《衡阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》解读

1、衡阳市集体土地征收与房屋拆迁衡阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法补偿安置办法解读解读第一部分第一部分 土地征收概述土地征收概述一、土地征收的概念一、土地征收的概念 土地征收是指国家基于公共利益的目的，依据法律规定的权限和程序，强制取得农村集体土地所有权并给予合理补偿的行政行为。 土地征用是指因抢险、救灾等紧急需要，暂时征用他人的土地。二、土地征收的特征二、土地征收的特征 1、土地征收的征收主体是国家 2、土地征收是为了公共利益的目的 3、土地征收具有强制性 4、土地征收应予以合理补偿 无补偿即无征收 第二部分第二部分 办法办法修订的背景与意义修订的背景与意义三、背景三、背景 一一是国省有新

2、精神 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定（十八届三中全会决定）指出： 缩小征地范围 规范征地程序 完善对被征地农民合理 、规范、多元保障机制 保障农户宅基地用益物权”。 二二是旧文件到期，征收补偿面临执法无依据。 三三是补偿标准低，群众权益面临保障难支持。 四四是拆迁秩序乱，征拆政策面临执行不统一。 五五是安置成本高，政府资金面临投入慢跟进。四、意义四、意义 健全规范征地拆迁工作 维护被拆迁人合法权益 有利促进社会和谐稳定 助力衡阳的城市化进程五、办法修订的特点五、办法修订的特点 程序内容合法合理 内容涵盖全面详细 突出“以人为本”宗旨 广聚智慧吸纳民意 注重政策机制引导六、办法修订的

3、原则六、办法修订的原则 遵循执政为民 有利经济社会发展 房屋拆迁按建筑重置成本补偿 有利推进征拆工作和操作实用七、办法制定的依据七、办法制定的依据 物权法、土地管理法、实施条例、湖南省实施办法、国有土地上房屋征收与补偿条例、关于深化改革严格土地管理的决定（国发【2004】28）等政策文件第三部分第三部分 操作实务操作实务八、办法适用的范围八、办法适用的范围 从行政区域范围从行政区域范围-适用12个县市区 从征收补偿客体从征收补偿客体-依法征收（使用）集体土地的；依法使用国有农用地的；集体土地上的房屋、青苗、附属物（国有设施除外）；国有农场、林场、牧场、渔场的土地上的青苗、附属物（不包括房屋，理

4、由：） 从适用效力从适用效力-国、省政府兴建公路、铁路、水利（电）工程征收土地的补偿安置，由国务院、省政府另行规定。如：大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例（国务院令第471号）；长江三峡工程建设移民条例（国务院令第299号）；湖南省大中型水库移民安置工作管理暂行办法（湘政办发【2011】78号）；关于沪昆客专等三个铁路建设项目征地拆迁有关问题的通知（湘政办发【2010】3号）等九、办法的执行主体、职责九、办法的执行主体、职责 市人民政府：市人民政府：领导全市征地拆迁工作，负责市本级征地拆迁工作 各县（市）、南岳区人民政府：各县（市）、南岳区人民政府：负责其行政区域内征地拆迁工作 市县

5、土地行政主管部门：市县土地行政主管部门：（市局）指导、监督征地拆迁工作，组织实施本级征拆，负责征地拆迁信息公开，具体工作：发布拟征地告知书、征收转用报批、摸底、调查、登记、确认（认定）、听证、发布征收土地公告（以市政府名义）、拟订发布补偿安置方案、测算、下达腾地决定、注销登记等 征拆实施单位：征拆实施单位：各城（园）区人民政府（管委会），乡（镇、街道）人民政府（办事处） 要求：不以盈利为目的 职责：负责征拆具体工作，相关信息公开工作。如登记造册，费用发放与监管，送达张贴各类文书，签订补偿协议，社会保障，纠纷调处等 其他相关单位：其他相关单位： （一）发布拟征地告知书（一）发布拟征地告知书 （二

