秦皇岛物业服务收费分等定级管理试行办法xxxx

1、关于印发?秦皇岛市物业效劳收费分等定级治理方法试行的通知分享到：新浪微博QQ空间开心网人人网画各县、区开发区物价局、住房保证和房产治理局：为进一步标准物业效劳收费行为,维护业主和物业效劳企业的 合法权益,促进我市物业效劳行业的健康开展,根据国家和省 有关物业治理效劳收费的规定, 结合我市实际情况,特制定?秦 皇岛市物业效劳收费分等定级治理方法试行?,现印发给 你们,请认真贯彻执行.一、本方法实施前,各级政府价格主管部门已经核定确认 的物业效劳收费标准,有具体执行期限的,仍按原文件规定执 行；已经制定正式收费标准的,依据各效劳小区的具体情况逐 步到位.二、根据国家开展和改革委员会、建设部关于?物

2、业效劳收费 明码标价规定?,物业效劳企业在收费前要将本效劳区执行的物业效劳等级、效劳内容及收费标准等在物业效劳区域内的显 著位置进行公示.三、各县区价格和房产行政主管部门要严格执行?秦皇岛市物 业效劳收费分等定级治理方法试行?规定,执行中有何问 题,分别向市价格和房产主管部门反应.秦皇岛市物价局秦皇岛市住房保证和房产治理局二00九年三月二十三日秦皇岛市物业效劳收费分等定级治理方法试行第一条为进一步标准我市物业效劳收费行为,更好地维护业主 和物业效劳企业的合法权益,促进我市物业效劳行业的健康发 展,根据中华人民共和国国务院令第504号?物业治理条例?和国家开展和改革委员会、建设部关于印发物业效劳

3、收费治理方法的通知发改价格20031864号和河北省物价局、建设 厅?河北省物业效劳收费治理实施方法?冀价经费20045号的规定,结合我市实际,特制定本方法.第二条 本方法适用于本市行政区域内物业效劳收费行为及其 治理活动.第三条本方法所称物业效劳收费,是指物业效劳企业根据效劳 合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、治理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主和物 业使用人所收取的费用.第四条 政府提倡业主通过公开、 公平、公正的市场竞争机制选 择物业效劳企业；物业效劳企业应开展正当的价格竞争,禁止 价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为,促进物业效劳收费通 过市场竞争形成.

4、第五条物业效劳收费应当遵循合理、公开以及效劳水平与收费 标准相适应的原那么.第六条物业效劳收费区分不同物业的性质和特点分别实施政 府指导价和市场调节价.普通住宅区公共性物业效劳收费实行 政府指导价.高级公寓、别墅区等高标准住宅区以及办公写字 楼、工业、商业等类别的物业效劳收费和接受个别业主委托为 其提供公共性物业效劳合同以外的特约效劳所收取的费用,实 行市场调节价.第七条物业效劳收费实行统一政策、分级治理的原那么.市物价 局会同市住房保证和房产治理局负责制定全市物业效劳收费管 理的实施方法,指导、协调、监督、治理全市物业效劳收费管 理工作.实行政府指导价的普通住宅公共性物业效劳收费实行 分级定

5、价.效劳等级和收费标准,由市物价局会同市住房保证 和房产治理局,根据行业平均本钱和经济开展水平,制定物业效劳分级定价方法,明确效劳等级、效劳内容、效劳标准和相 应的基准价及浮动幅度,并适时调整和公布.第八条实行政府指导价的普通住宅物业效劳收费标准,实行星级治理制度.根据住宅小区的物业效劳标准分为六个等级,即 五星级、四星级、三星级、二星级、一星级、星外级.三个城 市区(海港区、北戴河区、山海关区)三星级以上(含三星级) 的物业效劳收费标准由市价格主管部门治理；二星级(含二星 级)以下的由三个城市区辖区(海港区、北戴河区、山海关区) 价格主管部门治理；四个县、开发区所辖区内物业效劳收费由 四县、

