物业管理法规第5章--物业管理合同法律规定

1、2021/3/261第一节 合同法基础知识第二节 物业服务合同第三节 物业管理规约及相关协议【本章学习目标本章学习目标】 【本章小结本章小结】 【复习思考题复习思考题】 【案例分析题案例分析题】第五章第五章 物业管理合同法律规定物业管理合同法律规定2021/3/262 【本章学习目标本章学习目标】 1理解合同法基础知识及在物业管理实践中的运用 2理解前期物业服务合同的概念和特点 3掌握物业服务合同的主要内容及签订要点 4熟悉管理规约及临时管理规约相关规定和运用 5了解物业管理其他相关协议法律规定2021/3/263第一节第一节 合同法基础知识合同法基础知识一、一般规定二、合同的订立三、合同的效

2、力四、合同的履行五、合同的变更和转让六、合同的权利义务终止七、违约责任【引导案例引导案例】【引导案例解析引导案例解析】2021/3/264 艾某购买的房屋位于政府公务员小区内。2004年7月1日,公务员小区业主委员会作为甲方与乙方某三级资质的物业公司签订政府公务员小区物业委托合同,委托于乙方实行物业管理。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同并约定了管理期限和物业管理费标准等内容。该合同签订后，该物业公司按约定进行了物业服务并取得市物价局的收费许可证。但艾某一直未向物业公司交纳物业服务费。物业公司于2004年12月7日诉

3、至法院要求艾某给付拖欠的2003年的3-4季度的物业管理费并承担诉讼费。艾某以其与物业公司之间没有签订物业合同，物业公司给其提供的服务不多为由，拒绝交纳物业费。请问，艾某的说法有法律依据吗? 【引导案例引导案例】业主能否以自己没有签订过业主能否以自己没有签订过合同为由拒交物业服务费合同为由拒交物业服务费? ? 2021/3/265一、一般规定一、一般规定 （一）合同的概念（一）合同的概念 合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同的当事人中,物业服务企业具有独立

4、的法人资格,业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。 （二）合同的分类（二）合同的分类 合同可以按照不同的标准进行分类。按照合同法是否对其名称作出明确规定为标准,分为有名合同与无名合同;按照合同是否尚须交付标的物才能成立为标准,分为诺成合同与实践合同;按照法律,法规是否特别要求具备特定形式和手续为标准，分为要式合同与不要式合同；按照双方是否互负义务，分为双务合同与单务合同；按照当事人权利的获得是否支付代价为标准，分为有偿合同与无偿合同。根据合同的分类标准， 物业服务合同还属于诺成合同、要式合同、双务合同、有偿合同。 （三）（三）合同法合同法的基本原则的基本原则 合同法的基本原则

5、,是贯穿于合同法之中的、合同当事人在订立、履行、变更、转让、终止合同及仲裁、诉讼过程中必须遵循的根本准则。合同法的基本原则包括:平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、遵守法律和公序良俗原则。物业管理活动同样要遵循这些基本原则。2021/3/266 二、合同的订立二、合同的订立 （一）合同的形式（一）合同的形式 1一般合同的形式 主要有口头合同、书面合同、事实合同 2物业服务合同的形式书面合同 为了减少和及时解决物业服务合同履行中的纠纷,根据物业管理条例第二十一条和第三十五条规定,前期物业服务合同与物业服务合同都应当采用书面形式。 （二）内容与主要条款（二）内容与主要条款 合同法第12条规

6、定、示范文本 （三）合同的订立程序（三）合同的订立程序 合同法第十三条规定,当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 1招标方式 建设单位或业主组织发布招标公告就属于要约邀请，物业服务企业报送的投标书属于要约，中标属于承诺。 2协商方式 就是指建设单位或业主与物业服务企业向对方发出要约并经过对方承诺，依法以书面方式订立正式的物业服务合同。要约方和承诺方即可以是建设单位或业主也可以是物业服务企业。 2021/3/267 1.1.要约要约 要约是当事人一方以缔结合同为目的,向对方当事人提出合同条件,希望对方当事人接受的意思表示。发出要约的人为要约人,接受要约的人为受要约人。 2.2.要约邀请要约邀请

7、要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。 3.3.承诺承诺 承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺生效时合同成立，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。 要约和要约邀请要约和要约邀请2021/3/268（一）有效合同（二）无效合同 （三）效力待定合同 （四）可变更、可撤销的合同 三、合同的效力三、合同的效力2021/3/269 （一）有效合同（一）有效合同 1 1有效合同有效合同 有效合同,是指符合法律规定的有效要件,因而对当事人具有法律约束力的合同。 2 2合同生效应具备以下要件合同生效应具备以下要件 (1)合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 (

