江苏句容茅山项目开发计划与成本精算_11页

1、句容茅山项目开发计划与成本精算一、开发计划项目占地面积约900亩，60万川，地处旅游风景区，依山傍水，水面约5000 亩，333万川。且地块水岸线较长，有利于临水规划，考虑打造一个集自然山水、 民国建筑、道家文化、休闲旅游与户外运动于一身的放松身心、净化心灵、陶冶 情性、升华精神的旅游渡假区。综合地块的形状，地块面积、地理位置、市场情况、项目总体定位、经济因素，拟定建独幢、联排、叠拼、渡假公寓等几种产品，初步考虑如下表：类另y独栋联排叠拼公寓合计单位容积率0.30.50.70.90.39每亩建筑面积200333467600（就）总建筑面积135200360002400039000234200（

2、就）占地面积6761085165900（亩）450667720003400043333600000（就）总套数5201801507801630（套）楼面地价700420300235（元 / m2）单套面积26020016050（就 / 套）单价3800300027002400（元 / m2）单套总价98.86043.212（万元）单位成本2588230821882123（元 / m2）每平米利润1212692512277（元 / m2）每亩利润24.2423.0423.9116.62（万元/亩）不含地价的总成本25525.766796.84531.27363.244216.96（万元）总销售价

3、格51376108006480936078016（万元）利润（含地价）25850.244003.201948.801996.8033799.04（万元）地 价9464151271491012600（万元）总利润16386.242488.711219.411080.321174.66（万元）1、规划建议：四种产品、容积率只是略低于市内项目的原因是，该项目的最大的资源是水， 可充分借景与水面，挖掘水的价值，在项目的规划设计时只需充分考虑各组团与 各幢之间的合理排布与舒适间距，达到目标客群在生理与心理上的低密度即可。2、对公寓的考虑：相比之下，公寓每亩的收益最低，但公寓的潜在收益较高，受市场利好的影

4、 响较大且风险较低，有助于提高项目的人气和活力。受银行及国家宏观政策的影 响较小，客户层面较广，有利于快速回笼资金。3、分期开发计划建议：520幢独栋，分三期开发，每期170幢左右。占地450667 m2，676亩，迎 湖开发，分区管理；180套联排分三期开发，每期60套，占地72000 m, 108亩；150套叠拼分三期开发，每期50套，占地34000 m, 51亩；780套公寓分三期开发，每期 260套，占地43333 m，65亩。每期开发占地300亩、20万m,约540套，建筑面积约77200 m。通过边 开发、边美化、边等待，达到降低项目经营资金与利润最大化的目的。3、规划布局建议：四

5、类产品分圈层开发。迎湖面为第一圈层，开发为独栋别墅;向内为第二圈层，开发为联排别墅；再向内为第三圈层，开发为叠拼；最外层为第四圈层，开发为渡假式公寓。小区内部通过两条主干道路，伸向湖边，分为 12个组团，呈扇状布局，达到合理布局，便于管理的目的。二、成本测算序号项目名称按销售面积（兀/ m2）总费用（万元）-一一土地费用538.25126061独栋（0.3）70094642联排（0.5）42015123叠拼（0.7）3007204公寓（0.9）235916.5前期工程费601405.21规划设计费30702.62钻探勘察费6140.523质检监理费6140.524三通一平15351.35可行性

6、研究、招标、临时设施、预结算审编等费用370.26二各项规费1152693.31基础设施配套费751756.52消防局收费1.535.133发展新墙体专项基金8187.364白蚁防治费1.535.135散装水泥专项基金246.846规划局收费1.535.137气象局收费10234.28地形、管线图纸资料费123.429大样图、定位放线图123.4210施工图、审查费1.535.1311房产交易费、测绘370.2612物价局论证费123.4213特种垃圾管网费1.535.1314环抱监测费246.8415防震抗灾费123.4216防雷审查费2.558.5517档案寄存费123.42四基础设施建设

7、费1934520.061道路广场工程20468.42供水工程5117.13排污工程7163.944供电工程30702.65室外管网370.266水增容费8187.367电增容费25585.58景观绿化431007.069室外照明5117.110有线电视5117.111通讯宽带5117.112智能化30702.613:环卫工程246.8414围墙建设370.2615环境设计费246.84五建筑安装工程费800187361基础工程551288.12主体工程62014520.43主体安装801873.64外墙装饰40936.85公共部位装饰5117.1六公共配套设施建设费2558.551居委会用房1

8、23.422会所用房20468.43公共厕所123.424消防设备370.26七物业移交费5117.1八销售费用601405.2九管理费用501171十不可预见费801873.6十一税费3007026十二财务费2004684不含地价成本计188844216.961其中独栋含地价成本为258834989.762其中联排含地价成本为23088308.83其中叠拼含地价成本为21885251.24其中公寓含地价成本为21238279.7备注：1、各项规费因当地的取费情况不明，暂按苏州地区标准替代。2、因地处偏远，没有考虑管道气的问题。3、人防按总建面 234200卅的5%考虑，为11710 讥4、财

9、务费用的估算较大，是因为项目历时较长，金融风险、销售风险难以把握，以及将来可能要租用大面积水面和购置水上娱乐设施。因此在“资金流出计划表” 内的财务成本的安排可能出入较大。附表：项目总投资估算表序号项目名称按销售面积（兀/ m2）总费用（万元）一一一土地取得费538.2512606二二二投资成本（不含地价）168839532.961前期工程费601405.22各项规费1152693.33基础设施建设费1934520.064建筑安装工程费800187365公共配套设施建设费2558.556物业移交费5117.17销售费用601405.28管理费用5011719不可预见费801873.610税费3

10、007026-三财务费2004684四独立核算费21502517.651人防工程费11710 X21502517.65附表：计划实施进度表该项目占地900亩、60万叭 总建筑面积约25.1万叭 可销售面积约23.42万卅，分三期、五年半开发完成，建成期内销售完毕序号工作类别所需要时间时间进度计划1市场调研、整理、分析1222005.5.18.302编制可行性研究报告。项目开局策划，项目审批等前期工作302005.9.19.303建筑方案、规划方案、招投标初步设计、会所设计及建设及研讨2022005.10.1 2006.4.204综合管网设计482006.4.25.205施工图设计712006.

11、5.217.316报建，领取规划许可证302006.8.18.307（一期）工程开工2006年9月1日8（一期）工程单体完工1222006.9.112.319（一期）交付1532007.1.1 5.3110（一期）回顾（总结分析，调整与纠编）302007.8.18.3011（二期）项目审批302007.9.19.3012（二期）方案调整、细化、整理302007.10.110.3013（二期）施工图设计612007.11.112.3114（二期）项目报建，领取规划许可证302008.1.11.3015（二期）工程开工2008年3月1日16（二期）工程单体完工1222008.3.1 6.3017（二期）交付1222008.7.1 10.3018（二期）回顾（总结分析，调整与纠编）302009.1.1 1.3019（三期）项目审批282009.2.1 2.2820（三期）方案