北京房地产估价师《制度与政策》：城乡规划概述考试试题讲解学习

1、北京 2016 年房地产估价师制度与政策 ：城乡规划概述考试试题本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、城市分区规划由 _审批。A 市规划行政主管部门B 市人民政府C. 市人大常委会D. 省人大常委会2、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是。A:征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府B:征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续C:基本农田由国务院审批D:基本农田以外的耕地未超过 35公顷的由国务院审批E:房地产估价机构必

2、须加盖公章3、有甲乙两建筑物，甲建筑物建于 1970 年，乙建筑物建于 1976年，若依直线 折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比，则 _。A 甲大于B. 甲小于乙C. 甲等于D. 难以判断4、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是 _。A .交通拥挤B. 建筑技术进步C. 城市规划改变D. 自然环境恶化5、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况 优于标准房地产状况，得 102 分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况， 得 97 分，则房地产状况修正系数为。A: 0.95B: 0.99C: 1.01D: 1.05E:工业用地的监测点评估价格6、经济适用住房价

3、格 _。A .由市（县）人民政府制定B. 实行市场调节价C. 由房地产开发商定价格D. 由政府限定销售价格7、某套住宅的套内建筑面积为145卅，套内使用面积为132卅，应分摊的公共 部分建筑面积为9卅，按套内建筑面积计算的价格为 3500元/卅，该套住宅按 建筑面积计算的价格为元/rf0A：3000B：3277C：3295D：3599E:工业用地的监测点评估价格8、已知某地区某类商品住宅 2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、I960 元/m2、2010 元/m2、2065 元/m2、2125 元/m2、2180 元/m2,预测 2007 年该地 区该类商品住宅的价格应为（）元

4、 /m2。A2292B2236C2240D22909、 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价,属于【2003 年考题】A :自然折旧B:物质折旧C:功能折旧D:经济折旧E:工业用地的监测点评估价格10、 报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在_。A 期初B期中C期末D.年末11、随着政府土地储备制度的建立, _划拨土地使用权,已经成为政府土地储备 中心优先收回并纳入储备的重要对象,开发商直接获取该类土地的机会逐渐减 少。A .存量B. 增量D.减量12、关于房地产融资的意义的说法错误的是 _。A .就房地产开发投资而言，开发商已获取了开发建设用地的土地使用权，就

5、 能运筹房地产业B .对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投 资能力就会受到极 大的制约C. 从金融机构角度来说，其拥有的资金如果不能及时融出，就会由于通货膨 胀的影响而贬值， 如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的， 则还要垫付资金 的利息D. 金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则13、不属于法人成立必须具备的条件是。A :独立承担法律责任B:依法成立C:必要的经费D:自己的名称、组织机构和场所E:执行层的组织协调14、 的建筑规模一般都在3万m2以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5 亿元以上。A .市级购物中心B 区购物商场C. 居住区商场

6、D. 邻里服务性商店15、A 市 B 房地产开发公司欲建一住宅小区，该地块面积为 10000。经城市规划 部门批准，该项目的建筑密度为 0. 70，该小区内的所有建筑的基底占地面积之 和约为。A: 3000B: 5000C: 7000D: 10000E:执行层的组织协调16、对于_竞争者的企业， 它们反应模式难以捉摸， 在特定场合可能采取也可能 不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A .从容不迫型B. 选择型C. 凶猛型D. 随机型17、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。A :路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形 成的替代原理B:路线价法适用于城镇街道

7、两侧商业用地的估价C:运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D:路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗 地求其平均价格E:工业用地的监测点评估价格18、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地， 乙土地上有建筑物， 但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的 价值低于甲土地的价值，这是由于。A:乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B:甲土地的容积率大于乙土地的容积率C:甲土地的价值高于乙土地的价值D:甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长E:工业用地的监测点评估价格19、可比实例房地产成交价格为3500元/m2,与估价对

8、象比较，可比实例房地产 相对估价对象房地产状况较优 6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下 的价格为元/m2。A. 3290B. 3302C. 3500D371020、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。 在数值上， 报告期总量 =上期存量+报告期新竣工量一_。A 报告期灭失量B. 最低销售量C .工程量D. 盈亏平衡点量21、房地产开发企业进行商品房预售， 应当向房地产管理部门申请预售许可， 取得_A .建设工程规划许可证B. 施工许可证C. 预售许可证D 房屋所有权证22、城市由于建筑密集， 生产与生活活动过程散发大量热量， 往往出现市区气温 比郊外高的现象，这被称为。A

