房地产策划师教材

1、房地产策划师教材培训房地产策划师教材培训 中国就业培训技术指导中心组织编写中国就业培训技术指导中心组织编写 房地产策划培训讲师房地产策划培训讲师 吴永铭吴永铭 第三章第三章 房地产项目投资策划房地产项目投资策划 第一节 项目效益评估 学习单元1 房地产项目成本估算 学习目标：学习目标： 掌握房地产项目的成本费用构成和成本费用估算方法 掌握房地产项目经营税费的构成和估算方法 能对项目成本进行估算 一、房地产项目投资于成本费用估算一、房地产项目投资于成本费用估算 一般房地产项目就其成本费用由开发成本和开发费用两大部分构成。一般房地产项目就其成本费用由开发成本和开发费用两大部分构成。 1.开发成本的

2、估算开发成本的估算 1.1土地使用权出让金 国家以土地所有者的身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地国家以土地所有者的身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。使用权出让金。 1.2土地征用及拆迁安置补偿费 1）土地征用费）土地征用费 2）补偿费）补偿费 1.3前期工程费 1）项目策划、规划、）项目策划、规划、设计、可行性研究及设计、可行性研究及水文地质勘测费用。水文地质勘测费用。 2）“三通一平三通一平”等土等土地开发费用。地开发费用。 1.4建安工程费 建安工程费建安工程费 设备及安装工程费（

3、给排水、电气照明等） 室内装修工程费 建筑工程费（结构、建筑、特殊装修费用） 单元估算法 单位指标估算法 工程量近似匡算法 概算指标法 类似工程经验预算法 1.5基础设施费 水水 供电供电 道路道路 绿化绿化 供气供气 排污排污 排洪排洪 电信电信 环卫环卫 供水工程按水增容量（ t)指标计算 供电及变配电工程可按电增容量（ KV.A)指标计算 采暖工程按耗热量（ W）指标计算 供热锅炉安装按每小时产生的蒸汽量指标计算，各类围墙、管线工程按长度指标计算，室外道路面积按平方米指标计算。 1.6公共配套设施费公共配套设施费 主要包括不能有偿转让的开发需求内公共配套设施发生的支出。其估算可参考“建安

4、工程费”的估算方法。 1.7开发期间税费开发期间税费 1）配套设施建安费 2）建筑工程质量与安全监督费 3）非住宅供电、用电负荷费 （供电增容费） 开发期间税费开发期间税费 4）预算定额管理费 5）建设工程交易中心招投标服务费 6）工程建设监理费（施工阶段） 7）其他税费 1.8不可预见费不可预见费 主要包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础和其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。 2.开发费用开发费用 1.管理费用 是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。一般为用。一般为3%。 2.销售费用

5、 1）广告宣传和市场推广费。约占销售收入）广告宣传和市场推广费。约占销售收入2%3% 2）销售代理费。约占销售收入）销售代理费。约占销售收入0.5%1% 3）其他销售费用。约占销售收入）其他销售费用。约占销售收入0.5%1% 3.财务费用 为筹集资金而发生的费用。 1）长期借款利息计算（每年应计利息=（年初借款本息累计+1/2*本年借款额）*年利率 （1）每年等额偿还本息和。 （2）等额还本，利息每年照付。 2）流动资金借款部分是按全年计息，利息计入财务费用， 每年照付，期末一次还本。 二、房地产项目经营税费的构成和估算 房地产经营税包括两部分内容，即房地产项目开发期间的税费与房地产项目经营期

6、间的税费。房地产经营期间的税费主要包括； 1.与转让房地产有关的税费 营业税 所谓营业税是对在我国境内供应劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位或个人所获得营业税征收的一种税。 按营业额的5%计征。 城市维护建设税 是对在我国境内即享用城镇公用设施，又有经营收入的单位和个人征收的一种税。 税率为7%。 教育费附加税 是为了加快发展地方教育事业，扩大地方教育经营的资金来源。附加率3% 防洪工程维护税 加大大江大堤防洪。附加率0.9% 交易印花税 ? 是对经济活动及经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种行为税。 按千分之一计征，买卖双方各付一半。 交易服务税 是为了加强房地产交易管理，保障

