商品房销售培训知识103112

1、商品房销售培训103-112103“70年土地利用权”等于衡宇产权仅有70年吗？购房者在与销售方签定合同时，正规的合同中一样都要有条款注明，衡宇所占用土 地的利用年限为多青年(住宅用地一样为70年)。依照此项条款，常常有一些购房者 提出如此的疑问：既然土地利用权只有70年，那么是不是我买的屋子其所有权也只 有70年呢？城市房地产治理法第二十一条规定：土地利用权出让合同约定的年限届满, 土地利用者需要继续利用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除依照社会公共利 益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应从头签定土地利用权出让合同, 依照规定支付土地利用权出让金”。这一条规定说明，土地利用年限届

2、满时，利用 者要继续利用土地的能够申请继续利用。哪些房产的房产税能够免征？依据中华人民共和国房产税暂行条例的规定，以下房产免纳房产税：(1)国家机关、人民集体、军队自用的房产；(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；(4)个人所有非营业用的房产；(5)经财政部批准免税的其他房产105出租衡宇如何办理纳税手续？企业、自收自支事业单位和衡宇治理部门出租衡宇，可在办理正常纳税申报手续时 缴纳各项税。其他单位和个人出租衡宇，应携带衡宇所有权证、房产共有权证、国 有土地利用证和租赁合一样有关材料，主动到单位所在地或居住地地址税务机关办 理纳税申报，并依

3、照规定缴纳房产税、城镇土地利用税、营业税、印花税、企业所 得税和个人所得税。若是未按规定自觉履行纳税义务，那么按税收征收治理法有关 规定进行惩罚。106什么是城市土地利用税？购房者如何纳税？依照1988年7月通过的中华人民共和国城镇土地利用税暂行条例，征收城镇土 地利用税的工作从1988年11月1日起正式执行。在此之前，许多城市一直是征收 土地利用费，征税法规实施后，收费的做法即停止执行。城镇土地利用税的纳税人，指在城市、县城、建制镇、城市工矿区范围内利用 国有土地的单位和个人。租住公有住宅的住户不交土地利用税，居住自购的商品房 住宅、私有住宅者都应依法缴税。征税的目的是为了更合理地利用城镇土

4、地，调剂 土地地差收入在国家、单位、个人三者间的分派，提高土地的利用效率。城镇土地利用税以纳税人的实际占用（利用）的土地面积为计税依据，依照固定 税额征收。购房者利用的国有土地不单单是住宅外墙皮之内的建筑面积，还包括院、 公共走道等等。业主分摊住宅楼宇的占地面积计税，税额的测定和分摊方式由各省、 自治区、直辖市依照本地实际，组织测量，取得科学的依据，通过立法执行。为能 使住户合理地负担税赋，国家对城镇土地利用税依照城市规模的大小别离规定不同 的税额。按每平米税额计算，大城市元，中等城市元，小城市元，县镇、建制镇、 工矿区元。城镇土地利用税一样按年计算，分期缴纳（分期标准为半年、一季等等）。 税

5、下班作由本地税务部门负责，缴纳期限由各地自行规定。107购买经济适用住房要交哪些税费？购买经济适用住房的税费如下：一、在交易进程中：契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的减半交纳，即交 2%。生意手续费：120平方米以下（含120平方米）的，每套250元；120平方米以 上的,每套500元。印花税：买方房价款的。公共维修基金：购房款的2%。二、在申办产权证进程中：记录费：每建筑平方米元。衡宇所有权工本费：每证收费4元。印花税：每件5元。108如何确信衡宇财产保险的保险金额？衡宇财产保险合同中的保险金额是被保险人对衡宇的投保金额，也是保险人计算保 险费的依据和承担补偿责任的最高