6、开发区价格主管部门治理；实行市场调节价的物业效劳 收费标准,由业主与物业企业在物业效劳合同中约定.第九条物业效劳费构成因素：(1)治理效劳人员的工资、 社会保险和按规定提取的工资总额 内的福利费等相关费用；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行 (不包含电梯和 二次供水所发生的电费)、维护费用；(3)物业治理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；(4)办公费用；(5)物业效劳企业固定资产折旧；(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(7)经业主大会同意的其他费用；(8)合理利润(普通住宅不超过10% ;(9)法定税费.第十条物业效劳企业在承接物业效劳后执行的效劳等级和相 对应的

7、收费标准,按价格分工治理权限由市和县区物价部门管 理并核发?收费许可证?,物业效劳企业在申报物业效劳收费 时,应向价格治理部门提交工商行政治理机关核发的?企业法 人营业执照?、房产行政主管部门核发的?物业效劳企业资质 证书?、税务机关核发的?税务登记证?、质量技术监督局核 发的?组织机构代码证?、?物业效劳合同?、物业效劳收费 标准申请报告、住宅小区物业治理(标准)实施方案及物业服 务费本钱测算资料.第十一条 实行前期物业治理的住宅小区, 具体收费标准由物业 效劳企业参照物业效劳等级和相应的基准价及浮动幅度与物业 买受人在购房合同或物业效劳合同中约定,并将约定的收费标 准报市或县区价格主管部门

8、备案确认.双方约定不成的,由物 业效劳企业提由申请,按价格治理权限报价格主管部门核定.已成立业主委员会的住宅小区,具体收费标准由业主大会或授 权的业主委员会与物业效劳企业根据物业效劳等级和对应的基准价及浮动幅度在物业效劳合同中约定,并将约定的收费标准 报同级价格主管部门备案确认.双方约定不成的,按价格治理 权限报价格主管部门核定.电梯、二次供水等所发生的电费,按实际发生额由物业使用人 按比例分摊.具体分摊方法由业主大会或业主委员会及物业使 用人与物业效劳企业协商,并在物业效劳合同中约定.第十二条 物业治理区域内的车辆停放效劳收费, 是指住宅区内 有固定的停车场、车棚,并有专人看管对车主所收取的

9、费用.物业治理区域内的车辆停放效劳收费,实行政府定价.属于建 筑区划内,规划用于停放车辆的车位应由收费单位提由申请, 价格主管部门根据合同约定情况按价格治理权限审定.对车位 不够,占用区内公共部位划线停车的,须经相关业主、业主大 会、物业效劳企业的同意前方可用于车辆停放,同时要对存放 车辆设专人看管并进行相关效劳.车辆停放效劳收费除用于车 辆看管效劳等相关费用支由外,所得收益应当主要用于补充专 项维修资金,也可根据业主大会的决定使用.第十三条 纳入物业效劳范围的已竣工但尚未由售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业效劳费用由 开发建设单位负责全额交纳.业主在收到入住通知并自应

10、办理 入住手续后次月起,交纳物业效劳费用.业主办理入住手续后长 期连续6个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业,业主应向物业效劳企业书面备案,按规定或约定 效劳标准的90%交纳空置物业效劳费.第十四条 前期物业治理住宅小区因开发建设单位分期开发,分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境未到位的,业主交纳的物业效劳费应低于规定约定收费标准的5-10%,减少局部由开发商承当,具体比例应在前期物业效劳合同中约 定.第十五条在业主委员会选聘物业效劳企业之前,建设单位与物 业买受人签订的买卖合同应包括前期物业效劳合同约定的内 容.前期物业效劳合同要根据市价格主管部门、房产行政主管 部

