计园林景观绿化设计按绿地面积元nf测算；公园 绿地率，住

6、宅绿地率地质勘查费按元itf计算计办价（）,市场包干价或按钻孔深度元米计算三通一平按总建面测算含场地平整及施工用水电路通施工图审查费按建卸兀Itf测算市场价格勘查成果审查费勘查费总额的渝价（）号工程监理费援建面兀m估算市场价格，计.工程建设费用序号成本项目计算方法或依据文件计费基数单位单价（元）分项小计（万元）合 价 （万 元）土建工程地上建筑不含装饰,建回兀m2m2除 保 留 房地下建筑不含装饰,建回兀m2m2地 下 车库安装工程及专业分包工程一般水电安装按建筑面积元m2m2智能化工程根据设计暂估元m2m2消防工程按建筑面积元m2m2防需工程按建筑面积元m2m2通风工程按建筑面积元m2m2装

7、饰工程室外装饰费用，不含家具电器饰品等会所建卸兀nfm2酒店建卸兀nfm2高欠夫球场建卸兀nfm2湿地科学普教育馆建卸兀nfm2室外工程绿化按实作面积元m2m2总平按场地回积兀nm2人工水体按元irfm2硬质铺装按元irfm2人行道路按道路面积元itf计m2车行道路按道路面积元褶计m2亭廊按组褶组测算m2景桥按万元座测算座公厕按万元个测算个电气电讯按设计规要求估算给排水按设计规要求估算燃气按设计规要求估算通风按设计规要求估算建安工程费小计.规费税费序号容计费标准分项小计备注规划费用城市建设配套费按建筑面积元m2渝府年调整通知建设工程规划综合费按元irf渝办发()号建委系统收费建设工程质量监督费

8、建安造价的喻价口号;渝府发口号建设工程交易所服务费中招标方交纳0渝价口定额测定费按建安工作量的收取渝府发口施工合同印花税X合同金额合同公证费X合同金额白蚁防治费按建筑面积元m2渝价()号人防易地建设费元nfX规设总面积渝价口号园林绿化赔偿费按实际情况，/、考虑渝价口号集中绿化建设费项目开发可满足绿化要求，不考虑渝价口号超标噪声排声排据分类标准按实计,一般兀m2渝价口号国土房管系统规费地质灾害评估费根据国家指导价 格，按二级测算，约 万元渝价()号建设项目用地勘查费防雷相关费用地籍测绘约万元渝价()防雷工程设计审核施工监审收费工程概（预）算大于 万元，按工程概 （预）算为收取,取 土建工程费用市

9、物价局关于防需工 程设计审核施工监审 收费标准的通知合计.湿地公园投资分析根据以上数据，从政府角度考虑，在东湖湿地公园的投资中，策划公司估 算的有关间接费用可不予采纳，这部分费用包括：、前期工程费万元；、工程建设费中的地下建筑工程万元；、行政事业规费万元；、项目管理费万元；、基本预备费万元；、财务费用万元。合计：万元。对公园的经营性建设项目投资可以单独列出，不列入公园建设成本。这部 分建设项目包括：会所、酒店、高尔夫球场馆、湿地科普教育馆项目的土建、安 装、装饰工程等，其投资估算为万元。不考虑以上因素后，公园景观建设及基本建设费用估算为万元。公园用地成本将占投资的主要部分。因公园控制用地围巳征

10、用部分土地， 其部分土地为政府所有，可直接转为公园用地，少量土地为个人建设用地，可采 取置换处理，因此，实施公园建设只需新征用地公顷，折亩。根据国土部门摸底 调查，东湖片区征地成本价格万元山，公园用地按行政划拨用地，实行成本地价， 用地总成本为亩X万亩万元。按照上述分析，东湖湿地公园总投资由三部分构成：一是用地成本、二是 公园景观及基础设施建设成本、三是公园经营性建设项目投资。其中公园用地成 本为万元，公园景观及基本建设投资万元， 公园经营性建设项目投资万元，总投资为万元。如不考虑公园经营性建设项目投资万元，则公园总投资为万元三、东湖高档住宅小区投资估算。（一）东湖高档住宅小区修建性详细规划情

11、况居住区为团式布局，按“田”字网络组织道路体系。自西向东的“龙”型生态轴线将五个组团串联起来。一组团为花园洋房与联排别墅混合组团，二组团为花园洋房组团，三组团为独立别墅与联排别墅混合组团，四、 五组团为纯联排别墅组团。一、二组团临高速路规划有栋层的小高层住宅。小区集中布置小学、幼儿园及超市。会所位于居住区西北侧临体育中心处，为居住区的主入口。别墅结合地形围绕水体按自由式布局，花园洋房则通过院落的形式，形成一系列丰富的人性化休憩活动空间。（二）规划指标和面积分布、居住区规划技术指标：规划用地面积公顷，建设用地面积平方米，总建筑面积平方米，其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。容积率 ,绿地

