政府机关物业管理考察报告

1、政府机关物业管理考察报告* 月 * 日至 * 日，我局组一行6 人，分别赴北京、上海、* 等地，对机关办公用房管理、物业管理的有关情况进行了，现将有关汇报如下：一、中央国家机关和各地（市）物业管理的基本情况1、国管局机关物业管理的基本情况。国管局机关的物业管理由国管局机关服务中心事业部负责，下设服务质量监督处负责日常监督检查管理，财务结算中心负责费用结算。保安、 保洁、 会议、 绿化、维修、 餐饮均已实行了保障社会化，具体做法是服务项目和服务标准确定后， 通过向社会公开招标来选择服务公司，事业部代表机关服务中心选择了 6家公司分别从事以上6项服务，签订了有效期限为一年的，并且确定“一年一招标”

2、的原则。国管局机关服务对象 1600 余人，自实行社会化运作后，运行情况良好。中央国家机关的节能减排工作在国管局统筹安排下，经过短短半年时间，中央国家机关已全部完成办公区所有非节能灯具的更换改造，实现节能灯使用率100。在照明节能改造中，中央国家机关始终坚持“节能必须节约”的原则，尽量不破坏原照明使用线路，同时保证安全和质量。对于使用电子镇流器的t8 灯具， 根据使用寿命周期，实行分步更换，避免浪费。恰逢全国节能宣传周，我们到国管局机关办公楼时，除了办公室外，走廊、楼道、卫生间电灯都是关着的。据介绍情况的领导谈，现在节能减排工作在中央国家机关已到了全面实施的阶段，提倡“人人节约，事事节约”，办

3、公室和公共场所要充分 利用自然光，无需灯光时应随手关灯，杜绝白昼灯、长明灯的存在。多走楼梯少乘电梯：既节省电能，又锻炼身体。很多单位的外景大功率照明灯，等天黑后才开，并且在深夜及时关闭。长时间不使用的电脑，要关闭电源，因为电脑待机状态也是要耗电的。下班后，及时关闭走廊、 楼道、 卫生间的电灯。这些做法，对于我们的节能减排工作，具有重要的示范作用。2、国家质检总局办公大楼物业管理的基本情况。国家质检总局办公大楼的物业管理由局机关服务中心负责，实行企业化运作，物业管理已通过iso9001 质量管理体系和iso14001 环境管理体系认证。质检总局机关、国家认监委、质监委、局信息中心、法规中心共计1

4、200 余人同在该楼办公，整座大楼设备设施好，环境优雅，卫生整洁，管理制度健全。该楼共有房间644间，面积8万余平方米，1 4间功能大小不同的会议室统一布置在大厦3层，车库设在地下一、二层各一部，车位总计有438 个，餐厅设在地下一层，操作间工作时，几乎看不到油烟，领导餐厅面积不大，突出特点是餐具考究，擦得锃明瓦亮，桌布洁白无任何瑕疵，环境特别整洁干净，据该楼物业管理层人员介绍，由于注重培训学习，餐饮服务等级厨师多，菜品质量很过关，因此国家质检总局的各级领导几乎都在内部宴请。当晚，有幸应邀进行了品尝，觉得真是名不虚传。3、上海市政府机关办公大楼物业管理的基本情况。上海市政府机关物业管理统一由上

5、海市锦勤集团有限公司（前身是原市政府机关服务中心）负责，实行企业化运作。锦勤集团下设高级楼宇、车辆服务、 宾馆酒店三个中心，原有人员编制在转制时同时转化为企业编制， 现有员工546人， 其中 100余名原机关职工仍按现行工资体制标准开支， 其余灵活就业人员按市场化运作。局机关设服务质量监督管理处负责监督物业服务的质量运行及结算业务，每月与锦勤集团结算。办公楼物业费标准现为26 元月平方米，为上两年物业管理费开支的平均数；绿化养护2 元月平方米；保安实行社会公开招标，由中标的保安公司负责。餐饮服务每天分早、中、晚三次，中午8 个热菜、 4 个凉菜，实行刷卡自助式服务，盛菜的器皿是不锈钢的，上有不