7、房地产买卖双方当事人的合法权益。 按0.2%计征，买卖双方各付一半。 2.土地增值税土地增值税 2.1税率计算税率计算 1 1）增值额未超过扣除项目金额）增值额未超过扣除项目金额50%50%的部分，税率的部分，税率为为30%30%。 2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 4）增值额超过扣除项目金额）增值额超过扣除项目金额200%、 税率为税率为60%。 3）增值额超过扣除项目金额）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣、未超过扣 除项目金额除项目金额200%的部分，税率为的部分，税率为50%。 由此可知，土地应缴纳税额的计由此可知，土地应缴纳税额

8、的计算，按下列公式进行：算，按下列公式进行： 土地增值额 =转让房地产的总收入扣除项目金额 应纳税额 =土地增值额 *适用税率 例例1某单位出售房地产收入为某单位出售房地产收入为300万，扣除项目金额为万，扣除项目金额为150万，试求应缴纳的土地增值税额。万，试求应缴纳的土地增值税额。 解：应缴纳税额应按以下方式计算： 1.土地增值额=300-150=150（万元） 2.土地增值额与扣除项目金额之比为150150=100% 3.税率分别为30%和40%； 4.应缴纳税额=15050%30%（15015050%）40% =7530%7540% =52.5（万元） 为简化计算，可按增值额乘以适用的

9、税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。 其公式如下： 应纳税额=土地增值额适用税率扣除项目金额速算扣除率 代入公式： 应纳土地增值税=15040%1505%=52.5（万元） 2.2增值额的计算增值额的计算 序号序号 1 1 2 2 2.1 2.1 2.2 2.2 2.3 2.3 2.4 2.4 类别类别 转让房地产总收入转让房地产总收入 扣除项目金额扣除项目金额 开发成本开发成本 开发费用开发费用 与转让房地产有关的税费与转让房地产有关的税费 财政部规定的其他扣除项目财政部规定的其他扣除项目 增值额增值额 增值率增值率 适用增值税率适用增值税率 增值税增值税 计算依据计算依据

10、见销售收入表见销售收入表 2.1+2.2+2.3+2.4 2.1+2.2+2.3+2.4 见开发成本估算汇总表见开发成本估算汇总表 见开发费用估算汇总表（据见开发费用估算汇总表（据实计算）或按开发成本实计算）或按开发成本10%计算计算 销售收入销售收入6.43% 开发成本开发成本 20% 1 12 见四级超率累进税率见四级超率累进税率 见表见表3 35 5 应缴纳税额应缴纳税额 = =土地增值税土地增值税适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额速算扣除率速算扣除率 备注备注 包括货币收入、实物收入和其他收入包括货币收入、实物收入和其他收入 1 1、取得土地使用权所支付的金额；、取得土地使用权所

11、支付的金额；2 2、开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的成本；3 3、开发土地和新建房及配套设施的费、开发土地和新建房及配套设施的费用；用； 4 4、旧房或建筑物的评估价格；、旧房或建筑物的评估价格；5、与转让房地产有关的税金；与转让房地产有关的税金；6、财政部、财政部规定的其他扣除项目。规定的其他扣除项目。 3 3 4 4 5 5 6 6 2.3免税规定免税规定 1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。 2）因国家建设需要征用的房地产。 依法纳税哦！依法纳税哦！ 3.企业所得税企业所得税 是指对在我国境内实行独立经济核算的企业或组织的生产、经

12、营所得和其他所得征收的一种税。 税费的计收办法和标准：按企业应缴纳谁所得额的33%计征（2008年1月1日起施行25%的税率）。外资企业的所得税计收办法和标准同上。 例例2：某房地产开发公司建造并出售一栋写字楼，取得了1200万元人民币的销售收入。与转让房地产有关税金的综合税率为6.43%，该公司为建造写字楼支付了100万元地价款，建造此楼又投入了500万元的房地产开发成本，由于种种原因该公司不能提供出准确的利息支出情况。试计算转让此写字楼的土地增值税。 1）确定房地产的转让收入）确定房地产的转让收入 根据已知条件，可知转让收入为1200万元 2）确定转让房地产的扣除项目金额）确定转让房地产的

