北京市某养老项目可行性研究报告案例

1、北京市某养老项目可行性研究报告案例第1章项目总论1.1 项目基本信息1.1.1 项目名称1.1.2 项目性质1.1.3 项目单位1.1.4 项目建设地点1.1.5 项目定位1.1.6 项目运营及盈利模式1.1.7 项目建设内容图表3 :项目技术经济指标 序号项目指标单位备注1总用地面积平米2建设用地面积平米3代征用地面积平米4总建筑面积平米5地上建筑面积平米5.1 一级综合医院平米 其中门诊（急诊）楼平米 综合病房楼平米5.2 老年公寓平米5.3 康养中心平米5.4 综合会所平米6地下建筑面积平米6.1 地下车库平米6.2 人防平米6.3 机房平米6.4 高度米8容积率9绿化绿化率%绿地面积平

2、米10道路及硬化硬化率%道路及硬化面积平米10.1其中道路平米10.2广场平米103停车场平米11建筑密度%12户数个13床位数个14机动车停车位个14.1 地上个14.2 地下车库个14.3 无障碍机动车停车位个15非机动车停车位个1.1.8项目投资规模及资金来源图表4 :项目总投资使用结构一览表单位：万元序号项目一期二期三期合计占总投资比例1固定资产投资1.1 建设投资1.1.1 工程费用1.1.1 .1建筑工程费1.1.2 设备购置费1.1.3 安装工程费1.1.4 程建设其他费用1.1.5 备费用1.1.3.1基本预备费用1.1.3.2涨价预备费用1.2建设期利息2流动资金3总计1.1

3、.9项目建设周期1.2项目效益评价1.2.1项目经济效益图表5 :财务指标汇总表序号指标单位指标备注1建筑面积平方米2总投资万元2.1固定资产投资万元2.2铺底流动资金万元3销售收入万元20年平均4利润总额万元20年平均5净利润万元20年平均6总成本费用万元20年平均7上缴税金万元7.1 年上缴税金及附加万元20年平均7.2 年上缴增值税万元20年平均7.3 年上缴所得税万元20年平均8财务内部收益率税前%税后9静态投资回收期年不含建设期，税前年不含建设期,税后10动态投资回收期年不含建设期，税前 年不含建设期,税后11财务净现值万元税前万元税后12投资利润率 20年平均13投资利税率 20年

4、平均14盈亏平衡点%1.2.2项目社会效益1、项目建设有助于保障老年人权益，实现"老有所养、老有所医、老有所 为、老有所学、老有所教、老有所乐"根据国家统计局数据，截至2019年底，我国60岁及以上老年人口 25388 万人，占总人口的18.1% ,其中65岁及以上人口 17599万人，占总人口的 12.6%。中国老年人口比例远远高于老龄化社会的规定标准，而且还在迅速增加。 而同时，由于“421"和"422”家庭结构所占比重越来越大，家庭养老面临更 严重的负担，机构养老重要性日渐凸显。项目建成后，以医养结合模式为依托，以集中供养为主体，以老年教育、娱 乐

5、休闲为补充，提供多种服务，致力于提高老年人生活质量，保障老年人权益, 有助于实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐” 的老龄工作目标。2、项目建设有助于创造更多就业岗位，培养专业服务人才3、项目建设有助于改善当地社会服务质量和生活质量1.3可行性研究报告编制依据及研究范围1.1.1 制依据1.1.2 编制原则1.1.3 编制范围本报告根据国家对建设项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，对 项目建设的依据、条件及必要性进行了论述，对市场的需求进行了分析和预测, 对建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能 源、劳动定员、项目实施进度、项目

6、招投标方案、投资估算、资金筹措、经济和 社会效益等方面进行综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、科学的依据。第2章项目单位概况2.1 公司简介2.2 开发项目第3章项目建设背景、必要性3.1 项目建设背景3.1.1 政策背景随着老龄化趋势加剧，养老成为政府顶层设计重要议题。从2013年至今, 政府已基本确定以居家养老为基础的养老服务体系，并支持社会资本在其中发挥 重要作用。2018年，我国养老事业进入稳步发展阶段，国家高度重视养老体系 发展，养老服务体系进一步完善，整体服务质量逐步提升。2019以来，养老机 构设立许可取消进入法治化轨道，个人所得税赡养老人专项附加扣除政策落地, 政府正加快推动

7、养老事业和产业全局发展。3.1.2 经济背景2019年我国人均国内生产总值70892元，比上年增长5.7%。2015年至 2019年，人均国内生产总值增长率平均在6.0%的水平。2019年国民总收入 990865亿元，比上年增长6.1%。根据相关经济理论，人均GDP在3000-10000 美元之间的阶段是物质需求爆发性膨胀的阶段，居民消费结构迅速转变的阶段, 人们对品质的追求提高到一个新的阶段。3.1.3 社会背景2015年人口自然增长率4.96%。，2016年人口自然增长率5.86%。，2017年人口自然增长率5.32%。，2018年人口自然增长率3.81%。2019年末全国大陆总人口 14

