二手房交易法律培训

1、法律培训大纲一、签约的注意事项1 、格式合同（条款）2、特别约定（补充内容）3、格式合同的书写部分4、合同应著名当事人地址二、按揭贷款方式的二手房交易1 、特点2、风险3、风险防范约定三、履约管理1 、履约证据A、交接凭证B、变更C、送达2、履约档案管理A、合同附件管理B、履约证据四、二手房交易法律知识1 、合同法2、关于房屋交易的法律法规五、签约资料的准备1 、看楼纸的法律效力 2、委托书的法律效力3、身份证明4、产权证明5、签字人的身份6、款项的纠纷7、手续办理过程拖延8、佣金确认书的纠纷 六、违约案件的处理流程1 、分行主管进行沟通2、分行主管写知会函发及用印申请到行政部3、行政部发送知

2、会函并在规定时间内回访分行主管客户的反应4、根据客户反应来决定是否需要发送律师函5、行政部发送律师函并在规定时间被回访分行主管客户反应6、根据客户反应来决定是否需要仲7、将资料递交到仲委来仲第一章看楼纸的法律效力土 案例一：买方单方签署中介服务协议后私下和业主成交，公司能否凭中 介服务协议追佣？简要案情：买方单方签署中介服务协议后私下和业主成交，公司能否凭中介服务协议追佣？简单案情：买方签署中介服务协议后私下与业主成交。分行咨询：能否凭此中介服务协议追佣？律师意见：1、未签署三方约，未成立真正的买卖关系，不建议凭中介服务协议追佣2、只可追必要的支出费用，如车费、电话费等，但要举证。点评：1、中

3、介服务协议主要是确认中介方曾带客户看房的证明， 可显示我公司曾提供的中介服务的支付标准，根据中华人民共和国第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支 出的必要费用。”所以不建议只凭中介服务协议来追佣。2、中介服务协议中的每一项内容都必须填写完整及真实， 再由买方由正楷字签署。3、业务员带客户看房时，要提高警觉性，买卖双方哪边人少就跟哪边，提防相互留资料。4、业务员应该从约客看房的那一刻开始就要对买卖双方进行“拍针”，如：某某 先生/小姐，等会看楼的时候，好不好您都不要表现出来，下楼后再跟我说，如果你表现出来的话，业主会抓住你的心理，那时我就很

4、难帮你谈价钱，争取好的 价格了等等。5、下了楼尽量送客户出小区甚至是上车，避免客户回头撩业主。第二章委托书的法律效力第三章签约人身份纠纷土 案件一：户口簿复印件作为诉诸法律的身份证明？ 简要案情：分行有一交易已处于签约阶段，但由于业主的身份证遗失，询问是否能以业 主的户口簿作为签约的身份证明？如日后产生纠纷， 能否以户口簿复印件作为诉 诸法律的身份证明？律师意见：户口簿可以作为签署房屋买卖合约的身份证明，如产生纠纷可以户口簿 复印件作为申请仲裁的身份资料。点评：即使户口簿可以作为签署 房屋买卖合约的身份证明，但由于户口簿是没 有相片的，因此无法100%证明持证人就是真正的业主本人。所以，如遇到

5、业主 的身份证遗失时，最好要求业主除了出示户口簿外，还要同时出示其他带有相片 的有效身份资料，如护照、结婚证、内地居民港澳通行证、驾驶执照或老人证等， 以确保万无一失。在身份证遗失后，客户可以即时向公安局申请补办， 公安局会 即时出具一份回执，客户可凭回执证明身份证丢失。客户亦可向公安局申请办理 一张临时身份证（需另外支付费用），公安局在受理后两日内即可办出一张临时身份证，可暂代身份证明使用。土 案件二：在真正业主未签三方约前，其亲戚已代签并已同我司签具结书与保 证书。该合约是否有效？答：该合约须经业主本人的追认才生效。 受托人保证自己拥有代理权是不被承认 的，必须由委托人证明受托人具有代理权

6、才有效。第四章产权证明的纠纷土 业主婚前购买的物业，且按揭中，如婚后出售，是否需要配偶同意？ 简要案情：买卖双方在分行协助下签署了房屋买卖合约。由于签约当天为星期天，分行未能即时就该物业的产权情况进行查册。 分行于次日查册后发现，该物业已 被查封。向业主了解得知，该物业曾因经济纠纷被法院查封， 但业主早已偿清债 务，只是债权人没有到房管局办理有关涂销查封登记手续。 现时买家得知情况后， 以此为由要求取消合约。分行咨询：买家的主张是否成立？律师意见：1、由于签约当天为星期天，我司无法就该物业的产权情况进行查册。但我司已 于次日补回，故我司已履行了中介方应尽的义务。2、若然买家强烈要求取消合约，我