13、扣除项目金额 1.取得土地使用权所支付的金额：100万元 2.新建房地产开发成本： 500万元 3.与房地产有关的费用： （100+500 ）10%=60 万元（假设房地产所在地主管税务局确定的费用扣除比例为10%） 4.与转让房地产有关的税费： 12006.43%=77.16 （万元） 5.财政部规定的其他扣 除项目，加计扣除为： （100+500 ）20%=120 （万元） 故转让房地产的扣除项目金额合计为： 100+500+60+77.16+120=857.16（万元） 3）计算转让房地产的增值额）计算转让房地产的增值额 1200857.16=342.84（万元） 4）计算增值率）计算增

14、值率 342.84857.16=40% 5）计算应纳税额）计算应纳税额 342.8430%=102.9（万元） 这就对了吗？这就对了吗？ 培训课程培训课程 学习单元学习单元2 房地产项目投资收益评估房地产项目投资收益评估 掌握财务评价的作用、原则及基本原理 能够对房地产项目投资效益进行静态评价与动态评价 一、财务评价的含义、作用、依据一、财务评价的含义、作用、依据 财务评价的含义财务评价的含义 财务评价是国家现行会计财务评价是国家现行会计制度、税收法规和市场价制度、税收法规和市场价格体系下，预测供给项目格体系下，预测供给项目的财务效益与费用，进行的财务效益与费用，进行财务盈利能力分析和偿债财务

15、盈利能力分析和偿债能力分析，编制财务报表，能力分析，编制财务报表，计算评价指标，考察拟建计算评价指标，考察拟建项目的财务盈利能力、偿项目的财务盈利能力、偿债能力等财务状况，据以债能力等财务状况，据以判别项目的财务可行性判别项目的财务可行性 财务评价的作用财务评价的作用 1. 财务评价是项目建议书财务评价是项目建议书和可行性研究报告的重和可行性研究报告的重要组成部分要组成部分 2. 财务评价结论是主要的财务评价结论是主要的决策依据决策依据 3. 非盈利项目的财务评价非盈利项目的财务评价可以使有关各方做到心可以使有关各方做到心中有数中有数 4. 财务评价是方案比较和财务评价是方案比较和选取的重要手

16、段选取的重要手段 5. 配合投资各方协议、合配合投资各方协议、合同、章程的谈判，促使同、章程的谈判，促使各方在平等互利的基础各方在平等互利的基础上进行经济合作上进行经济合作 财务评价的依据财务评价的依据 1、政策法规依据、政策法规依据 2、方法和参数依据、方法和参数依据 二、财务评价的原则和基本道理二、财务评价的原则和基本道理 1.财务评价的原则 效益与费用计算范围效益与费用计算范围 的一致性原则的一致性原则 效益与费用识别的有无对比效益与费用识别的有无对比 原则原则 动态与静态分析相动态与静态分析相 结合，以动态分结合，以动态分 析为主的原则析为主的原则 2.财务评价的基本原理 财务报表财务

17、报表 财务评价指标计算财务评价指标计算 行业及国家参数行业及国家参数 基础数据基础数据 指标指标 参数比较参数比较 评估结果评估结果 三、财务评价指标体系三、财务评价指标体系 1.根据建设项目财务评价指标体系作用分类 投资利润率 静态盈利性分析 投资利税率 资本金利润率 静态投资回收期 2.根据建设项目财务评价指标体系作用分类 静态投资回收期 时间性指标 动态投资回收期 借债偿还期 价值性指标 -财务净现值（ FNPV) 项目财务 项目财务 评价指标 静态盈利性分析 财务净现值（ FNPV) 财务净现值率（ FNPVR) 评价指标 财务内部收益率（ FIRR) 财务净现值率（ FNPVR) 投