8、2)意思表示真实。 (3)合同内容不违反法律、行政法规或者社会公共利益。 (4)订立合同的程序和形式合法（包括办理法定的登记、审批手续）。 2021/3/2610 无效合同无效合同,是指不具备合同有效要件因而在法律上对当事人无约束力的合同。合同无效不同于合同未成立。合同部分条款无效不影响其他条款的效力。 1无效合同的适用情形: （1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; （2）恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; （3）以合法形式掩盖非法目的； （4）损害社会公共利益； （5）违反法律、行政法规的强制性规定。 2合同中的下列免责条款无效: （1）造成对方人身伤害的； （2）因故意

9、或者重大过失造成对方财产损失的。 3格式条款具有1、2情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 应用举例 （二）无效合同（二）无效合同 2021/3/2611 效力待定合同效力待定合同,是指合同虽然已经成立,但因其不完全符合有关生效要件,故其效力尚未确定的合同。一般须经有权人表示承认才能生效。效力待定合同的适用情形: 1限制民事行为能力人依法不能独立订立的合同。 2无权代理人以被代理人的名义订立的合同。 3无处分权人处分他人财产而订立的合同。 （三）效力待定合同 2021/3/2612 可变更、可撤销合同可变更、可撤销合同,是指因意思表示不真实,当

10、事人一方有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销的合同。 1因重大误解订立的合同。 2在订立合同时显失公平的合同。 3以欺诈、胁迫手段或乘人之危订立的合同。 物业服务合同的成立物业服务合同的成立,是指合同双方当事人就合同的主要条款达成一致，采用书面的形式订立，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。 物业服务合同通常在成立时即生效。如果合同附生效条件，则在该条件成就时生效。 物业管理实践中，无效合同的情形一般出现在物业服务企业没有取得相应资质或没有取得独立的法人地位签订的物业服务合同，因为其没有相应的民事权利能力和民事行为能力而导致合同无效。 （四）可变更、可撤销的合同（四）可变更、可撤销的合同

11、2021/3/2613 合同履行合同履行指合同双方当事人全面、适当地完成合同约定的各项义务的行为。 （一）全面履行原则 （二）诚实信用原则 （三）合同履行抗辩权的适用 四、合同的履行四、合同的履行2021/3/2614 （1）质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的特定标准履行。 （2）价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （3）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （4）履

12、行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （5）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（四）合同约定不明的处理（四）合同约定不明的处理2021/3/2615 根据合同法77条的规定,当事人协商一致,可以变更合同。合同也可以依法转让,合同转让分为权利转让、义务转让（转移）、权利和义务一并转让（概括转让）。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 物业管理条例第40条规定了

13、物业服务企业可以把部分专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。这里的“一并委托”实质就是合同的转让，为法律所禁止。但由于物业服务合同期长，履行过程中可能要根据形势变化修改一些内容，如物价和人力成本的增长导致物业服务企业亏本经营，这时物业服务企业可以与业主协商提高物业服务费用，这就属于合同内容的变更。变更的前提是双方协商一致，任何一方单方面变更合同都为无效。 五、合同的变更和转让五、合同的变更和转让 2021/3/2616 六、合同的权利义务终止六、合同的权利义务终止 合同终止合同终止指因发生法律规定或当事人约定的情况,使当事人之间的合同权利义务归于消灭。

14、在物业管理活动实践中,最常见的终止原因有: （一）物业服务合同约定的期限届满（一）物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同双方没有续签合同; 如果属于前期物业管理阶段，即使前期物业服务合同约定的期限没有届满，业主大会与聘请的物业服务企业签订的合同生效后，前期物业服务合同也即告终止。 （二）物业服务企业与业主组织双方协商一致解除合同（二）物业服务企业与业主组织双方协商一致解除合同; （三）当事人单方依法解除合同；（三）当事人单方依法解除合同； 根据合同法第94条规定，法定解除的情形有: 1. 因不可抗力不能实现合同目的 2. 履行期限届满前，一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务。 3

15、一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行 4当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的 5法律规定的其他情况 （四）物业服务企业破产；（四）物业服务企业破产； （五）法律、法规规定的其他情形。（五）法律、法规规定的其他情形。2021/3/2617 七、违约责任七、违约责任 （一）违约责任（一）违约责任 1.1.违约概念违约概念 违约是指合同当事人违反合同约定的义务。凡履行合同义务不符合约定都可称为违约。违约的行为形态包括不履行和不完全履行义务两种。 2.2.违约责任概念违约责任概念 违约责任,即违反合同的民事责任,是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约

