资产评估公式

1、收益法资金时间价值复利终值F=P*(1+i) n复利现值-nP=F*(1+i)后付年金终值F=A*(1+i) n-1/iF=A*刀(1+i) n-1后付年金现值P=A*刀(1+i)-nP=A*1-(1+i)/i先付年金终值P=A/i年偿债基金(每年末应存金额)A=F*i/(1+i)n-1年资本回收额(每年应还本付息额)A=P*i/1-(1+i) -n(一) 纯收益不变1. 永续:P=A/r2. 有限 A*1-(1+r) -n /r(二) 纯收益在若干年后保持不变1. 无限:P=R(1+r) -i +A/r*(1+r)-n2. 有限:P= 'R(1+r) -i +A*1-(1+i)

2、9;(n'm) /i *(1+i)(三) 纯收益按等差级数变化1.递增无限:P=A/r +B/r 2F=A*(1+i) n-1/i *(1+i)先付年金现值-nP=A*1-(1+i)/i *(1+i)2.递增有限:P=(A/r +B/r2)*1-(1+r)-n -B/r*n(1+r)3.递减无限:P=A/r -B/r24.递减有限:P=(A/r -B/r2)*1-(1+r)-n +B/r*n(1+r)递延年金现值(m期后n期)-nP=A*1-(1+i)/i *(1+i)-mP=A*1-(1+i)-(m+n)/i -A*(1+i)-m注意计算收益年限n=A-(n-1)B(四)纯收益按等比

3、级数变化1.递增无限:P=A/(r-S)3. 递减无限:P=A/(r+S)4. 递减有限:P=A/(r+S) *1-(1-S)/(1+r)n(五)已知未来若干年后资产价格P=A*1-(1+r) -n /r *P n(1+r) -n成本法评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值(一) 重置成本1. 价格指数法重置成本=资产的历史成本*价格指数重置成本=资产的历史成本*(1-价格变动指数)定基价格指数=(评估基准日价格指数/资产构建时点价格指数)*100%环比价格变动指数 =(1+aJ(1+a 2)*(1+an)*100%2. 功能价格类比法重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量

4、/参照物年 产量)重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年 产量)X(二) 实体性贬值永续年金现值2.递增有限：P=A/(r-S) *1-(1+S)/(1+r)力）j*100%2. 收获现值法（中龄，近熟）1. 观察法实体性贬值=重置成本*（1-实体性成新率）实体性贬值=重置成本*实体性贬值率2. 使用年限法资产利用率=（实际利用时间/法定利用时间）*100%实际已使用年限=名义已使用年限*总使用年限=2）+尚可使用年限资产实体性贬值率 二/*100%实体性贬值=（重置成本-预计残值）*（三）功能性贬值1. 超额运营成本超额运营成本净超额运营成本=1） *（1-所得税税率）资产剩

5、余寿命折现：功能性贬值=2） *折现系数2. 超额投资成本功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本（四）经济性贬值经济性贬值率=1-（可被利用的生产能力/原设计生产能经济性贬值额=资产年收益损失额*（1-所得税税率）*1-（1+i） -n/i森林资源资产评估成本法1. 重置成本法（幼龄）株数调整系数K株数保存率（r）=林地实有保存株数/造林设计株数当 r > 85%, K1=1当 r v 85%, K1=r树高调整系数心&=现时幼龄林林分树高/参照林分标准平均树高 En = K *£'_ ®（1+p）n-i+1K:林分质量调整系数Ci第i年生产成本（年初

6、）2. 费用价值法（改良）B=A（1+P）n+£：= !Wi（1+P） n-i+1A:林地购置费Mi：第i年林地改良费（年初）市场法1. 市场倒算法/剩余价值法（成,过熟）En=W-C-FW:销售总收入C:木材经营成本F:木材生产经营利润2. 市场成交价比较法E=K%*GK:林分质量调整系数=被估地利系数/参照物地利系数Kb：物价调整系数=评估基准日售价/参照物售价G:参照物市场交易价格收益法1. 收益净现值法（经济林）En=l（Ai-Ci）/（1+P）Ai：第i年的收入（年末）Ci：第i年的成本支岀（年末）u:经营期n:林分年龄（评估时）存在间伐Bu=K*Au+D（1+P）u-a+