18、资利润率 投资利税率 比率性指标 资本金利润率 利息备付率 偿债备付率 财务内部收益率（ FIRR) 动态投资回收期 借债偿还期 利息备付率 静态盈利性分析 偿债备付率 财务比率 资产负债率 流动比率 速动比率 资产负债率 流动比率 速动比率 四、房地产项目投资效益的静态评价四、房地产项目投资效益的静态评价 1.投资收益率法 投资收益率又称投资利润率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平，其计算公式为： 投资收益率=收益额/项目投资额100% 例：某房地产综合开发项目投资总额为例：某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元，销售收入为万元，销售收入为 4550万元，销售成本为万元，销售

19、成本为 512万元，销售税金为万元，销售税金为 275万元，归还贷款为万元，归还贷款为 1980万元，公司应缴纳的所万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的得税为销售利润的 15%，试计算该项目的税前投资收益率与税后投资收益率。，试计算该项目的税前投资收益率与税后投资收益率。 税前收益额=销售收入销售成本销售税金还贷款 税前收益额=45505122751980=1783（万元） 税后收益额=销售收入销售成本销售税金还贷款所得税 投资额=投资费用贷款利息 税后收益额=1783（10.15）=1515.55（万元） 投资额=4059.6（万元） 该项目税前税后投资收益率指标分别为：税前收益率=1783

20、/4059.6100%=43.92%；税后收益率=1515.55/4059.6100%=37.33% 2.投资回收期法 投资回收期就是用拟建项目的净收益来补偿全部投资所需要的时间，即项目开工建设投发资金的回收时间。 2.1按平均收益额计算投资回收期 投资回收期=项目总投资额/项目年平均收益额 例：设某商品房开发项目建成后，主要用于出租，年平均租金收益例：设某商品房开发项目建成后，主要用于出租，年平均租金收益720万元，设贷款利率为万元，设贷款利率为 15%，并设每期投资都是在当年年初发生的，第一年投资，并设每期投资都是在当年年初发生的，第一年投资1270万元，万元，第二年投资第二年投资 136

21、0万元，第三年投资万元，第三年投资 120万元，项目建成万元，项目建成 4年后投产，试计算该项目的投资回收期。年后投产，试计算该项目的投资回收期。 解：由于考虑投资贷款利息，该项目的投资总额为： 项目投资额=1270（10.15）41360(10.15)3120(10.15)2=4448.33(万元） 年平均收益=720（万元） 故该项目的投资回收期为： 投资回收期=4448.33/720=6.18（年） 2.2按累计收益额计算投资回收期 其计算公式为： N 项目投资总额 = Ft i=0 【例】某项目投资兴建后逐年的现金流量状况见表，试据此确定其投资回收期。【例】某项目投资兴建后逐年的现金流

22、量状况见表，试据此确定其投资回收期。 年份年份 投资额投资额 回收投资额回收投资额 收入收入 1 1 1500.00 1500.00 1800.00 1800.00 650.00 650.00 622.30 622.30 860.5 860.5 872.70 872.70 884.70 884.70 1075.40 1075.40 52.2 52.2 70.5 70.5 72.6 72.6 75.8 75.8 84.8 84.8 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 630 630 850 850 成本成本 折旧折旧 式中 F1第t年的项目经营净收入；Ft=年经营收入年经

23、营成本年经营税金； N项目投资回收期。 累计未回收投资额累计未回收投资额 净收入净收入 1500.00 1500.00 3300.00 3300.00 3320.00 3320.00 2470.00 2470.00 1609.00 1609.00 741.00 741.00 0 0 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7.71 7.71 860.10 860.10 868.10 868.10 1050.60 1050.60 解：由表中累计数字可看出，该项目将在解：由表中累计数字可看出，该项目将在7.717.71年，约合年，约合7 7年零年零8 8个月收回投资。个月收回投资。 3.最小费用法

24、 3.1标准偿还年限内平均费用法 平均费用按下列式计算： Z年=CK T0 1 式中式中 Z年 标准偿还年限内平均费用； C 年经营成本； T0 标准偿还年限（标准投资回收期）； K 项目投资总额。 3.2标准偿还年限内总费用法 其计算公式： Z总=KT0C 式中Z总标准偿还年限内费用总额； 某项目开发提出了甲乙丙三种方案，各方案投资及年经营成本见表。某项目开发提出了甲乙丙三种方案，各方案投资及年经营成本见表。设该项目准偿还年限为设该项目准偿还年限为5年，试据此进行方案比较，选择最优秀方案。年，试据此进行方案比较，选择最优秀方案。 年平均费用计算年平均费用计算 方案方案 投资额投资额 年经营成