16、定时,依照法律规定或者合同约定所承担的法律责任。一般的合同关系适用严格责任原则，也称为无过错责任原则，是指不论当事人主观上是否有过错，只要违反合同义务即应承担责任。 3.3.当事人承担违约责任的方式当事人承担违约责任的方式 当事人承担违约责任的方式主要有:继续履行、支付违约金、赔偿损失、定金制裁、采取其他补救措施等等。违约责任只有符合法定或者约定的情形才可免除。 （二）物业服务合同的违约责任（二）物业服务合同的违约责任 1. 物业服务合同的违约责任概念 物业服务合同的违约责任是指物业服务合同当事人一方或者双方不履行合同或者不适适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担的法律责任。

17、就物业服务企业而言，违约一般出现在物业服务项目或质量没有实际履行或没有达到合同约定的标准，就业主方而言，违约容易发生在拒交、少交、迟交物业服务费及其他相关费用。 2. 物业服务合同的违约责任承担方式物业服务合同的违约责任承担方式 违约金责任是物业服务合同中最为普遍、最为常见的违约责任方式。 2021/3/2618 【引导案例解析引导案例解析】 业主拖欠物业费是当前物业管理中一个十分突出的问题,直接影响到物业公司的运转,造成物业公司的服务质量下降,间接损害更多业主的利益。而业主拖欠物业费的理由之一就是没有签订物业合同可以不交费。物业管理条例规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会是业主大会的执行

18、机构，具有代表业主与物业服务企业签订物业服务合同的职责，业主委员会与物业公司之间签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。因此，业主委员会与物业公司签订了物业服务合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。如果业主委员会也未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应的费用，作为对其已提供服务的补偿。在是否实际发生了物业服务以及服务的价格为多少的问题上，应由物业公司承担举证责任。2021/3/2619【引导案例引导案例】一、前期物业服务合同 二、前期物业管理服务协议三、物业服务合同 【引导案例解析引导案例解析】第二节物业服务

19、合同第二节物业服务合同2021/3/2620 【引导案例引导案例】前期服务合同没到期前期服务合同没到期, ,业主业主能另聘物业公司吗能另聘物业公司吗? ? 王女士居住的住宅小区在房地产行政主管部门指导下成立了业主大会并选举产生了业主委员会。业主大会认为目前为小区业主服务的物业服务企业是入住时开发商聘请的,服务质量太差,于是大会通过了另聘其它物业服务企业的决议。可是,受业主大会委托,当业主委员会通知要求解除合同时，遭到了原物业服务企业拒绝。物业服务企业理由是:他们是受开发商聘请为小区进行管理的，双方签订的前期物业服务合同期限为三年，目前尚未到期。请问:前期服务合同没到期，业主能另聘物业公司吗?

20、2021/3/2621一、前期物业服务合同一、前期物业服务合同 （一）前期物业服务合同的概念和签订 （二）前期物业服务合同的特征（三）前期物业服务合同的主要内容（四）签订前期物业服务合同应注意的事项2021/3/2622 （一）前期物业服务合同的概念和签订（一）前期物业服务合同的概念和签订 1.1.前期物业管理概念前期物业管理概念 前期物业管理,是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前所实施的物业管理,也即自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止的物业管理。 2.2.前期物业服务合同概念前期物业服务合同概念 前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理

21、阶段双方的权利义务所达成的协议,是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。 3.3.前期物业服务合同签订前期物业服务合同签订 按照物业管理条例的规定，选聘物业服务企业是业主大会的权利。但是业主大会的召开，特别是首次业主大会需要一定的条件。 在一般情况下，物业管理区域内的物业是分期分批售出的，已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数，同时入住的业主彼此之间并不熟悉，也很难联合起来与物业服务企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决，条件没有具备之前，往往无法召开业主大会。与此同时，物业的管理是出于物业本身维护与保养的迫切需要，不可能等到业主大会选聘出物业服务

22、企业之后才开始实施。否则会严重影响物业的使用与管理，也大大降低了业主的居住与生活的质量。 为了解决这一问题，填补业主大会选聘出物业服务企业之前的一段时间内物业管理的空缺，就需要由相关当事人出面选聘物业服务企业，委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选，同时建设单位出于维持物业状况的考虑，也会积极选聘物业服务企业。因此，物业管理条例第21条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”2021/3/2623 1 1前期物业服务合同是为第三方（业主）设定权利与义务的合同前期物业服务合同是为第三方（业主）设定权利与义务的合同

