全力落实清水房销售制度讲话

1、全力落实清水房销售制度讲话一、商品房预售制度的历史及定义商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预 先支付定金或房款的行为。商品房预售最早出现于。年大陆出台的?城市房地产管理法?在总结各地经验根底上，建立了预售许可制度， 并对预售条件、监管作出了原那么性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80以上，局部城市甚至达 90以上。商品房预售许可制度确实立，是与我国房地产市场开展进程紧密联系的。长期以来， 我国城镇住房总量缺乏，商品房供不应求，加快建设、增加住房供给是客观需要。商品房 预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用本钱。二、商品房预

2、售制度的特征我国是社会主义市场经济，作为我国最为重要的市场一一房地产市场中的一项重要制 度，我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售，具有五个明显的特征：第一，预售的商品房必须是作为商品房工程建设的房屋，而不是政府批准的一些社会 福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或 城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会 化、商品化和公开销售的特征。第二，预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的 施工建设状态，但尚未竣工的商品房。不是尚未开工的商品房工程，也不是已经竣工交付 使用的商品房现房，更不是早

3、已停工无法继续施工建设的“半拉子工程，或时建时停无 法预计或确定竣工时间的商品房工程工程。第三，预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品 房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并 非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。第四，商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商，必须是具备商品房预售条件 的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人那么是社会不特定的主体， 任何要购置预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。第五，商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府有关部门 批准的商品房预售

4、许可证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即 具备法定公开性。三、商品房预售制度的条件商品房预售意味着买房人承当巨大的对方违约的风险，为了保护买房人的利益，国家 规定了严格的商品房预售条件，以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商能够运用商品 房预售这一杠杆制度。第一，预售商品房的建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金，取得土地使用权 证书的土地。因为，房屋依附于土地，商品房工程的合法开工建设和合法预售，必须以对 该土地的合法使用权为前提。第二，必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了?城市规划法?， 对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性标

5、准，不是任意性或 选择性的。如果房地产开发商无视这一点而预售房屋，就会使开发商自己尤其是购房消费 者面临巨大的风险。第三，按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金已到达工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已到达工程总投资 25% 以上的规定，有两个意义：一是建设工程已经实际开工，二是开发商必须自己投入一定的 资金。无论是投入土地的还是投入具体工程施工工程的，都说明开发商有一定的实力和能 力，不能完全依赖购房者的房款资金。防止炒买地皮、炒买工程等投机行为。关于已经确 定施工进度和竣工交付时间的规定，那么是为了保障商品房预售合同的实际、全面履行，到 期

6、能够向购房者交付房屋。第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。商 品房预售制度，是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售经营，必须持有两 个许可证：即规划许可证和预售许可证。这更加表达了国家对商品房预售行为的严格标准 和监督管理的立法意义。四、商品房预售制度存在的风险自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施近十年来，我国的商品房预售 市场开始走上了标准化管理和健康开展的轨道。但是，由于我国的商品房预售市场起步较 晚，有关法律标准还不够完善，各地方开展不够平衡，有关地方政府主管部门的管理职能 作用还尚未正常发挥，导致仍有许多地方的商品房预售经营和管

7、理活动还处于混乱状态， 一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁 不止。首先是交易不公平。我国实行 的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就 支付了全部的房价款，并承当了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺 出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承当毁约的责任。 这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。一是 购房者支付了全部的房价款，承当了开发的全部风险；二是开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼的经营模式，而且是购房者承当了资金利息；三是通过住房按揭把 开发风险转嫁到银行

8、。其次是销售不标准。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同 质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不标准的交易 方式。再加之我国房地产市场正处在发育阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全， 房地产交易市场缺乏有效的标准。这种不标准的交易方式为不标准销售、违法违规销售提 供了可乘之机。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面 积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将 已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为， 极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法

9、律纠纷。第三，造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商 的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的 能力，能够获得廉价土地资源和低本钱的银行贷款，就意味着工程的成功。结果房地产业 聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技 术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落 后的企业经营模式。第四，我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十年前我国就公布和实施 了?中华人民共和国城市房地产管理法?及其?城市商品房预售管理方法?、?商品房销 售管理方法?、?城市房

10、地产开放经营管理条例?等法律法规，但是，作为商品房预售及 其市场标准化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。尤其是最近几年商品房预售 市场开展出现的许多新情况和新问题，更凸现了市场经济开展变化的超前性与法律法规的 滞后性。五、商品房预售制度问题的解决对于事关众多利益的商品房预售制度该如何解决它存在的问题呢：第一，要建立和完善对商品房开发企业是否具备商品房预售资格、预售条件的严格审 查制度。尤其是两个许可证审查发放制度。严格掌握商品房预售的条件，标准商品房预售 许可证的审查和发放制度。第二，要建立商品房预售必须公开事项的监督检查制度。防止开发商以虚假广告、名 不副实的宣传资料欺骗购房消费者。第三，对于购房者来说，要考察房地产开发商的信誉。购房人可通过多种渠道了解房 地产开发商的营业执照、规模、工商登记、财务状况、企业形象、知名度等；是否具有建 设工程许可证等五证一照；了解过去的业绩，到已完工的小区了解开发商的房屋质量、售 后效劳、物业管理状况；了解开发商有无纠纷等情况。第四，要加大对商品房预售法律制度的宣传力度，正确理解和适用有关法律法规的立 法精神和立法本意。地方各级人民政府，尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土 地行政管理职能的行政执法部门，更应当熟悉和掌握。第五，购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方 的真实情况，买卖双方往往应根据需要