物业人员服务意识的管理

1、物业人员的必修课服务意识说到服务意识，做为物业人的你我都能罗列出不少生活中与其相关的事例。但是，我 听到最多的都是一些不尽如人意的信息：购买商品前后售货员的态度大相径庭、所居住 小区物业人员态度蛮横无理 、刚进饭店坐下来就发现桌子上残留的油渍污渍 。诸如此类， 让做为消费者的你我抱怨不止、牢骚满腹。而当我们做为服务者，面对消费者 我们 的业主时，如何才能让他们远离抱怨、牢骚、不满和无奈呢？转变服务观念、提高服务意识也就成为我们每一位物业从业人员的必修课。 如今，社会上仍有不少人认为服务行业低人一等，是伺候人、看人脸色的活儿，根本 不屑也不愿意从事，即便不得已去做了，也是心不甘、情不愿的，所以就

2、不可能有待客 的好心情、好态度。二十一世纪已经进入了 “服务”时代， “服务经济 ”已经成为当今社会 经济的主流。而且 “服务 ”已经无时无刻不在影响着我们的工作与生活质量，同时我们每 一个人都在以不同的方式为别人提供着服务：国家总理每天日理万机、奔波劳碌，他在 服务于我们每一位普通百姓；歌星明星登台表演、竭尽所能，他在服务于每一位崇拜他 的fans；老板经理加班加点、夜以继日，他在服务于每一位等待需要服务员工。因此， 每个人都在享受他人的服务，也在为他人服务着，也许这一刻我是服务者，但下一刻我 就成了被服务者。而且，现在全世界从事服务行业的人群已高达十亿人之多，占世界总 人口的六分之一，所以

3、，我们有什么理由轻视服务行业？轻视我们自己的工作呢？前几天，听同事说到发生在他生活中的一件小事：刚刚在某小区买了住房的他正在装 修。有一天，他去新房检查装修的情况。正在与施工人员交谈时，突然房门被推开，走 进来两个物业公司的保安员，并且嘴里面还在质问： “是你们家的拉货车吧，赶快开到路边上去，有车要通过 ”。他感到非常诧异：这两名保安怎么连门都不敲就进来了？并且说 话还如此蛮横，看来这个小区的物业服务质量真的不敢恭维。现在他直后悔：为什么买 房的时候只关注户型、交通、绿化率，不多了解一下小区的物业服务呢？从上面这个事例 ，我们能感受到这个小区的服务人员缺乏最起码的职业素养和服务意 识，长此以往

4、，这家物业公司很难逃脱被业主炒掉的命运，所谓 “皮之不附，毛将存焉 ”， 当企业被炒时，员工面临的将是怎样的处境呢？大家可想而知。具备服务意识的员工不仅可以让企业获益，其实最大的收益者是我们自己。一个具备 服务意识的员工，会得到上级与老板更多的青睐和关注，也就更容易涨工资或是获得晋 升。此外，即便暂时老板与上级没有意识到这一点，即使我们从服务当中获得的利益非 常小，但也要记住：服务意识至关重要，否则，一旦经济不景气，我们将是受到炒鱿鱼 待遇的第一人。此外，服务意识还可以提高我们的竞争力、让我们更快乐的工作。也许具备良好的服 务意识不会让我们一夜之间变得特别富有，但是它可以成为我们一生都能受之不

5、尽的财 富，让我们在所有的竞争者当中脱颖而出、让自己拥有愉悦的服务热情，防止对职业的 倦怠，保持一颗积极向上、乐观开朗的良好心态。“服务不是空话，服务就是力量 ”，既然服务意识如此重要，那么我们还等什么，一起 来修练吧！ 买了房，怎么来维护自己的业主权益？据近日一项有关物业纠纷案例的调查表明 ，在近 2 年的物业纠纷中，有超过 7 成比例的矛盾主要集中在公共设施权属、物业管理费用、物 业管理合同等几个比较典型方面，比如开发商将会所卖给个人、承诺的物业管理费用免费却不实行等。物业管理费难收缴、公共设施主人是谁？ 让我们来关注物业九大典 型纠纷。 关注 1 公共设施的主人究竟是谁 近日，上海市某楼