23、 从前期物业服务合同的订立可知,前期物业服务合同是开发商与物业公司签订的,但合同的主要权利与义务人是物业公司和广大业主,即物业公司进行物业管理服务，业主进行交费并遵守临时管理规约之义务。所以前期物业服务合同是为第三方（业主）设定权利与义务的合同。 为了解决前期物业服务合同的权利义务不能约束物业服务企业与业主而带来的困扰，物业管理条例第25条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”这样，物业的买卖合同就包括了前期服务物业合同的内容，避免了物业管理服务的内容成为空缺，同时业主根据物业买卖合同，也可以享有物业服务的权利并应当根据物业服务的有关内容履行相关义务。

24、2 2前期物业服务合同受制于行政主管部门较多干预前期物业服务合同受制于行政主管部门较多干预 这种行政干预体现在两个方面:一是国家对前期住宅的物业服务合同实行强制的招投标制度。二是国家对普通住宅物业管理费的收费标准实行审核制度。对于普通住宅的前期物业收费标准是属于政府指导价的范畴，物业服务企业的收费标准应当报物价行政主管部门审批后实行。 3 3前期物业服务合同具有过渡性前期物业服务合同具有过渡性 前期物业服务合同的期限，存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡时间内。实践中，物业的销售、业主的入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会会议时间的不确定性决定了业主、业主大会选聘物业服务企业时间的

25、不确定性，因此，前期物业服务的期限也是不确定的，一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主组织与物业服务企业签订的合同发生效力，前期物业服务合同自然终止，前期物业管理阶段也即告结束，进入通常情况下的物业管理阶段。 （二）（二）前期物业服务合同的特征前期物业服务合同的特征2021/3/2624 1 1合同的当事人合同的当事人 物业服务合同的当事人就是建设单位与物业服务企业,其中建设单位以及物业服务企业一般都是法人组织。 2 2物业基本情况物业基本情况 物业基本情况包括物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积等方面的内容。 3 3服务内容与质量服务内容与质量 服务内容主要包括:物业共用部位

26、及共用设施设备的运行、维修、养护和管理;物业共用部位和相关场地环境管理;车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。前期物业管理服务应达到约定的质量标准。 4 4服务费用服务费用 服务费用包括:物业服务费用的收取标准、收费约定的方式(包干制或酬金制)；物业服务费用开支项目；物业服务费用的缴纳；酬金制条件下,酬金计提方式、服务资金收支情况的公布及其争议的处理等。 5 5物业的经营与管理物业的经营与管理 物业的经营与管理包括:停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法；物业其他共用部位共用设施设备经营管理经营与管理。 6 6

27、承接查验和使用维护承接查验和使用维护 7 7专项维修资金专项维修资金 专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。 8 8违约责任违约责任 这部分内容主要包括违约责任的约定和处理、免责条款的约定等。 9 9其他事项其他事项 其他事项主要包括合同履行期限、合同生效条件、合同争议处理、物业管理用房、物业管理相关资料归属以及双方认为需要约定的其他事项等。 （三）前期物业服务合同的主要内容（三）前期物业服务合同的主要内容2021/3/2625 1 1物业的承接验收物业的承接验收 物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节,前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用

28、设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定。而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题,无需在合同中约定。 2 2物业服务的费用物业服务的费用 前期物业服务合同涉及的费用种类多,情况复杂，支付主体及责任容易混淆，易造成矛盾，必须在合同中予以列明。例如，应当由建设单位支付的费用不能转嫁给业主;对于由业主支付的费用部分，则应当注意是否符合国家法律法规的要求，并应当在物业销售前予以明示或约定。 3 3前期物业服务合同的解除或终止前期物业服务合同的解除或终止 前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服

29、务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。因此，有必要在前期物业服务合同中对解除合同的条件作出明确约定。 （四）签订前期物业服务合同应注意的事项（四）签订前期物业服务合同应注意的事项2021/3/2626（一）前期物业管理服务协议的概念（一）前期物业管理服务协议的概念（二）前期物业管理服务协议的特征（二）前期物业管理服务协议的特征（三）前期物业管理服务协议和合同的区别（三）前期物业管理服务协议和合同的区别（四）签订前期物业管理服务协议应注意的问题（四）签订前期物业管理服务协议应注意的问题 二、前期物业管理服务协议二、前期物业管理服务协议2021/3/262

30、7 前期物业管理服务协议是由物业买受人在购房时与建设单位或其所委托的物业服务企业所签订的合同,合同甲方是建设单位,乙方是物业买受人。其目的是保障前期物业管理活动当事人（包括业主、物业服务企业双方）的合法权益,减少物业管理纠纷。 （一）前期物业管理服务协议的概念（一）前期物业管理服务协议的概念2021/3/2628 1 1物业买受人在购房签订物业买受人在购房签订房屋买卖（预售）合同房屋买卖（预售）合同时时,必须同时签订必须同时签订该协议该协议 如果购房人不签订前期物业管理服务协议,就不能购房;如要购房,就必须对协议的内容作出书面承诺。这对预防和减少日后物业管理纠纷大有裨益。 2 2协议的基本内容

