房地产企业收入的会计与税务处理差异

1、房地产企业收入的会计与税务处理差异 房地产企业是以房地产为经营对象的企业。在销售方式上一般的工业企业以现销、赊销 为主要方式 房地产企业的销售方式则包括现售、预售、分期收款方式销售等 其中以预售 方式为主。对于房地产企业预售和收入的处理企业会计准则和税法的规定有所不同 致使房地产企业的预售和收入的结转在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。房地产企业预售和收入业务的会计处理 根据企业会计准则规定 房地产企业预售 业务的会计处理为 当企业收到预售款项时 由于不符合收入的确认原则不确认收入 而是作为负债计入预收账款待房屋交给购买方时 再确认收入。对于预售收入按规定应缴纳的营业税及土地增值税等 房地

2、产企业直接在应交税费的借方反映 销售收入实 现时再将预缴税费转入营业税金及附加。例 甲房地产公司2008年开始在乙地级市开发A地块 A地块共计兴建Al、A2 房产。A1房产于2008年8月起开始预售 2009年10月份完工 A2房产于2009年2月 开始预售2009年未完工。2008年共计取得A1房产预售房款4000万元 当年发生管理人 员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元2009年销售A1 房产取得收入2000万元 假定为完工后实现的销售收入预售A2房产取得预售房款5000万元 A1房产完工开发成本共计4000万元 当年发生管理人员工资支出55万元、业 务招待

3、费支出60万元 广告宣传费支出200万元 营业税及城建税和教育费附加5.55 土地增值税按1%预缴 预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑o甲房地产公司对上述业务进行会计处理编制会计分录如下单位万元 2008年度会计处理12008年度收到预售房款 借银行存款4000 贷预收账款一一A1房产4000.2预缴营业税、城建税和土地增值税借应交税费一一应交营业税一一A1房产200应交税费一一应交城建税A1房产14应交税费一一应交教育费附加A1房产8应交税费一一应交土地增值税一一A1房产40 贷银行存款262.3支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费 借管理费用一一工资 50 管理费用一一业务招待

4、费90销售费用一一广告宣传费300 贷 银行存款440.4年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理即14000X10%4000X5.55%1% X25%34.5. 借 递延所得税资产 34.5贷 所得税费用 34.5.2008年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。2009年度会计处理12009年度收到A2房产预售房款借 银行存款5000贷 预收账款一一A2房产5000.2 A2房产预售收入预缴营业税和上地增值税借 应交税费一一应交营业税一一A2房产250应交税费一一应交城建税税一一A2房产17.5应交税费一一应交教育费附加一一A2房产10应交税费一一应交土地增

5、值税一一A2房产50 贷银行存款327.5.3 支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费借管理费用一一工资55管理费用一一业务招待费60销售费用一一广告宣传费200 贷 银行存款315.4 A1房产2008年度预售收入转主营业务收入 上年缴纳营业税和土地增值税转入营业税金及附加 借预收账款一一A1房产4000 贷主 营业务收入一一A1房产4000. 借营业税金及附加262 贷应交税费一应 交营业税一一A1房产200应交税费一应交城建税-A1房产14应交税费应交教育费附加-A1房产8应交税费应交土地增值税-A1房产40.5 A1房产2009年度销售收入、缴纳营业税金及附加 结转主营业务成本借 银

6、行存款一Al房产2000 贷主营业务收入一一A1房产2000, 借营业税金 及附加131 贷 应交税费一一应交营业税一一-A1房产100应交税费一一应交城建税税A1房产7应交税费应交教育费附加A1房产4应交税费应交土地增值税A1房产20. 借开发产品一一A1房产4000 贷开发成本一 一A1房产 4000.借 主营业务成本-A1房产4000 贷 开发产品-A1房产 4000.6年末对预收账款根据账而价值与计税基础的差异进行递延所得税处理根据资产负债表债务法 当年新增预收账款5000万元 与上年资产负债表相比净增1000万元5000-4000 X10%- 5000-4000 X 5.55%+1%

7、 X 25%= 8.625 借 递延所得税资产 8.625 贷所得税费用 8.625.2009年度按企业会计准则计算税前会计利润为4000+2000-4000-55-60-200-262-1311292 万元。房地产企业预售和收入业务的税务处理房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号对房地产企业的收入处理进一步作出比较明确的规定。国税发200931号文件不再有预售收入的表 述、该文第六条规定 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得 的收入应确认为销售收入的实现。第九条规定“开发产品完工后企业应及时结算其计税 成本并计算此前销售收入的实际毛利额同时将其实际毛利额与其

8、对应的预计毛利额之间 的差额计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”表述的也是此前销售 收入的实际毛利额。从这点来看房地产企业销售收入的规定与企业会计准则第14号一一收入关于销售商品的收入确认规定有所不同同一般企业适用的收入确认标准即 国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知国税函2008875号 中“一企业销售商品同时满足下列条件的应确认收入的实现1.商品销售合同已经签订企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权也没有实施有效控制3.收入的金额能够可靠地计量 4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地

9、核算J相比有自身的特殊性 所以正 确理解该文关于销售收入的确认规定对于准确计算房地产企业所得税至为重要。根据国税发200931号文件和企业所得税法实施条例中关于业务招待费、广告宣传费扣除的 规定 房地产企业按企业会计准则核算的预售收入是可以作为业务招待费和广告宣传费 的扣除基数的不再按国税发200631号文的规定待实际结转为收入时再将其作为计算基 数。国税发200931号文件第十二条“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、上地增值税准予当期按规定扣除”的规定也对各地在执行国税发2009J31 号文件中对于会计确认的预售收入所预缴的营业税金及附加是否扣除不够统一的情况进行 了

10、明确即按实际发生的原则进行扣除。根据国税发200931号文件规定上述甲房地产公司计算的2008年、2009年度应纳企业所得税为2008年度可扣除管理人员工资50万元、业务招待费20万元 4000X0.5%=2090X60%=542054 应扣除20万元、广告宣传费300万元 4000X15%=600300600 可全额扣除、营业税金及附加262万元 合计632万元。当年未完工产品销售收入预计毛利额为400万元 全年应 纳所得额为-232万元。2009年度当年完工产品A1房产总计销售收入为6000万元开发成本为4000万元 毛利2000万元 扣除2008年度的预计毛利额400万元 加上当年 A2

11、房产销售收入5000万元的预计毛利额500万元 合计2100万元。可扣除管理人员工资55万元 业务招待费按当年销售收入7000万元计算的扣除限额为35万元 实际支出 60万元的60%为36万元 实际扣除35万元 广告宣传费当年销售收入7000万元的扣除限 额为1050万元 实际发生额200万元可全额扣除 营业税金及附加应按当年销售收入7000 万元的实缴数扣除458.5万元5000+2000 X 5.55%+1% =458.5.合计748.5万元。 2009年度应纳税所得额为1351.5万元 可弥补2008年度亏损232万元 实际应纳税所得额 为1119.5万元 应纳企业所得税279.875万元。 另外需要注意