重置成本法评价房屋及建筑物

1、、本钱法评估房屋建筑物一房屋建筑物评估说明1.评估范围位于徐家漕村徐家漕18号的面积为4,平方米厂房,其中:序号权证编号坐落幢号结构总层数建筑面积m2设计用途1234562.厂房概况1层,建筑面积平1层,建筑面积平1层,层局米,建其中厂房一房权证甬海西郊自字第号系系职工食堂及宿舍,总层数3层, 建筑面积平方米,钢混结构,形状呈规那么矩形；厂房二房权证甬海西郊自字第号系生产车间,总层数方米,砖混结构,形状呈规那么矩形;厂房三房权证甬海西郊自字第号系生产车间,总层数方米,砖木结构,形状呈规那么矩形;厂房四房权证甬海西郊自字第号系生产车间,总层数筑面积平方米,钢结构建筑,形状呈规那么矩形;厂房五房权

2、证甬海西郊自字第号系生产车间,总层数 1层,层高米,建筑面积平方米,砖木结构,形状呈规那么矩形；厂房六房权证甬海西郊自字第号系生产办公楼,总层数2层,建筑面积平方米,砖混结构,形状呈规那么矩形该厂房于1998年竣工,厂房日常维养一般,房屋整体状况一般,厂房现浇 碎楼面,根底有足够承载水平,尚无不均匀沉降,墙体根本完好,有稍微裂缝, 面层破损,木屋架有局部腐朽,屋面少量渗漏,上下水道根本畅通,各种卫生器 具根本完好,个别零件缺损,线路和各种照明装置根本完好,个别零件损坏.生 产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷,简单装修.计算过程根据委估厂房的实际情况,房屋造价按XXX区域房屋结构评定及重置价 格

3、标准表确定.房屋结构等级评定及重置价格标准表主 要 条件重置价格元/平方米结构等级、钢混结构一框剪、剪力墙、框筒、筒中筒,框架、钢碎结构；现浇钢碎楼面； 塑钢、铝合金门窗；外墙中高档装饰,内墙初装修；水、电、卫、 电梯等设施.900一框架、钢筋碎排架结构；现浇钢碎楼面；塑钢、铝合金、钢门窗； 外墙中档装饰,内墙初装修或一般粉刷；水、电、卫设施.770三大模板、外砌内框架结构；预制多孔板楼面； 钢、木门窗；内外墙一般粉刷；水、电、卫设施.600科混结构一标准砖墙或局部钢碎梁、柱承重有构造柱；现浇钢碎楼面； 塑钢窗、铝合金门窗；内外墙一般以上粉刷；水、电、卫设施.620一标准砖墙承重或局部钢碎梁、

4、柱承重；预制多孔板楼面；钢、 铝合金、木门窗；内外墙一般粉刷；水、电、卫设施.550三标准砖墙承重；预制多孔板楼地面；钢、木门窗；一般粉刷； 水、电设施.400砖木结构标准砖墙承重,屋囿由木屋架或木、 砂桁条栓于承重；木或预制多孔板楼面；木门窗；一般粉刷；水、电设施.320木结构木梁、柱承重墙体仅为分隔、围护,木屋架；木楼面； 一般粉刷；木门窗；水、电设施.300简易结构半砖墙、毛石、杂乱砖墙承重或木柱承重；较差木楼回,小青瓦、 平瓦屋囿.100勘察设计费5%、工程监理费、质量监督费1 %,合计为建造本钱的;治理费用：包括建设单位的人员工资、福利费、办公费、差旅费等,按建筑物建造本钱的一定比率

5、测算,通常为 1-3%,本次彳4价取2%建设期利息：包括建造本钱和治理费用的利息.根据评估人员调查,同 类建筑的开发建设周期为12个月,利率采用同期中国人民银行一年以内的 贷款基准利息率,取6%钢混结构单位重置本钱：前期费用=770X %=元治理费用=770X 2%=建设期利息=770+ X 6盼 12X12-2=%单位重置本钱=770+=%砖混结构单位重置本钱：前期费用=550X治理费用=550X 2%=11x建设期利息=(550+11) X 6% 12X12-2=%单位重置本钱=550+11+=%砖木结构单位重置本钱：前期费用=320X %就治理费用=320X 2%就建设期利息=(320+