31、应与建设单位和物业服务企业所签订的前期物业服务协议的基本内容应与建设单位和物业服务企业所签订的前期物业服务合同一致。合同一致。 3 3协议应经政府主管部门的备案协议应经政府主管部门的备案 为规范物业管理市场行为，建设部颁布了协议的示范文本。签订协议时，应当以该示范文本为基础，根据物业的实际情况再加以必要的调整与修改。立法时考虑到众多分散业主在能够召开业主大会前尚未有统一意志的表达途径，对物业管理的认识和了解程度与有差异，为确保购房人的合法权益不受损害和侵犯，协议制定后应送政府主管部门备案。 4 4协议的内容必须对所有购房人一致协议的内容必须对所有购房人一致 物业管理是统一的专业化管理。购房人购

32、房有先有后，情况也互不相同，这导致不同购房人的购房合同会有所差异。但前期物业管理服务协议对所有购房人应是统一的文本，不能因人而异。从建设单位的角度说，在前期物业管理服务中，也不能对部分人作额外的承诺。 （二）前期物业管理服务协议的特征（二）前期物业管理服务协议的特征2021/3/2629 1 1签订的时间不同签订的时间不同 前期物业服务合同是建设单位在销售物业之前签订,前期物业管理服务协议是由物业买受人在购房时签订。 2 2签订的主体不同签订的主体不同 前期物业服务合同是建设单位和其所选聘的前期物业服务企业所签订。合同甲方是建设单位,乙方是其所选聘的前期物业服务企业。前期物业管理服务协议是由物

33、业买受人与建设单位或其委托的物业服务企业签订。协议的甲方视具体情况可能有: （1）房地产开发单位或其委托的物业服务企业; （2）公房出售单位或其委托的物来管理企业。协议的乙方是购房人。 （三）前期物业管理服务协议和合同的区别（三）前期物业管理服务协议和合同的区别2021/3/2630 1 1确保协议在买受人签订房屋买卖合同时签订确保协议在买受人签订房屋买卖合同时签订 在各地的前期物业管理实践中,各方都高度重视前期物业服务合同的签订和履行,但对前期物业管理服务协议的签订和履行则不够重视,做法也各不相同。很多地方都是由物业服务企业在业主收楼入伙时作为入伙材料文件之一要求业主签署，这种做法并不规范，

34、容易引发业主与物业服务企业的纠纷，也会影响开发商履行交房义务。 2 2协议的签订要实事求是协议的签订要实事求是 物业的开发建设是一个过程，有时需分期实施。在订立协议时应充分考虑这点，既要实事求是，又要留有余地。比如，对于“24小时热水供应”的服务承诺，在最初个别业主入住时，一般无法提供，因此在协议中应给予说明，并给出该项服务提供的条件与时机以及承诺在未提供该项服务时应适当减免物业管理服务费。又如，当分期规划建造一个住宅区时，在首期的合同中就不应把小区全部建成后才能够提供的服务项目内容列入。 （四）签订前期物业管理服务协议应注意的问题（四）签订前期物业管理服务协议应注意的问题 2021/3/26

35、31（一）物业服务合同概念和签订（一）物业服务合同概念和签订（二）物业服务合同的特点（二）物业服务合同的特点（三）物业服务合同的主要内容（三）物业服务合同的主要内容（四）物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别（四）物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别 （五）（五）签订物业服务合同应注意的事项签订物业服务合同应注意的事项 三、物业服务合同三、物业服务合同2021/3/2632 1.物业服务合同概念物业服务合同概念 物业服务合同是物业服务企业与业主之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。 2.物业服务合同签订物业服务合同签订 一般情况下,产权多元化的物业管理区域是由

36、业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。物业管理条例第15条规定:“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。” （一）物业服务合同概念和签订（一）物业服务合同概念和签订2021/3/2633 1 1物业服务物业服务合同实现了所有权与管理权的分离合同实现了所有权与管理权的分离 物业服务合同促成物业所有权与管理权的的分离,成为现代物业管理得以进行的重要前提。根据物业服务合同的委托授权,物业服务企业成为业主的“管家”,不仅负责对物业的管理，即物业的维修、养护、利用、处分;而且负责对人的管理服务，即对业主和使用人日常行为的约束或不当行为的制止。