7、司只能配合。因为业主在签署合约时，未能 确保该物业的产权状况可以办理交易过户手续 点评：交易前一定要了解物业的产权情况，否则前功尽废。土 案件二：如果在业主未取得房产证时过定给业主，中介方是否违规？买方可否对中介方提出起诉？答：新政后，业主未取得房产证前该物业是不能转让的，不建议中介方在合约效力待定的情况下过定给业主。以不能转让的物业所签定的合约根本性无效， 且中介方应当具有这方面的专业知识，故中介方不可推卸责任土 案件三：有一物业，预契，正在确大权，暂未过户。已过首期，并已交付使用。买方已进行装修，期间新业主接到一装修公司上门追讨原业主装修费8万元。注：三方约及附加协议原业主均保证该物业无其

8、他债务纠纷，如有则原业主会承担相应之法律及赔偿责任。该装修公司是否有可能要求法院对该物业进行查封？答：由于该物业尚未过户到买方名下，即仍为原业主的物业，如原业主未能清偿 装修公司的债务，则装修公司可以申请对该物业进行查封。土 案件四：业主婚前购买的物业，且按揭中，如婚后出售，是否需要配偶同意？ 答：需要。由于婚后一直用夫妻共同财产供楼，因此婚后供楼部分属于共同财产。土 案件五：A与B的夫妻共有财产，A已故。则B出售该物业时是否需要有继 承权的子女的书面同意?答：首先要知道该共有财产是法定继承还是遗嘱继承。 若为遗嘱继承，则遗嘱继承人拥有全部份额，此遗嘱继承人才有权出售该物业。若为法定继承，则

9、B拥有50 %的份额，另外50 %的份额由B与其子女平分。B出售该物业须征得所有 享有继承权的共有人的书面同意。简要案情：业主已收取定金及首期楼款，物业的房产证已交由分行保管（已开出收款收据），且将该物业交付给买家使用。在准备递件期间，业主以在合法的范围内保护自身权益为由，要求我司退还房产证直至递件当天。分行咨询：1、可否退还房产证给业主？律师意见：1、如对方强烈要求退件，则只能退还。但一定要寄发知会函告知业主，若出现违约行为，将要承担相应的承认。2、该物业在今后的交易过程中，对于要求业主配合进行的工作，分行必须提前寄发知会函告知业主，以免业主以我司未尽知告义务而拒绝履行合约。土 案件六：A与

10、B的夫妻共有财产，A已故。则B出售该物业时是否需要有继承权的子女的书面同意？答：首先要知道该共有财产是法定继承还是遗嘱继承。 若为遗嘱继承，则遗嘱继承人拥有全部份额，此遗嘱继承人才有权出售该物业。若为法定继承，则 B拥 有50 %的份额，另外50 %的份额由B与其子女平分。B出售该物业须征得所有 享有继承权的共有人的书面同意。第六章佣金确认书本 案件一：业主未签佣金确认延迟签约，客户要求退诚意金。简要案情：买方签署承诺书及支付了诚意金 2000元（在我司保管），约定5月16 日前交易，但业主没有签署承诺书，现买方拖延签约，业主已通过我司于 4 月30日与另一买家成交。买方要求退回 2000元，

11、并抢回承诺书。律师意见：建议退诚意金，原因：1、业主未签承诺书；2、业主在交易期间内已另行出售该物业；3、诚意金不是定金；关于撕毁承诺书一事，如给我司或他人带来损失，可要求赔偿。点评：在签署承诺书时，交易日期一栏，要列明清晰的日期，例如： “须于x 年x月x日或之前签署房屋买卖合约有时间约束，买家便无法拖延。 切勿留空或只填写“双方协商”或“待定”等字眼，以造成日后执行合约的 障碍。; 案例二：买卖双方均签署条款对应一致的承诺书，能否追佣？ 答：未成立真正的买卖关系，没有收取佣金的依据。4 案例三：如果买卖双方都签了承诺书，过了定金，后来买方违约，中介方可 否收到佣金？答：中介方收佣的依据是促

