保利地产分析

1、 一、一、保利地产的简介保利地产的简介 保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续五年蝉联中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名。 二、二、保利地产的财务状况保利地产的财务状况 2010 年公司实现营业收入358.94 亿元，实现净利润49.20 亿元，同比分别增长56.15%和39.80。报告期内，公司实现房地产结转面

2、积440.17万平方米，结转收入347.01 亿元，同比分别增长60.15%和55.31%。截至2010 年12 月31 日，公司总资产1523.28 亿元，净资产297.09 亿元，分别比去年同期增长69.57%和18.42%。公司全年完成直接投资746 亿元，销售回笼571 亿元，净增银行贷款301 亿元，财务收支平衡。三三、保、保利地产的财务比率分析利地产的财务比率分析 企业依据对财务报表的分析来评价和剖析该企业的财务状况和经营成果，以反映企业在运营过程中的财务状况及发展趋势，为改进企业财务管理工作和优化经济决策提供重要的财务信息，帮助企业改善经营法对保利地产2007年2010年四年的财

3、务状况进行分析，主要从三大能力的分析，具体包括偿债能力、营运能力和盈利能力，并进一步对其成长能力进行分析。同时以万科地产作为比较对象进行比较分析，从而更加直观的了解保利地产的财务状况和经营情况。具体的财务分析体系如图3-1：财财务务能能力力分分析析偿债偿债能力分析能力分析营运能力分析营运能力分析盈利能力分析盈利能力分析成长能力分析成长能力分析( (一一) )、 偿债能力分析偿债能力分析 偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能

4、力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。1、短短期偿债能力分期偿债能力分析析 短期偿债能力是指企业以流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，即企业以流动资产偿还流动负债的能力，反映企业偿付日常到期债务的能力，是衡量企业当前财务能力，特别是流动资产变现能力的重要指标。企业短期偿债能力的衡量指标主要有流动比率、速动比率和现金流动负债。 流动比率是流动资产与流动负债的比率，表明每一元流动债务有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业有多少流动资产可以在短期内转化为现金对到期的流动负债进行偿还的能力。 速动比率是指企业能迅速变现以偿还债务的能力，一般为1，表明公司的短期偿债能力较强，较容易筹措到

5、经营活动所需要的现金。房地产行业的特点之一就是大量的存货和土地储备，所以在扣除存货等项目之后计算出的速动比率更能反映企业的短期偿债能力。 指标指标20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年流动比率（流动比率（%）2.152.152.732.732.312.312.132.13行 业 平 均 值行 业 平 均 值（%）1.721.721.781.781.891.891.741.74速动比率（速动比率（%）0.660.660.670.670.740.740.530.53行 业 平 均 值行 业 平 均 值（%）0.570.570.720.720.630.630

6、.560.56 表3-1 流流动比率越高越好，房地产行业流动比率标准是动比率越高越好，房地产行业流动比率标准是2，速动比率标准是，速动比率标准是1。从。从表表3-1看出保利的偿债能力在看出保利的偿债能力在07-08年间正逐渐提高，年间正逐渐提高，09年开始有所下降，原因年开始有所下降，原因可能是由于可能是由于08年金融危机所致。保利的流动比率远远大于行业平均值，反映了年金融危机所致。保利的流动比率远远大于行业平均值，反映了保利地产的短期偿债能力比较强。由于受到产业限制，存货可能较多，从而使保利地产的短期偿债能力比较强。由于受到产业限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，保利的速动比率从速动资产

7、较少，保利的速动比率从07年到年到09年逐年趋近于年逐年趋近于1，表明保利的资产，表明保利的资产流动性和短期偿债能力较强，财务风险较低。到流动性和短期偿债能力较强，财务风险较低。到2010年，速动比率行业平均值年，速动比率行业平均值从从2008年到年到2010年一直趋于下降趋势，说明整个地产行业的财务风险在增大年一直趋于下降趋势，说明整个地产行业的财务风险在增大，而保利地产的速动比率到，而保利地产的速动比率到2010年有所下降，且低于行业平均值，说明偿债能年有所下降，且低于行业平均值，说明偿债能力降低。力降低。2、长、长期偿债能力分析期偿债能力分析 长长期偿债能力是指企业对债务的承担能力和对偿