37、2 2物业服务合同不以某个业主的意志为转移物业服务合同不以某个业主的意志为转移 物业服务合同是业主委员会代表业主与物业服务企业签订的，但并不是说物业服务合同代表了每一个业主的意志。根据物业管理条例的规定，业主委员会只须经过管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主的同意，就可以与物业服务企业签订物业服务合同，所有的业主均应受物业服务合同的约束。 3 3物业服务合同受一定的国家干预物业服务合同受一定的国家干预 物业管理活动涉及到百姓日常生活、城市正常秩序，因此受到一定的国家干预。主要体现在:一是行政机关，如公安、消防、环保部门，基于行政权要对物业管理行为进行指导监督，因此合同中

38、所涉的治安管理、消防管理、环境管理、车辆管理应受到有关部门的指导监督。二是物业服务合同的收费和合同本身要报有关部门进行备案。 （二）物业服务合同的特点（二）物业服务合同的特点2021/3/2634 1 1物业管理事项物业管理事项 （1）物业共用部位的维护与管理。 （2）物业共用设备设施及其运行的维护和管理。 （3）环境卫生、绿化管理服务。 （4）物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务。 （5）物业装饰装修管理服务。 （6）专项维修资金的代管服务。 （7）物业档案资料的管理。 2 2服务质量服务质量 服务质量,是对物业服务企业提供的服务在质量上的具体要求。 3 3服务费用服务费用

39、 服务费用是业主为获取物业服务企业提供的服务而支付的对价。 4 4双方的权利义务双方的权利义务 业主和物业服务企业需要将双方在物业管理活动中的权利义务约定清楚。物业服务合同属于双方合同的范畴,当事人互享权利,互负义务。双方的权利义务是相对而言的，一方的权利就是另一方的义务。 5 5专项维修资金的管理和使用专项维修资金的管理和使用 专项维修资金对于保证物业共用部位和共用设施设备的维修养护，对于物业的保值增值，具有十分重要的意义。 6 6物业管理用房物业管理用房 7 7合同期限合同期限 8 8违约责任违约责任 （三）物业服务合同的主要内容（三）物业服务合同的主要内容2021/3/2635 1 1订

40、立合同的当事人不同订立合同的当事人不同 前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业服务企业。 2 2合同期限不同合同期限不同 前期物业服务合同的期限虽然可以约定,但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的,前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定,与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。 （四）物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别（四）物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别 2021/3/2636 1 1明确业主委员会的权利义务明确业主委员会的权利义务 除了物业管理

41、条例规定的业主委员会应有的权利义务之外,业主委员会的其他一些权利义务,也应在服务合同里明确约定。 2 2明确物业服务企业的权利和义务明确物业服务企业的权利和义务 本着权利和义务对等的原则,在赋予物业服务企业管理整个小区日常事务的权利时，也要明确物业服务企业所承担的义务与责任，并且尽可能予以细化。 3 3对违约责任的约定对违约责任的约定 履行合同中如有一方违约就应该赔偿另外一方的损失。损失的计算及赔偿标准应该按照中华人民共和国合同法的规定进行具体表述。对于不可抗力，如地震、战争等造成的损失应该免于赔偿。要在服务合同里明确双方违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性。 4 4对免

42、责条款的约定对免责条款的约定 在物业服务合同约定中，订立合同各方应本着公平合理、互谅互让的原则，根据物业的具体情况设立免责条款，明确免责的事项和内容。例如，在物业服务合同中应当明确约定物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用，排除物业服务企业对业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务，以免产生歧义，引发不必要的纠纷。 5 5物业服务合同的主要条款宜细不宜粗物业服务合同的主要条款宜细不宜粗 物业管理服务及相关活动规范是合同签订的主要目的。在签订物业服务合同时，要特别注意以下主要条款的细化，为防止合同过长，双方还可就具体问题增加合同附件。 6 6明确违约责任的界定及争议的

43、解决方式明确违约责任的界定及争议的解决方式 在物业管理实践中，难免会产生各种各样的问题。这些问题既可能发生在物业服务企业与业主之间，也可能发生在业主之间;既有违法的问题，也有违约、违规以及道德和认识水平不足的问题。显然，对于不同性质、不同层面的问题、矛盾与纠纷，要通过不同的途径、采取不同的处理方式来解决。 一般情况下，有争议的合同应该通过友好协商解决。如果协商不成，则可依照合同中约定的仲裁条款请求仲裁委员会仲裁，或者向人民法院提起诉讼。 （五）（五）签订物业服务合同应注意的事项签订物业服务合同应注意的事项2021/3/2637 【引导案例解析引导案例解析】 业主大会有权解除前期物业服务合同,而

44、不需要等到合同期限届满再另聘其它物业公司。物业管理条例（以下简称条例）第26条明确规定:“前期物业服务合同可以约定期限。但前期物业服务合同是附终止条件的合同,约定的期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。可见，前期物业服务合同具有过渡性的特征，是一种附终止条件的合同。即使合同期限尚未届满，受业主大会委托,业主委员会与任何具有资质的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。一旦全体业主成立了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业服务企业，则前期物业管理就不再有存在的必要，前期物业服务合同自动终止，终止的时间以业主委员会与物业服务