12、成买卖双方成功交易过户。土 案例五：买卖双方已签署承诺书，签三方约前反悔。简要案情：买卖双方已签署承诺书，买方向我司支付诚意金 5000元。签署三方买 实合约前业主反悔，打算将物业售予第三人。我司已将买方所支付的诚意金 5000 元退回给买方，但买方要求业主赔偿违约金 5000元。分行询问：买方的主张能否得到支持？律师意见：1 .本案中三方买卖合约关系尚未成立，买方以其单方签署的承诺书为依据要求卖方承担违约责任，其主张难以得到支持。2 .由于买卖关系尚未成立，经纪方追究卖方的违约责任或追取佣金，也缺乏足够 的依据。点评:单凭买、卖方签署的承诺书，就过订给卖方，此时，任一方提出停止交 易时，承诺

13、书只是买、卖方向我司单方表示的一个购买或出售的意愿，买卖 关系及我司的居间服务关系都未成就， 我司不能追讨相应的违约金，卖方亦不能 以此没收买方的订金。4-案件六：三方约上未注明佣金确认与原佣金确认有冲突。简要案情：4月12日业主签署服务收费确认书，承诺向我司支付30000元中介服务费及咨询费，并约定该款项包括是次交易所产生的一切费用。4月13日与我司及买方签署了房屋买卖合约，但合约中的中介服务费收费栏为空白。交易 过户手续完成后，业主发现是次交易所产生的税费只有550元，现要求退还剩余的款项。分行咨询：卖方可否要求我司退还剩余的款项？律师意见：1、房屋买卖合约的中介服务费收费栏是空白的，则三

14、方均没有约定中介服务 费。2、房屋买卖合约的签署期为4月13日，但服务收费确认书的签署日期 却为4月12日，故该确认书已被三方合约所取代，则我司不能再凭此确认书向 业主收取佣金。3、物价局对中介服务费及咨询费的收取均有明确的规定，故律师建议根据相关 规定收取中介服务费及咨询费，退还多出部分。点评：1、三方约中的中介服务费收费栏不能为空白的，若有特殊约定可约定为“详见 服务收费确认书”并附一份清晰的确认书，但本案中就中介服务费一事，在三方约中无清晰表述。无法以三方约中的条款去约束卖方支付中介服务费。2、服务收费确认书是若作为三方约的附件时，附件的签署时间应和三方约的签署时间应是一致的，并于三方约

15、中的其他事项一栏说明另附附件一份，编号：X X X X X,以示该房屋买卖合约与服务收费确认书是一个不可分割的整 体，我司才可凭此确认书向业主收取佣金。3、收取的佣金若存在超标时，超标部分的佣金买、卖方可以奖励形式支付，并 要求买、卖方签署奖励函等进行确认。第七章手续办理过程拖延土案例一：业主拒绝交房简要案情：业主通过我司与买方签订三方约，约定按揭付款的方式。现已完成交易过户， 银行已将楼价余款发放给业主，但业主拒绝按照合约约定的交楼时间（银行发出 同意贷款通知书的45个工作日）将该物业交付给买方使用。分行协商未果，要求发函催促业主按时交楼，我部协助发函后，业主拒绝签收知 会函。其后，买方向我

16、司投诉，并发声明书给我司，认为我司负有“组织 按期交房”的责任，并表示将会强行收楼。问题：1 .业主不履行合约约定的交楼义务，责任谁负？2 .业主迟延交楼，买家可否强行收楼？律师意见：1、关于业主迟延交楼的问题，应由买卖双方自行协商解决，买方可向业主提出 仲裁。我司无须承担法律责任，根据合约约定，履行交楼义务的责任在业主，不 在我司。2、如业主迟延交楼，买方可要求业主承担赔偿损失的责任。我司对买方能否强 行收楼不应表示任何意见，中介方应站在一个中立的立场。点评：1、在签合约时，分行仅收取了业主 与00元的交楼保证金，应尽量要求业主缴交 大额的“交楼保证金”，以约束业主按时交楼的力度。2、Sal

17、es应以积极的态度跟进买卖交易的售后服务工作。（如水电煤过户、交楼 的交接工作等）3、遇到业主正在办离婚案的交易时，楼款交收、交楼时间、交楼状况等事项应 加倍谨慎沟通处理。案例二：未查档造成的合约取消是否可以收取中介服务费？士简要案情：业主与买家签署房屋买卖合约，业主收取了首期楼款及向我司支付了部分中介服务费。我司根据合约约定办理递件手续，房管局受理后，最终 因该物业为军产而退件。现时买家要求取消合约并取回已支付的楼款。但业主却要求我司一定要退还已收取的中介服务费后，才同意取消合约及退还楼款。分行咨询：业主的主张是否成立？律师意见：1、签约时，我司营业员有否对该物业的产权进行查册，有否向房管局

