电大房地产估计复习资料8

1、判断题I、 偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同， 且比直线折旧法计算的年折旧额小。A对日错2、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和 877 元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2，该类房地产的资本化率为10，则该宗房地产的收益价格为275 万元。A对日错3、假设开发法可用于拆迁补偿估价。A对日错4、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。A对日错5、房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。A对日错6、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。A对日错7、长期趋势法既可

2、以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。A对日错8、估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。A对日错9、购买年不是预期可获得收益的年限。A对日错10、同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。A对 日错II、 不论估价目的如何， 委托方所委托的估价对象的范围， 必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。A对日错12、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。A对日错13、综合还原利率：土地还原利率建筑物还原利率。A对日错14、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏， 因而该地区的房地产价格必然超高。A对日错单项

3、选择题1、 某宗房地产的总价值100 万元， 其中土地价值30 万元， 通过抵押获得贷款 60 万元。若投保火灾险，其投保价值应为 ( ) 万元。A、 100B、 70C、 60D、 402、 用市场比较法评估房地产价格时， 通常要对比较实例价格进行交易情况、 交易日期、( ) 个别因素修正。A环境因素日质量因素C区域因素D新旧程度3、某类房地产1994 年至 1998年的价格分别为 910、 1190、 1490、 1810、 2110 元平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999 年的价格为 ( ) 元平方米。A、 2390B、 2410C、 2430D、 24504、某写字楼刚

4、建成，其建筑造价实际为1000 万元，建筑面积为 5000 平方米，其基地的现时市场价格为 600 万元，附近类似写字楼( 包含土地和建筑物 ) 的现时市场价格为 2800( ) 万元。元平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为A、 800E、 900F、 1000DX大于10005、假设开发法中预期开发后的楼价不可用( ) 求取。A市场比较法日收益法C成本法D长期趋势法6、甲房地产尚可使用年限为50 年，单价为 1050 元平方米，乙房地产尚可使用年限为 60 年，单价为 1100 元平方米，资本化率均为8，实际上甲房地产的价格( ) 乙房地产的价格。A高于日低于C等于G、 B 或 C7

5、、采用( ) 求取的年折旧额每年递减。A成新折扣法日偿债基金折旧法C年数合计法D直线折旧法8、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( ) 。A同一地区B同一城市C同一供求范围内的类似地区H、 A 或 C9、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用( ) 正常利税。A拆迁费用日建造建筑物费用C公共设施建设费用D市政设施建设费用10、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7和8。某宗房地产交易，买方付给卖方 2325 元平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为 ( ) 元平方米。A、

6、 2487.75B、 2500.00C、 2511.00D、 2162.2511、 有甲、 乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50 万元， 若将两宗土地合并为一宗，合并后值 110 万元， 如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权， 乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为 ( ) 。A、 50 万元B、 55 万元C、 60 万元D、 60 万元以上12、某一房地产价格水平的高低，主要取决于( ) 供求状况。A本地区房地产的日全国房地产的C本地区本类房地产的D本类房地产的13、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98 ，则其依据为 ( ) 。A、可比实例的区域因

7、素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%日 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04 %D可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04 %14、用成本法估价时，房屋现值=( )A房屋重置价格-年折旧额X尚可使用年限日房屋重置价格-年折旧额X耐用年限C房屋重置价格x成新度D房屋重置价格-年折旧额15、其他条件相同，期房价格一般( ) 现房价格。A高于日低于C等于D不可比16、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、 850 和 900 万元，若赋予的权重分别为

8、0.5 、 0.3 和 0.2 ，则该宗房地产的最终评估价格为 ( ) 万元。A、 850B、 845C、 869D、 85717、 某开发商在开发某别墅区时， 为增加利润提高了建筑密度和容积率， 但结果反而使 其别墅的价格下降，这是因为 ( ) 。A市场不景气日 该别墅区的环境条件变差C该别墅区的单位开发成本降低D开发商获得满意的利润即可18、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为 ( ) 。A四类日五类C六类D七类19、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用( ) 。A 一般物价指数日建筑材料价格指数C房地产价格指数D定额调整系