6、) X 6舜12X12+2二元单位重置本钱=320+=%钢结构单位重置本钱：前期费用=250X治理费用=250X 2%=耻建设期利息=(250+5) X6%12X12+2二元单位重置本钱=250+5+=%房屋成新率确实定,根据现场勘查情况结合房屋成新标准表确定鉴定成新率为50%房屋成新标准表类分部完好房根本完成房一般损坏房严重损坏房危险房全新全部符合大部符合全部符合大部符合稍好于全部符合稍好于全部符合稍好于全部符合以下结 构 和 楼 地面地基基础有足够承载水平,无不均匀沉降有承载水平,有少量不均匀沉降承载水平缺乏,有 较大不均匀沉降, 对上部结构已产生一定影响有明显不均匀沉降且有继续开展,严重

7、影响上部结构平安和正常使用承载水平严重缺乏,有 严重不均匀沉降,已引 起结构倾斜、位移、开 裂、扭曲、房屋随时有 倒坍可能承重构件完好巩固,屋架、墙体完好承重构件,木屋 架各部件节点连 接根本完好承重墙体产生下垂变动,有稍微裂缝、木屋架有局部腐朽承重墙体严重损坏,有明显下垂变形,木 屋架端节点腐朽,有 明显的下垂或倾斜构件严重腐朽、开裂变 形,已超过极限,丧失 稳定性非承重墙墙体完好牢固,无破损砖墙体稍微裂缝,面层破损局部墙体裂缝,间 隔墙、面层局部损 坏,失修严重墙体裂缝、倾斜墙体严重开裂、倾斜,局部倒塌屋面不渗漏,排水设施畅通局部渗漏,排水设施根本畅通局部漏雨,局部高低不平严重漏雨,木屋架

8、严 重腐朽,排水设施严 重锈烂、断裂不全普通漏雨,严重破损楼地面整体面层完好、平整整体面层根本完好整体面层局部空鼓、裂缝整体面层严重空鼓、裂缝破烂不堪装门窗完好无损,开关灵活,油漆完好少量开关不灵,油漆尚完好局部开关不灵,油漆老化剥落大局部开关不灵,翘 曲变形,部件残缺朽 腐,油漆见酥内外墙抹灰完整牢固,无空鼓、裂缝稍有空鼓、裂缝、风化局部裂缝、空鼓、剥落,勒脚严重侵蚀风化普通空鼓、裂缝、风 化脱落,勾缝砂浆严 重酥松、脱落,墙面 渗水饰顶棚完整牢固,无破损和下垂脱落少量面层翘裂、缺损局部破损,顶棚下 垂变形,面层破烂 脱落面层破烂不堪,严重 下垂变形,吊筋松 动、弯曲、断裂、腐 朽、蛀蚀细木

9、装修完整牢固,油漆完好稍有松动、残缺,油漆尚完好木材局部腐朽、蛀蚀、残缺、油漆老化木材局部严重腐朽、蛀蚀、残缺、油漆脱落设水卫上下水管畅通无阻,各种卫生器具完好,零件整洁上下水道根本畅 通,各种卫生器 具根本完好,个 别零件缺损上下水道不够畅通,卫生器具局部损坏上下水道严重堵塞、 锈蚀、漏水,卫生器 具较大局部损失、残缺备电线路及各种照明装 置完好,绝缘良好线路和各种照明装置根本完好,个别零件损坏设备陈旧,电线部 分老化,少量照明 装置有损坏、残缺设备陈旧残缺,电线 普遍老化、零乱,照 明装置残缺不齐,绝 缘不符合要求年限成新率,委估房屋建于1998年,已使用20年,类似房屋的使用年限约为30年,因此年限成新率=(30-20) +30=%综合成新率=% 50%+50% 50%=%钢混结构评估单价=x%=6砖混结构评估单价=X %文转木构评估单价=X %=T；钢结构评估单价=X