18、咨询军产能否过户，有否向业主详细了解产权情况。若然没有，则我司未尽中介方所应履行的义务。2、无论我司有否完成以上步骤，根据法律的规定，佣金只能在促成交易成 功的情况下收取。就本案而言，即必须完成交易过户手续。而且现时该物业 不能过户，即未能交易成功。因此我司不能收取佣金，只能要求收取因为此 工作而付出的相应报酬。点评：除了军产以外，未取得房产证或被查封的房屋都是不能办理交易的，所 签署的合约亦是无效合约，作为经纪方要对成交物业进行查册方可过定或签 署三方约。如遇到产权较难辩别的物业时，除了查册外，可要求客服交易部 同事到房管局咨询该物业的具体情况。4 案例三：买方要求更改合同条款，协商不果提出

19、解约。简要案情：业主与买方通过我司签订三方约，定金2000元由业主签收后交由我司保管。 签约后，买方要求提前收楼，买卖双方未能就此事协商一致，均表示不再交易， 同时买方要求我司退回2000元定金。分行协商未果，要求发函催促买卖双方履行合约。问题：1.我司可否退回定金给买方？律师意见：1、定金2000元已由业主签收，即表示业主已收取定金，我司只是代业主保管， 没有代业主处分款项的权利，故我司不能将定金退回买方。2、买卖双方只是口头表示不再交易，而合约中约定买方支付首期及收楼的时间亦未到，故暂时无法认定谁是违约方，待该限期过后才能确认。点评：1、在签署三方合约时，应要求买家追加大额定金，以避免买、

20、卖方在签署三方 约后，因某些问题而轻易产生悔约的念头。交付的定金金额越大，买、卖方悔约 的机会越小。2、尽量将签约前的口头约定落实在三方约上。第八条合同条款的纠纷简要案情：买方通过我司与业主签署房屋买卖合约，并支付了定金10000元。该物 业产权为两个人共有，只有一人签三方约。买方以此为由致函我司，要求解除合 约及要求业主退回定金.分行提出：我司可否追究买方的违约责任？律师意见：1、本案合同属于效力待定的合同，并非无效合同，经追认已是有效合同，买方 应按约定履行合同。2、若买方违约，无权要求返还定金。3、另一产权人的追认行为不仅要追认同意出售，还应追认合同的具体内容（即 该份三方约），而且追认

21、日期应在签署三方约之后，买方致函我司之前。点评：在签署三方约前应了解该物业的权属人情况，当产权人为二人以上时，应要求所有的产权人一齐到场签署三方约才生效。如其中一产权人未能及时到场签约 应尽可能以最短的时间内要求其在一式三联的三方约上补签名。如其中一产权人未能在三方约上签名，则买家之订金应由其中一产权人暂签收后交由我司保管， 直至所有产权人签名后方可过订。$简要案情：业客双方签署三方约和补充协议，约定按揭付款方式，买家借支给业主 赎契。买家共支付52000元给业主，其中1万定金、3.2万首期楼款、1万 借款给业主赎契，当中的2000元作为业主向我司支付的佣金。补充协议约 定贷款额不足由中介方负

22、责。现因买家资质差，业主原按揭银行中行不愿意 贷款。业主亦拒绝退回52000元给买家。买家向报社投诉，要求我司负责。律师意见：1、补充协议中约定的“贷款额不足”是以银行同意贷款为前提条件的，现 银行不同意贷款，与当初补充协议所约定的情况相抵触，因此该条款现不适 用。2、”由经纪方负责”中的“负责”所约定的内容不明，中介方只承担促进买立双方完成交易的义务，而不是承担当买方贷款额不足时代买方缴付楼价的义务。若中介方代买方支付楼价，中介方就取替了买方，成为真正的买方,这与中介方原承担的义务相悖。点评：买家是否能贷款，可以贷到多少款这都是买家自身条件和资质所决定 的，而并非我司所应该承担的责任，所以在

23、三方约上的措辞应注意，作为中 介方是促成交易及协助办理交易过户手续。*简要案情：签署三方合约，业主已收取定金 5,000元，付款方式为转按付款，银行 出具同贷后由于遇上发展商办理大确权，导致该交易至今无法办理过户手 续。合约中约定：如经纪不协助办理过户，导致物业不能成功过户，经纪方 必须退佣。本案中我司已收买方佣金，买方因知悉发展商办理确权无法过户 而未依约支付首期楼款。现业主要求解除合约并提出：1、该交易中营业员不具备经纪执业资格；2、买方未依约支付首期楼款；3、业主肯退定，除此外不承担其他责任。买方有意向继续交易，同时提出如解除合约则要求退回或补偿其全部支出（如按揭费用等）。律师意见:1、

