----需求分析与建设规模

1、第一章工程背景与建设方案1、工程背景近年来,莲都区委、区政府认真贯彻落实中央有关增强“三农 工作的方针政策,结合实施全省“百乡扶贫攻坚方案和“欠兴旺乡 镇奔小康工程,大力推进高山、深山困难群众的异地脱贫工作,积 极实施扶贫开发工程,2001年起至今已实施整村搬迁下山脱贫 656 户,1994人,莲都区欠兴旺乡村的经济社会开展,农民生活水平, 根底设施条件都有了明显的改善, 农村贫困面逐步缩小,多数农民走 上根本小康之路.通过莲都区上下的共同努力,莲都区农村下山脱贫工作取得了一 些成效,但莲都区农民人均纯收入增长还是远远落后于城市人均可支 配收入增长,农村文化、科技、教育、卫生、体育等事业也远远

2、落后 于城市,且区域经济开展的不平衡性还比拟突出, 特别是高山、远山、 10户以下自然村的收入与近邻农村之间的差距不但没有缩小反而有 不断拉大的趋势.加上高山、远山普遍地理位置偏僻,自然资源匮乏, 农业根底脆弱,农民的增收渠道狭窄,生活质量不高,产业支撑水平 不强,离小康社会的目标还较远,影响莲都区农村经济开展和农民增 收的步伐.因此,大力推进贫困群众下山从事二、三产业来增加农民 收入仍是当务之急,对全面建设小康社会具有十分重要意义.根据莲都区农业局调查,莲都区 10户以下小规模自然村实有户 数481户,1513人,平均每户3.15人.其中碧湖镇和高溪乡10户以 下小规模自然村实有户数100户

3、,330人,平均每户3.3人.1.2农村下山脱贫致富奔小康的必要性1,下山脱贫致富是农村贫困人口改善生产、生活条件的有效途径.特别是10户以下小规模自然村,大多住在高山、深山,交通不便, 居住环境差,耕地很少,生产条件差,生活艰苦.因此,必须下山居 住,从事二、三产业,实现脱贫致富.2、下山脱贫致富是实现十七大提出建设和谐社会,推进新农村建设 实现全面建设小康社会的重要举措.3、下山脱贫将促进城镇人口有效集聚,推进城镇化进程.4、下山脱贫将丰富农民文化生活,方便子女进校读书.1.2建设方案参照丽水市政府?有关印发丽水市城市规划区外农村村民建房审 批治理暂行方法的通知?丽政发 2005 15号文

4、件,按文件规定有 二种建设方案.一种是建设农民公寓住宅小区,另一种是建设农民迁 建安置小区.(1)建设农民公寓住宅小区按丽水市规定,在农民公寓住宅规划小区内安排建设公寓住宅的,具建筑面积标准是：1-2人户为80平方米,3人户为120平方米, 4人户为180平方米,5人以上户为240平方米.平均户取建筑面积 150平方米,小区容积率取1.2.(2)建设农民迁建安置小区按规定在农民迁建安置规划小区内安排建房, 其建房建筑占地面 积标准为：1-2户为38平方米,建房层次不超过2层;3人户为38 平方米,建房面积不超过 3层；4人户为54平方米,建房面积不超 过3层；5人以上户为72平方米,建房层次不

5、超过 3层.平均每户建筑占地取46平方米,层次按平均2.8层计算,建筑密度取30%第二章选址方案莲都区碧湖镇下山移民小区选址方案根据?莲都区碧湖镇城镇 总体规划(2004-2021)?,?丽水市莲都区碧湖镇生活限制性详细规 划?,选择河口、上街村、碧湖特产场三个区块进行比选,从中选出 一块用于下山移民小区建设.2.1 选址原那么(1)满足下山移民住宅用地的要求(2)符合?丽水市莲都区碧湖镇生活区限制性详细规划?(3)有利于城镇整体开展框架(4)尽量降低开发本钱(5)符合文物保护等相关要求2.2 选址方案2.2.1 河口区块用于下山移民小区建设利弊条件分析(1)区块面积河口区块的总面积为1549

6、34平方米(合232亩),其中通济堰保 护面积32亩.本次安排33333平方米(合50亩),用于下山移民小 区建设.(2)河口区块有利条件分析河口区块位于环南路南面,规划中属于一类住宅,土地性质为待 置换用地,平均高程与路面相差不大,填方量少.此区块临江边缘, 空气清新位于城镇中央附近,幽雅宁静,适合一类住宅开发.也适合下山移民小区建设.(3)河口区块不利条件分析该50亩土地上有石专混结构农户住宅 4栋,约1050平方米；木材 加工厂一个,占地约2500平方米,有简易房、瓦棚约 850平方米； 平房约110平方米；水泥瓦棚约150平方米；灰铺一个.拆迁安置约 需3500平方米(合5.25亩)土

7、地,拆迁安置费约需200万元；此区 块用局部用于下山移民小区建设,将影响河口区块作为一类住宅开发 整体性.区块位于城镇中央附近,规划为一类住宅用地,地价价值高,总 区块面积232亩,假设232亩土地整体拍卖,根据目前土地拍卖情况, 预测每亩土地拍卖价格比上街村安置区块高, 可达250万元/亩(2007 年碧湖镇郎奇村土地拍卖为180万元/亩),该区块拍卖收入可达58000万元,而土地收储及农户拆迁安置费用约6000万元,政府可筹集到5.2亿资金.假设其中50亩用于下山移民小区建设,政府少筹 集1.18亿资金用于碧湖镇区域根底设施建设和下山移民小区建设启 动资金.下山移民小区规划调整至少要到 2

