房地产金融与保险期末复习材料

1、房地产金融与保险期末复习材料 一、客观题 1、 主物与从物。能辨析出房屋的从物。 从物：从物是主物的对称，可以独立存在，但必须与同属一人所有的他物合并使用而起辅助效用的物。从物不是主物的组成部分。从物是为发挥主物的效应而存在的。从物与主物有一定程度的场所结合关系。从物与主物必须同属于一人。 2、 担保的几种形式。 保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有权，而将该财产抵押作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。 质押也称质权。就是债务人

2、或第三人将其动产或权利移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。 留置是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照法律（担保法）规定留置该财产，以留置财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。 定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。 3、 抵押财产的条件是什么？哪些财产能设定抵押，哪些财产不能设定抵押权。 抵押财产的条件:抵押人所有的房屋和其他地上定着物。抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。抵押人依法有权处分的国有土地使用权。抵押人依法有权处

3、分的国有机器、交通运输工具和其他财产。抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。依法可以抵押的其他财产。 能设定抵押的财产： (1)建筑物和其他土地附着物； (2)建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品； (3)正在建造的建筑物、船舶、航空器； (4)交通运输工具； (5)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 不能设定抵押权的财产： (1)土地所有权； (2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； (3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的

4、教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； (4)所有权、使用权不明或者有争议的财产； (5)依法被查封、扣押、监管的财产； (6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 4、 住房抵押贷款的品种有哪些，各自特点是什么？ 自营性个人住房贷款:也称商业性个人住房贷款,以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。 政策性个人住房贷款:通常称为公积金贷款，指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。 个人住房组合贷款：指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。 5、 在住房抵押贷款证券化的过程中，S

5、pv，投资者、发起人、委托管理人各自的职责是什么？ Spv：购买发起人的基础资产，并以此为基础发行抵押贷款支持证券。 投资者：购买抵押支持证券。 发起人：选择拟证券化的住房抵押贷款，对其进行组合，然后将其出售或作为住房抵押贷款证券化的担保品。 委托管理人：负责管理住房抵押贷款证券化基础资产的现金流，进行证券登记及向投资者支付证券本金和利息等方面的工作。 6、 财产保险基本险中，哪些原因造成的损失是负责赔偿，哪些是不负责赔偿的。 保险人按照保险条款的约定负责赔偿：火灾、雷击、爆炸、飞行物体及空中运行物体坠落、在发生保险事故时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延所采取的合理的、必要的措施而造成保险标的的

6、损失、保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险财产的损失所支付的必要的合理的费用 下列风险造成的损失不负赔偿责任： 战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动； 被保险人及其代表的故意行为或纵容所致； 核辐射和放射性污染； 地震、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥石流、崖崩、滑坡、水暖管爆裂、抢劫、盗窃。 保险财产遭受承保危险引起的间接损失； 由于行政行为或执法行为所致的损失； 其他不属于保险责任范围内的损失和费用。 7、 房地产抵押登记的时间。 1抵押期间房地产权转移或变更的，当事人应自转移变更之门起30日内，持抵押权人同意其转移变更的证明文件，到原登记行政主管部门办理

7、转移或变更登记。 2房地产抵押当事人发生变更即合同主体变更的，当事人应自变更之日起30日内，持抵押权转让合同及有关证件到原登记行政主管部门重新办理抵押登记；3抵押当事人双方对抵押合同内容进行变更的，应自变更之日起15日内到原登记行政主管部门办理变更登记手续。 4抵押房地产被处分后。原抵押当事人应自处分之日起15日内，到原登记行政主管部门办理注销登记。 8、 房地产抵押权实现的方式有哪些？ 抵押房地产折价，是指抵押权人以确定的价格取得抵押房地产所有权以受偿其债权。 抵押房地产变卖是指抵押权人出卖抵押房地产，以所得价款优先清偿抵押债权的一种方式。 抵押房地产拍卖，是指以公开竞价的形式，将抵押房地产