11、门制定的物业效劳等级和收费标准约定物业效劳内容、效劳 标准、收费工程、收费标准、计费方式及计费起止时间等内容. 同一物业治理区域内,涉及物业买受人共同利益的约定要一致. 前期物业效劳合同可以约定期限,期限未满,业主委员会与物 业效劳企业签定的物业效劳合同生效的,前期物业效劳合同终 止.第十六条 物业治理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有 线电视、环卫等单位应当向最终用户收取有关费用.物业效劳 企业接受委托代收上述费用的,双方可签定有偿效劳合同,由 物业效劳企业向委托单位收取代办手续费,但不得向业主收取 任何费用.第十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的, 应当 在征得相关业主、业

12、主大会、物业效劳企业的同意后,根据规 定办理有关手续.所得收益应当主要用于补充专项维修资金, 也可根据业主大会的决定使用.第十八条物业效劳企业已接受委托实施物业效劳并相应收取 效劳费的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费 用.第十九条 物业效劳企业在物业效劳中应当遵守国家的价格法 律法规,严格履行物业效劳合同和执行物业效劳收费标准,为 业主提供质价相符的效劳.业主应当根据物业效劳合同的约定 按时足额交纳物业效劳费用.业主违反物业效劳合同的约定逾 期不交纳物业效劳费用的,业主委员会应当催促其限期交纳； 仍不交纳的,物业效劳企业可以依法追缴.物业产权转移时,物业产权人或者物业使用人应当结

13、清物业服 务费用.第二十条 物业效劳企业要根据国家开展和改革委员会、建设部关于?物业效劳收费明码标价规定?,收费前将物业效劳等级、 效劳标准、收费工程、收费标准、“12358价格举报 、价格公示监制单位等在物业效劳区域内的显著位置进行公示.同 时每年至少公布一次物业效劳费的收支情况,接受住宅小区业主委员会和物业产权人、使用人的监督,并按规定申领?收费许可证?,亮证收费.第二十一条政府价格主管部门应会同房产行政主管部门, 增强 对物业效劳企业的效劳内容、效劳标准和收费工程、收费标准 的监督.物业效劳企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部 门依据?中华人民共和国价格法?和?价格违法行为行政

14、处分 规定?、?关于商品和效劳实行明码标价的规定?等规定予以 处分.达不到物业效劳等级标准,经过批评教育、限期整改没 有效果或效果不明显的,价格主管部门可按有关规定降低其收 费标准.第二十二条 市、县区开发区政府价格主管部门会同同级房 产行政主管部门负责价权范围内物业效劳收费的监督治理.第二十三条 本方法由市物价局、市住房保证和房产治理局负责 解释.第二十四条 本方法自二00九年四月一日起试行.附件一:秦皇岛市普通住宅小区物业效劳等级标准秦皇岛市普通住宅小区四星级物业效劳等级标准工程服 务 标 准1、小区设置效劳处,办公场所整洁有序,设置办公家具、电脑、打印机等办公设备及用品,有专门接待业主的

15、区域,实行网络治理；2、治理人员要统一服装桂牌上岗,仪表整洁标准,训一 练有素；经理有2年以上从业经历；3、公布24小时效劳 ,并提供效劳；基 4、有完善的物业治理方案,质量治理、财务治理、档本案治理等制度健全；5、24小时受理业主或使用人报修,急修半小时内,其它报修按双方约定时间到达现场,有完整报修、维要求修回访记录；6、按有关规定和合同约定公布物业效劳费用或者物业效劳资金的收支情况；7、运用计算机进行治理含业主、房屋档案、收费管理、设备治理、日常治理等；8、每年2次征求业主对物业效劳的意见,根本满意率按实际入住户计算,到达 90蛆上.1、根据住宅装饰装修治理有关规定和治理规约临时治理规约要

16、求,建立完善的住宅装饰装修治理制度.装修前,依规定审核业主使用人的装修方案,告 知装修人有关装饰装修的禁止行为和考前须知.经常 巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结 构平安及拆改共用管线等公共利益现象的,及时劝阻 二并报告业主委员会和有关主管部门；2、每日至少巡查1次小区房屋单元门、 楼梯通道以及 房屋 其它共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护；3、根据?物业效劳合同?约定,定期检查房屋共用部 治理 位的使用情况,属于小修范围的,及时组织修复；属于大、中修范围的,及时编制方案并向业主委员会或 业主大会提由报告和建议,申请专项维修资金后及时 组织维修；4、小区主由入口设