6、）调查登记（二）调查登记 （三）公开调查结果（三）公开调查结果 （四）发布征收土地公告（四）发布征收土地公告 （五）征地补偿安置方案公告（五）征地补偿安置方案公告 （六）征收补偿结果情况公开（六）征收补偿结果情况公开十、征收程序（五公告一登记）：、征收程序（五公告一登记）：发布主体：市、县（市）、南岳区人民政府土地行政主管部门发布对象：以拟征收的集体经济组织为单位分别发布发布内容：拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径；申请听证的途径、期限、联系方式；被征地农民社会保障对象、保障项目、保障标准以及费用筹集办法（湘政办发【2014】31号）（一）发布拟征地告知书（一）发布拟征地告知书注意事项

7、注意事项 听证机构-国土部门法制机构 申请听证途径-书面申请 听证期限-接收告知书后5个工作日内 告知方式-门户网站、在村和有征地拆迁事项的组内醒目位置张贴、进村入户送达 证据保全方式-拍照、摄像、送达签收等 放弃听证-须书面记载 告知对象-被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人（房屋拆迁的，送达或张贴至拟拆迁的具体权利人） 申请人-可以委托一至二名代理人或数名代表参加征拆实施单位还应将告知书送达相关征拆实施单位还应将告知书送达相关部门，告知其部门，告知其1年内暂停办理下列手续年内暂停办理下列手续 1、新建、改建房屋，改变房屋、土地用途， 土地转让、抵押； 2、户口的迁入和分户，但因出生、婚

8、嫁、军人 复转退或大中专院校学生毕业、刑满释放等依法办理的除外； 3、以拟拆迁房屋为经营场所的工商、税务登记； 4、特种养殖证； 5、土地承包经营权流转； 6、其他有碍征地拆迁工作的。（二）调查登记（二）调查登记 调查登记的主体：国土部门（征地拆迁机构） 调查登记的内容：对拟征土地的权属、地类、面积及地上附着物现状调查登记在册 结果确认：须经被征地农村集体经济组织和农户代表共同确认。被调查人不予确认的，可以采取拍照、摄像或公正等方式进行证据保全，作为补偿依据。（三）公开调查结果（三）公开调查结果 调查结果由征拆实施单位公布。被调查人提出异议的，应组织核实。经核实，调查结果错误的，应予更正。（四

9、）发布征收土地公告（四）发布征收土地公告 国土部门依法制订“一书四方案”，按规定上报有权机关批准。 征地报批的必备要件：被征地农民知情、确认的有关材料；人社部门的社会保障审核意见及社保费缴纳的“资金缴纳收款收据”、“银行转账凭证”。 对程序不到位、告知确认和社会保障费用不落实的，不予通过用地审查。 公告主体：市、县（市）、南岳区人民政府公告要求公告要求 时间-收到征收批准文件之日起10个工作日内； 地点-乡（镇、街道）集体的土地在被征地所在的乡（镇、街道）办公所在地，村、组集体的土地在其村、组内； 对象-以被征收土地权属单位分别发布 公告内容： 1、征地批准的机关、文号、用途和时间; 2、被征

10、地的所有权人、位置、地类和面积； 3、征地补偿标准和农业人员安置途径； 4、办理征地补偿登记的期限、地点。 （五）征地补偿安置方案公告（五）征地补偿安置方案公告 公告主体：市、县（市）、南岳区人民政府土地行政主管部门 公告要求： 时间-在征收土地公告之日起45日内； 地点-乡（镇、街道）集体的土地在被征地所在的乡（镇、街道）办公所在地，村、组集体的土地在其村、组内； 对象-以被征收土地权属单位分别发布公告内容公告内容 1、被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物的种类、数量，需要安置的农业人口的数量; 2、征地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式; 3、地上附着物的补偿标准和支付方式; 4、