8、转让给最高应价者的买卖方式。 9、 信托投资公司运用房地产信托资金，可以和不可以从事的行为是什么？ 房地产信托资金的运用范围： （1）用于土地收购及土地前期开发、整理； （2）投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造； （3）用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租； （4）以住房抵押贷款方式运用 （5）信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。 不得有下列行为： （1）用将房地产信托资金运用于非不动产； （2）将房地产信托资金投资于境外的不动产； （3）以承诺、担保等方式，使房地产投资资金就任何人的任何责任或债务承担责任； （4）与受托人的固有财产或不同委托人的信托财产进行相互交易； （

9、5）将房地产信托资金进行使其承担无限责任的投资。 10、我国房地产金融产生与发展的的历史 （一）旧中国房地产金融的沿革 1908，清光绪三十四年，公布殖产银行条例。 1911，殖产银行作为中国的第一个房地产金融机构在天津正式成立，长期贷款以田园、房屋或股票、债券等作抵押。 1914，民国三年，公布劝业银行条例，并成立劝业银行，是全国性的房地产金融机构。 1933年，国民政府成立农民银行（中国农民银行） 1941年，颁布中国农民银行兼办房地产金融业务条例。 （二）住房建设资金管理阶段（1949-1978） 建国初期，由于没有禁止房地产买卖、典当等市场活动，房地产金融依然存在。 1956年，社会主

10、义改造基本完成后，房地产交易活动就基本停止。 （三）房改金融阶段（1978-1997） （1）探索阶段（1978-1987） 1979年，中央决定将基本建设投资由财政拨款改为银行贷款，标志着房地产金融的诞生。 1979年，西安、南宁、柳州、梧州四城市率先试行全价向个人售房。 1982年扩展到50个中小城市。 80年代初，随着企业“利改税的推行，政府开始实行”三三三制“售房。 租金改革阶段（1988-1990） 1988年，国务院全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案的颁布，促进了住房制度的改革和房地产金融的发展。 80年代中期，试行”提租“模式改革，提租增资。 筹资模式阶段（1991-19

11、97） 1991年，上海学习新加坡经验开始建立公积金。 1994年7月，国务院关于深化城镇住房制度改革的决定提出全面推行住房公积金制度。 1995年，人民银行颁布商业银行自营性住房贷款管理暂行规定，对商业银行自助发放住房贷款作出了规定，它标志着以商业银行自营性住房信贷业务和委托行住房存贷款业务并存的住房信贷体系基本确立。 1997年，全国住房改革。 （四）房地产金融的发展阶段（1997以后） 1997年4月30日，中国人民银行颁布了个人住房担保贷款管理试行办法，第一个适用于全国的房地产金融改革的规章。 1998年5月，中国人民银行颁布了个人住房贷款管理办法 1998年7月，国务院颁布关于进一步

12、深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，该通知要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为住的多层次城镇住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。标志着我国住房制度改革进入全面启动阶段。 11、什么是封闭式、开放式和混合式住房金融结构，能指出有哪些国家是属于其中的结构模式。 10、抵押和按揭的区别 抵押：指债务人或者第三人不转移对财产的占有权，而将该财产抵押作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。 按揭：按揭已完全具有抵押的基本特征，只是按揭未偿还之前，产权证在办理过户后，并不直接发还购房人，而

13、是由银行留存，购房人清偿按揭款以后方可到银行领取产权证。 11、权益投资收益率的计算 睇书吧。 12、房地产抵押相关法律法规 1.房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。 2.以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。 3.以享有国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。 4.国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。 5.以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。 6.以中外合资企业、合作

14、经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。 7.以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。 8.有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期不得超过该企业的经营期限。 9.以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 10.以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。 11.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 12.以已出租的房地产抵押的，

15、抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。 13.企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担 14.抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人承担。 15.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。 房地产抵押管理办法规定下列房地产不得设定抵押权： 1.权属有争议的房地产 2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 3.列入文物保护的建筑物和重要纪念意义的其他建筑物 4.以依法公告列入拆迁范围的房地产 5.以依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产 6.依

