CPA会计第15讲_投资性房地产的转换和处置

1、会计（2020 ）考试辅导第六章+投资性房地产第四节投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换投资性房地产的处置一、投资性房地产的转换（一）投资性房地产转换形式和转换日1 .转换形式“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。2 .转换日（1） “自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。（2） “投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。（3） “投资性房地产”转换为“存货”租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。【例题多选题】关于投资

2、性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（）。A.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日B.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期C.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值 的日期D.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日【答案】ABC【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日，而不是合同签订日。（二）房地

3、产转换的会计处理1 .成本模式成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：按账面价值转换非投资性房地产二|投资性房地产I按账面价值转换I对固定资产和无形资产:第4页“固定资产”或“无形资产”科目1C ）“投资性房地产”科目“累计折旧”或“累计推销”科目 "投资性房地产累计折1“ 旧（摊销）”科目定资产减值准备"或“无形资产减值准备“科目;）"投资性房地产减值准备”科目【教材例6-4】 20X8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产 账面价值为3 765万元，其中，原价 5 000万元，累计已提折旧 1 2

4、35万元。假设甲企业采用成本计量模式。 甲企业的账务处理如下：借：固定资产50 000 000投资性房地产累计折旧12 350 000贷：投资性房地产50 000 000累计折旧12 350 0002 .公允价值模式投资性房地产按公允价值计量，公允 价值与账面价值的借方差额记入口公 允价值变动损益“科目,贷方差赖记公允价值与账面价值的差额记入"公 允价值变动损益”科目【教材例6-5】 20X8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企 业的行政管理。20X8年10月15日，该写字楼的公允价值为4 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原

5、账面价值为 4 750万元，其中，成本为 4 500万元，公允价值变动为增值250万元。甲企业的账务处理如下：借：固定资产48 000 000贷：投资性房地产成本45 000 000公允价值变动2 500 000公允价值变动损益500 000【教材例6-6】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。20X8年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产 转换为存货，当日的公允价值为5 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 600万元，其中，成本为 5 000万元，公允价值增值为 6

6、00万元。甲企业的账务处理如下：借：开发产品58 000 000贷：投资性房地产成本50 000 000公允价值变动6 000 000公允价值变动损益2 000 000【教材例6-7】 20X8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为20X8年4月15日。20X8年4月15日，该写字楼的账面余额 45 000万元，公允价值为47 000万元。20X8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。甲企业的账务处理如下：（1） 20X8年 4 月 15 日：借：投资性房地产成本470 000 000贷：开发产品450 0

7、00 000其他综合收益20 000 000（2） 20X 8 年 12 月 31 日：借：投资性房地产一一公允价值变动10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 000【教材例6-8】 20X8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准 备将其出租，以赚取租金收入。20X8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。并与乙企业签订了租赁协议， 将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20X8年10月30日，租赁期限为3年。20X8年10月30日，该办公楼原价为 5亿元，己提折旧14 250万元，公允价值为 35 000万元。假设甲企业

8、 对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产成本350 000 000公允价值变动损益7 500 000累计折旧142 500 000贷：固定资产500 000 000【例题多选题】甲公司以公允价值对投资性房地产进行后续计量。甲公司2X17年度与投资性房地产有关的交易或事项如下：（1）出租厂房2X 17年末的公允价值为 1 650万元，该厂房上年末的账面价值为1 700万元；（2） 2X17年1月1日，将原拟自用的商品房改为出租，转换日的公允价值小于其账面价值80万元；（3） 2X17年1月1日，将原自用乙办公楼改为出租，转换日的公允价值大于账面价值600万元；

9、（4）收到出租丙办公楼2X 17年4月至12月的租金540万元。按照租赁协议的约定，丙办公楼的租赁期自2X 17年1月1日起至2X 17年12月31日止，2X17年1月至3月免收租金。不考虑其他因素，下列各项关于甲公司与 投资性房地产相关会计处理的表述中，正确的有（）。（2018年）A.2 X 17年末出租厂房按 1 700万元计量B.拟自用改为出租的商品房转换日的公允价值小于其账面价值的差额80万元计入当期损益C.自用改为出租的乙办公楼转换日的公允价值大于账面价值600万元计入其他综合收益D.出租丙办公楼2X17年度每月确认租金收入 45万元【答案】BCD【解析】以公允价值对投资性房地产进行

10、后续计量应按照期末公允价值计量，2X17年年末出租厂房应按公允价值1 650万元计量，选项 A错误。【例题多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（ ）。A.可收回金额低于账面价值应计提减值准备B.公允价值变动的金额计入公允价值变动损益C.公允价值变动的金额不影响营业利润D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益【答案】BD【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提减值准备，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，影响营业利润，选项 C错误。【例题单选题】甲公司 2 X 15年至2 X 18年发

11、生以下交易或事项：2X 15年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址， 2X18年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协 议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2X 18年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。假定不考虑增值税等相关税费，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。A.出租办

12、公楼应于 2X18年计提折旧150万元B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产D.出租办公楼2X18年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值【答案】B【解析】2X18年应计提的折旧=3 000/20 X 6/12=75 （万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值 =3 000-3 000/20 X 2.5=2 625 （万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允 价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的其他综合收益 =2 800-2 625=175 （万元），

13、选项 B正确；出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D错误。二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投 资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相 关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计 入其他业务成本）。（一）采用成本模式计量借：银行存款贷：其他业务收入应交税费一一应交增值税（销项税额）借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 （二）采用公允价值模式

14、计量 借：银行存款贷：其他业务收入应交税费一一应交增值税（销项税额）借：其他业务成本贷：投资性房地产一一成本公允价值变动借：其他综合收益贷：其他业务成本借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本贷：公允价值变动损益【教材例6-9】甲为一家房地产开发企业，20X7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20X 7年4月15日。20X 7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为 47 000万元。20X7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20X8年6月租赁期届满，企业收回该项投资

15、性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量。甲企业的账务处理如下：(1) 20X7年4月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产成本470 000 000贷：开发产品450 000 000其他综合收益20 000 000会计(2020 )考试辅导第六章+投资性房地产(2) 20X 7年12月31日，公允价值变动:借：投资性房地产一一公允价值变动贷：公允价值变动损益(3) 20X8年6月，出售投资性房地产：借：银行存款公允价值变动损益其他综合收益其他业务成本贷：投资性房地产一一成本一一公允价值变动其他业务收入或：借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产一一成本一一公允价值变动借：公允价值变动损益贷：其他业务成本借：其他综合收益贷：其他业务成本10 000 00010 000 00055 0000 00010 000 00020 000 00045