8、0005万人，比上年末增加467万人，其中城 镇常住人口 84843万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为60.60% ,比上年 末提高1.02个百分点。户籍人口城镇化率为44.38% ,比上年末提高1.01个百 分点。全年出生人口 1465万人，出生率为10.48%。;死亡人口 998万人，死亡 率为7.14%。;自然增长率为3.34%。3.1.4 人文背景3.2 项目建设必要性第4章项目市场分析4.1 我国养老产业发展现状4.1.1 我国养老产业发展概况4.1.2 我国养老产业需求侧分析4.1.3 我国养老产业供给侧分析4.2 医养结合行业现状分析421医养结合概念4.2.1 医养结合现

9、状4.2.2 医养结合市场分析4.3 北京市养老产业发展分析4.3.1 北京市养老产业需求侧分析4.3.2 北京市养老产业供给侧分析4.3.3 北京市养老产业发展分析小结4.4 医养结合项目案例分析4.4.1 医养结合模式4.4.2 实地调研医养结合项目情况第5章项目区位分析5.1 项目选址5.1.1 项目选址要求5.2 项目区位条件5.2.1 自然条件5.2.2 交通运输条件5.2.3 旅游资源条件5.2.4 市政配套条件5.3 项目选址合理性分析图表38 :项目选址合理性分析要素项目生产要素状况地理位置气候水文交通网络地质地貌基础设施第6章项目建设方案6.1 项目建设说明6.1.1 项目建

10、设指导思想6.1.2 设计依据6.2 项目定位6.3 项目规划建设内容与规模6.3.1 项目建设内容图表39 :项目技术经济指标序号项目指标单位备注1总用地面积平米2建设用地面积平米3代征用地面积平米4总建筑面积平米5地上建筑面积平米5.1 一级综合医院平米 其中门诊（急诊）楼平米 综合病房楼平米5.2 老年公寓平米5.3 康养中心平米5.4 综合会所平米6地下建筑面积平米6.1 地下车库平米6.2 人防平米6.3 机房平米7控制高度米8容积率9绿化绿化率%绿地面积平米10道路及硬化硬化率% 道路及硬化面积平米10.1 其中道路平米10.2 广场平米103停车场平米11建筑密度%12户数个13

11、床位数个14机动车停车位个14.1 地上个14.2 地下车库个14.3 无障碍机动车停车位个 15非机动车停车位个14.4 2功能分区63.3 户型设计63.4 平面布置63.4.1 址要求63.4.2 平面布置原则63.4.3 体布局63.4.4 化景观63.4.5 通组织第7章项目工程技术方案7.1 建筑设计7.1.1 用房设置7.1.2 生活用房1.1.1 娱与健身用房1.1.4 康复与医疗用房1.1.5 管理服务用房1.1.6 交通空间1.1.7 建筑细部7.2 专门要求7.2.1 无障碍设计7.2.2 室内装修7.2.3 安全疏散与紧急救助7.2.4 卫生控制7.2.5 噪声控制与声

12、环境设计7.3 绿色建筑设计7.3.1 设计依据7.3.2 绿色设计目标7.3.3 主要技术措施7.4 结构设计7.4.1 工程结构形式7.4.2 结构设计依据7.4.3 抗震设计7.4.4 结构材料7.4.5 结构选型7.5 土建工程7.5.1 设计原则7.5.2 采用的标准及规范7.5.3 建筑地基7.5.4 施工能力7.6 给排水系统7.6.1 设计依据7.6.2 供水图表53 :项目年用水量估算序号名称用水标准用水量最高日用水量(m3/d)用水天数年用水量(万m3)标准单位数量单位1办公生活用水2道路浇洒及绿化用水3未预见及漏损4合计7.6.3 排水系统7.6.4 主要设备材料选择7.

13、6.5 系统和设备的控制7.7 电气系统7.7.1 供配电设计依据7.7.2 设计范围7.7.3 用电量测算图表54 :项目用电量估算表序号名称用电标准用电量倒班次数用电天数年用电量（万KWH）标准单位数量单位1医疗设备2照明及其他3合计7.7.4 变配电系统7.7.5 电力系统7.7.6 照明系统7.7.7 防雷与接地系统7.7.8 消防系统的供电及监控7.8 弱电设计7.8.1 设计依据7.8.2 电话通讯系统7.8.3 电缆电视系统7.8.4 安全、监控系统7.8.5 背景音响系统7.8.6 火灾自动报警系统7.8.7 智能化系统（3A系统）7.8.8 综合布线系统7.9 暖通系统7.9

14、.1 编制依据7.9.2 供暖设计7.9.3 通风系统7.9.4 生命安全系统第8章项目运营方案8.1 项目运营模式8.1.1 项目运作模式8.1.2 组织管理及人员配置情况图表55 :项目劳动定员序号人员类别劳动定员1管理人员2卫生技术人员3康养中心护理人员4会所服务人员5职能及后勤人员6合计8.2 项目盈利模式第9章项目环境保护方案9.1 执行标准及排放标准9.2 主要污染源、污染物及防治措施9.2.1 项目建设期环境保护9.2.2 项目运营期环境保护随着项目建成运行，伴随而来的是废水和生活垃圾的产生，如果不注意配套 设施的建设，污水和垃圾将进一步加大对环境的污染，并将直接危及院内人健康。