7、Db（1+P） u-b+"（1+P）-'C/（1+P）"1无间伐Bu=K *Au/（1+P） u-n - Ci*1-（1+P） -（u-n+1） /PAu：主伐时纯收入（年末）Da. d:间伐纯收入（年末）Ci：第i年营林生产成本（年末）u:经营周期3. 年金资本化法（地租收益稳定，林木和林地作为整体）林木评估En=A/PA:年平均纯收益（年末）林地使用权 无限:Bu=R/P 有限:Bu=R/P *1-（1+P） -nR:林地年平均地租收益n:林地使用权的使用年限4. 林地期望法（同龄，永续皆伐）c（1+p） u-i+1/（1+P） u-1 -v/pCi：第i年营林

8、生产直接费用（整地,栽植，抚育）V:年均营林生产间接费用（先将各现金流复利现值,再计算偿债基金，再计算永续年金现值）矿业权评估1. 折现现金流量法P=；（CI-C0）t*（1+i） -t确定计算年限计算每年现金流入CI 销售收入 回收固定资产残值（各回收期及最后一期期末） 回收流动资金（最后一期期末） 回收抵扣设备进项税额（生产首年及设备更新年）=设备含税价 心+17%）*17%计算各年现金流岀 CO 无形资产投资（土地使用权费于评估基准日流出） 流动资金（生产期第一年流岀） 销售税金及附加（每年年末） 企业所得税=（销售收入-总成本费用-销售税金及附加）* 所得税税率2. 折现剩余现金流量法

9、, I （CI-CO-I p）t*（1+i） -tI p：投资合理报酬计算各年现金流入计算各年现金流岀计算投资合理报酬 资产净值=（年初资产净值+年末资产净值）/2 投资报酬=资产净值*投资报酬率确定折现率：无风险报酬率计算剩余现金流量现值3. 剩余利润法P=；-（E-Ei）t*（1+i） -tE:年净利润=销售收入-总成本费用-销售税金及附加-企 业所得税Ei：开发投资利润=当年资产净值*投资利润率Bu=Au+Da(1+P) u-a+Db(1+P)u-b +经营成本（每年年末）4. 收入权益法P= Slt*（1+i） -t * KSI t：年销售收入=产量*产率*销售价格K:采矿权权益系数收

10、益法主要评估参数确定1. 可采储量评估利用的资源储量=刀基础储量+刀资源量*可信度系数（可信度系数也可叫设计利用率 ）可采储量=（评估利用资源储量-评估利用资源损失量）*采矿回采率可采储量= 空制（露天）可采储量+推断（地下）可采储量2. 相关年限（矿山服务年限T）金属矿种和有指标要求的化工，建材等矿产T=Q /A（1- p ）（Q= 总的-已开采的）A:矿山生产能力Q:可采储量p:矿石贫化率非金属矿种T=Q/AT=Q / A*KK:储量备用系数石材矿按荒料计:T=Qsx /Q（1+Kd）按板材计:T= Qsx* n b/ Qb（1+Kd）Qsx：荒料可采储量Qh：年生产荒料量Qb：年生产板材

11、量Kd:吊装运输损失系数n b：板材率石料矿T=Q*K*B /AK:地质影响系数B:松散系数3. 产品方案与采选（冶）技术指标采矿回采率=1-采矿损失率=采出矿石量*（1-矿石贫化率）/（评估利用的资源储量-设计损失量）4. 销售收入金属矿产品 以原矿：S q=Q*Py 以精矿：S q= Q*Pjs= Q* Y *Ps= Q* a£ / B * Ps = Qy* a0（1- p ） £ / B *Pjs 以精矿中金属：Sq= Qs* B *Pjj= Q* yB *Pjj = Q * a£ * Pj =Q * a 0（1- p ） £ * P 以冶炼金属产

