网格化管理(物业管理方面)难点问题的政策建议

1、网格化管理（物业管理方面）难点问题的 政策建议在华阳地区网格化管理试点中才，我局华阳房地办事处参与了网 格化物业管理方面的工作，通过实践，最突出的问题是擅自“居改 非”、违法搭建、违法装饰翻修房屋。对此市民意见大，而问题解决 长期不致有效解决，久久困扰着物业管理企业和行政管理部门，阻碍 了本市房屋租赁水平发展水平的进一步提高。为促进有效这些问题的 有效消除，在此提出以下政策明确要求，供立法部门参考。一、主要问题简述1、违章搭建的处理小区业主私自在天井和其他公用部位违章搭建一时难以处理，根 据现行法规的处罚程序太规章短，强制执行手续繁杂，效果不佳。物 业管理单位往往不能第一时间内不能掌握第一手资

2、料。2、高层住宅居改非问题一些部门负责人控股公司未经任何部门批准，在高层住宅内开办 营业的居改非行为，给广大业主利益带来侵害。例如进行“居改非” 的业主和其他业主一样的标准支付维修基金和电梯公募基金费、水泵 费，引起了业主彼此间的矛盾；公司客户过于频繁进出住宅楼给其他 业主会带来安全隐患不安全隐患等。同时由于工商部门已对部分住宅 的公司颁发了工商营业执照，物业管理单位只能劝阻而无权采取强制 措施，给园林绿化单位管理工作带来了难度。二、关于改变住宅用途立法建议这几年，本市“居改非”的问题比较严重。许多市民对“居改非” 办企业（餐饮、仓库）、办公司（贸易、中介）等引起的人员进出增 多、货物上下搬运

3、、电梯等公共设施使用频繁和人声嘈杂、环境恶化 等情形有境况很大意见，要求政府主管部门采取有效措施予以解决。 但也有很多市民包括一些路人政府部门对“居改非”从事新型的经营 业态（例如软件、翻译）和家庭妇女小作坊类型持容许持不态度，认 为此类“居改非”并不影响或者消极影响很少影响相邻业主、使用人， 而且这是扩大就业的一条途径。针对现状，我们认为解决“居改非”问题，不宜一刀切，而是既 要严格禁止，又要正确引导。在现阶段，既要运用政府部门的行政手 段，也要发挥业主大会的自主管理作用。并逐渐淡化政府对“居改非” 的管理职能，逐步增强并发挥民事主体逐步解决调节作用物业使用纠 纷的作用。为此，可以提出以下管

4、理措施：（一）严格限定不得改变住宅用途的范围：一是封闭地段内的住宅；二是法律、法规、法规规定的其他不得改变使用性质的住宅。（二）规定允许改变住宅用途的条件：符合城市规划、文物和优 秀历史建筑为保护、房屋安全使用、环境保护、等规定以及正确处理 相邻关系。（三）规划确定改变住宅之用用途的区域：允许改变普通住宅用 途的用途区域由区（县）规划运营管理部门提出，经组织听证后报区 （县）人民政府审查，经市规划管理相关部门批准后，将允许发生改 变住宅用途的区域范围、经营业态、房屋安全使用、环境保护、治安 管理等要求向社会公布。（四）在允许改变住宅用途的区域范围内，具体村屋单元的业主 需要“居改非”的，持“居

5、改非”申请书、房主委员会开具的证明， 向区（县）房地产管理部门负责人备案，区（县）部门房地产管理部 门出具备案证明，当事人凭备案证明向工商管理部门申领营业执照。（五）依法“居改非”从事经营活动的业主、使用人按照该物业 的物业服务费标准十倍支付物业服务费。业主大会另有约定的，从其 约定。该项费用扣除物业服务费用后，主要用于补充房屋的专项维修 资金。（六）在禁止改变商住用途严禁的区域范围内，工商管理部门不 得将住宅亦不得视为经营场所颁发营业执照。（七）物业管理企业切实企业履行职责物业管理职责，应当经常 巡查区域内的房屋使用情况，发现擅自“居改非”的，加以应当采取 相应具体措施予以劝阻、制止；劝阻、

6、制止无效的，应当在规定期限 内（例如两天）报告区（县）房地产管理相关部门和业主委员会。物 业管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产行政管理部门 依据规定予以行政处罚。（八）擅自改变住宅用途从事经营活动住宅区的，由区（县）商 业地产房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上五千元一千元 以下的罚款;拒不改正的，区（县）房地产管理部门申请人民法院。（九）擅自改变住宅用途经营活动影响相邻关系的，相关业主、 使用人会可以依法提起民事诉讼。（十）本规定实施前的擅自“居改非”，应本着事实求是、 适当从宽的原则处理。一是经业主大会讨论允许“居改非”的，当事 人应当培训费按照该物业的物业服务费标准的十

7、倍支付物业服务费。 业主大会另有约定的，从其约定。二是经不够党员大会讨论不允许 “居改非”的，区（县）房地产运营管理部门按照上海市居住物业 管理条例的规定处理。在“居改非”行为人未修定之前，应当按照 该物业的物业服务费标准的也须百倍支付物业服务费。业主大会另有 约定的，从其约定。三是“居改非”从事经营活动影响相邻关系的， 相关业主、使用人会可以依法提起民事诉讼。二、关于违法搭建、违法装饰翻修房屋的立法建议经本市多年来对住宅违法搭建的整治，违法搭建情况有了较大的 改观。但是，部分高档别墅区的违法搭建出现蔓延且遏止的现象；随 着住宅商品化、产权多元化进程的加快，违法装饰翻修房屋的现象比 较严重。为

8、了加强对违法搭建、违法装饰翻修房屋的惩罚力度与查处 执法力度，可以采取如下措施。（一）物业管理企业切实企业履行职责物业管理职责。除了在业 主、使用人装饰装修房舍前，事先告知房屋装饰纹饰装修中的禁止行 为和注意事项外，应当经常巡查物业管理区域的装饰装修活动。发现 违法装饰精装修、违法搭建建筑物、构筑物的，及时采取相应措施予 以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在明定的时限内（例如两天） 报告区（县）房地产管理相关部门和业主委员会。物业管理企业不报 告或者报告不及时的，区（县）房地产行政管理部门依据规定予 以行政处罚。（二）区（县）房地产管理部门负责人加强对违法搭建、违法装 饰翻修房屋的惩罚力度与

9、查处执法力度。违法行为发现或者接到举报 违章行为的，可以采取如下措施：一是对正在实施违法搭建、违法装 饰装修的，应当擅自立即停止施工，拒不改正的，可以组织机构强制 拆除。二是违法搭建、违章装饰装修已存在的，应当责令限期改正， 可并处一万元以上十万元如下以下的罚款；其中对损坏房屋承重结构 的，强令限期恢复原状，罚金并处十万元以上十万元以下的罚款；拒 不改正的，可以组织机构强制拆除。三是附有违法建筑并结构相连的 房屋，房地产注册机构登记不予办理房地产转移、抵押登记。（三）违法搭建、违法装饰翻修房屋影响相邻关系的，相关业主、 使用人会可以依法提起民事诉讼。其中损坏物业承重结构的，该幢房 屋的所有业主民房可以诉请赔偿。三、关于执法队伍的配置本市房地产管理部门在物业管理中，对擅自“居改非”、违法搭 建、违法装饰翻修房屋的查处执法任务十分繁重，但是，由于市和区 （县）房地产处室管理部门缺乏相应的执法队伍，难以制定上述各项 管理措施。因此，可以重审市人民政府委托市城市管理综合执法大队 实施对擅自“居改非”、违法搭建、违法装饰翻修房屋的查处