24、经纪执业资格属于行政管理范围，不影响合约效力，且合约中只有我司业务章，并无经纪签名。2、依约支付首期楼款为买方义务，同时买方所支付的按揭费用并非我司收 取，我司对此均无须承担责任。3、合约成立后我司只承担协助买卖双方办理交易过户的手续，我司不要答 复是否同意解除合约，只承担协助义务，如因发展商办理确权导致交易无法 过户并非我司责任。点评：1、在签署三方约前，必须了解清楚成交物业的概况，如该物业是否正在确 权或将要确权、有否被查封等等，将有可能发生的问题在三方约中清晰地约 定。2、没有经纪执业证的 Sales切勿在一切书面文件上签名，书面文件包括三 方约、中介服务协议或税费计算清单等。简要案情：

25、业主与买方通过我司签订三方约，现该宗交易已完成，但买卖双方都只 支付了一半佣金，理由是我司在合约中承诺，如三个月内未能完成交易，我 司少收一半佣金。分行要求：发函追讨双方尚欠的另一半佣金律师意见：1、合约中约定我司承诺三个月内完成过户的前提应该是：买卖双方须于签约后7个工作日内签署按揭合同，但按揭合同是在签约后1个月才签署，相 差的时间可认定不属于我司的“原因”，我司须举证提供两份按揭合同，此 案才有仲裁的可能。如没有按揭合同，由按揭公司出具证明也可。2、在我司未能提供充分证据证明“非我司原因”前，暂不发函追佣。点评：1、中介方不要在三方约中对买、卖方轻易许下承诺或保证（如，我司需承 担某某责

26、任或金钱的赔偿等承诺），中介方只负责促成交易并协助办理交易 过户手续。2、合约应尽量避免约定中介方完成交易的具体时间，若有某些条款确须约 定时限时，应将其可完成的前提条件列明，如有特殊原因与三方约的约定有 出入时应及时要求买、卖双方签署补充协议。*简要案情：业主在签署承诺书及收取定金后拒绝签署三方约， 理由是业主供楼1个 月后就由买方供，并认为买方做按揭时间太长。买方承诺书的备注约定“客 户要求业主于交付定金或首期时交付钥匙，否则我公司原银无息退还给客 户”。分行咨询：1.买方可否凭此约定要求我司退回定金?律师意见：1、买方可凭备注中约定要求我司退回定金，有约定应按约定。点评：在买家落订时所签

27、署的承诺书，其条款必须与业主所签署的承诺书上的 条款一致，才可过订给业主。4简要案情：该物业发展商不允许转名，故采取先加名后减名的方法，业主签署确认 书，确认收齐全部楼款及承诺保证买方办理一切出证及转名的相关手续，现 业主不配合买方办理房产证转名手续，买方怕发函给业主会恶化关系，咨询 我司还可采取何种途径令业主配合办理。律师意见：可通过协商、发函、仲裁。业主签署的确认书对买方有利。买方可凭三 方约、预售合同、收据、确认书等资料通过仲裁途径追究业主责任，不会败 诉；我司也可协助买方致函业主，履行合约中“协助、跟进义务” 。点评：1、业主于承诺书或确认书上承诺保证的事项，一定要写在三方约上，一旦

28、签署三方约，三方约将取代过往的声称、理解、承诺与及协议,简要案情：合约备注约定：若业主税费存在个人所得税，则业主实收为83万。业主以新增“营业税”为由不履行合约分行咨询：1 .因约定业主实收，我司要否承担支付营业税的责任？2 .因存在营业税业主不履约，是否属于违约？律师意见：1、业主要求我司承担营业税不会得到法律支持，18条约定新增税费按新规定执行，即使约定业主实收，也不应由我司支付营业税。2、仲裁庭有可能不会支持我司全额收取佣金，因合约中有预见税费调整的约定，但具体金额无法预见，业主要多付税费而不交易也情有可原，故建议分行协商收取一半佣金。点评：公司已明文规定禁止做“大包价”交易。,简要案情

29、：分行签约后，业主在收取部分首期楼款后已交楼给买方使用，尚有部分首期楼款103000元由我司代为保管，买方已支付一半的佣金 5000元。现买方致函我司提出由于标的物业存在诸多瑕疵，业主在签约时故意隐瞒，事后一直未能配合解决，中介方在促成交易时未能充分了解物业状况，要求解除合约并退回所有楼款和佣金。分行询问：买方的主张是否成立？律师意见：1、虽然物业存在瑕疵，但合同已实际履行，如果业主不同意解除合约，则买 方的解约要求难以得到仲裁支持； 买方有权要求业主承担修复物业瑕疵的费 用。2、中介方所收取之佣金无须退回买方，因本次交易中，中介方并无故意隐瞒 或提供虚假信息，且买方也实地察看过物业，故难以证