12、品：Sq=Q*Ps=Q* a££y/By*Ps=Q*a0（1- p ） ££ y/ B y* P sQy：原矿产量 P y：原矿价格Q：精矿产量 P js：精矿价格P.:精矿金属价格Q:金属产品产量Ps：金属产品价格Y :精矿产率=Qjs/Qya :原矿品位a = a °（1- p ）a 0：地质品位 B :精矿品位p :矿石贫化率=（地质品位a 0-采出矿石品位”地质品位£ :选矿回收率=产率Y*精矿品位B /原矿品位a£ y：冶炼回收率B y：金属产品品位非金属矿产品 一般非金属：S q=Q*Py= Qs*Pjs 煤矿：

13、S q=刀不同牌号煤产量*不同牌号煤价格 石材：荒料£=荒料产量*荒料价格=原矿产量*成荒率*荒料价格 板材Sq材量*板材价格=原矿产量*成荒率*板材率*板材 价格5. 投资单位生产能力投资估算法1=1 d*A* n 1* n 2I d：参照物矿山单位生产能力投资A:评估对象矿山生产能力n i：时间差异调整系数n 2：地域差异调整系数生产规模指数法li=lo（Si/S。）n* n 1* n 2I o：参照矿山固定资产投资额Si：评估对象矿山生产能力So：参照矿山生产能力n：生产能力指数比例估算法l=l i/fI i：评估对象矿山某主要工程的投资额f：参照矿山某主要工程占参照矿山固定资

14、产投资的比例6. 成本费用总成本费用=产品成本+管理费用+财务费用+营业费用=（制 造成本+制造费用）+管理费用+财务费用+营业费用 经营成本（付现成本）=总成本费用-折旧费-摊销费-折旧性 质维简费-利息支出成本法适用于预查和普查阶段的探矿权评估1. 勘查成本效用法（预查）Pc=C*F=F _ JU*PJ*（i+ £ ）*F=$" _ JU*PJ+C*FCr：重置成本Ui：各类方法完成的实物工作量Pi:各完成的实物工作对应的现行价格和费用标准F:效用系数=f i*f 2f i：合理性系数f 2：加权平均质量系数£：间接费用的分摊系数C：间接费用2. 地质要素评序

15、法P=Pc*a=：_<U*Pi）*（i +£ ）*F*11：_ 】U j=E：U*Pi）+C*F*【r _ | 口 ja j：第j个地质要素的价值指数a：调整系数= | 口 确定评估方法 计算直接成本 计算重置成本=直接成本*（i+ £ ） 确定效用系数f 2=刀（该类工作项目重置成本*该类工作项目效用系数）/刀工作项目重置成本 计算探矿权评估价值=重置成本*效用系数 探矿权价值=基础成本*调整系数（勘查成本效用法：-,地质要素评序法：-）市场法i. 可比销售法详查以上探矿权及采矿权P=£：_ I【P（卩t 入） i/ nPi：参照物成交价n：参照物个数卩:

16、可采储量调整系数3 :矿石品位(质级)调整系数t：生产规模调整系数9:产品价格调整系数入:开采条件调整系数S:区位与设施调整系数勘查程度较低探矿权P=尢 I - I【P (Pav) i/ nPa:勘查投入调整系数E:资源储量调整系数v:物化探异常调整系数©:地质环境与矿化类型调整系数调整系数=1-(1-评估对象的可比因素评判值/参照物的可比因素评判值)*该可比因素权重2. 单位面积探矿权价值评判法p=s*Fa'S:评估对象勘查区面积Pa':单位面积探矿权价值3. 资源品级探矿权价值估算法P=Qc£:单位资源品级价值3:资源品级c:矿业权价值占资源毛价值的比例

17、无形资产评估收益法评估值=R*K*(1+r)K:无形资产分成率Ri：第i年使用无形资产带来的收益评估值=R*(1+r) -iRi：被评估资产的第i年的超额收益无形资产超额收益的确定1. 直接估算法价格增加(P):R=(P 2-Pi)Q(1-T)销量增加(Q):R=(Q 2-Q1)(P-C)(1-T)成本降低(C):R=(C i-C»Q(1-T)前三项都变化:R=Q2(P2-C2)-Qi(Pi-Ci)(1-T)2. 差额法R=净利润-净资产总额*行业平均净利润率3. 分成率法无形资产收益额=销售收入(利润)*销售收入(利润)分成率*(1-T)销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率销