45、企业（包括续聘的原物业服务企业和新选聘的其它物业服务企业）签订的物业服务合同生效时为准。因此，案例中原物业服务企业不得以前期物业服务合同还没到期为由，限制业主大会行使另聘其它物业公司的权利。 2021/3/2638【引导案例引导案例】 一、管理规约一、管理规约二、临时管理规约二、临时管理规约 三、业主大会议事规则三、业主大会议事规则四、四、住户手册住户手册或或客户手册客户手册【引导案例解析引导案例解析】 第三节第三节 物业管理规约及相关协议物业管理规约及相关协议 2021/3/2639 【引导案例引导案例】封阳台要得到物业服务企业同意吗封阳台要得到物业服务企业同意吗? 某大型楼盘的王小姐遇到这

46、样一桩麻烦事:买来的房子,现在搞装修时想把阳台封起来,但是物业公司拿出当初在交房前签订的临时业主公约中关于禁止封阳台的条款,说不能封阳台，并且说如果擅自封阳台，物业有权制止。遇到像王小姐这种麻烦的业主还真不少。现在一些新的小区，在临时业主公约中往往会有封阳台的条款，而临时业主公约是买房子时必须签订的物业文件之一。请问:物业公司禁止封阳台是否有法理依据? 2021/3/2640（一）管理规约的概念和性（一）管理规约的概念和性质质（二）管理规约主要内容（二）管理规约主要内容（三）管理规约的法律效力（三）管理规约的法律效力 一、管理规约一、管理规约2021/3/2641 1. 1.管理规约概念管理规

47、约概念 管理规约,在物权法生效前成为“业主公约”,是由全体业主共同制定的,规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的,对全体业主具有普遍约束力, 用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的自律性规范和行为守则，它一般以书面形式订立。 2.2.管理规约性质管理规约性质 管理规约作为业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允诺,作为业主自我管理的一种重要形式和手段, 它体现全体业主的共同意志，是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充,是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证，有物业管理“宪法”“章

48、程”之称，要形成和谐有序的物业管理秩序,必须充分认识到管理规约起到的重要作用。 （一）管理规约的概念和性质（一）管理规约的概念和性质2021/3/2642 （二）管理规约主要内容（二）管理规约主要内容 1 1有关物业的使用、维护、管理有关物业的使用、维护、管理 如业主使用其自有物和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的到相关场地的约定;业主对物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关规程;业主对自有物业进行装饰装修时应当遵守的规则,等等。 2 2业主的共同利益业主的共同利益 如对物业共用部位、共用设施设备 用和保护,利用物业共用部位获得收益的分配；对公共秩序、 境卫生的维护；等等。

49、 3 3业主应当履行的义务业主应当履行的义务 如遵守物业管理区域内物业共共部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;按照国家有关规定交纳专项维修资金;按时交纳物业服务费用；不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途,不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;不得违反规定饲养家禽、宠物;不得随意停放车辆和鸣放喇叭等。 4 4违反规约应当承担的责任违反规约应当承担的责任 业主不履行管理规约义务要承担民事责任,其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。在违约责任中还要明确解决争议的办法,如通过业主委员会或者物业服务企业调解和处理等,业主不服调解和处理的,

50、可过诉讼渠道解决。2021/3/2643 （三）管理规约的法律效力（三）管理规约的法律效力 1 1管理规约的效力范围涉及全体业主管理规约的效力范围涉及全体业主 管理规约由成立业主大会的筹备组拟定,在征求全体业主的意见后,由全体业主在首次业主大会上经专有部分占建筑物总面积半数且占总人数半数以上业主表决通过。没有参加会议或没有投赞成票的业主也要遵守管理规约。 2. 2. 管理规约对物业使用人也发生法律效力管理规约对物业使用人也发生法律效力 由于管理规约一项核心的内容是规范对物业的使用秩序,而物业使用人基于其实际的物业的使用,不可避免地会影响到物业的状态,而且业主委员会或者物业服务企业对物业进行管理

51、势必要直接与物业使用人打交道,因此客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。 3. 3. 管理规约对物业的继受人管理规约对物业的继受人( (即业主即业主) )自动产生效力自动产生效力 在物业的转让和继承中,物业的所有权要发生变动移转给受让人。但业主公约无须新人住的继受人作出任何形式上的承诺,就自动地对其产生效力。在这一点上可以理解为继受人在取得物业时,对已经生效的管理规约存在默示,自愿接受管理规约的约束。 2021/3/2644 二、临时管理规约二、临时管理规约 临时管理规约与管理规约的内容基本一致,只是它仅适用于前期物业管理。 根据物业管理条例规定,建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时管理规