16、法不得抵押的其他房地产 13、促进房地产信托基金发展的因素是什么？ 对投资者的吸引力：相对的高收益；安全性与低波动性；稳定增长潜力；透明；集中的商业战略；具有流动性的上市证券；价格上升带来的价格优势；风险中性，具有吸引力的回报。 对开发商的吸引力：货币不动产组合的首选；提升公司形象；通过管理公司对资产进行控制；对剥离财产的表外处理；根据管理契约而得到的可靠的稳定的收入 实现财产全部价值的可能；回收资金以投资到更高收益项目中去；每年可收取稳定的管理人财产管理费用；增强发起人的盈利能力和杠杆水平；丰富发起人资产池；持有的REIT中的利益将按IPO价格进行估值；拓宽投资者基础的成长导向；拓宽投资者基

17、础-REIT的低风险和稳定收入；可获得将来用于投资的资金；保持管理控制权；因低债务成本而使REIT收益更高从而获得更好的资信评级。 14、房地产保险业务中的保险产品的品种及其特点？ 14、在美国房地产金融体系中，房地产金融机构有哪些，各自的只要职能是什么？ 1）联邦国民抵押协会（房利美 Fannie Mae）：确保住房抵押贷款银行和其它贷款机构有充足的资金以低利率出借给住房购买者。2）政府国民抵押协会（吉利美 Ginine Mae）：是作为住宅和城市发展部附属部门的政府机构，作为美国政府机构，其信用完全由美国政府担保。3）联邦住宅贷款抵押公司（房地美 Freddie Mae）：增加家庭贷款所有

18、权与房屋贷款租金收入。 15、违约金、赔偿金及定金 违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。 赔偿金：是指当事人一方,因其违约行为给对方造成损失时,为了补偿违约金不足部分而支付给对方的一定数额的货币。 定金：定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。 16、实际利率与名义利率的计算 睇书吧。 20、住房公积金贷款限额 目前住房公积金贷款个人最高额度为50万元，申请人为两个或两个以上的最高额度为80万元。 21、项目融资方式的优点 1.有限追索项目融资能有效实现融资目的 2.实现资产负债表外融资 3.实现风险隔离和分散风险的目

19、的 22、房地产抵押的一般规定 1.房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。 2.以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。 3.以享有国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。 4.国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。 5.以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。 6.以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。 7.以股份

20、有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。 8.有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期不得超过该企业的经营期限。 9.以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 10.以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。 11.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 12.以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。 13.企、事业单

21、位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担 14.抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人承担。 15.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。 23、房地产登记的一般规定 抵押权属物权，应经登记取得公示效力。 我国担保法对抵押登记采取登记要件主义和登记对抗主义相结合的原则。 24、不能设定抵押的财产 (1)土地所有权； (2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； (3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

22、 (4)所有权、使用权不明或者有争议的财产； (5)依法被查封、扣押、监管的财产； (6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 25、关于房地产抵押期限 。唔知点解释，继续睇书。 26、质权人的权利 质权人享有占有质押物的权利； 债务人不履行债务时，质权人未受清偿时可以与出质人协商，决定变卖质物的方式并优先受偿； 在质物有损坏或价值明显减少时，如果有侵害质权人权利时，质权人可以要求出质人提供相应的担保，如果出质人不提供，质权人可以变卖质物来清偿； 质权人有权收取质物所生孳息。 27、房地产保险业务中的财产保险 企业财产保险：是指以某企业所拥有的某一特定地点的一般固定资产和流动资产为保险标的，

23、因遭受火灾及保单列明的各种自然灾害和意外事故引起保险标的的直接损失给予经济补偿的保险。 城乡居民房屋保险/家庭财产保险：以城乡居民的房屋为保险标的的保险，通常也以家庭财产保险来分散风险。 建筑工程一切险：简称建工险，是以承包合同价格或概预算价格为保险金额，承保以土木建筑为主体的工程在整个建设期间由于保险责任范围内的风险所造成的损失和列明的责任的保险。 28、抵押房屋拍卖后的清偿顺序 1.支付处分抵押房地产的费用 2.扣除抵押房地产应缴纳的税款 3.若房屋范围内的土地使用权为行政划拨的，应扣除相当于该地块的土地使用权出让金，上缴国家。 4.偿还抵押权人债权本息及支付违约金 5.赔偿由债务人违约而

