主要技术经济指标

1、1、总建筑面积简介：指在建设用地范闱内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建绚遢之总和。简单的说：就是建筑物各层的水平投影面积的总和。计算方法在住宅建筑中,计算建筑而积的范围和方法是：(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物里直勒脚以上的外国 水平面积计算。单层住宅如内部带有部分匪(如阁楼)也应计算建筑面积。多层或高层住宅建筑的建筑而积,是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙 勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层 及其保护墙)外围的水平而积计算。用深基

2、础做地下架空层加以利用,层高超米的,按架空层外围的水平面积的一半计算建 筑面积。(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑而积。大 厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设而积。(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过米的，按技术层外围水平 面积计算建筑面积。(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影而积的一半计算建筑面积：多柱雨蓬，按外围水平面积 计算建筑面积。突出房屋的有闱护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算 建筑面积。(10)两个建筑物之间有顶盖

3、的架空通廊,按通廊的投影而枳计算建筑面积。无顶盖的架空 通廊按其投影面积的一半计算建筑而积。2、建筑占地面积建筑占地面积有几种计算方式：1 ,建筑占地的地下(埋在地中)看不见部份，2,竖直增的 外围地面肉眼看见部份，3,整个建筑物竖直向地面投影范围部份。到目前为止，到底采用那 种方案较为实用，较为真实地在实际中运用，在学术界引起争议，在民间也引出不少答案，变 成持久性争议的话题。一般来说，采用整个建筑物竖直向地而投影范围部份的计算方式比较通 俗。但是一般为了考虑降低建筑密度，一些规划师还是按照首层建筑占地而积来计算，这样飘 窗凸窗等可以不计入占地面积。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所

4、有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(), 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。3、建筑密度求助瀛必百科名片是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地而积之比（）, 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集规格建筑密度=建筑物的基底面积总和/规划建设用地而积。比如一块地为10000平方米，其 中建筑底层而积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%。建筑密度一般不会超过40%-50%,用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。建筑密度与建筑容积率考量的对象不同,相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是建

5、筑物的面积占用率,建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。标准居住建筑密度指标,取决于包括院落的组织，绿地所占的比率,气候、防火、防震、地形 条件等对住宅建筑布置的要求,以及建筑层数、屋选、房屋间距和排列方式等各项因素。在一 般情况下，平均建筑层数愈高，建筑密度愈低。根据1980年中国国家基本建设委员会颁发的 城巾规划定额指标暂行规定，新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26%左右，5 层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于20%。4、容积率容积率，是指一个小区的总建筑而积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在 房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度

6、。一个良好的居住小区，高层 住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并 不是所有项目都能做得到。简介容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度项目用地范 国内地上总建筑面枳（但必须是正负。标高以上的建筑面积）与项目总用地而积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容枳率的值是无量纲的比值，通常以地 块而积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。计算公式容积率=地上总建筑面积+规划用地而积上而这个公式的出处有：北京市规划委员会关于发布容

7、积率指标计算规则的通知（市 规发（2006）851号，2006年7月10日）但在工业上，根据GB50489-2009化工企业总图运输设计规范，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）+厂区占地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算（容积率各个地区或城市有 各自相关规定）。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收 资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居 住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。相关规定容积率一般是由政府规定的。现行城市.规划法

8、规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为独立别墅为联排别墅为6层以下多层住宅为二11层小高层住宅为18层高层住宅为19层以上住宅为住宅小区容积率小于的，为非普通住宅。并根据不同城市的特点有所差别。建筑特点（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基 本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其而枳不包括公用的道路、公共绿 地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指"宗地”容积率的情况下，才能反映上地的具 体利用强度，宗地间才具有可比性。（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。建筑密度是指在

9、具体“宗地”内建筑 物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相 等时，三者之间的关系可表示为：R=CH,此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对上地进行 开发，建设房屋。房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。（四）容枳率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益， 但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、

10、社会效益 与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。5、总用地面积总用地面积：开发商办理上地使用手续时，经指界测量确定并办理手续的面积，就是红线 内的土地而积总和。包括建设用地而积、代征道路面积和代征绿化面积。6、绿地率绿地率（ratio of green space/greening rate）描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用 地的比率（ ） 0绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其 中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。计算公式城市绿地率=（城市各类绿地总面积+城市总面积