30、明中介方有过失。3、我司代为保管的楼款余款不能退回给买方，因为在合约没有经过协商一致或通过法律途径解除之前，中介方不能单方退回代保管的楼款，否则业主有权追究中介方的相关责任。点评：1、在签署三方约时，应要求买卖双方将按合约约定如期支付佣金，以免在 交易过程中，买方、卖方以某些问题未能解决为由，而拒绝支付余下佣金。2、我司暂时保管的任何一笔楼款，包括定金、楼款、交楼保证金等，在没 有得到相关一方的同意及书面确认下，我司是无权处理或支配的。4简要案情：物业为预售房，现正办理确权手续，合约约定确权出证后再办理按揭和交易过户手续，并约定买方须在 5月15日交付首期楼款，同时业主交楼给买方使用。但买方在

31、知悉房产新政后致函我司，提出我司所促成交易的物业为不可交易的物业，要求我司提供该物业正在办理确权的合法证明，并要求 终止交易和退回已交款项。经分行与业主到发展商处查询及多次向买方作出 解释，买方均不予接受。律师意见：1、确权的合法证明并非我司所能够提供，且发展商和房管部门也不出具该 证明，即使无法提供该证明也不影响合同的履行，中介方不承担此义务； 2、买方终止交易的要求没有法律依据，由于签约时是在房产新政策出台之 前，新政的出台是在签约时不可预见的因素，因此房产新政并不对本次交易 构成影响。3、如买方逾期拒绝支付首期楼款则须承担违约责任。点评：三方约的书写措词一定要严谨，必须把买卖双方的条款、

32、约定落实到三 方约上，杜绝买、虫任一方有空子可钻，从而拒绝继续交易。,简要案情：买卖双方均签署了承诺书，买方以“现状吉屋”收楼，业主以“吉屋”交楼， 双方协商不一致，买方于复睇楼时要求营业员在家私清单上签名，用以确认 买方所签署承诺书的“现状”情况，于是营业员在“抄点人”项下签署。现 买卖双方就交楼状况一事有争议。分行咨询:买方能否凭此要求业主退定？律师意见：1、买方签署承诺书与家私清单的确认人不是同一人，对此案影响不大。2、当买卖双方对承诺书中交楼状况的条款理解不一致，导致交易无法继续时，业主应退定。点评：1、买卖双方在签署三方约前已就交楼状况的问题出现分歧，即此交易成交 条件未能达成一致，

33、分行切勿过定。2、买方所理解的“现状吉屋”是指“含现有家私家电的房屋”与卖方所理 解的“吉屋”即“空屋”有着严重的误差，作为专业的营业员应尽其义务向 买方讲解“吉屋”的含义，并正确引导买方。3、当知买方对“现状吉屋”理解有误差时，复睇楼时买方要求营业员签署 家私清单时，营业员应予以拒绝，并再次重申“吉屋”所指是不带任何家私 电器的空房，而现状所指是该物业现时的装修概况，而非现时屋内的物品。营业员更不应在家私清单上签名确认。+简要案情：交易已完成过户手续，但由于经办人在三方合约中承诺”经纪方须于120个工作日内办妥交易过户事宜，超过120个工作日后每天按贷款额千分 之二赔偿金给买方”，现手续虽已

34、完成但超出约定期限，如买方追究中介方的责任如何应对?律师意见：需找到证据证明经纪方办理交易过户事宜没有超过 120个工作日。如：买方没有及时递交资料，买方未及时办理授权委托手续等。“120个工作日”可理解为手续齐备开始计算，手续不齐不能进入工作日的计算，但这种解释 未必能被仲裁庭采纳。点评：1、作为中介方，绝对不能向客人承诺类似上述案例的书面保证。中介方只 是促成交易，并协助办理交易过户手续，至于银行、房管局等机构的办理时 问我司无法控制，更无法作出保证。2、作为SALES更不可为了促成交易，轻易向买、卖方许下类似保证，到头 来的后果更是得不偿失。,简要案情：业主通过我司与买方签署三方约，并收

35、取了定金30000元，合约约定按揭付款方式，买方支付首期楼款后业主将该物业交付给买方使用，同时备 注中约定业主收取部分楼款后，须即时办理该物业之房产证及赎契等手续。因签约时该物业正处于确权阶段， 买卖双方口头协商待发展商出房产证后再 由业主赎契，但发展商至今仍未出房产证，业主已四个月没有存入供楼款， 该物业有被查封的可能。业主要求我司赔偿其损失，因经办营业员曾口头承诺签约后很快就可以出证。律师意见：1、以买方名义发函给业主：催促其按照合约约定在收到楼款后须即时办理赎契，且赎契前的银行供楼款须由业主支付。另据了解，业主已有多月没有 供楼，有可能被银行起诉，导致交易无法履行时，业主须双倍返还定金及