9、:冷岛效应B:温岛效应C:热岛效应D:绿岛效应E:执行层的组织协调23、 某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/川、712元/卅、 744元/卅、781元/川和815元/川，采用平均增减量法预测该地区商品住宅 2006年的价格为， 【2004年考题】A: 849元/卅B: 865元/川C: 882元/卅D: 915元/卅E:工业用地的监测点评估价格24、 当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额 大致接近时，宜采用 _预测房地产的未来价格。A .数学曲线拟合法B. 平均增减量法C. 平均发展速度法D. 移动平均法25、以下不属于外部性的事件有。A:

10、房地产出售之前业主对其进行重新装修提升房地产价值B:由于距离1000m处修建了地铁路口，提升了房地产价值C:由于修建一座化工厂，降低了房地产价值D:城市政府对原来的排污河进行治理，抬升了周边物业的价值 E:工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共 25题，每题 2分，每题的备选项中，有 2个或 2个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分； 少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、以下选项中，估价师和估价机构不应承接业务的情形有。A :估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务B:委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务C:估价机构或估价师与估价需求者有利害关系D:超出自己的业务范

11、围的估价业务E:自己的专业能力难以胜任的估价业务2、 下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件的说法，正确的是_。A 取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有 9年以上相关专业工作经验, 其中从事房地产估价实务满 5 年B. 取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关工作经验，其中从 事房地产估价实务满 4 年C. 取得房地产估价相关学科学士学位，具有 4年以上相关工作经验，其中从 事房地产估价实务满 3 年D 取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学士学位，从事房地产估价实务 满2年E 取得房地产估价相关学科博士学位的3、临时使用土地的期限，最多不得超过 _，并不得改变批准的用途，不得从

12、事 生产性、营业性或其他经营性活动，不得修建永久性建筑。A1 年B. 2年C. 3年D4 年4、下列污染类型中，属于辐射污染的有 _。A 灯光污染B 视觉污染C. 咼压输电线污染D. 垃圾臭气污染E. 医疗照射5、在房地产估价中，如果估价目的不同，则 _。A .估价的依据有可能不同B. 估价的方法有可能不同C. 估价对象的范围有可能不同D. 不影响估价结果的公正性E. 不影响估价报告的用途6、房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确 保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括（） 。A .成本导向定价法B. 收益导向定价法C. 竞争导向定价法D. 购买者导向定价

13、法E. 产品导向定价法7、房地产投资开发需要 _。A .土地B. 建材C. 相应资质D. 劳动力E资金8、资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A :一手B:二手C:原始D:基础E:借款合同9、收益乘数有 _。A .毛租金乘数B. 利润乘数C. 净收益乘数D. 销售收入乘数E. 潜在毛收入乘数10、成本法中的利息计算，包括 _的利息。A .土地取得成本和开发成本B. 土地取得成本、开发成本和管理费用C. 土地取得成本、开发成本、管理费用和利润D. 借贷资金E. 自有资金11、房地产投资者的债务融资方式有（） 。A. 吸收其他机构投资者资金B. 建成房地产抵押贷款C. 土地储备贷款D.

14、 增发新股E. 房地产企业流动资金贷款12、注册房地产估价师管理办法 规定，注册房地产估价师有下列情形之一的， 其注册证书失效。A:聘用单位破产B:聘用单位被吊销营业执照C:注册有效期满且未延续注册D:未受到刑事处罚E:年龄超过65周岁13、不属于通风施工图纸类别的是 _。A .平面图B. 剖面图C. 系统图D. 分部图14、房产图的测绘顺序为 _。A .先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B. 先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图C. 先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图D. 先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图15、A 房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使

15、用权， 并进行了开发 建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目， A 房地产开发商应具备的转让 条件是。A :按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元B:按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元C:取得了该房地产项目的土地使用权证书D：实际投入房屋建设工程的资金额（含土地使用权出让金）应占全部开发投资总 额的 25以上E：实际投入房屋建设工程的资金额（不含土地使用权出让金）应占全部开发投资 总额的 25以上16、工业用地不得以 _方式出让。A 招标B拍卖C挂牌D协议17、下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有。A :边际成本包括短期边际成本和长期边际成本B:

16、长期总成本可以分为固定成本与可变成本C:平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U ”形D:短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵E:收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则18、下列房地产中，难以采用市场法估价的有。A :房地产开发用地B:学校C:在建工程D:别墅E:特殊厂房19、拍卖标的亦称，泛指可以通过拍卖方式转让的各种财产及财产权利。A :拍品B:拍卖物C:拍卖人D:拍卖方式E:拍卖时间20、 下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（2005年试题 ）A :基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水 平确定的B:基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用 C:基础租金低于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用D:在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E:在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金21、对年应纳税所得额在 3 万元以下的企业，企业所得税暂按 _%的税率征收。 A5.5B18C27D3322、 当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观_的研究A .区位B. 环境C. 政策D. 文化23、下列建设工程必须实行监理的是。 （2002年试题 ）A:三峡水利工