25、本年经营成本 标准偿还年限内平均费用标准偿还年限内平均费用 甲甲 乙乙 K K甲甲=2500 K K乙乙=3200 C C甲甲=520 C C乙乙=360 Z Z年甲年甲=5201/52500=1020 Z Z年乙年乙=3601/53200=1000 丙丙 K K丙丙=2500 C C丙丙=270 Z Z年丙年丙=2701/53500=970 五、房地产项目投资效益的动态评价 1.净现值法（净现值法（NPV法）法） 开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量，其计算公式为： F1=StLt 式中式中 Ft 第第t年净现金流量；年净现金流量； St 第第t年现金流入额

26、；年现金流入额； Lt 第第t年现金流出额。年现金流出额。 若将项目每年的净现金流量按统一的、事先选定的基准贴现率折算为项目实施初期（一般规定为项目开始投资的当年年初）的现值，此若将项目每年的净现金流量按统一的、事先选定的基准贴现率折算为项目实施初期（一般规定为项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值（现值的代数和就是项目的净现值（ NPV），其计算公式为：），其计算公式为： NPV= Ftat t=1 式中式中 NPV 项目的净现值；项目的净现值； Ft 项目第项目第t年净现金流量；年净现金流量； n 这么复杂啊？这么复杂啊？ n 项目经济寿命期（年）；项目经济寿命期（

27、年）； t 第第t年的贴现系数，年的贴现系数，aa=（1i0） ；i0为基准贴现率，即事先规定的利率。为基准贴现率，即事先规定的利率。 t 1.净现值法（净现值法（NPV法）法） 在运用净现值进行项目经济效益评价时有如下几个问题需要研究： 1）关于项目经济效）关于项目经济效 益评价标准益评价标准 2）关于经济寿命的）关于经济寿命的 计算单位计算单位 3）关于经济寿命的）关于经济寿命的 计算周期计算周期 4）关于基准贴现率）关于基准贴现率 5）关于净现金流量）关于净现金流量 的计算的计算 净现值评价的临界 值是零。 当NI0，项目按规定的贴现率获利。 当NPV0，则提高i1，设i2i1，重新计算

28、项目的净现值NPV2；若NPV0，降低i1，设i20，NPV2i,项目盈利； IRR=i,项目盈亏平衡； IRRi0,项目盈利超出社会平均水平； IRR=i0,项目盈利相当于社会平均水平； IRRIRR0,项目盈利超出同类项目平均盈利水平； IRR=IRR0,项目盈利相等于同类项目平均盈利水平； IRRIRR0,项目盈利低于同类项目平均盈利水平。 【案例分析】 六、财务评价的基础数据和基本财务报表 损益表损益表 损益表反映项目在计损益表反映项目在计算期内逐年的成本、算期内逐年的成本、税后利润和收益状况。税后利润和收益状况。 财务现金流量表财务现金流量表 财务现金流量表反映财务现金流量表反映项目

29、在计算期内的全项目在计算期内的全部的经济活动状况。部的经济活动状况。 资金来源于运用表资金来源于运用表 资金来源与运用表反资金来源与运用表反映项目在计算期内各映项目在计算期内各年的资金盈余或短缺年的资金盈余或短缺情况。情况。 资产负债表资产负债表 资产负债表反映项目资产负债表反映项目在计算期内各年末资在计算期内各年末资产、负债和所有者权产、负债和所有者权益变化及对应关系。益变化及对应关系。 学习单元学习单元3 投资项目运营计划投资项目运营计划 学习目标学习目标 掌握投资项目运营流程和运营计划体系掌握投资项目运营流程和运营计划体系 掌握投资项目运营计划的编制程序，能掌握投资项目运营计划的编制程序，能 够编制投够编制投资项目运营计划资项目运营计划 一、投资项目运营的流程 1.投资机会选择与决策分析 在机会寻找过程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房