6、锈钢的防尘罩，容量不大，随时可以填充即时炒好的菜品，每个菜品由服务员打成若干小份，由就餐者根据自己的喜好进行选择，然后统一结算。4、*省省政府机关综合办公大楼的物业管理情况。*省政府机关综合办公大楼的物业管理由省直第一物业管理中心（事业编制）负责。现有在编人员18 人，灵活就业人员43 人。承担40 余位厅局级领导和平均每年900 余次会议及10,000 余平方米的公共区域保洁服务工作；保安服务通过招标由社会保安公司负责；绿化规模较小，由行政处和物业中心共同管理。经费由省财政按现有编制拨款，其余不足由驻楼各单位根据服务情况分摊，劳动法实施后，尚未为劳动者办理社会保险，现正在尝试对24名保洁人员

7、实行劳务派遣。管理体制上，物业中心下设服务科，具体负责服务质量的监督检查，每周三下午定期检查一次，实行打分制，95 分以上的，绩效工资加10-30 元， 60 分以下的，扣10-30 元。 *之行最大的收获在于接待服务工作， 我们感受到的是国宾般的待遇，衣食住行安排得非常. 本文 .由方 案 . 范文库 ; 为您搜 ; 集保洁、收发、更值等服务工作，处属单位人民会堂承担着省“两会”等大中小型会议的接待服务工作，承担着政府大院17 万平方米的绿化工作、庭院保洁以及机关干部的医疗保健、健身服务工作等。行政一处机构设置。分行政与事业两类，共14个部门。（a）行政下设职能科室11 个：人秘科、财务科、

8、行政一科、行政二科、行政三科、 综合楼管理科、生活一科、生活二科、省政府多功能运动馆、保洁队、省长办公楼服务班；（b）事业单位有3个：人民会堂、省政府机关门诊部、省政府机关幼儿园。需要说明的是：其中行政三科、省政府机关幼儿园，行政一处仅负责他们的党务、人事、工会工作，以及灵活就业人员和行政三科工作人员的工资管理。行政一处人员构成。现有在岗人员 411人，其中：公务员9人，机关工勤9人，生活科参照行政待遇人员19人，事业编制人员70人,集体职工42 人，灵活就业人员261 人。借调1 人，返聘1 人。另有编制在我处，在车队、劳服公司等单位工作的人员15 人。现离退休人员120 人，其中离休干部1

9、2 人，退休干部职工108 人。行政一处领导班子组成。现有班子成员4 人：处长1 名、副处长 2 名、正团职转业干部1 名。行政一处资金。多功能运动馆和省发改委综合楼资金、大院绿化费、 省长办公楼服务人员经费以及部分大院管理费用由省财政拨入专项资金。同时，收缴驻院单位管理费用于支付水电费、员工工资不足等。此外，机关食堂依靠自身资源优势，积极开展婚宴创收，弥补了伙食、人员开资的不足（二） 、近年来主要工作近年来，围绕全局中心工作，行政一处进一步调整，明确自身工作思路，理顺关系，以加强管理为重点，以强化服务为中心，整体建设方案范=文库为您搜 . 集整 理 _水平有了新的提高，综合服务保障能力得到进

10、一步增强。2008 年 1 月 1 日，严格贯彻实施劳动法，依法对全处247 名灵活就业人员实行了劳务派遣。按照规定为劳动者调整了工资标准和参加了养老、医疗、工伤、失业、生育等5种社会保险，使灵活就业人员的管理走上了法制化、规范化、制度化的正确轨道。省政府北陵大院12 办公楼的厅局级领导办公室及公共区域的保洁、更值服务及8 座办公楼的收发工作，制度健全，管理规范，设施完好，保障有力；省直机关独身宿舍正逐步实行公寓式管理，不断完善居住条件；省政府领导的通讯保障及驻院各单位的电话安装维修及时、快捷、迅速，畅通无阻；省政府机关图书馆实行管理信息化，现有各类报刊45 种，藏书11,457 册。对机关食