36、退 还首期楼款给买方。2、我司也发函给业主，内容同上。点评：1、此交易发生在新政策颁布之前，我司应做好应变工作，如安排买卖双方签署相关的补充协议。2、2005年6月1日后，按“期房禁卖”的规定，我司已禁止预售房的交易。+简要案情：买卖双方通过我司分别签署了承诺书，买方支付了诚意金5000元给业主。签署三方约前，买方要求在三方约上补充“十项附加条款”。分行咨询：1、如因业主不接受买方增加的条款而导致未能签署三方约，我司能否追讨 佣金？2、我司可否接受买方增加的条款？律师意见：1、未签署三方约的案件，一般不建议通过仲裁途径追讨佣金。2、买方增加的条款中，如“我司须确保该物业无其他债权、债务纠纷”

37、，更 多地约束我司，这不在我司控制的能力范围内，不建议增加此约定。3、涉及业主的权利义务，我司不表示意见。点评：1、在未签定三方约之前，均视为合同未成立，无论买方或卖方因交易条件 未能最终达成一致，均视为中介方未促成交易，因此未能合法收取佣金。2、买方所提出的“十项附加条款”中，关于“我司须确保该物业无其他债权、债务纠纷”、“业主提供XX文件后，此合约方能生效”等条款均对我司 不利，切勿因心急促成交易而盲目顺从买方意思，因为即使委屈地促成了此 单交易，亦会后患无穷。3、以三方约过定最有保障。4、买方增加的合约条款中注意不要附有生效条件， 如“业主提供X X文件后, 此合约方能生效”等。,简要案

38、情：买卖双方已于8月19日签署房屋买卖合约（主合同与附件在同一张 纸上的版本），并已选择填写附件中的“按揭付款方式”，但合约三方因疏忽 没有在合约附件上签名确认。分行询问：该合同是否有效?律师意见：1 .该合约是买卖双方真实意愿的表示，且双方已就交易的主要条款达成一致, 故房屋买卖合约是有效的。合约三方因疏忽没有签署合约附件并不导致 合约无效，但分行在促成买卖双方签署合约时一定要细心审核，在合约附件 上进行签署，以避免不必要的纠纷。2 .分行须马上通知客户补签合约附件。点评：房屋买卖合约的每一个细节填写都很重要，成交物业的正确地址，价 格，付款方式，交吉状况，买卖双方的身份证号码及通讯地址，合

39、约以及附 件的签定日期和签名等。作为一个专业的地产经纪人，我们都应该抱着严谨、 认真的态度去撰写每一份房屋买卖合约4简要案情：买方通过我司与业主签署三方约，并支付了定金10000元，合约约定买方选择银行按揭付款方式承购该物业，并向银行申请10年9万的商业贷款，同时合约的备注中补充约定“若该物业银行不能贷款 9万元，则本合约 即时自动失效，卖方则将定金全额无息返还买方，双方无须负任何责任”。现 银行因买方诚信度不足，质疑其还款能力，不批 9万的贷款，但若以公积金 形式贷款就可以。现买方不愿意做公积金贷款，并表示按合约约定不再购买 该物业。分行咨询:可否要求买方履行合约？律师意见：1、买方不做公积

40、金贷款不属违约，因合约约定申请 9万的商业贷款。2、本合约是附失效条件的合约，条件成立时，则合约失效，“买卖双方无须负任何责任”，我司因合约失效而失去收取佣金的合法依据。点评：不要为了成交而“成交”，要对许下的约定负责。买方是否能贷款、能贷多少款项是中介方所不能控制的，如果将买方不能贷款或不能贷多少款项作为解约的条件附于合约上，则很容易令我们失去收取 佣金的机会。4简要案情：买卖双方通过我司签署三方约，现已完成交易过户，买方欠佣2500元, 业主欠佣4500元。合约中备注约定：“我司须提供买方做公积金贷款， 须协 助买卖双方于2005年1月29日前完成交易”。但实际上，银行不批买方中 请公积金