8、021年10月才到进行调整,预 计2021年才能开工建设(4)建设规模1、建设农民公寓住宅小区河口区块用于安置下山移民267户,841人.33333平方米X 1.2=267 户150平方米267 户 X 3.15 人/户=841 人2、建设农民迁建安置小区河口区块用于安置下山移民217户,684人.33333平方米X 30% +46平方米/户=217户217 户 X 3.15 人/户=684 人2.2.2 上街村安置区块用于下山移民小区建设利弊条件分析1区块面积区块总用地面积54000平方米合81亩,其中已安排工业园区 拆迁用房14000平方米合21亩,尚余40000平方米合60亩, 还需安排

9、工业园区拆迁用房10000平方米合15亩,余下30000平 方米合45亩,其中通济堰保护面积约4600平方米合6.9亩, 实际可用于下山移民小区建设面积为 25400平方米合38.1亩.2上街村安置区块有利条件分析区块规划为二类居民用地,现已完成农转用上报,该区块位于城 镇中央,南面靠环南路,东靠文一路,不存在拆迁、安置等政策处理 问题.用于下山移民小区建设,条件好,与工业园区拆迁户用在一个 区块,可以同时规划,整体性好,2021年即可开工建设.3上街村安置区块不利条件分析区块位于城镇中央,规划为二类民住用地,地价高,假设 38.1亩 土地整体拍卖,根据目前土地拍卖情况,预测每亩土地拍卖可达2

10、30万元/亩2007年碧湖镇郎奇村土地拍卖为180万元/亩,该区块拍 卖收入可达8763万元,而土地前期费用10万元/亩X 45亩=450万元, 政府可筹集到8313万元资金.假设用于下山移民小区建设,政府少筹 集到8313万元资金用于碧湖镇区域根底设施建设和下山移民小区建 设启动资金.(4)建设规模1、建设农民公寓住宅小区上街村安置区块用于安置下山移民 203户,639人25400平方米X 1.2150平方米=203户203 户 X 3.15 人/户=639 人2、建设农民迁建安置小区上街村安置区块用于安置下山移民166户,523人.25400平方米X 30%+ 46平方米/户= 166户1

11、66 户 X 3.15 人/户=523 人2.2.3 碧湖特产场区块用于下山移民小区建设利弊条件分析(1)区块面积碧湖特产场区块可用于下山移民小区建设面积为25667平方米(约合38.5亩).(2)碧湖特产场区块有利条件分析碧湖特产场区块位于碧湖镇区东北面,丽湖路东面,九龙街北面. 特产区块有235.6亩土地,根据丽水市莲都区欠兴旺地区下山移民整 体搬迁规划(2005-2021年),碧湖特产场块局部用于安置移民小区 建设.现已安排黄村水库移民92户,238人,用地150亩,尚余85.6 亩.该场2003年与莲都区畜牧良种场、丽水市畜牧兽医站合办建成 了生猪良种养殖示范基地,用了 25亩地,场内

12、道路、仓库、办公宿 舍等用去约14.5亩地,余下46亩地其中通济堰保护面积约7.5亩, 实际可用于下山移民小区建设面积为 38.5亩(合25667平方米).此地块符合莲都区欠兴旺地区下山移民整体搬迁规划；区块不存 在拆迁等政策处理以及填方问题,属国有土地,而且紧靠莲都区碧湖 产业区块(工业区),有利于安置下山移民到产业区块工作,容易解 决下乡移民就业问题；此地块与黄村水库移民小区相连,提升人口集 聚,促进区域经济开展.(3)碧湖特产场区块不利条件主要是该46亩土地于2003年4月8日租赁给丽水市农业局用于 农作物品种区域实验站,租赁时间自2003年4月8日至2023年4月 7日,共20年,租赁

13、期间乙方无权提前收回.现据莲都区特产场反 映,当时经场职工讨论,同意租赁 5年,后场领导个人决定签定 20 年租赁合同.实际上近几年来该土地种农作物不到总亩数一半(23亩),另23亩没有耕种.需要丽水市政府出面协调提前解除租赁合同； 碧湖特产场现有在职职工9人、退休职工25人、精简下放职工2人, 需要安置；下山移民小区规划调整至少需到 2021年10月才能完成调 整,预测2021年才能开工建设.(4)建设规模1、建设农民公寓住宅小区碧湖特产场区块用于安置下山移民 245户,772人25667 平方米 X 1.2 _150平方米 三205户205 户 X 3.15 人/户=646 人2、建设农民

14、迁建安置小区碧湖特产场区块用于安置下山移民167户,630人.25667平方米X 30% +46平方米/户= 167户167 户 X 3.15 人/户=526 人第三章结论与建议3.1 结论通过下山移民小区二种方案比照和三个区块利弊分析,我们认为 在碧湖特产场区块建设农民公寓优势相对明显,建议作为推选方案. 理由主要有：(1)地理位置优越.该区块位于碧湖镇东北面,丽湖路东面,九龙街北面,即碧湖产业区块(工业区)东北角,离工业区不到200 米.碧湖工业区块一期占地 0.98平方千米正在建设中,预计 2021年底可局部建成投产,2021年一期可全部建成投产,需要 2万名职工,因此有利于下山移民到工业区工作,解决了下乡 移民就业问题,解决了移民后顾之忧.(2)符合丽水市莲都区欠兴旺地区下山移民整体搬迁规划 (2005-2021年).此规划安排75亩碧湖特产场土地用于下山移民.(3)节约土地采用建造农民公寓形式安排下山移民,本工程建设安置205户, 646人下山移民,只需25667平方米(约合38.5亩)土地,比 采用建造规划