建筑物成新率计算方法

1、“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%,意味着是 全新的、刚建成不久的建筑。现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下：(1)直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年 的折旧额相等。其成新率计算公式：q=1- (1-R) *t/N)其中q为成新率R残值率t使用年限经济寿命N比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60年，目前已使用10年，残值率为0,则成新率二(1- (1-0%) *10/60) =83o

2、3%(2)现场观察法：参考建筑工程评估基础中建筑物损耗的确定方法，采用观察法(又称打分法)对建筑物的建筑损耗程度进行打 分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率实例：评定情况评定分累计结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定6 34承重构件 部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落4 屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨6楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8 装修部分 门窗 部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落4内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝

3、，变色，剥落6顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底6设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30(3)还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定：分为：完好房：十、九、八成新 基本完好房：七、六成新一般损坏房：五、四成新 严重损坏房及危险房：三成以下折旧率计算（1） 年限平均法：年折旧率二（1 一预计净残值率）/预计使用年限（2）（三）（二）工作量法即直线法：每一工作量折旧额=固定资产原价* （1-预计净残值率）/预计总工作量（四）（五）（三）加速折旧法：（六）（1）双倍余额

4、递减：前几年 折旧率=2/预计折旧年限（七）后两年 固定资产原价* （1-预计净残值率）/2（八）（九） （十）（2）年数总和法 年折旧率=尚可使用年数/预计使用年限总和数（十-）或者说=（预计使用年限一已使用年限）/预计使用年限* （预计使用年限+1） /2平均年限法，是指固定资产在其预计使用年限内，根据原始价值，预计净残值。每年平均计提折旧的方法。这类方 法具有普遍适用性。工作量法，是以固定资产的使用期内所完成的工作量为依据，计算各期计提折旧额的方法。这一方法适用于在 各个会计期间不大使用的固定资产及大型专用设备、车辆、飞机、船舶的折旧。双倍余额递减法，是用年限法计提折旧率的2倍作为固定的

5、折旧率，乘以逐年递减的固定资产的期初净值，计 算各年应提折旧额的方法。这类方法用于受技术影响较大的固定资产折旧。年数总和法，这是以固定资产的原值减去净残值后的余额乘以递减的折旧率计算每年应提折旧的方法。这一方法同样适用于受技术影响较大的固定资产折旧。残值一般是5%, 10%,具体情况具体分析房屋与建筑物的经济使用年限和折旧来源：作者：日期：10-12-31、各类建筑物经济耐用年限:1、钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;2、钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架一剪力墙结构等）；生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；3、砖混结

6、构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;5、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、砖木结构三等；生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;8、简易结构：10年。二、残值率：1、钢筋混凝土结构:0；2、砖混结构一等:2%；3、砖混结构二等：2%；4、砖木结构一等：6%;5、砖木结构二等：4%；6、砖木结构三等：3%;7、简易结构:Oo建筑物的折旧年限是建筑物价值转移的

7、年限，它与耐用年限既有联系又有区别。折旧年限是由使用过程中的社 会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称为经济寿命；耐用年限是由结构、质量等决定的自然寿命。目前， 一般是将建筑物的自然耐用年限作为折旧年限，不考虑物价上涨、人为损耗等因素。关于固定资产残值率，内、外企有不同规定：内企，国税发200370号文“固定资产残值比例统一确定为5%” ； 外企，国税发2003127号文“其残值暂统一确定为10%,经批准可少留或不留”。除此外其实还有一种特殊情况 是，国税函20031401号文第五条，“上市公司内地子公司固定资产计提折旧前的预留残值，可统一按固定资产原 值的3%执行”。1401号虽是针对联

8、通公司的，但可以理解该规定是适用于所有上市公司内地子公司的。127号和 1401号同样都是从2003年1月1日开始执行的，而且1401号文颁布又在127号文之后（前者是十二月份，后者在 十月份），因此，我们可以认为，海外上市公司内地子公司虽然属于外资企业，但这些公司固定资产残值率可以不 按照国税发2003127号文的规定“残值暂统一确定为10%”，而单独按3%执行。也就是说，目前关于固定资产残 值率，存在着至少三种情况：内企5%、外企中的海外上市公司内地子公司3%、其他外企10%,经批准可少留或不留。上述情况适用于相关文件发布之后新购置的固定资产。现行企业所得税法，对房屋建筑物的折旧年限规定了