11、农业人员的具体安置途径; 5、听证的权利与期限，其他有关征地补偿、安置的具体措施。听证程序听证程序 提出听证的-被征收人可以对征地补偿安置方案提出意见或申请听证。被征收人申请听证的，应当在公告之日起5个工作日内向听证机关书面提出申请，逾期未提出的，视为放弃听证。 对听证意见的处理： 应当研究不同意见或听证会意见。确需修改的，应当依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改。征地补偿安置的实施征地补偿安置的实施 征地补偿安置方案报同级人民政府批准后实施。 征收公告与补偿安置方案公告同时发布的条件： 1、征地报批前履行了告知、确认和听证程序 2、征地报批前完成土地权属、地类、面积、地上附着物和青

12、苗等确认及补偿登记的 3、征地报批的同时拟订了征地补偿安置方案（六）征收补偿结果情况公开（六）征收补偿结果情况公开 公告主体：“谁制作，谁公开”-市、县级人民政府及其部门，乡镇人民政府） 公告要求： 时间-自该政府信息形成之日起20个工作日内； 方式-政府网站、广播、公开栏等； 公告内容： 征收土地、房屋拆迁详细情况； 补偿、补助或奖励费用的发放、使用情况 不得公开的信息： 国家秘密-保守国家秘密法 商业秘密- 个人隐私-如个人身份证信息 内部审查信息或过程性信息十一、征地补偿与安置十一、征地补偿与安置（一）征地补偿费-包括土地补偿费、安置补助费征地补偿费依据：省人民政府关于调整湖南省征地补偿

13、标准的通知（湘政发【2012】46号）市人民政府关于调整衡阳市征地区片综合地价划分范围的通知（衡政通【2013】10号）办法（衡政办发【2015】73号）标准：市本级一类水田：6.4万元/亩市本级二类水田：5.4万元/亩征收集体建设用地、农村道路、坑塘水面-为邻近水田的1.0旱地、园地-为邻近水田的0.8林地-为邻近水田的0.5或0.6荒山、荒地、其他草地-为邻近水田的0.5裸地-为邻近水田的0.3征收专业菜地-为邻近水田的1.25征收专业鱼池-为邻近水田的1.15（二）安置：包含对人和房的安置（二）安置：包含对人和房的安置两个方面两个方面农业人口的安置方式农业人口的安置方式： 农业（调地）安

14、置农业（调地）安置 留地安置留地安置 留物业安置留物业安置-将留用地转换为物业 就业安置就业安置 货币安置货币安置 入股安置入股安置 移民安置移民安置 保险安置保险安置我市保障政策：保险安置我市保障政策：保险安置 被征地农民社会保障对象-指农民集体所有土地被政府依法征收并按有关规定足额缴纳被征地农民社会保障资金，以村民小组为单位人均耕地面积不足0.2亩的16周岁以上的被征地农民（衡政办发【2014】43号）。保障对象确认的程序 本人申请-所在集体经济组织讨论通过并公示-乡（镇、街道）人民政府（办事处）初审-国土、农经、公安共同审核-国土部门确定-返回村组公示-市县区人民政府审定-同级人社部门复

15、核登记 养老保险的方式 -城镇职工基本养老保险 -城乡居民社会养老保险社会保障费的来源社会保障费的来源 1、政府划拨（用地单位）- 2、集体出资- 3、个人缴费-按衡政办发【2014】43号文件办理 补贴年限和标准：（三）补偿费用的分配 分配程序：征地补偿费的处置与分配方案由农村集体经济组织负责制定并经村民会议讨论决定后实施 分配原则：征地补偿费的分配、管理和使用必须坚持民主公开、公正合理，认真落实农民的知情权、参与权、决策权和监督权 十二、房屋拆迁与安置十二、房屋拆迁与安置（一）房屋安置的方式（一）房屋安置的方式： 货币安置 实物安置 迁建安置 拆迁房屋为住房的被拆迁人只能选择一种安置方式进

16、行安置。但市本级重点控制区范围内，只能选择货币安置或实物安置。市本级控制区范围的划分市本级控制区范围的划分（第四十九条）（第四十九条） 重点控制区 一般控制区 县（市）、南岳区可以结合本城市（镇）规划发展要求，区分范围（迁建安置适用城市远郊和农村地区，城乡结合部和城中村，原则上不再安排宅基地）。（二）拆迁其他用途房屋的补偿方式（二）拆迁其他用途房屋的补偿方式 货币安置:第二十五条（三）住房补贴：（三）住房补贴： 实施补贴的原则-其所得的拆迁补偿以及补贴等补偿总和，能选购合理居住水平的房屋 1重点控制区范围内的，补贴3000元/（16.5万元/人） 2一般控制区范围内的，补贴2700元/（14.

