代理意见左旗法院业主

1、代理意见开庭时间:2009 年10 月 19 日开庭地点:巴林右旗人民法院代理 人:张铁栋巴林左旗法律援助中心律师受法律援助中心指派，接受本案原告委托，参加法庭审理，经过庭审调查就案件事实、法律适用发表代理意见如下：1998 年巴林左旗法院作为建设单位利用本单位存量土地建设家属楼，1999年家属楼落成，左旗法院办公区和家属区以墙为界各自独立成院，家属楼的价格高于市场价格100 元左右，地下室价格高于市场价格300 元左右，地下室价格与一六楼价格持平。原有锅炉房原来只供应法院办公楼的供暖，新建家属楼和办公楼一同供暖，原有锅炉房已无法满足需要，需另行改建新锅炉房，经院党组立会研究决定将改建后的锅炉

2、房建在家属区，作为家属楼配套设施与法院办公楼共有、共用。新建锅炉房长为15.7 米，宽为11 米，面积172.7 平方米，而原有锅炉房长为 17.5 米，宽为8 米，面积为140 平方米，新建锅炉房比原锅炉房面积大，比原锅炉房要高出一倍。2005 年冬热力公司统一供暖，锅炉房供业主停放车辆，存放物品使用至今。本案的焦点问题，锅炉房是法院和家属楼业主共有还是由法院单独享有所有权。我们认为锅炉房是法院和业主共有的楼房配套设施，法院并不享有单独所有权。第一、从锅炉房自然属性和功能用途来看，锅炉房是住宅的必要配套设施，是业主实现对住宅居住不可缺少的条件，与小区建设和居住使用分不开，依法必须配套修建，在

3、构造及使用上具有共有部分非独立性的物理属性。在功能用途方面也具有作为共有部分对于全体业主而言的公共属性，及非排他使用性。配套设施是为住宅小区配套服务所必须，也是小区居住质量标准所应当包含的内容。在业主购买楼房的时候，就会产生这样的合理信赖，购买专有部分即可获得相应配套设施。第二、在业主购买专有部分住宅之后，该部分共有配套设施的成本已经分摊入房屋价款之中，转化为业主共有，服务于公共目的，成为小区整体环境的组成部分，构成共有物业相关内容，应由业主共同享有所有权。第三、从历史成因、使用状况来看，锅炉房专为家属楼改建，建在家属区划内，成为家属楼和法院办公楼的共用配套设施，功能从属于两幢楼房，从历史成因

4、、使用状况方面，也应认定为法院和家属院业主共有。第四、从锅炉房包含价格因素考察，地下室原定价格为每平方米400 元，购买时的价格为每平米600 元，与一楼价格持平，每平米增加200 元用于锅炉房建设和其它公用设施建设，47 户业主总计投入15 万余元。第五、从法院党组意志来看，法院党组所有成员均为原告提供证言证实党组会议决定锅炉房作为配套设施，由法院和业主共有、共用。在法庭审理过程中，左旗法院不能提供党组会议记录相关内容，证据规则第七十五条规定“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。，” 依据该规定应当确认锅炉房为法

5、院和业主共有配套设施。从以上几点可见，锅炉房作为配套设施具有从属性，楼房价款本身包含配套设施建设费用，锅炉房为小区共有物业中共有配套设施，为法院和小区业主共有，法院并不享有单独所有权。第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产， 经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 ”本案第三人同为业主，对锅炉房属配套设施，为法院和业主共有的属性是明知的，第三人购买锅炉房并非善意，依法应当认定财政局与第三人签订合同无效。从财政部门拍卖程序来看，也存在合同无效事实。财政局发布拍卖公告的标的物是林东镇东城区巴林左旗法院楼房及院落，锅炉房座落在家属院内，二者地点不同，位置有异，属不同的二个

6、物，从内容看，财政局公告拍卖的标的物实质上并不包括锅炉房。财政局据以拍卖的权属依据和评估依据是产权证，产权证附图标注的锅炉房并非是新建锅炉房，而是旧有已经拆除的锅炉房，旧锅炉房因拆除而灭失，产权证不在具有产权证明效力，财政局不能将该产权证作为对新建锅炉房享有单独权属进行拍卖的依据。旧物即以灭失，评估价值缘何而来，显系凭空伪造，整个拍卖程序移花接木，指鹿为马，挂羊头、卖狗肉，侵犯业主对锅炉房共有权利，拍卖本身就是无效的。物权法就建筑区划内物业设施、物业服务用房的归属及共有财产处分做出明确规定，为处理本案提供明确依据。物权法第73 条明确规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于

7、业主共有。 ”物权法本着以小区和建筑物最终功能实现为根本，摒弃优先考虑投资利益的取向，确立并做出了为业主共有财产的制度安排。物权法第97 条对共有动产和不动产处分做出严格规定“处分共有不动产或者动产以及对共有不动产或者动产作重大修善，应当经占份额三分之二以上按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定除外。”关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第14 条规定“建设单位或者其它行为人擅自占用、 处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营活动，权利人请求排除妨碍，恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”建筑物区分所有权司法解释理解与适用第247 页明确解释：物权法实施之前的行为一直持续到物权法实施之后，且诉讼发生在物权法实施之后，则应当适用本解释。原因在于法律自实施之日起就具有调整当事人行为作用，该行为的发生虽然在实施之前，但是因为其一直持续至法律实施之后，因此应当受物权法和司法解释调整。依据物权法和建筑物区分所有权司法解释，财政部门擅自处分共有物业设施的行为也是无效的。综上，锅炉房作为法院家属楼的