17、有小区平面示意图,主要路口设有路标.各栋、单元门、户及公共配套设施、场地有明显标志；5、公共楼梯间的墙面、地面无破损、外墙及公共空间 无张贴、乱涂、乱画、乱悬桂现象.室外招牌、广告 牌按规定设计,整洁有序.1、设施设备标志齐全、标准,责任人明确；操作维护 人员严格执行设施设备操作规程及保养标准；设施设 备运行正常；,一、2、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,建二共用 立档案.需要维修,属于小修范围内的,及时组织修 复；属于大、中修范围或需要更新改造的,及时编制设施维修、更新改造方案和住房专项维修资金使用方案,设备 向业主大会或业主委员会提由报告和建议,根据业主大会的决定,组织修复或者更

18、新改造；维修3、载人电梯24小时正常运行；养护4、消防设施设备完好,可随时启用；消防通道畅通；5、路灯、楼道灯完好率不低于 95%并按规定时间开 关；6、小区道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全、 标准；7、设备房定期进行平安检查, 保持清洁、通风、无跑、 冒、滴漏等现象；8、容易危及人身平安的设施设备有明显标志和防范措 施,对可能发生的各种突发事件有行之有效的应急方 案.秦皇岛市普通住宅小区四星级物业效劳等级标准工程服务标准1、有专职公共秩序维护人员,统一着装,在岗时佩四戴统一标志.熟悉小区的环境和物业效劳法律法规,配备对讲装置和相关的护卫器械；协助2、门岗室美观整洁,小区由入口设专人24

19、小时在维护岗值勤,并有详细的交接班记录和外来人员、车辆公共的登记记录.禁止小商小贩随意进入小区；秩序3、对重点区域、重点部位每小时巡查 1次；小区设有平安监控设施的,实施 24小时监控；4、按约定对进由小区的车辆实施证、卡治理,引导车辆有序通行、停放.收费治理的车库棚应24小时有专人治理,车库配置道闸和录像监控, 照明、 消防器械配置齐全；5、对水灾、治安、水浸、电梯困入等突发事件有应急处理预案,每年应组织不少于 1次的防火应急预案演习；1、楼道、电梯每日清扫 2次、每周拖洗保洁 2次;楼道扶手、栏杆、窗台、每日擦拭 1次；五2、楼宇门、楼道灯、窗及玻璃保持洁净,无明显污迹；3、垃圾由业主投放

20、到垃圾收集点,每日清运2次;保洁4、道路地面、绿地、明沟每日清扫2次；5、公共灯具、宣传栏、园林小景等每周擦拭1次;效劳6、二次供水水箱按规定清洗；7、消毒灭害每月喷洒药水 1次,每半年灭鼠1次. 六1、有专业人员实施绿化养护治理；绿化 2、园林绿地长势良好、成活率在 95以上,及时修剪和补栽补种,无杂草、杂物；养护3、定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻；治理4、定期喷洒药物,预防病虫害；5、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况,及 时修剪成形,保持欣赏效果；6、绿化带应设警示宣传牌,提示业主保护绿化.秦皇岛市三星级普通住宅小区物业效劳等级标准工程服务标准1、小区设置效劳处,办公场所整

21、洁有序,设置办公家具、电脑、打印机等办公设备及用品；2、治理人员要统一服装桂牌上岗,小区经理有1年以上从业经历.治理人员仪表整洁标准；3、公示24小时效劳 ,并提供效劳；-4、有完善的物业治理方案,质量治理、财务治理、档案治理等制度健全；.本 5、24小时受理业主或使用人报修,急修半小时内,其它报修按双方约定时间到达现场,有完整报修、维修回访记录；要求6、按有关规定和合同约定公布物业效劳费用或者物业效劳资金的收支情况；7、运用计算机进行治理含业主档案、收费治理、设备治理等；8、每年至少1次征求业主对物业效劳的意见,根本满意率按实际入住户计算, 到达85%以上.1、根据住宅装饰装修治理有关规定和