6、盘的地下停车库被开发商 卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间 接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现 象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作 为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。解读 这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的 “主人”到底是谁的问题，究竟 是开发商还是全体业主。在 物业管理条例 中，目前只对停车位作了相关的明确规定， 即“小区内的机动车停车场 （库），应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得 转让给小区外的单位和

7、个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位 和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。 同时，目前物业部分在 共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、 设备属于全体业主共同共有；哪些属于部分业主共同共有；未分摊共用建筑面积的地下 停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保 管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地 下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定， 部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、

8、共用部位 的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。解决方法 这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发 现问题进行解决。 关注 2 签物业委托合同还是服务合同 据了解，目前很多小区的业主 委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是 “服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是 “委托合同”。 据悉，这方面 的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又 有物业管理纠纷 ；而法院受理物业管理纠纷案件时 ，部分案件的案由定为服务合同纠纷， 部分定为物业管理纠纷，还有

9、定为损害赔偿和财产权属等其他案由。解读 这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同 。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性质的， 那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与 被委托关系。 如果一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与物业 公司没有任何关系；同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同，而不需要任何理 由，也不利于小区物业管理的稳定性。 解决方法 在签订物业管理合同时，需要注意的 是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名 称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是 “物业管理服务合同 ”，而不是

10、“物业管理委 托合同 ”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为 “甲方委托乙方 ”，而 服务合同则一般是 “甲方为乙方提供服务 ”。 关注 3 物业管理费 近期牵涉到物业管理费 的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例 出台后， “物业管理费 ”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的 收据上往往只标明 “物业管理费 ”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠 纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，这主要体现在少数开发商在房 屋销售低潮时，经常许诺减免部分业主物业管理费，待业主入住后，物业管理企业却不 予兑

11、现；有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意，造成业主之间、业主 与物业管理企业之间的矛盾 。此外，同一物业小区 ，相同的商品房因国家房改政策实施，产生了不同性质房屋，造成物业管理收费标准不统一，部分业主认为物业管理未实现同 质同价的原则，因此也产生矛盾导致管理费无法收缴等现象。解读 由于“物业管理费 ”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费 4 项，但对于很多业主来 说，很容易把这 4 项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等 掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给 收据，使得很多业主对于自己缴纳的 “物业管理

12、费 ”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。 因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至 20-30%，使得物业管理难以为继， 造成其他已缴费业主的心理不平衡。 物业管理条例 第四十一条只讲了合理公开收费问 题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付 的怪现象。 同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商 遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原 因。而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造 成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。解决方法 在收费

13、方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目 录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个 “物业管理费 ”的名称来取代其中各类的 费用名称。 关注 4 业主大会越权业主该怎么办 小区的业主大会难以召开，即使召开后 也存在已经成立的业主大会换届难、业主委员会交接难的问题，也是近期物业方面矛盾 比较集中的一个方面。同时，由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督，侵 害业主权益的事件不断出现，比如业主所享有的大会讨论事项的表决权、制订修改公约和大会议事规则权、选举及解任业主委员会成员权、监督业主委员会和物业管理企业履行职责等权利，在实践中经常被侵犯等引出了不少矛盾和

14、纠纷。解读 现行物业管理条例对这个方面的规定较为简单，没有对无业主大会非讼程序进行配套的相关法律法 规，执行中存在诸多问题，比如业主对业主委员会、物业管理企业的运作如何有效监督， 对业主大会选任事项意见不一，业主大会、业主委员会的不适当决定、侵害利益等是否 可通过诉讼解决等。 总的来说，业主作为物业管理区域内物业的所有权人，不仅对建筑 物专有部分享有专有权，对共用部分享有共用权，同时作为小区成员还享有成员权，业 主通过业主大会的形式，在物业小区的框架的范围内进行民主管理、自我管理，通过民 主协商，个人利益服从共同利益，少数人的利益服从多数的利益，采取多数决或绝对多 数决的方式决定小区物业管理、