52、约，建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 业主在购房时，首先要了解临时管理规约的内容，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 临时管理规约最根本的特征是其临时性与过渡性临时管理规约最根本的特征是其临时性与过渡性，前期物业管理结束后，由业主大会制订的管理规约取代临时管理规约，当然业主大会也可以继续保持临时管理规约，但此时的临时管理规约经过业主大会的审议通过后，已经转化为正式的管理规约。2021/3/2645（一）业主大会议事规则的概念和订立（一）业主大会议事规则的概念

53、和订立（二）业主大会议事规则的主要内容（二）业主大会议事规则的主要内容（三）业主大会议事规则制定中应注意的问题（三）业主大会议事规则制定中应注意的问题 三、业主大会议事规则三、业主大会议事规则2021/3/2646 1.1.业主大会议事规则的概念业主大会议事规则的概念 业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程 ,是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会通过业主大会议事规则来建立大会内正常工作秩序,保证大会内业主集体意志和行动统一。业主大会议事规则是全体业主意志的集中体现,是业主大会运作的基本的准则和依据。 2.2.业主大会议事规则的订立业主

54、大会议事规则的订立 业主大会议事规则一般由成立业主大会的筹备组拟定,在征求全体业主的意见后,由全体业主在首次业主大会上经专有部分占建筑物总面积半数且占总人数半数以上业主表决通过。业主大会、业主委员会和所属的成员都必须严格遵守 （一）业主大会议事规则的概念和订立（一）业主大会议事规则的概念和订立2021/3/2647 （二）业主大会议事规则的主要内容（二）业主大会议事规则的主要内容 业主大会议事规则的内容一般包括以下几个方面: 1. 1. 业主大会的议事方式。业主大会的议事方式。 包括业主大会会议是采用集体讨论还是书面征求意见的形式。 2. 2. 业主大会的表决程序业主大会的表决程序 包括业主大

55、会会议的基本议程。业主大会的表决形式等。 3. 3. 业主投票权确定办法业主投票权确定办法 如何来确定业主在业主大会会议上的投票权数。 4. 4. 业主委员会的组成和成员任期业主委员会的组成和成员任期 包括业主委员会委员的资格、人数、任期 , 正副主任的配置等。 业主大会议事规则还可以对其他有关业主大会活动的事项出规定,如业主大会的宗旨、权利与义务、活动范围、经费来源、业主委员会的权利与义务等。2021/3/2648（三）业主大会议事规则制定中应注意的问题（三）业主大会议事规则制定中应注意的问题 1 1应充分考虑其可操作性应充分考虑其可操作性 在确定业主大会形式、业主投票权、业委会的职权时,都

56、要考虑到小区业主的实际情况,使得业主大会议事规则具有可操作性。 2 2应保障业委会权力的正当行使应保障业委会权力的正当行使,全体业主的合法权益得到保护全体业主的合法权益得到保护 在制定业主大会议事规则时，存在的问题往往是业委会的权力过大，使得全体业主的利益得不到保护，业主权利无法行使，比如说有的业主大会议事规则约定业委会使用3万元以下的专项维修基金，无须全体业主表决。2021/3/2649四、四、住户手册住户手册或或客户手册客户手册 物业管理实践中,很多物业服务企业将上述各种物业管理的公共管理制度印在住户手册或客户手册中,发给业主和使用人。 ( (一一) ) 发住户手册的目的发住户手册的目的

57、手册是物业服务企业发给住户并由住户保存的文件,目的是为了让住户了解物业的概况，物业服务企业的职责权限，管理服务的内容和主要规定，住户的权利义务以及应注意的事项等。通过住户手册或客户手册，加强物业服务企业与住户的联系，发挥双方的积极性，共同创造物业良好的居住和工作环境。 ( (二二) )住户手册一般包括的内容住户手册一般包括的内容 1.物业概况 2.物业的管理 3.业主或租户须知 4.日常管理与维修 5.综合服务等等。2021/3/2650 五、其他物业管理合同五、其他物业管理合同 其他物业管理合同包括:土地使用合同、工程建设合同、售房合同、装饰装修管理服务协议、清洁承包合同、垃圾清运合同、供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同等。按照这些合同的作用以及合同主体的不同,大致分为以下几种类型 : ( (一一) )物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同 如土地使用合同和售房合同中涉及到物业管理的条款 ( (二二) )物业服务企业与业主或物业使用人所订立的其他合同物业服务企业与业主或物业使用人所订立的其他合同