物业管理方案策划指引

1、物业治理方案筹划指引1 .目的客观评估物业治理工程经营的风险, 以满足工程营销筹划要求和编制物业治理方 案的需要.2 .范围适用于在工程开发阶段物业治理方面的筹划.3 .责任3.1 物业治理部负责本指引的制订、修改、指导和监督；3.2 各公司均有对本制度提出修改之权力和义务；3.3 物业公司授权人或相关责任人负责编写筹划方案,地产公司负责审核筹划方案.4 .方法和过程限制附流程图4.1 物业治理进入可行性分析4.1.1. 一般在地产工程立项前,应对当地物业治理行业情况如物业治理政策法规、 劳动用工、物管市场成熟度、竞争领先楼盘、工程根本情况及工程客户定位特征 等情况进行充分调研,并对照?公司物

2、业治理标准?和市场价值的差异程度,判断物 业治理在此市场中进入的可行性,并对未来物业经营状况进行合理预测.此可行性研 究结果作为投资工程立项报告中的一局部,列入工程评审内容之一.4.1.2. 编制调研方案可参考?XX物业治理方案筹划调研方案?4.1.3. 确定考察和调研的主要内容：考察工程情况简概当地房地产政策法规情况与物业有美当地物业治理相关法规和用工政策当地物业治理行业根本情况当地行业领先企业及竞争楼盘情况工程在当地的市场定位或社会地位对工程及周边情况的考察和调研进入风险综合评估4.1.3.1 当地房地产政策法规情况主要了解与物业有关条款,如治理用房、商业用房、水电气暖指标及费用、环卫及环

3、 保等.4.1.3.2 当地物业治理相关法规和用工政策情况 重点对维修基金收取和治理方法、物业治理费政府定价和程序、停车场收费、入住和 装修收费、物价局、工商局、建设局、交通局相关物业治理方面的政策、业主委员会 的运作要求以劳动用工政策.4.1.3.3 当地物业治理行业根本情况a当地行业治理及物业治理覆盖情况；b当地居民对物业治理的熟悉和公司品牌认知情况；c高中低楼盘的物业治理费定价情况,物业治理费收缴情况；d居民消费水平和物业治理消费水平；e当地物业治理行业各类人员薪酬水平,当地劳动政策等.4.1.3.4 当地行业领先企业及竞争楼盘情况主要了解当地物业治理领先企业治理水平及强弱势情况,以及竞

4、争楼盘的治理特色.4.1.3.5 工程在当地的市场定位或社会地位 可参考后附调研表格a政府主管部门拜访,了解主管部门的态度和看法；b对象访谈,了解目标客户群的看法.4.1.3.6 对工程及周边情况的考察和调研了解地理、交通、治安、商业网点、学校、医疗及市政配套等情况.4.1.4. 调查资料进行汇总分析将调查资料根据问题风险由高到低顺序精炼汇总,并相应提出躲避方案.汇总报 告应重点突出对物业治理经营情况分析,对收入物业治理费、停车费、有偿效劳费等 进行估算,按调查情况充分对支出等情况进行估算,并与相同物业类型收支情况相比 较,对照满足?公司物业治理标准?评估将来物业治理可能的盈亏情况,和对公司物

5、 业效劳质量的影响.评估结果汇总到新工程财务评估报告中,接受工程立项评审.4.2 物业治理概念和模式研究：4.2.1. 一般工程在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时, 需要将物业治理概念 及模式纳入工程筹划以形成对整个工程的营销筹划, 甚至可以作为销售卖点之一.物 业公司应在地产工程筹划阶段对工程物业治理概念进行研究和提炼, 经地产采用后需 报物业治理部备案.4.2.2. 地产下发委托物业治理的意向书,并提供详细的工程资料.4.2.2.1 对地产提供或参考的资料中工程工程情况、设计规划情况、营销筹划情 况、财务情况、目标客户情况与物业治理有关的内容进行分析,并将立项阶段的调 研结果导入进行

6、综合分析.4.2.2.2 根据材料需要编制目标客户调研表格,寻找目标客户的关注点、兴奋点；可 参考后附X X物业治理意见征询表4.2.3. 对业主需求进行问卷调研分析,结合各方信息编制工程物业治理初步方案.方 案侧重点在于效劳概念化的提炼,对目标客户的需求和工程筹划定位紧密相结合.4.2.3.1 治理模式通过对新接物业治理工程的深入了解和调研分析,以及对目标客户群的需求调研 分析,获得该工程物业治理的特色及物业治理前期规划改良的提示与参考,最终确定 明确的、有特色的治理模式.模式应密切结合工程治理特色,可以治理效劳概念为主 提出,如公司物业推出的“共管模式、“酒店式治理模式、“无人化治理模式、

7、“个性化治理效劳模式、“区域客户助理治理模式等.大致适用物业“共管模式两个以上含两个业主的物业“酒店式治理模式中高档高层物业,白领消费群体“无人化治理模式智能化成熟的中高档物业“个性化治理效劳模式高档物业,富裕消费群体“区域客户助理治理模式多层、大型社区4.2.3.2.月艮务内容通过对自身物业治理优劣势的分析,根据工程的特点及客户群体,结合当地居民 消费水平及效劳本钱测算,有针对性的提出效劳内容,如家政效劳、家教效劳、护理效劳、礼仪效劳、代购效劳、交通、娱乐、饮食、购物、托幼、体育及会所效劳及社 区文体效劳,并对以上效劳内容进一步细化,重点展示改良、创新的效劳内容.创新 是相对而言,公司物业一些成熟的效劳内容在一些新开发的城市如属首创