12、率建筑密度、居住面积分布独立别墅m2双拼别墅m2联排别墅m2花园洋房nf电梯公寓m2、公建面积分布底屋商业建筑面积itf超市建筑面积itf小学建筑面积m2幼儿园建筑面积itf地下建筑面积褶(三)投资估算、居住小区土地成本。东湖高档居住小区规划建设用地面积褶，规划容积 率为，可建建筑面积褶。按房屋建筑面积每平方米用地成本元计算，总用地成本为：itfx元Itf万元。折合每亩地价万元。、居住小区房屋建设成本。()多层别墅：按房屋建筑面积每平方米用地元计算，建设成本为：m2 X元itf万元。()花园洋房：按房屋建筑面积每平方米用地元计算，建设成本为：m2 X元itf万元。()高层公寓：按房屋建筑面积每

13、平方米用地元计算，建设成本为：m2 X元itf万元。()小区公建：按房屋建筑面积每平方米用地元计算，建设成本为：m2 X元itf万元。()地下建筑：按房屋建筑面积每平方米用地元计算，建设成本为：m2 X元itf万元。居住小区房屋合计建设成本：万元。、小区道路绿化环境工程。()小区绿化环境工程。该小区规划绿地率为绿地率，应实施绿地面积为 万褶，每平方米绿地投资元，建设成本为：m2 X元itf万元()小区道路工程。小区道路面积按项目规划用地面积的计算，道路总面 积为褶，每平方米造价按元估算，建设成本为： m2 X元itf万元。小区道路绿化环境工程建设成本：万元。、小区总投资估算为万元。（四）销售预

14、测根据市场预期，该小区别墅预测销售建面均价元Itf,花园洋房预测销售建 面均价元高层公寓预测销售建面均价元,其销售额分别为：、小区别墅：itfx元itf万元。、花园洋房：褶乂元褶万元。、高层公寓：nfx元itf万元。总销售额预测为：万元。（五）盈利估算该项目总收入为万元，总支出为万元，品迭后可实现盈利为万元。说明：以上所有估算均按静态投资，未考虑资金占用的财务费用。四、市政道路及桥梁建设投资东湖湿地公园片区与相邻其它区域间有一条市政干道和市政桥梁一座，是 该片区实施项目开发的必要基础设施， 应先行建设，并纳入东湖湿地公园片区投 资总成本中。该市政道路全长米，道路红线宽米，包括车行道米、两侧人行

15、道各 米，沥青混疑土路面，工程含绿化、路灯及排水系统。桥梁为为石拱桥，单跨， 跨度米。经我局依据年市政工程预算定额进行编制，工程总造价为万元。其 中道路工程万元，桥梁工程万元。五、项目特点及存在的问题东湖湿地公园片区开发建设具有以下特点：、建设规模大，总用地面积达到公顷（亩），涵盖湿地公园建设和房地产 开发建设项目。其中，公园用地面积规划湿地公园控制面积公顷（亩），开发建 设用地面积公顷（亩），市政道路用地面积公顷（亩）。、项目品质高。湿地公园规划起点高，以湿地生态和景观建设为主，房地 产项目建设以别墅、花园洋房为主，容积率仅为。、项目投资大。湿地公园总投资超过亿元，房地产项目总投资超过亿元。

16、、建设工期长。预计工期将达到五年左右时间。、湿地公园建设是片区开发的先决条件。湿地公园建设项目与房地产开发 项目相辅相成，没有湿地公园的规划建设，就没有房地产开发项目,、湿地公园用地情况及土地权属关系复杂。除渝西植物园、东湖水库已征 用地属政府及国有单位使用外，另有相当部分个人征地位于其中，有的用地已建 设成高档住宅。另有部分土地出租后建成农家乐，租期长达十年左右。、东湖水库水域面积受农业生产影响较大，致使未来湿地公园的水体建设 受到限制和制约。、现有设施涉及多个部门管理，如渝西植物园属县林业局、东湖水库属县 水务局、渔种站及部分土地属县发改委等。六、建议综合该项目的有关情况，为加快推进东湖湿

17、地公园建设，可采取房地产项目带动公园建设。具体措施包括：、由政府出台将位于公园核心区的亩住宅建设用地置换至水库库尾区域， 确保公园用地的完整性。、东湖湿地公园新征建设用地按行政划拨方式提供，地价执行成本地价。用地总成本为亩乂万亩万元。该土地价款由房地产开发业主垫付，公园建 成投入运行后由县财政分三年付清。、公园已征用的国有土地统一交由公园投资者使用，并可按规划实施项目 及设施建设。、公园景观及经营设施按照谁投资、谁经营的原则，由房地产开发业主投 资建设，经营权归投资者，经营期限为年，从设施建成投入运行之日起计。、公园景观及经营设施建设的行政事业收费实行先缴后返的原则全额返还 投资业主。、公园门

18、票收益归投资者。、规划商住用地围的土地由房地产开发业主用于房地产项目开发，容积率 按不大于、绿地率不小于、建筑密度不大于控制，其它配套设施按规划要求设置, 包括新建一所不少于个班的小学一所。、房地产项目开发用地按出让方式供地，实行公开招、拍、挂。地价以评 估价为准，按楼面地价元平方米计算，拆每亩土地价格万元。公顷亩用地，土地 成本万元。、公共市政道路及桥梁按照审批的规划设计标准建设，由政府出资兴建。 房地产开发业主可先行垫资修建，资金从房地产开发项目缴纳的配套费中支付， 实行先缴后支，估算投资额为万元。、禁止在公园用地围建设私人住宅和出售经营性设施。、公园已出租的土地建设其它经营性项目可由政府协调收回出租土地。如 与公园经营服务项