22、治理 规约临时治理规约要求,建立完善的住 宅装饰装修治理制度.装修前,依规定审核 业主使用人的装修方案,告知装修人有 关装饰装修的禁止行为和考前须知.每天巡 查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、 危及房屋结构平安及拆改共用管线等公共 利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和 有关主管部门；2、每2日巡查1次小区房屋单元门、楼梯 通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等,做 好巡查记录,定期维修养护；房屋治理3、根据?物业效劳合同?的约定,适时检 查房屋共用部位的使用情况,属于小修范围 的,及时组织修复；属于大、中修范围的, 及时编制维修方案和住房专项维修资金使 用方案,并向业主大会或业主委员会提由报

23、 告和建议,根据业主大会的决定,组织维修;4、小区主由人口设有小区平面示意图,各 栋、单元门、户及公共配套设施、场地 有明显标志；5、公共楼梯间的墙面、地面无破损,外墙 及公共空间无张贴、乱涂、乱画、乱悬桂现1、设施设备标志齐全、标准,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养标准；设施设备运行正常； 2、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡 查记录,需要维修,属于小修范围内的,及 时组织修复；属于大、中修范围或需要更新 改造的,及时编制维修,更新改造方案和住 房专项维修资金使用方案,向业主大会或业 主委员会提由报告和建议,根据业主大会的 决定,组织修复或者更新改造;设施设备维修养护

24、3、载人电梯24小时正常运行；4、消防设施设备完好,可随时启用；消防通道畅通；5、路灯、楼道灯完好率不低于 90%并按规定时间开关；6、小区道路平整,主要道路及停车场交通 标志齐全、标准；7、设备房定期进行平安检查,保持清洁、 通风、无跑、冒、滴漏等现象；8、容易危及人身平安的的设施设备有明显警示标志和防范举措.对可能发生的各种突秦皇岛市三星级普通住宅小区物业效劳等级标准工程四协助维护公共秩序1、有专职公共秩序维护人员统一着装.熟悉小区的环境和物业治理法律法规,配备对讲装置和相关的护卫器械；2、门岗室美观整洁,小区由入口 24小时在岗值勤.并有详细的交接班记录和外来人员、车辆的登记记录,禁止小

25、商小贩随意进入小区；3、按指定路线每2小时巡查一次.小区设有平安监控设施,实施24小时监控；4、按约定对进由小区的车辆实施证、卡治理,引导车辆有序通行、停放.收费治理的车库棚应 24 小时有专人治理,车库配置道闸和录像监控, 照明、消防器械配置齐全；5、对水灾、治安等突发事件有应急处理预案,每年应组织不少于1次的防火应急预案演习.五1、楼道、电梯每日清扫1次、每周拖洗1次；楼道扶手、栏杆、窗台、隔日擦拭 1次；保洁 2、楼宇门、楼道灯、窗及玻璃保持洁净,无明显污迹；3、垃圾由业主投放到垃圾收集点, 每日早晚定时清 效劳理2次；4、道路地面、绿地、明沟每日清扫1次；5、公共灯具、宣传栏、园林小景

26、等每周擦拭1次;6、二次供水水箱按规定清洗；7、消毒灭害每季喷洒药水 1次,每半年灭鼠1次.1、专业人员实施绿化养护治理；2、园林绿地长势良好、成活率在 95以上,修剪整六齐及时,无践踏折损现象.无大面积黄土裸漏；绿化3、定期去除绿地杂草、杂物；养护4、适时组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻；治理5、适时喷洒药物,预防病虫害；6、绿化带应设警示宣传牌,提示业主保护绿化.秦皇岛市二星级普通住宅小区物业效劳等级标准工程服 务 标 准1、小区设置效劳处,办公场所整洁有序,有办公 桌椅、电脑、 等一般办公用品.2、治理人员要统一服装桂牌上岗,经理要有从业一 治理经验,治理人员仪表整洁.3、24小时受