6、限额。在签定衡宇财产保险合同时，必需订明衡 宇的保险金额。依照我国财产保险制度的规定，确信衡宇财产的保险金额，将依据 衡宇属于企业仍是家庭而有所不同。企业房产保险金额的确信有三种方式：(1)依照帐面原值确信保险金额。帐面原值指的是房产在建造或购买时所支出的 货币总额。按帐面投保是一种不足额的投保。(2)依照帐面原值加成数确信保险金额。帐面原值加成数即在保险人与被保险人 协商一致的情形下，在房产帐面原值的基础上再附加一个成数，使之趋近于重置重 建价值。这种投保为足额投保(即保险金额相当于财产实际价值的保险)。(3)按重置重建本钱投保。重置重建本钱即从头购买或从头建造衡宇所需支付的 全数费用。家庭

7、财产由于没有帐册可依，因此家庭衡宇的保险金额由投保人依如实际价值, 自行估价确信。109什么是契税？购房者如何纳税？契税是指衡宇所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的必然比例向产权经受 人征收的一次性税收。它是对房地产产权变更征收的一种专门税种。一、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或互换衡宇及土地利用权的单位 和个人交纳。二、税率。1997年4月23日，我国公布了新的契税暂行条例，规定契税 税率为3%5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内 依照本地域的实际情形确信。北京市确信的税率为4%,目前为推动居民住房消费， 按2%税率减半征收110什么是印花税？购房者如

8、何纳税？印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行 为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成 纳税义务等特点。一、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各类凭证。应纳 印花税的凭证在中华人民共和国印花税暂行条例中列举了 13类。衡宇因卖买、 继承、赠与、互换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据即是其中之一。 印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴 纳，若是立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。二、税率和计税方式。衡宇产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。 其应纳税

9、额的计算公式为：应纳税额=计税金额X适用税率。3、减税、免税规定。衡宇所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立 的书据，免纳印花税。4、纳税地址、期限和缴纳方式。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在 签定时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书 立或领受的同时.，由纳税人依照凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相 当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注销的方式是：能够 用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多 少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳

10、税手续，纳税人 对纳税凭证应按规定的期限妥帖保留一个时期，以便税务人员进行纳税检查。对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持 证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的方法，由税务机关在凭证上加 盖章花税收讫专用章。111房产交易应缴纳哪几种税？税费在房产生意进程中占有相当重要的位置，因此了解税费项目种类及缴纳的方式 对买房者来讲很有必要。房产交易涉及到的税共有8种，包括：营业税、城市建设保护税、教育费附加、 固定资产投资方向调剂税、印花税、契税、企业所得税和所得税。购房人交纳的主 若是印花税和契税。112签定一份严谨的房产生意合同，保障您的合法权益买房必需谨慎

11、，不能盲目投资，更不能贪图小利或眼前利益。为使购房有所保障， 没有后顾之优，购房者在买房时要与售房单位签定一份正式的通过公证的房产生意 合同。事前还要做一番详细的调查预备工作。这些调查预备工作的内容，第一是审查 进展商的资格。从法律上讲，即指进展商是不是具有合同签约的主体资格。一个合 格的进展商应该有房地产开发经营范围的企业法人营业执照，立项批复、国有土地 利用权证、建设用地计划证、建设工程计划证、动工证、内（外）销售许可证，若是 是现房，还应有工程验收合格证。购房者对衡宇质量合格证要认真审查，必要时复 印留存。只有进展商具有了上述证照文件，才能证明其享有该房产开发的主体资格, 其所签定的合同

12、才能是合法有效的合同。购买商品房在审查利用证时，要注意看是不是盖有市衡宇土地治理局的公章， 是不是是“有偿利用”。假设标有“临时字样，那么说明该单位尚未正式取得土 地利用权；北京市衡宇土地治理局别离于1994年和1995年制定了外销、内销商品 房销售许可证制度，因此若是缺少销售许可证，那么说明进展商的销售权利不具有 合法性；另外在审查许可证时，还应查看上面批准销售的面积、地址、项目名称、 预售内容等条款。若是以上这些要查验的证照不齐，建议购房人最好不要与如此的进展商签定合 同，因为买了如此的屋子的后果，极有可能确实是入住后拿不到房产证，小区基础 设施不完善造成生活不方便，或是购房人无法按时入住