17、85万元/人）。实施住房补贴的特别规定： 1、有多栋住房的；但本办法实施前征收住房已进行实物安置的，征收其他住房时，仅按附件1、2规定的标准予以补偿。 2、非被征地农村集体经济组织成员且在本市行政区内只有一处合法住房的，可以按本条规定给予住房补贴。 3、县市南岳区补贴标准不得低于80%（即11.88万元/人）（四）房屋补偿内容：（四）房屋补偿内容： 1房屋结构补偿和装饰装修补偿； 2因拆迁房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； 3因拆迁房屋造成的停产停业损失的补偿（五）房屋补偿标准（五）房屋补偿标准 附件1、房屋结构补偿标准- 框架结构 1000 砖混一级 650 砖混二级 600 砖木一级 550

18、 砖木二级 450 土木或棚结构 350 附件2、房屋装饰装修补偿标准- 装饰装修一级 480 装饰装修二级 300 装饰装修三级 180（六）不予补偿情形（第二十二条）（六）不予补偿情形（第二十二条） 1违法建筑和超过临时用地批准期限的建（构）筑物； 2有关批准文书中注明因国家建设需要应无条件拆除的临时建（构）筑物； 3在临时用地上建设的永久性建筑。 未超过临时用地批准期限的建（构）筑物按成本和使用年限予以适当补偿。（七）实施实物与货币安置的比较（七）实施实物与货币安置的比较1、老马的拆迁生活、老马的拆迁生活2、失地以后、失地以后3、被起诉的强拆、被起诉的强拆（八）实物安置的弊端（八）实物安

19、置的弊端 土地利用率低 房产办证难 安置成本高 安置房质量不高（九）货币安置的优点（九）货币安置的优点 有利于房产去库存-截止2015年11月底，全市4个城区商品房库存681.57万平米，在建1600万平方米，共计2281.57万平米，即使不再新建商品房，也需近7年时间才能消耗库存和在建商品房。 有利于增加财政收入 有利于促进房地产市场健康发展 有利于社会大局稳定十三、房屋合法性认定十三、房屋合法性认定 第二十九条 第三十条：生产、经营性房屋十四、其它附着物和过渡费等的补偿十四、其它附着物和过渡费等的补偿 搬迁费： 第三十二条 拆迁住房给予搬迁费4000元户。过渡费过渡费第三十三条第三十三条

20、青苗和附属设施费：实行包干与分类补偿相结合的方法第三十四条 。 个人的设施和青苗费：第三十五条 兜底补偿 第四十一条十五、奖励十五、奖励 奖励政策体现精神： 少盖不吃亏，多盖不受益 早拆多受益，晚拆不得奖 第四十三条十六、社会稳定风险评估问题十六、社会稳定风险评估问题 可以开展社会稳定风险评估程序，但涉及集体土地征收法律法规没有明文规定，本办法也没有作强制性规定。借鉴590号令与省政府268号令（湖南省实施条例办法）十七、签订补偿安置协议问题十七、签订补偿安置协议问题 签订补偿安置协议程序规定-法无明文规定，非法定必经程序。 政策方向-提倡，推行 作用-扩大被征收人知情权，维护被征收人合法权益，推进征地拆迁工作，营造轻松、和谐的拆迁环境。 协议性质-行政补偿协议，受行政法的约束。 限制-不能约定法无授权的行为。如被征收人到期不搬迁，有权按合同约定拆除；对解决