24、对抵押权人造成的损失 6.剩余金额还给抵押人。 二、名词解释 1、房地产抵押 抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 2、贷款价值比率：贷款金额和抵押品价值的比例 3、最高额抵押：指抵押人与抵押权人协议，在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。最高额抵押的抵押人和债务人可以不是同一人。 4、房地产投资基金:一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。 5、BOT:是基础设施投资、建设和经营的一种方式，以政府和私人机构之间达成协议为前提，由政府向私

25、人机构颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务。 6、权益收益率：是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。 7、首付比率：银行在给按揭客户办理按揭住房贷款的时候，客户自己最少需要支付给开发商的房款部分占房款总额的比例。 8、转按揭：指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 9、资金的时间价值：指一定量的资金在周转使用中由于

26、时间因素而形成的价值增额的一部分，表现为同一数量的资金在不同的时点具有不同的价值。 10、住房抵押贷款证券化：指银行等金融机构在信贷资产流动性缺乏的情况下，将其持有的住房抵押贷款债权进行结构性重组，形成抵押贷款资产池，经政府或私人机构担保和信用增级后，在资本市场上发行和销售由抵押贷款组合支持的证券的过程。 11、房价收入比：指住房价格与城市居民家庭年收入之比。 12、假按揭:指开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部职工或开发商亲属或素不相识的人）的名字购买，从银行套取购房贷款。 13、贷款比率：指借款期限内利息数额与本金额的比例。 14、还贷收入比：贷款本金与贷款者当月收入的比

27、例。 三、简答题 1、简述房地产金融有哪些特点？ 1.房地产金融市场资金来源单一。 2.房地产贷款的过渡性。 3.房地产金融市场不完善。 4.房地产金融市场法律体系有待完善。 5.商业银行经营机制有待转变。 1.住房金融市场的竞争将日趋激烈。 2.个人住房贷款将成为住房金融业务的主体而得到迅猛发展。 3.业务品种将出现多样化趋势，特别是住房信贷的中间业务将得到大力发展。 4.个人住房贷款经营与管理将实现电子化、制度化和集约化。 5.委托性住房金融业务仍将是各家银行争夺的焦点之一。 6.强化管理、防范风险将成为住房信贷业务持续发展的重要课题。 7.个人住房贷款将出现证券化趋势。 8.住房金融市场

28、将进一步细分，越来越多的非银行金融机构及其他中介机构将积极介入这一领域。 1.房地产证券化成为金融发展的一个重要方向 1）以住房抵押贷款为基础的房地产抵押信贷证券化 2）以房地产信托为基础的房地产投资证券化 2.住房金融多元化经营发展，与商业银行经营逐步趋同 3.私营机构是房地产金融的主体 4.房地产金融管理的现代化 1）程序化，标准化得运作方式 2）电话银行，信用卡业务的发展 1.集中性 2.资金周转期长 3.资金运动固定性 4.资金增值性 5.风险性 10、列举个人住房贷款申请人需向贷款银行提供的主要材料。 (1)身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自

29、然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件); (2)贷款行认可的借款人偿还能力证明资料; (3)合法有效的购买(建造、大修)住房合同、协议及相关批准文件; (4)借款人用于购买(建造、大修)住房的自筹资金的有关证明; (5)房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)(复印件); (6)贷款行规定的其他文件和资料。 2、简述房地产业务中的财产保险中的主要险种。 企业财产保险：是指以某企业所拥有的某一特定地点的一般固定资产和流动资产为保险标的，因遭受火灾及保单列明的各种自然灾害和意外事故引起保险标的的直接损失给予经济补偿的保险。 城乡居民房屋保险/家庭财产保险：以城乡居民的房屋为保险标的的保险，通常也以家庭财产保险来分散