15、本项目在设计中，根据建设项目环境保护设计规范的要求，严格按照"三 同时"的原则，使本项目的各项指标达到环保方面的有关要求。9.3 环境影响综合评价项目建设和运营过程中，严格保护项目所在区域的地下水环境质量;保护项 目区所在的区域环境空气质量,确保拟建项目区域环境空气质量满足环境空气 质量标准(GB3095-2012)二级标准;保证拟建项目地的声环境接近或达到城 市区域环境噪声标准(GB3096-93)III类区域标准。经分析，通过采用科学的管理和适当的环保治理手段，可控制环境污染。项 目营运后不会对区域现状造成明显影响，能维持区域环境质量;在本项目实施过 程中，如能严格执行

16、"三同时"政策，落实本报告提出的污染防治措施要求，该 项目的建设从环保角度来说是可行的。第1。章项目消防设施及方案10.1 设计标准及规程10.1.1 设计标准及规程10.1.2 消防说明10.2 建筑消防103给水消防10.4 电气消防10.5 防范措施第11章项目节能方案11.1 用能标准和节能规范11.1.1 相关法律、法规、规划和产业政策11.1.2 建筑类相关标准及规范11.1.3 相关终端用能产品能耗标准11.2 节能措施11.2.1 节电11.2.2 节水11.2.3 建筑节能11.2.4 能源管理113项目能耗分析11.3.1主要能源消耗种类及消耗数量项目主

17、要耗能工质为水、电。项目稳定运营后，能源消耗情况及折标情况如下表所示：图表62 :项目能耗指标表序号能源消耗种类消耗量单位折标系数折标煤(吨)所占比例()1 电 1130.49 万 kWh /年 3.33730.62 99.86%1.2291389.37 99.63%2 新水 6.07 万 m3/年 0.8575.20 0.37%合计等价值3735.82当量值1394.573 13.2项目能源供应第12章项目安全方案12.1 规范和依据12.2 安全措施12.3 监控系统说明第13章项目实施进度和招投标13.1 基本要求13.2 项目开发管理13.2.1 质量管理13.2.2 进度管理13.2

18、.3 合同管理13.3 项目实施进度图表63 :项目实施进度表工作阶段2020年2021年10-12 月 1-3 月 4-6 月 7-9 月 10-12 月前期准备工作土建工程设备购置、安装、调试人员培训项目竣工验收、试运营13.4 项目招投标13.4.1 编制依据13.4.2 招标范围13.4.3 招投标程序图表64 :项目招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设计、建设V V V设备及安装V V V监理V V V其他V V V第14章项目投资估算14.1 投资估算14.1.1 估算说明14.1.2 估算依据14.1.

19、3 建设进度14.2 项目投资估算14.2.1 工程费用估算14.2.2 工程建设其他费用估算14.2.3 预备费用估算14.2.4 建设期利息估算14.2.5 流动资金14.2.6 总投资构成图表71 :项目总投资使用结构一览表单位：万元序号项目一期二期三期合计占总投资比例1固定资产投资1.1 建设投资1.1.1 工程费用1.1.1.1 筑工程费1.1.1.2 设备购置费1.1.1.3 安装工程费1.1.2 工程建设其他费用1.1.3 预备费用1.1.3.1 基本预备费用1.1.3.2 涨价预备费用1.2建设期利息2流动资金3总计14.3资金筹措第15章项目经济效益分析15.1 评价依据15

20、.1.1 遵循的有关法规15.1.2 基础数据和说明15.2 营业收入估算15.3 成本费用测算15.3.1 原辅材料成本估算15.3.2 外购燃料及动力费15.3.3 工资及福利费15.3.4 折旧及摊销费15.3.5 设备维修费15.3.6 其他费用15.3.7 总成本费用15.4 利润测算15.5 财务效益分析15.5.1 财务净现值FNPV1552财务内部收益率FIRR15.5.3 项目投资回收期Pt15.6 项目不确定性分析15.7财务评价结论图表81 :财务指标汇总表序号指标单位指标备注1建筑面积平方米2总投资万元2.1固定资产投资万元2.2铺底流动资金万元3销售收入万元20年平均4利润总额万元20年平均5净利润万元20年平均6总成本费用万元20年平均7上缴税金万元7.1 年上缴税金及附加万元20年平均7.2 年上缴增值税万元20年平均7.3 年上缴所得税万元20年平均8财务内部收益率税前%税后9静态投资回收期年不含建设期，税前 年不含建设期,税后10动态投资回收期年不含建设期，税前年不含建设期，税后11财务净现值万元税前万元税后12投资利润率 20年平均13投资利税率 20年平均1