8、还债务的保障能力，期偿债能力是指企业对债务的承担能力和对偿还债务的保障能力，长期偿债能力的强弱是反映企业财务安全和稳定程度的重要标志。长期偿债能力的强弱是反映企业财务安全和稳定程度的重要标志。 资产负债率是负债总额和资产总额之比值，表明债权人所提供的资金占资产负债率是负债总额和资产总额之比值，表明债权人所提供的资金占企业全部资产的比重，揭示企业出资者对债权人债务的保障程度，该指企业全部资产的比重，揭示企业出资者对债权人债务的保障程度，该指标是分析企业长期偿债能力的重要指标。产权比率越高，说明企业偿还标是分析企业长期偿债能力的重要指标。产权比率越高，说明企业偿还长期债务的能力越弱；产权比率越低，

9、说明企业偿还长期债务的能力越长期债务的能力越弱；产权比率越低，说明企业偿还长期债务的能力越强。股东权益比率也叫净资产比率，是股东权益与资产总额的比率，该强。股东权益比率也叫净资产比率，是股东权益与资产总额的比率，该比率反映企业资产中有多少是所有者投入的。股东权益比率与资产负债比率反映企业资产中有多少是所有者投入的。股东权益比率与资产负债率之和等于率之和等于1。这两个比率从不同的侧面来反映企业长期财务状况，股东。这两个比率从不同的侧面来反映企业长期财务状况，股东权益比率越大，资产负债比率就越小，企业财务风险就越小，偿还长期权益比率越大，资产负债比率就越小，企业财务风险就越小，偿还长期债务的能力就

10、越强。计算公式为：债务的能力就越强。计算公式为：资产负债率资产负债率=负债总额负债总额/资产总额资产总额100% 产权比率负债总额产权比率负债总额/所有者权益总额所有者权益总额100利息保障倍数利息保障倍数=息税前利润息税前利润/利息费用利息费用 指标2007年2008年2009年2010年资产负债率（%）69.9870.7768.6178.97产权比率（%）218.63242.19233.18375.72股东权益比率（%）31.3829.2230.0121.02利息保障倍数74.25120.1280.2971.30表表3-2 资产负债率对于债权人来说越低越好，因为公司的所有者（股东）一般只承

11、担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其账面价值。所以如果此指标过高，债权人可能遭受损失。指标值以不高于70%为宜，当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。 根据表3-2可知，保利地产其资产负债率和产权比率在0709年间先上升再下降，股东权益比却在07年到09年间开始先降后升。利息保障倍数在08年上升，然后逐年下降，总体来说，保利地产因为产权比率高，利息保障倍数又降低了，偿债的安全性与稳定性下降，企业偿还长期债务的能力减弱，说明财务风险增高，资本结构有所转变。( (二二) )、 营运能力分析营运能力分析 营运能力是指通过企业生产经营资金周转速

12、度的有关指标所反映出来的企业资金利用的效率它表明企业管理人员经营管理、运用资金的能力、企业生产经营资金周转的速度越快，表明企业资金利用的效果越好效率越高，企业管理人员的经营能力越强。 1、 应收账款周转率应收账款周转率 应收账款周转率就是反映公司应收账款周转速度的比率。公司的应收账款如能及时收回，公司的资金使用效率便能大幅提高。在一定期间内，应收账款周转次数越多，表明应收账款回收速度越快，企业管理工作的效率越高，资产流动性大，短期偿债能力强，相对增加企业流动资产的投资收益。如果该企业的周转率呈下降趋势，说明该企业应收账款的流动性减慢，短期的偿债能力也相应的减弱，应增加应收账款的管理工作。计算公

13、式： 应应收账款周转率收账款周转率=主营业务收入净额主营业务收入净额/平均应收账款余额平均应收账款余额 应应收账款平均余额收账款平均余额=(应收账款期初余额应收账款期初余额+应收账款期末余额应收账款期末余额)/2 财务指标2007年2008年2009年2010年应收账款周转率45.7681.5168.3568.10行业平均值13.1520.7823.7929.49表3-3 如表3-3所示，2010年保利地产的应收账款周转率保持在68%左右，企业的应收账款的回收速度较2008年减慢，资金滞留在应收款上的数量增多，资金使用率有所下降，增大了发生坏账损失的风险。 从表中可以看出，保利地产的应收账款收