11、）xlOO%.绿地率与绿化率的区分什么是缈化生什么是绿化覆盖率开发商平时在售楼书上印制的有关绿化的指标究竟是绿 化率还是绿化覆盖率地下停车场上、化粪池等上面的绿化算不算绿化率开发商做的屋顶绿化算 不算绿化率许多购房者对此并不了解，他们想弄清楚绿地率和绿化覆盖率究竟是怎么回 事一有关专家对此解释说，绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是 衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率是规划指标，描 述的是居住区用地范闱内各类绿地的总和与居住区用地的比率（）°绿化覆盖率是绿化垂直 投影面积之和与占地而枳的百分比,比如一棵树的影子很大,但它的占

12、地面积是很小的，两者 的具体技术指标是不相同的。在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。绿地率所指的“居住区用地范国内各类绿地“主 要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其 他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积,在涉及计算时也要求距 建筑外墙1. 5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也不 能计入绿地率的绿化而积，如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆上一般达不到3米的深度, 在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入"居住区用地范围内各类绿化” 中：而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目

13、前国家的技术规范，也算正式绿地。在房地产开发过程 中，政府相关部门在最初项目规划要求的就是绿地率这一指标。因此，买房除了对地税、户型 设计的挑选外，还要关注“三率”，即容积率、绿化率、房屋使用率。对于发展商来说，容积率 决定地价成本在房屋中占的比例；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率 也是如此，绿化率较高，也是密咬较低,发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒 服。这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个。绿化覆盖率可以在小区绿得广。像地下车库这样大面积的底下设施，它的地表虽然种不了 树，但可以种草：像距建筑外墙1. 5米这样的范围，

14、虽然不算正式绿地，但若能种一些草， 总比地砖铺砌更吸引人.在小区规划设计中，计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块 草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。在开发商销售楼盘的时候，有些开发 商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。绿地率是绿化用地占总土地面积的比例，在通常的情况下，许多开发商都是在售楼书上印 制出"绿化率"一词，其实这是不准确、不规范的用词，国家有关园林绿化用语根本就没有这个 用语，准确的只有"绿地率"和"绿化覆盖率”两种说法7、用地面积建设项目报经城巾规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国上资源行政主管部门测量确定

15、 的建设用地上地面积（准确界限由上地供应图标明），共由两个部分组成：一、代征地面积（即由建设项目业主随同其他建设用地一起办理征地手续，并由业主承担 一应费用，但建设项目业主必须无偿地交给城市公共建设行政主管机关，作为公共建设用地的 那部分上地称为代征地。对这部分上地，虽然是业主出资、业主征用，但是土地使用权不属于 业主，业主的上地证上而也不体现，其财产权归城建部门即政府所有。这部分上地的用途是规 划已经确定的公共道路、活动场所、绿化及城市景观区的建设，紧邻项目建设用地.）。二、建设项目净用地而积（在这部分土地内才可以建设项目需要的工程内容）。业主只对 第二部分土地拥有财产权。以上两部分其实是同

16、一宗地不同用途的划分而已。在建设项目确定以前，控制性详细规划已经确定（不然也无法办理用地规划许可），从控制性详细规划图项目业主清楚知道自己征用 的土地含有多少代征地、什么用途等等。8、建筑系数"建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以 百分率表2 土地产出率标准单位：元/nf代码行业一类地区标准二类地区标准131谷物磨制1010840132的科加工16101340133植物油加工27702310135屠宰及肉类加产品加工580480137蔬菜、水果和坚果加工310260139其他农副食品加工20801730141焙烤食品

17、制果、巧克力及蜜贱制造21201770143方使食品制造20301690144液体乳及乳制品制造28902410145耀头制造1110930146调味品、发酵制品制造22201850149其他食品制造49304110152酒的例造35302940153软饮料制造36303020154精制茶加工950790162卷烟制造68305690174丝刍日纺织及精加工1100910175纺织制成品制织品、编织品及其制品制织服装制织面料鞋的制革制品制造

18、840700201锯材、木片加工950790202人造板制造16301350203木制品制造870720204竹、藤、棕、草制品制造450380211木质家具制造790660213金属家具制造1040870214塑料家具制造480400219其他家具制造810680223纸制品制造910760231印刷22201850232装订及其他印刷服务活动18301530建筑系数许算公式 计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地 的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道 路、绿化和户外活动场地。与建筑密度的区别建筑密度建筑密度是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建