9、是20年，可以高于或等于20年但不得低于20年。对于 净残值率没有明确的规定。由企业的财务人员根据职业的盼判断来定。房屋成新率评定标准分类钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构简易结构成新十成新建房屋（特殊情况例外）新建房屋（特殊情况例外）新建房屋（特殊情况例外）新建房屋（特殊情况例外）九成1.结构部分：地基基础：有足够承载能 力，无不均匀沉降。承重构件：完好牢固。非承重墙：砖墙完好牢固， 预制墙板节点牢固，拼缝处密 实。屋面：不渗漏，防水层、隔 热层、保温层完好；排水畅通。楼地面：整体面层完好平 整，硬木楼地面平整坚固，油 漆完好，块料面层完整牢固。1.结构部分：地基基础：有足够承载 能力，无不均匀

10、沉降。承重构件：砖墙（柱）、 屋架完好牢固。非承重墙：砖体完好无 损。屋面：不渗漏，基层平 整完好，排水畅通。楼地面：整体面层完好 平整。1、结构部分地基基础：有足够强 度，无不均匀沉降。承重构件：完好牢固， 无变形、腐朽、节点松 动。非承重构件：墙体完 好。屋面：不渗漏，木基 层平整牢固，瓦面完好 无损，排水畅通。楼地面：整体面层完1、结构部分：承重构件：竹、木构 件节点牢固，无断裂、 腐朽蛀蚀。非承重墙：围护墙完 整无破损。屋面：不渗漏，屋面 平整牢固，面层完好， 排水无阻。地面：平整密实。2、装修部分：门窗：开关灵活，完2 .装修部分:门窗：完好无损，开关灵活， 油漆完好。内外粉刷：完整

11、无损（风裂 除外）。顶棚：完好牢固，无变形。3 .水电卫设施部分：水卫：上、下水管道畅通无 阻，各种卫生器具完好，零件 齐全。电照：电器设备、线路、各 种照明装置完整牢固，绝缘良2 .装修部分：门窗：完好无损，开关 灵活，油漆完好。内外粉刷：完整无损（风 裂除外）。顶棚：完整牢固，无变 形。3 .水电卫设施部分：水卫：上、下水管道畅 通无阻，各种卫生器具完 好，零件齐全。电照：线路、各种照明好，木楼地面平整牢固， 油漆完好。2、装修部分：门窗：完好无损，开 关灵活，油漆完好。内外粉刷：完整牢固， 无裂缝、空鼓。顶棚：完好牢固，无 变形、脱落。3、水电卫设施部分：水卫：上、下水管道 畅通无阻。各

12、种卫生用整无损。粉刷完好无损。顶棚：完整牢固。3、水电卫设施部分：线 路、照明符合用电安全 要求。好。装置完好无缺，绝缘良好。具完好。电照：线路及各种照 明装置完好无缺，绝缘 良好。八成部分符合上列九成条件者为八成部分符合上列九成条件者为八成部分符合上列九成条件者为八成部分符合上列九成条件者为八成七成1. 结构部分：地基基础：有承载能力，有 少量不均匀沉降，但已稳定。承重构件：基本完好，梁、 板、柱有轻微裂缝、变形、露油O非承重墙：外墙面稍有风 化，轻微裂缝，预制墙板拼缝 处不够密实，稍有局部破损。屋面：个别渗漏，隔热层、 保温层有局部损坏；卷材防水 稍有空鼓、翘边或封口不严， 油膏防水发现龟

13、裂，刚性防水1.结构部分：地基基础：有承载能力， 有少量不均匀沉降。承重构件：墙、柱、梁 基本完好。屋架各部件节 点基本完好。非承重墙：轻微裂缝， 面层破损。屋面：局部渗漏，排水 设施基本畅通。楼地面：整体面层基本 完好。1.结构部分：地基基础：有足够承 载能力，有少量不均匀 沉降。承重构件：砖墙基本 完好。木柱架稍有损坏, 个别节点有松动，铁件 锈蚀支撑松动。非承重墙：基本完好。屋面：局部渗漏，稍 有翘曲，瓦面少量破损、 松动。1 .结构部分承重结构：竹木构件、 节点较牢固，有少数蛀 蚀、铁件锈蚀。非承重墙：墙体有少 量破损。屋面：稍有漏雨、翘 曲，瓦块有风化、破损, 油毡芦席屋面有少量破