15、处分、使用等事项。 解决方法 业内人士建议，业主可 以采用在业主大会内部设置监督部门等方式 ，来避免业主大会的越权行为等 。 关注 5 开 发商与物业管理的 “父子关系 ”如今部分与开发商互为 “父子关系 ”的物业管理公司，很容 易出现对于房屋质量等问题不重视，以及开发商和物业管理公司之间互相 “踢皮球 ”的现 象。尤其是在在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物 业管理企业矛盾加重，业主往往以拒付物业管理费来抗拒，加之小区业主大会、业主委 员会迟迟无法成立 ，前期物业管理时间很长 ，有的长达七八年 ，矛盾越积越深 。 解读物 业管理条例第二十四条规定了房地产开发与物业

16、管理相分离的原则，应通过招投标的 方式选出物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出 来的，即便实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的 物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的 “父子关系 ”依然普遍 存在。 当物业出现质量或销售时不切实际的承诺等涉及开发商的问题引发纠纷后，物业管理企业常以其与开发商是两独立法人，无任何关系拒绝处理，而开发商往往是项目公 司，一个小区成立一个项目公司，建设完成结算完毕后就不存在了，售后服务、保修等 矛盾无法解决。 解决方法 入住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售 并交付使用的

17、建筑面积达到 50%以上，或者首套房屋出售并且远交付使用已经满 2 年的， 一定要及时召开业主大会会议成立业主大会，来维护自身权益。 关注 6 谁做纠纷诉讼 人？ 由业主大会还是继续由业主委员会代表全体业主参加诉讼，这是当前法院在审理此 类案件时遇到的突出问题。 解读 据了解，在物业管理条例出台之前，上海法院依 据上海居住物业管理条例 ，规定由业主委员会代表全体业主参加诉讼，解决物业小区 涉及全体业主共同利益诉讼的问题。而物业管理条例出台后，业主委员会的作用发 生了变化，上海居住物业管理条例规定，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业 主对物业实施自治管理的组织。 物业管理条例 则规定物业管理

18、区域内全体业主组成业 主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权 益，业主委员会是业主大会的执行机构。 解决方法 在涉及到小区共公共设施设备和公 共利益的物业管理纠纷时，必须由业主大会的名义起诉，并且需要得到具有表决权的 2/3 业主通过。否则以业主委员会的名义起诉，否则有可能要承担败诉的责任。 关注 7 物 业公司究竟是管理还是服务？ 由于物业管理尚未形成规范的市场机制，物业管理企业不 严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生， 不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上，收费标准模糊不清，多收费，少服务，质价 不符，任意调价；处

19、理问题和解决矛盾方法简单生硬，打骂业主时有发生。解读 物业管理条例除规定物业管理的服务义务，同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用 的一定社会管理责任，但法规并未赋予物业管理企业任何的一点权力。表现在物业管理 企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利，并 没有处罚权和措施权；从理论上分析，物业管理企业并非物业所有人，它是受物业所有 人委托或合同约定管理小区物业和秩序，其对物业所有人处分自己财产的管理权也有限 的，不具有权利源，其是否有诉讼的请求权法律规定不明确，存在较大争议，造成业主 违规搭建、装修、拆除承重墙等危害其他业主的行为无力阻止。 解决方法 此类矛盾在 近期发生的数量较多，主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行调整，物业公司是 以服务为主而不是管理为主。 关注 8 业主与物业公司权利义务不对等 这方面主要体现 在对于业主欠交物业管理费以及违章搭建的处罚规定较少，造成业主无论有什么原因不 满，都以拒交物业管理费来抗辩。另外在目前法律框架下，缺少住户与所有权人的区分 和规制，对非业主使用房屋而拒交物业管理费的现象，无任何制约措施。 解读 虽然物 业管理条例第一条就规定应当维护业主和物业管理企业的合法权益，但在后面具体条 文中，对物业管理企业的相关法律责任规定多，而对业主的法律责任只有两三条原则规 定，约束力明显不够，在业主