27、理业主或使用人报修.报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录；根本4、有完善的物业治理方案,质量治理、财务治理、档案治理等制度健全；要求5、按有关规定和合同约定公布物业效劳费用或者物业效劳资金的收支情况；7、每年至少一次征求业主对物业效劳的意见,基本满意率按实际入住户计算,到达80蛆上.1、根据住宅装饰装修治理有关规定和治理规约临时治理规约要求,建立完善的住宅装饰装 修治理制度.装修前,依规定审核业主使用人 的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行 为和考前须知.每2天巡查1次装修施工现场, 发现影响房屋外观、危及房屋结构平安及拆改共二用管线等公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有

28、关主管部门；房屋治理2、每周巡查1次小区房屋单元门、 楼梯通道以及 其它共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录, 定期维修养护；3、小区主由入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标.各栋、单元门、户及公共配套设 施、场地有明显标志；4、公共楼梯间的墙面、地面无破损、,外墙及公 共空间无张贴、乱涂、乱画、乱悬桂现象.室外 招牌、广告牌按规定设计,整洁有序.1、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养标准,设施设备运行正常.三共用设施设备维修养护2、对共用设施设备定期组织巡查, 做好巡查记录, 需要维修,属于小修范围内的,及时组织修复； 属于大、中修范围或需要更新改造的,及时编制 维修,更新改造方

29、案和住房专项维修资金使用计 划,向业主大会或业主委员会提由报告和建议, 根据业主大会的决定,组织修复或者更新改造；3、载人电梯24小时运行；4、消防设施设备完好,可随时启用；消防通道畅 通；5、小区道路平整,主要道路及停车场交通标志齐 全、标准；6、路灯、楼道灯完好率不低于 85%并按规定时 间开关；7、容易危及人身平安的的设施设备有明显警示标 志和防范举措.对可能发生的各种突发事件有应 急方案.秦皇岛市二星级普通住宅小区物业效劳等级标准工程服 务 标 准1、有专职公共秩序维护人员统一着装.配备对讲装置和相关的护卫器械；四2、门岗室美观整洁小区由入口24小时在岗值勤.协助 有交接班记录,禁止小

30、商小贩随意进入小区；维护 3、住宅区内按规定线路巡逻,每3小时巡逻1次,设有平安监控设施的 ,实施24小时监控；4、机动车停放有序；秩序5、对水灾、治安等突发事件有应急处理预案,遇有紧急情况,采取举措并报告相关部门.1、楼道、电梯每日清扫1次；楼道扶手、栏杆、窗台、每周擦拭1次；五2、楼宇门、楼道灯、窗及玻璃保持洁净 ,无明显污 迹；3、住宅内有垃圾收集点,每日清运 1次；保洁4、道路地面、绿地、明沟每日清扫 1次；5、公共灯具、宣传栏、园林小景等每 2个月擦拭1效劳次；6、二次供水水箱按规定清洗；7、消毒灭害每季喷洒药水 1次,每半年灭鼠1次1、专业人员实施绿化养护治理；六2、园林绿地长势良好、成活率在 90蛆上；绿化 3、定期去除绿地杂草、杂物；养护 4、适时组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻；治理 5、适时喷洒药物,预防病虫害；6、绿化带应设警示宣传牌,提示业主保护绿化.秦皇岛市一星级普通住宅小区物业效劳等级标准工程服务标准1、小区内设效劳处,配置简单办公设备,有联系电 话；一2、治理人员要统一服装桂牌上岗；3、24小时受理业主或使用人报修.报修按双方约根本定时间到达现场,有报修、维修记录；4、按有关规定和合同约定公布物业效劳费用或者物业效劳资金的收支情况要求5