14、漏。地面：表面不平整。2 .装修部分：稍有纤维性裂缝，块体防水层 有脱壳。排水基本畅通。楼地面：整体面层稍有裂 缝、空鼓、起砂、剥落，硬木 楼地面少有磨损，油漆尚好， 块料面层有缝纹脱落。2.装修部分：门窗：少量开关不灵，钢门 窗少量变形、锈蚀，五金个别 残缺，油漆尚好。内外粉刷：稍有脱灰、空鼓、 裂缝、脱落。顶棚：面层稍有脱钉、裂缝、2 .装修部分：门窗：少量开关不灵， 玻璃五金少量残缺，油漆 尚好。内外粉刷：稍有空鼓、 裂缝、风化。顶棚：少量面层破裂、 缺损，少量压条脱钉。3 .水电卫设施部分：水卫：上、下水管道基 本畅通，各种卫生器具基 本完好，个别零件缺损。楼地面：水泥地坪基 本完好，

15、木板面层部分 磨损，油漆一般。2 .装修部分：门窗：少量开关不灵, 基本完好，油漆失光。内外粉刷：稍有空鼓、 裂缝或风化，勾缝砂浆 少量松酥脱落。顶棚：无明显变形， 面层有细裂缝，部分缺 损，脱落。门窗：部分开关不灵, 玻璃、五金不齐全。内外抹灰：稍有裂缝 剥落。顶棚：面层少量破损。3 .水电卫设施部分：临时电线照明简单使 用。翘角、缺损。3.水电卫设施部分：水卫：上下水基本畅通，卫 生器具基本完好。电照：设备、线路照明装置 基本完好。电照：线路、各种照明 装置基本良好。3.水电卫设施部分：水卫：上下水基本通 畅，卫生器具基本完好。电照：线路和各种照 明装置基本完好。六成部分符合上列七成条件者

16、为 六成。部分符合上列七成条件 者为六成。部分符合上列七成条件者为六成。部分符合上列七成条件者为六成。五成稍好于下列条件者为五成稍好于下列条件者为五成稍好于下列条件者为五成稍好于下列条件者为五成1缝剥落、严重起砂。硬木楼地 面腐朽蛀蚀、翘裂、松动，油 漆老化。2.装修部分门窗：开关不灵，翘曲脱桦， 木质腐朽。钢门窗变形，玻璃、 五金残缺不齐，油漆老化、剥 落。内外粉刷：部分空鼓、裂缝、 剥落、贴面掉角、脱落。顶棚：面层局部损坏，有明 显下垂变形。较重，板层面基层局部有 腐朽变形。排水设施破坏 严重。楼地面：整体面层部分 空鼓、剥落。2.装修部分门窗：部分开关不灵， 局部破缺，油漆老化、剥 落。

17、内外粉刷：部分空鼓、 裂缝、剥落，勒角严重侵 蚀，有大面积风化。顶棚：面层损坏较重，有腐朽。排水设施锈烂、 断裂。楼地面：水泥面层裂 缝、磨损露石。木楼板 大部分磨损细缝、油漆 剥落。2.装修部分：门窗：部分变形，部 分残缺，开关不灵，木 质腐朽，油漆老化剥落。内外粉刷：风化较重， 裂缝脱落，勾缝砂浆松 动脱落。洼。2.装修部分：门窗：部分翘裂腐朽， 开关不灵，玻璃破坏严 重，五金锈蚀残缺。内外粉灰：部分空鼓、 剥落。顶棚：面层破损、多 眼。3.水电卫设施部分水卫：上下管锈蚀严重，下水破漏O电照：设备陈旧，电线老化。下垂变形。4.水电卫设施部分水卫：上下水管锈蚀， 下水不够通畅，卫生器具 个别

18、滴漏损坏严重。电照：电线老化，照明装 置残缺。顶棚：吊筋松动下垂， 面层破烂脱落。3.水电卫设施部分：水卫：上下水管锈蚀， 下水管不够通畅，卫生 器具破损较大。电照：电线老化、照 明装置残缺。三成稍好于下列条件者为三成稍好于下列条件者为三成稍好于下列条件者为三成稍好于下列条件者为三成二成1、结构部分:地基基础：强度不足，有明 显不均匀沉降，影响上部安全 使用。承重构件：有明显下挠倾 向、裂缝变形，混凝土剥落， 露钢筋锈蚀严重。非承重墙：砖隔墙严重开 裂、倾斜、腐蚀。门隔离筋松 动、断折，面层破坏严重。屋面：严重漏雨，保温层。 隔热层严重损坏。1、结构部分：地基基础：强度不足， 有较大不均匀沉降，且仍 继续发展，严重影响住房 安全。承重构件：承重墙（柱） 严重损坏，有明显倾斜变 形，层架端节点腐朽，锈 蚀严重，有下挠变形。非承重墙：严重开裂、 倾斜、墙立筋松动、断折, 面层破损。层面：严重漏雨，平屋1 .结构部分：地基基础：有明显不 均匀沉降，且仍继续发 展，严重影响上部结构