9、数20、某类房地产通常抵押贷款占7 成，抵押贷款的年利率10 ，购买者自有资本要求的年收益率12 ，则该类房地产的资本化率为( ) 。A、 10.6B、 11.4C、 11.2D、 10.821、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应 ( ) 。A越高日越低C不变D越可靠22、一般损坏房的成新度为( ) 。A、 4-6 成B、 5-7 成C、 4-5 成D、 5-6 成23、某宗房地产，净收益每年50 万元，建筑物价值 200 万元，建筑物资本化率12，土地资本化率10 ，则该宗房地产的总价值为 ( ) 万元。A、 417B、 500C、 460D、 45024、 甲土地的单价

10、2100 元平方米， 建筑容积率为7， 乙土地的单价1500元平方米，建筑容积率为5 ，该两块土地的总价相比( ) 。A甲的等于乙的以甲的高于乙的C甲的低于乙的D、难以判断25、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( ) 成本作为评估依据。A类似房地产的客观日类似房地产的最高C类似房地产的最低D该宗房地产的实际26、房地产的供给增加，需求不变，其价格会( ) 。A上升以下降C不变D、升降难定27、 某临街深度30.48 米(即 100 英尺 ) 的矩形宗地， 总价为 100万元， 根据四、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为 ( ) 万元。A、 50B、 70C、 30D、 4028、同一建

11、筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( ) 。A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房 日非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房 C腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房 D非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房多项选择题1、各类房屋的残值率一般为： ( ) 。A钢筋混凝土结构3%日砖木结构一等6%C砖混结构一等0%D简易结构0%2、一宗房地产的土地价值为 40 万元， 建筑物价值为 60 万元，已抵押贷款45 万元，作为某种目的的估价结果为 55 万元，则该估价目的的可能是( ) 。A买卖日抵押贷款C拆迁补偿D保险3、房屋估价时，确定其面积的依据有：( ) 。A、房屋

12、所有权证所载面积日房屋现有实际面积(当实际面积大于房屋所有权证所载面积时)C建筑竣工图所载面积(当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时)D房屋买卖合同所载面积4、估价上真实、客观、合理的价格是指：( ) 。A、交易双方均接受的价格日对交易双方来说经济上合理的价格C正常交易情况下形成的价格D政府规定或希望的价格5、用路线价法估价时，遇有下列临街地，需进行加价或减价修正：( )A路角地日一面临街的长方形地C梯形地D 一面临街的三角形地6、下列各种价格中肯定是事实的有( ) 。A、不能作为可比实例的交易实例价格日可比实例价格C非公平市价D评估价格7、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格

13、可用( ) 求取。A市场比较法日基准地价修正法C假设开发法D成本法8、下列说法正确的是：( ) 。A、可比实例肯定是交易实例日交易实例肯定是可比实例C可比实例不一定是交易实例D交易实例不一定是可比实例9、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握( ) 。A、计息方法日资本化率C计息基础D计息期10、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有： ( ) 。A、估价时点日估价目的C估价对象D估价原则11、运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有： ( )A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性日 会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性C房屋结构类型确认的正确与否D房屋重置价格的准确性12对确定资本化率有参考依据的有( ) 。A折旧率日物价指数C银行贴现率D投资回报率13房地产交易中的特殊交易情形包括( )A、交易双方曾经有过业务联系日购买相邻房地产C交易税费由买方承担D卖方不了解市场行情14建筑物的物质折旧包括( ) 。A有形损耗日正常使用的磨损C功能折旧D意外的破坏损毁判断题答案1 A 2 A 3 B 4 A 5 A 6 B 7 A 8 B 9 A 10 B 11 B 12 B 13 B 14 B