41、贷款，最后只能做商业贷款，且因银行方面原因拖至5月才完成交易过户。现买方不但不付清佣金余款，还要求我司因拖延交易进度而向其作 出赔偿5000元，分行协商不成。分行咨询凭此合同我司能否追回剩余佣金?律师意见：1、如凭此合约追讨佣金，备注中约定的“提供”、“协助”虽不存在原则性 错误，但存在风险，我司须提供相关证据，故律师建议暂时不仲裁。点评：1、能贷多少款、是商贷还是公积金贷款、什么时间内完成交易等等，并非 单方取决于中介方，中介方是协助跟进方，而更重要是取决于客人的诚信度（即其自身的条件）、客人时间上的配合，以及银行、房管局等机构的完成 时间。2、不能承担一些非中介方所能控制的责任。3、中介方

42、应客观地向客户提供专业的中介服务和咨询服务，不应向客户作 出超出中介方所能保证的承诺，最终在交易时不能兑现承诺，便影响到佣金 的收取。,简要案情：买方签署承诺书成交价为193000元，并支付了诚意金10000元，但 交易日期为“待定”，业主签署180000元的承诺书，当我司通知买方签署 三方约时，买方借故拖延，并认为我司“吃差价”。其后，另一分行有客人 签了 180000元的承诺书，于是业主已于 7月15日与180000元的客人成 交了，现193000元的买方要求我司退回诚意金 10000元。律师意见:1、此案中，买方签署的承诺书成交价是193000元，且交易日期为“待定”， 在业主未与另一分

43、行客人成交前，我司应致函买方通知其签约及继续交易。2、诚意金还未过给业主，如分行不退给买方，不会得到法律支持。故建议退 回诚意金给买方。点评:1、买、卖任一方所签署的承诺书上交易日期一栏均不能留空或以“待定”或“协商”等字眼代替，必须要以具体的日期来约束买、卖方，避免因买、 实任一方拖延时间而造成交易失败。2、买、卖任一方若没按照承诺书上约定的交易日期进行交易，则应立刻知会法律事务部向其寄发知会函要求其履约。忸项纠纷4 付款时间没有明确约定时如何处理？答：我司可发函通知双方在限期内协商，但不能限制双方在限期内付款，因 合约没有明确约定。简要案情：买卖双方通过我司签订了三方约， 合约约定买方应在

44、签署合约同时支付定金10000元给我司，且暂由我司保管，业主须于 2005年7月30日之前 提取。但业主在签约后拒绝收取定金，并表示不再出售该物业。1、如业主坚持拒绝收取定金，我司可发函通知业主依约收取，否则根据合约约定原银退还给买方。2、三方约自签订之日起生效，不以定金是否交付或收取为生效要件，如我 司在此交易过程中不存在过失，则可考虑向业主追究违约赔偿金。点评：如遇到在签署三方约时定金不能即时过给业主时，我司应要求业主签收该笔定金并注明“卖方同意由经纪方合富置业代为保管至卖方出示房产证当天,如卖方拒收，则卖方同意由经纪方全额无息退还买方，且承担房屋买实合约约定的违约责任”等字样。毁约士简要

45、案情：分行一租赁交易的租客在租赁期间曾书面提出提前解除租约，但由于业主不同意故没有解除，且随后租客一直依约支付租金。咨询：1 .现合同期限已满，但业主以其所持有的租客的解约要求主张租客违约，拒 绝退回租客的两个月按金。询问应如何处理？2 .租赁期间业主曾将收租账户变更为第三人的账户，且无书面证明，而租客 已将租金存入该第三人的账户，故账户变更后难以证明租客交租给业主。询问应如何处理?律师意见：1、通过租客依约支付租金的相关证据（如：银行存款凭证或租金收款收据） 证明租客已依法履行合约，现合约期满，在租客没造成业主财产损失的情况 下业主必须退回两个月的租赁按金；如业主拒绝退回，则租客可以诉诸法律

46、。2、如业主拒绝承认收租账户变更的事实，则难以证明租客在账户变更后依 约支付租金。但租客可向该第三人主张不当得利要求返还租金。点评：1、如租客在租赁期间曾书面提出提前解除租约，最后取消了此行为，应当即时就继续履行原租约这一事实与业主签署书面的确认。2、租约上的收租账户必须填写清楚，切勿留空,而且业主实际收租的账号必须与租约上的收租账号一致，另 Sales有义务提醒租客每次交租后向业主 索取收据，如租赁期间业主需变更收租账户，必须要有业主的书面证明方 可。士买方不按合同缴交楼款，卖方又有意不实，因此抓住买方不按合同缴交楼款 这一点原因，要求买方负违约责任，请问这是否有效？答：买方不按合同履行需视具体情况而确定是否违约，建议买卖双方通过仲 裁确定违约责任，到仲裁庭有仲