常州市市区物业服务收费管理实施办法讨论稿

1、感谢您的观看2010 常州市市区物业服务收费管理实施办法 （讨论稿）1常州市市区物业服务收费管理实施办法（讨论稿）第一条为了促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据 ? 民法通则 ? 、 ? 物权法 ? 、 ? 物业管理条例? 、 ? 物业服务收费管理办法 ? 和 ? 江苏省物业服务收费管理办法? 等法律法规及有关规定，制定本办法。第二条本办法适用于本市市区范围内，在工商行政管理机关登记注册，符合物业管理行政主管部门资质管理要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的

2、约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。第四条政府提倡并引导通过公开、公平、 公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条市价格行政主管部门会同市物业管理行政主管部门负责本市市区物业服务收费的管理和监督工作。感谢您的观看感谢您的观看第六条物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。第七条物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和

3、市场调节价。普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。非普通住宅以及办公用房、商业用房、厂房等物业的公共服务收费， 满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。非普通住宅是指容积率等于或低于1 的住宅、 各类纯低密度住宅和在同一区域内相对独立的低密度住宅等住宅。第八条实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，应根据常州市人民政府? 市政府办公室关于转发市物价局、房管局常州市市区普通住宅物业公共服务实行分项目收费办法（试行） 的通知? （常政办发2009 46 号）和市物价局、房管局? 关于发布 常州市市区普通住宅物业公共服务实行分项目收费标准的通知?

4、（常价房2009 50 号）文件精神执行。业主委员会成立前的普通住宅物业公共服务收费标准，由开发建设单位根据物业特点和服务要求，在政府指导价范围内通过规范的招投标方式选择前期物业服务企业后确定，并报当地价格行政主管部门备案。同时， 物业服务企业或开发建设单位应与物业买受人在前期物业服务协议或买卖（租赁）合同中预先约定收费标准，并同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项。价格行感谢您的观看政主管部门和物业管理行政主管部门应加强对招投标过程及之 后价格行为的管理和监督。业主委员会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准由业 主委员会经业主代表大会同意后， 在当地价格行政主管部门公布 的政府指导价范围内

5、与物业服务企业在物业服务合同中约定，同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项，并报当地价格行政 主管部门备案。第九条实行市场调节价的物业服务收费，业主委员会成立 前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在物业服务合 同中约定执行；业主委员会成立后，由业主委员会经业主大会同 意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。各级价格、物业管理行政主管部门，应加强对实行市场调节 价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方依法、 合理约定收费及有关事项。第十条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约 定。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用， 盈亏均由物业服务企业承担的物业服

6、务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中， 按约定比例或者约定 数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同 约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计 费方式。感谢您的观看感谢您的观看第十一条物业公共服务费用构成一般包括以下部分：（一） 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业管理区域秩序维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；（六）办公费用；（七）管理费分摊；（八）物业服务企业固定资产折旧；（九）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（十）经业主

7、同意的其它费用。（十一）合理利润；（十二）法定税费。其中，合理利润：普通住宅最高不超过8%。物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务费用。第十二条物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。不能办理权属登记的独立附属房以使用面积计算物业公共服务费。 住宅小区内的非营业性公建配套用房的物业公共服务费标准由物业服务企业与物业产权人、使用人在住宅实际执行标准的范围内协商确定。第十三条业主、使用人应当按照物业服务协议或买卖（租赁）合同中的约定时间作为交纳物业服务费的起始交费时间；没有合同

8、约定的，应当按照入住通知书（符合竣工验收交付条件）约定的房屋交付时间作为交纳物业服务费的起始交费时间。物业服务企业可按物业服务协议或买卖（租赁） 合同约定分期预收物业服务费，预收时间一般不超过半年。合同另有约定的，从其约定。第十三条纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交付给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。分期开发建设、分批交付使用的物业，给先期入住业主造成噪音、 粉尘等环境污染的，先期入住的业主物业公共服务费应按规定标准的80%交纳，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事先书面向物业服务企业备案，经物业服务企业认可后，期间的物业服