18、售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率成本法1. 自创无形资产重置成本核算法重置成本=成本+期间费用+合理利润倍加系数法重置成本=(C+ B iV)/(1- B 2)(i+l)C:物化劳动消耗V:活劳动消耗B1：创造性劳动倍加系数B 2：科研平均风险系数L:投资报酬率2. 外购无形资产重置成本重置成本=账面成本*(评估时物价指数/购置时物价指数)Qd：资源储量3. 无形资产贬值率的估算贬值率=已使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）*100%计算机软件评估市场法V=aB Va:生产率调整系数B:价值调整系数V '参照物价值成本法（主要）P=G+GG=M*WCi：开发成本C2：维护成本

19、M:工作量（人/月）W:单位工作量成本（月工资）商誉的评估1. 割差法评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评估值之和2. 超额收益本金化价格法商誉的价值=（企业预期年收益额-行业平均收益率*该企业的单项资产评估值之和”适用资本化率=（被评估企业单项资产评估值之和*（被评估企业预期收益率-行业平均收益率”适用资本化率被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产评估值之和*100%债券评估上市债券评估评估值=债券数量*评估基准日债券的市价（收盘）非上市债券评估1. 到期一次还本付息P=F*（1+r） -nF:债券到期时的本利和单利:F=A*（1+m*i）复利:F=A*（1+

20、i） mr:折现率A:债券面值m:计息期限i:债券利息率2. 分次付息，到期一次还本P= “ J R*（1+r） -i+A（1+r） -nRi：第i年的预期利息收益i:评估基准日距收取利息日期限n:评估基准日距到期日期限股票评估普通股价值评估1. 固定红利P=R/rR:股票未来收益额r:折现率股票收益=每股股利或收益/每股面值2. 红利增长型P=R/（r-g）R:评估基准日后的第一次股利g:股利增长率g=再投资比率*净资产利润率优先股价值评估1. 不卖，永续P=巻;: R*(1+r) -i 2. 出售，有限期P=R*(1+r) -i + F(1+r) -nF:优先股的预期变现价值企业价值评估收

21、益法一. 企业永续经营1. 年金法 各年收益相等P=A/r 各年收益不等P=窪才 R*(1+r) -i - 1-(1+r) -i /r- r2. 分段法 从n+1年起收益相等P= R*(1+r) -i +(Rn/r)(1+r)-n 从n+1年起收益增加P= R*(1+r) -i+Rn(1+g)/(r-g)(1+r)-n二. 企业有限经营P= .； _ I R*(1+r) -i + Rn(1+r) -n折现率及资本化率投资报酬率=无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率的估测1. 风险累加法风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险 报酬率+其他风险报酬率2. B系数法R=(RkRf)* B

22、Rr：被评估企业风险报酬率Rm：投资报酬率(市场期望报酬率)Rf：无风险报酬率B :系数=某公司的风险水平/市场组合的风险水平Ri=(Rm-Rf)* B * aa:企业特定风险调整系数折现率的计算股东全部权益价值1. 净资产或所有者权益价值=企业整体价值-付息债务2. 对应收益额=净利润或净现金流量(股权自由现金流量净现金流量=净利润-折旧及摊销-追加资本性支岀3. 折现率：权益资金的折现率R=Ri+(RERf2)* B * aRf1 :现行无风险报酬率R2:历史平均无风险报酬率企业整体价值1. 企业整体价值=所有者权益+付息债务=总资产-非付息债 务2. 对应收益额：净利润或净现金流量+扣税后全部利息3. 折现率：权益资金和全部带息负债综合折现R=E/(D+E)*Ke + D/(D+E)(1-T)*K dE/(D+E):权益占全部资本权重D/(D+E):债务占全部资本权重Ke：权益资本要求的投资回