14、回放缓，但与同行业相比，应收账款有很大程度的提高，应收账款回收能力较强，营运趋势较为良好。 2.存存货周转率货周转率 存货周转率是指一定时期内企业销售成本与存货平均资金占用额的比率，是衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理效率的综合性指标。计算公式如下：存货周转率存货周转率=主营业务成本主营业务成本/平均存货余额平均存货余额 平均存货余额平均存货余额=（期初存货余额（期初存货余额+期末存货余额）期末存货余额）/2财务指标2007年2008年2009年2010年保利0.250.270.290.28万科0.420.330.390.27行业平均值0.510.350.370.40根据有

15、关资料得到保利地产与万科近几年的存货周转率的变化情况：根据有关资料得到保利地产与万科近几年的存货周转率的变化情况：表3-4: 存货周转率 存货周转次数越多，周转天数越多，说明存货周转快，企业实现的利润会相应增加。由表3-4可知，保利地产的存货周转率虽然一直呈上升趋势，但是一直比行业平均低，说明企业的存货周转率速度不够快，资金占用水平较高，促使偿债能力和盈利能力都偏低。 与万科相比，保利的存货周转偏低，对存货的控制能力相对较弱，企业管理结构需要改进。但是保利的存货周转率一直处于上升趋势，2008年，保利地产的销售收入约为万科的1/3，但2008年年末万科总土地储备建筑面积达2281万平方米，保利

16、地产的土地储备约为1600万平方米；显然，保利的土地存货比例远超万科，所以保利地产的存货周转率应超过万科。3、总总资产周转资产周转率率 反映总资产周转情况的指标是总资产周转率是企业销售收入净额与资产总额的比率，这一比率可用来分析企业全部资产的使用效率。如果这个比率较低，则说明企业利用全部资产进行经营的效率较差，最终会影响企业的获得能力。总资产周转率=主营业务收入净额/平均资产总额X100%平均资产总额=（期初资产总额+期末资产总额）/2财务指标2007年2008年2009年2010年保利0.280.330.320.30万科0.480.370.38 0.29表3-5: 总资产周转率（%） 根据表

17、3-5可以看出，保利地产虽然一直处于平稳上升趋势，在2008年以前总资产周转率比较万科较低，由于存货的大幅度增加，总资产增长比率大于销售收入比率，致使总资产周转率下降，资产营运能力有待改善，直到2010年最终超过了万科。( (三三) )、 盈利能力分析盈利能力分析 盈利能力就是指公司在一定时期内赚取利润的能力，利润率越高，盈利能力就越强。对于经营者来讲，通过对盈利能力的分析，可以发现经营管理环节出现的问题。 1、营业利润率营业利润率 营业利润率是指企业的营业利润与营业收入的比率。它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。营业利润率越高，表明

18、企业市场竞争力越强，发展潜力越大，盈利能力越强。其计算公式为： 营业利润率=营业利润/主营业务收入100% 财务指标2007年2008年2009年2010年营 业 利 润 率（%）28.1530.8325.7824.13行 业 平 均 值（%）25.9717.3420.6821.13表3-6 由表3-5可知，09年到10年之间，行业的盈利能力一直是上升趋势，说明地产行业的总体营业利润在增高。在2007年至2009年之间保利地产的营业利润率有所下降，但是保利的营业利润率平均水平高于行业平均值，盈利的稳性在行业里较好，也说明保利地产的规模在不断扩大，盈利能力也在增强。2、主主营业务毛利营业务毛利率

19、率 主营业务毛利率指标反映了产品或商品销售的初始获利能力。该指标越高，表示取得同样销售收入的销售成本越低，销售利润越高。其计算公式为： 主营业务毛利率=销售毛利主营业务收入净额100%销售毛利= 主营业务收入净额-主营业务成本 财务指标2007年2008年2009年2010年主 营 业 务 毛 利 率（%）38.540.8036.8234.12行业平均值（%）10.0858.8155.3961.52表3-7 由表3-7可知，2007年2010年保利地产的主营业务毛利率在逐年降低，说明企业在经营过程的成本费用开支增多，致使销售利润下降。与同行业相比，2008年到2010年间，行业平均水平都在上涨

