房地产开发企业税收筹划探析

1、房地产开发企业税收筹划探析摘 要：房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关 键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运 用税收筹划的原理， 正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式 的选取等问题， 合理合法地降低 企业 税收成本， 对于房地产企业而 言具有重要意义。关键词：房地产；税收；筹划0 前言房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：（1）营业税：企业以不动产投资入股， 参与接受投资方利润分配， 共同承担投 资风险的行为，不征营业税。将土地使用权转让给农业生产者， 用于农业生产的行为， 免征营 业税。房地产企业自

2、建自用建筑物，免征营业税。（2）土地增值税： 建造普通住宅增值率未超过 20%，则免征土地增值税。 因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。 以房地产进行投资联营， 联营方以房地产作价入股或作为联营的 条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。 一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自 用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。 代写论 文房地产开发公司代客户进行房地产开发， 开发完成后， 向客户收 取代建收入的行为，免征土地增值税。在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行 为，免征土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的

3、， 经当地税务机关核实， 可 以免征土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房， 经向税务机 关核准，凡居住满 5年以上的，免予征收土地增值税；居住满 3 年未 满 5 年的，减半征收土地增值税；居住未满 3 年的，按规定计征土地 增值税。自 1999 年 8 月 1 日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其 转让时暂免土地增值税。我们可以利用国家的税收优惠政策来进税收筹划提高企业的 经 济 效益。1 变房地产销售为投资按照现行税法规定， 以不动产投资入股， 参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税，而且自 2003年 1月 1 日起，对于以不动产投资入股后转让股

4、权的行为， 不再缴纳营业税。 这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。 如果房地产的购买 方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股， 再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业， 2007 年度商品房销售收入为 2 亿元，按税法规定 计算 的可扣除项 目金额为 1.6 亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税 1200 万元， 缴纳营业税 1000万元，城市维护建设税和 教育 费附加 100 万元。 而如果甲企业与购买方乙企业达成协议， 甲企业先以该房产向乙企业 进行股权投资， 稍后再以 20000 万元的价格向乙企业转让该股权， 则 可以合法地免除了 100

5、0 万元的营业税和 100万元的城市维护建设税 与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲 企业可以作出一些让步， 给予乙企业一定的利益补偿， 但是其数额应 以甲企业节约的税款 1100 万元为限。 论文网2 利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划税法规定， 纳税人建造普通标准住宅出售， 如果增值额没有超过 扣除项目金额的 20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建 造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分 别核算增值额或不能准确核算增值额的， 其建造的普通标准住宅不享 受免税优惠。 在分别核算的情况下， 如果能把普通住宅的增值额控制 在扣除项目金额的

6、 20%以内，从而免缴土地增值税， 则可以减轻税负。例如：甲房地产开发企业， 2007年度商品房销售收入为 2 亿元， 其中普通住宅的销售额为 1.15 亿元，豪华住宅的销售额为 8500 万元。 按税法规定计算的可扣除项目金额为 1.6 亿元，其中普通住宅的可扣 除项目金额为 1.0亿元，豪华住宅的可扣除项目金额为 6000 万元。(1)如果不分开核算(纳税人应该了解当地是否允许不分开核 算)，该企业应缴纳土地增值税为：增 值 额 与 扣 除 项 目 金 额 的 比 例 为 ：( 20000-16000 )-16000 X 100%=25%适用30%税率。应缴纳土地增值税 二(2000360

7、00) X 30%=1200(万元)( 2)如果分开核算，该企业应缴纳土地增值税为： 普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为： ( 11500-10000)+ 10000 X 100%=15%值额与可扣除额低于20%,享受免税优惠。思想汇报 /sixianghuibao/豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：( 8500-6000)-6000 X 100%=41.67适用30%税率，应缴纳土地增值税=(8500-6000)X 30%=75(0 万元)。分开核算合计共交 750万元,比不分开核算交 1 200万元少交 450万元。3合理定价的筹划依据实施细则第一条规定，纳税人建普通标准住宅出售

8、， 增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除 项目金额之和20%的免征土地增值税；增值额超过项扣除项目金额之 和20%的，应就其全部增值额按规定计税。”企业可利用20%这一临 界点进行筹划。设某房地产开发企业待售标准住宅，除营业税、城建 税及教育附加外的扣除项目金额为 A,销售房价总额为X,营业税、 城建税及教育附加为5.5%X如果企业要享受起征点优惠，那么最高 售价只能为 X=（ 1+20%）（ A+5.5%X，解得X= 1.2848A ，企业在 这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于X，虽能享受起征点优惠，但利润较低。如果企业欲通过提

9、高 售价达到增加收益的目的，此时按增值率在50%以下的税率即30%的 税率缴纳土地增值说，对企事业来说只有当价格提高的部分超过缴纳 的土地增值税和新增值的营业税、 城建税及教育附加时，提价才有利 可图。假设售价提高Y,X为增值率20%时的售价，则新的价格为（X+Y, 新增营业税、城建税及教育附加为5%< （1+7%+3% Y=5.5%丫扣除项目金额为A+5.5<（ X+丫，假设增值率虽大于20%但小于50%,增值 额为：（X+Y-A-5.5%<X+丫）。土地增值税为：30%<（X+YA-5.5%X5.5%Y） 企业欲使提价所带来的收益超过新增的税负而增加收益为30%&l

10、t;（X+YA-5.5%X5.5%丫 +5.5%Y论文网甲房地产公司建成并待售普通标准住宅，当地同类住宅的市场售 价在 11000 万元到 14000 万元之间，已知取得土地使用权的金额为 3000万元，房地产开发成本为 5000 万元，利息支出不能提供 金融 机 构的证明， 也不能按房地产开发项目分摊， 当地政府规定允许扣除的 房地产开发费用的扣除比例为 10%。通过选择筹划方案可在保证售价 较低的情况下，少纳土地增值税，增加企业利润。上述案例中除营业 税、 城建税 及教 育附加 外的 可扣除项 目 金额为： 3000+5000+(3000+5000) X 10%( 3000+5000) X 20%=1040Q 万元)，从而形成 以下两个方案：方案 1 ：公司既享受起征点优惠，又获得最高利润，则最高售价为 1