13、利用。固然，签定合同前仅了解这些手续文件是不够的，还要对房产所在位置、环境、 交通、社区计划和物业治理及社区进展前景等多方面进行考察，只有如此，所签的 合同才不致盲目。前期调查了解匚作完成以后，购房人要与进展商签定正式的房产销售合同。这 一时期超级重要，若是购房合同签定得不够谨慎，条款不够清楚、准确，那么就会 给以后留下许多后患，使自己受到损失。依照中华人民共和国经济合同法的规定，但凡合同都必需具有以下几方面 的具体条款：标的；数量和质量；价款和酬金；履行的期限、地址及方式；违约责 任。有关房地产购销合同的制定，目前可参考的是国家建设部和国家工商局制定公 布的商品房生意合同（示范文本），但即便

14、是依照这一标准文本签定的合同，在 必要的时候，生意两边仍需签定有关的补充协议，专门是有关衡宇面积和购房人付 款方式等关键条款，必然要有细节性的明确约定。一、有关衡宇面积方面的条款。购房者在签定购买现房合同时，在此条款中要 求写明建筑面积，及其建筑面积中含共用面积的组成部份及具体平米数，利用面积 平米数，建筑面积与有效面积的比例；购买预售衡宇的除应注意上述问题外，还要 注意暂测面积与实测面积的误差问题。因为设计施工图与建成后衡宇面积存有误差 是不可幸免的。依照民法通那么志愿、公平、等价、有偿的原那么，此条款应 如此表述：误差在3%之内（含3%）,视为正常误差，但误差部份应按实际面积和合同 中规定

15、的单价进行结算。房号、单元在整楼中的位置示用意，单元的平面图也应在 合同中写明或作为附件。二、关于价钱、收费、付款额方面的条款。在一样合同中，价钱条款应是比较 明确的，每平方米多少钱。但购买期房的人应注意，条款中应有细节项约束进展商 不得随意加价，而且房价中不该包括其他各类不合理费用。进展商要求购房者付出 的各类款项，税费，购房者可要求售房方出示有关规定和证明文件，关于一些不合 理的、缺少依据的收费，如进展商聘请律师的费用，委托中介费、银行手续费等， 购房者有权拒付。另外在合同中应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金时刻、数 额、分期付款的步骤、数额等。3、房产销售合同中有关违约责任的条款一样都

16、有“销售方遇不可抗力致使超期 交房，不承担责任。”如此的表述。这项约定条款是不是合理，其附带注解是不是 明确，这一点购房人一样都不知其究竟是如何含义。我国民法通那么第一百五十三条规定："本法所称的”不可抗力”是指不 能预见，不可幸免并非能克服的客观情形，如：地震、水患、战争等。”依照此法, 房产生意合同中设定有关“不可抗力”的约定应该说是正确的。但实际在房产交易 中，此刻有一些进展商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对“不可抗力” 做了如下的注解：人力不可抗拒自然灾害和其它事故，及售房主所不能操纵的其它 缘故造成的交房延期，销售方不承担责任。如此的约定显然是卖方对自己的免责范 围过于宽松，是违抗法律原那么的。售房不能把进展商因自己的过错，如：对市场 判定不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不 能把应该估量到而没有估量到的季节阻碍、上级和政府行为等因素归之为不可抗力, 从而免去自己理应承担的违约责任。因此签定合同时，应专门注意“不可抗力”在 合同中是如何界定的。另外在合同中，有关衡宇质量的条款也是容易产生纠纷的地址。因此购房者在 签合同时必然要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、洗手间的装修标准、 品级；建材配备清单、品级；屋内设备清单；水、电、气、管线畅通；门、窗、家 具瑕疵；衡宇抗震品级等等上下内外的质量要求都应涉及到。同时