20、，说明同行业的销售成本都比较低，保利地产主营业务毛利率较同行业偏低，是因为企业在全国大量囤地，增加了成本费用。3、净、净资产收益资产收益率率 净资产收益率，是企业一定时期净利润与平均净资产的比率，反映了企业自有资金的投资收益水平。净资产收益率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好，对企业投资人、债权人利益的保证程度越高。其计算公式为：净资产收益率=净利润/平均净资产100% 财务指标2007年2008年2009年2010年净资产收益率（%）18.3514.4315.3113.71行业平均值（%）18.3411.9113.9711.33 表3-8 由表3-8可以分析出，在2007年至

21、2009年期间，保利的净资产收益率先降后升，与同行业平均水平基本保持一致，2009到2010净资产收益率变化不大，说明公司资金使用效率趋于稳定，盈利期望较平稳，公司有较好的经营和财务状况。(四)、成长能力分析 企业成长能力是指企业未来发展趋势与发展速度，包括企业规模的扩大，利润和所有者权益的增加。企业成长能力是随着市场环境的变化，企业资产规模、盈利能力、市场占有率持续增长的能力，反映了企业未来的发展前景。 分析企业成长能力，常常将投资活动与筹资活动所产生的现金流量联系起来考察和分析。如果投资活动的现金流出量与筹资活动的现金流入量在本期的数额都相当大，说明该企业在保持内部经营稳定进行的前提下，从

22、外界筹集了大笔资金以扩大其生产经营规模。反之，如果投资活动产生的现金流入量与筹资活动产生的现金流出量在数额上比较接近且数额较大，说明企业在保持内部经营稳定进行的前提下，收回大笔对外投资的资金支付到期债务，意味着企业没有扩张动机。1、主主营业务增长营业务增长率率 主营业务增长率，即本期的主营业务收入减去上期的主营业务收入之差再除以上期主营业务收入的比值。主营业务收入增长率高，表明公司产品的市场需求大，业务扩张能力强。因此，利用主营业务收入增长率这一指标可以较好地考查公司的成长性。主营业务增长率本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入总额100% 年度2007年2008年2009年2010年保利1

23、01.5191.2448.1156.15万科99.0515.3819.253.75 表3-9：主营业务增长率（%） 根据上表可绘制保利地产与万科2007年2010年主营业务增长率（%）趋势图：图3-9-1：保利地产与万科主营业务增长率（%） 从上表数据中可以看出，保利地产和万科的主营业务增长率都呈下降趋势，但是保利地产的主营业务增长率远远高于万科，并在2010年有所回升，万科主营业务增长率相对增长缓慢，说明保利地产相较于万科地产更有成长性，表明保利地产的业务扩张能力强。所以公司应该抓住自身企业主营业务，提高效益，扩大发展，增加产品的含金量，来促进主营业务增长率的增长。2、主、主营利润增长营利润

24、增长率率 主营利润增长率，即本期主营业务利润减去上期主营利润之差再除以上期主营业务利润的比值。一般来说，主营利润稳定增长且占利润总额的比例呈增长趋势的公司正处在成长期。年度2007年2008年2009年2010年保利103.04109.4723.8346.21万科112.976.01-6.0239.51表3-10：主营利润增长率（%）根据上表可绘制保利地产与万科2007年2010年主营利润增长率（%）变化图：图3-9-2：保利地产与万科主营利润增长率（%） 从上表数据从看出，虽然保利的主营利润增长率一直高于万科，但在2007年到2008年间，尽管最初主营业务利润率高，在2009年却大幅度下降，

25、万科主营业务利润率也很低，说明保利地产于万科在2009年可能存在着较大的财务风险，也可能存在资产管理费用居高不下等问题，这也与政府的房价调控政策有关。3、净、净利润增长利润增长率率 净利润增长率，即本年净利润减去上年净利润之差再除以上期净利润的比值。净利润是公司经营业绩的最终结果。净利润的增长是公司成长性的基本特征。 年度2007年2008年2009年2010年保利126.0450.3557.1939.80万科124.8316.7432.1536.65 表3-11：净利润增长率（%）根据上表可绘制保利地产与万科2007年2010年的净利润增长率（%）变化图：图3-9-3：保利地产与万科净利润增长率（%） 由上表可以看出，保利的净利润增长率从07年到09年总体是呈下降趋势，而万科净利润在小幅度上涨，但是保利地产的净利润增长率依然高于万科，表明公司经营业绩突出，依然保持较强的市场竞争力，并占有一定的市场份额。四、 保利地产财务分析总结 1、从偿债能力来看，保利地产的数据波动性较大，流动比