11、堂计划地组织实施就餐环境的综合改造，狠抓管理，快速提高伙食质量。聘请烹饪大师传授技艺，举办烹饪大赛，克服物价上涨因素，保证伙食质量，丰富风味品种，不断提高了食堂就餐满意率与服务水平。人民会堂每年成功接待包括全省两会、党代会在内的大中型会议 300 余次，完成了表决系统升级改造工程、消防配电改造工程等。机关大院绿化覆盖率达到38.8。其中草坪面积96， 000 平方米，主要分布在主干道以南和东新村以西。绿篱共1， 300 延长米，其中水腊绿篱900 延长米，紫叶小檗400 延长米。树木74， 990 株，主要为槐树、黑松、桧柏、银杏。为了进一步优化办公环境，我们着眼全局，精心规划，新栽各类乔木6

12、00 余株、灌木2000 余株，新铺草坪20， 000 余平方米，并有效防治病虫害，营造了四季长青、赏心悦目的新局面。机关门诊部不断规范医疗管理，全年接待就诊10,000 余人次。省政府多功能运动馆提供优质服务，全年无休息日。自2006 年 8 月试运行，至今已办理实名制运动卡2100张， 2007年至今举办各类比赛40余次。2006 年 9 月开始负责省长办公楼服务工作，通过强化管理，不断完善服务设施，优化办公环境，使各项服务质量有了明显的提高，2007 年省长办公楼全年会议服务871 次。大院保洁工作有序进行，保证了环境清洁。2007 年行政一处获局目标责任制管理先进单位，保洁队获省直机关

13、工委 “三八红旗集体”荣誉称号。三、中国现代物业管理现状及发展趋势小议物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。传统意义上的“物业管理”源于 19 世纪 60 年代的英国。我国内地的物业管理起源于本世纪80 年代，以广州、深圳发展的最早。近年随着房地产业的迅速发展，物业管理作为我国的一个新兴行业面临着挑战和机遇。所谓物业管理，是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家以及和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务。何谓物业物业是对单元

14、性房地产的称谓，是指已建成并投入使用的各类房屋及其附属设施、相关场地。目前全国实行物业管理的房屋面积超过100 亿平方米，物业管理覆盖率已接近50，北京等较发达城市的覆盖率达70，深圳、上海已达 90 以上。以上3 座城市物业管理企业创造的产值已占当地国民生产总值的2 左右。 全国物业管理企业已超过3 万家， 其中一级资质企业 300多家，从业人员超过300万人。可见，物业管理在我国发展快速，市场广阔，潜力无穷。然而物业管理行业在快速发展的过程中，也遇到诸多的困难和压力，暴露出一系列的问题和矛盾：行业公信受到质疑；相关主体矛盾频发； 有关制度尚待落实；市场机制有待完善；执法困境没有解决；行业风

15、险日益加剧。在当前经济全球化加快、市场竞争加剧和wto 环境下，国外先进的物业管理企业纷纷进入国内，这些都使得我国的物业管理企业面临激烈的市场竞争。内部是企业的无序非正当竞争，外部来自宏观大环境如法制环境的不完善、政府导向的干预等，外部微观有具有资金雄厚、技术先进、管理超前的外资狼，例如美国的为您服务与澳洲的商务年华等以及机制灵活、拥有成本优势的民营物业管理企业等，还有在物业管理发展较成熟的地区，竞争不断加剧，竞争日趋白热化。21 世纪社会对物业管理的需求，既是多元化的综合需求，又是个性化的需求；既有物业本身的需求，又有物业使用人建立在物业基础上的需求，纷繁复杂。在众多的各种需求里面，有一个共

16、同的核心需求： 人为适应生存和发展而产生的需求。它要求社会诸多功能在个性化及个人领域得到延伸，以便更好地通过使用物业连接人与社会。中国物业管理行业经过20 多年的发展，逐步从产品时代演变到品牌时代。进入21 世纪以来，随着中国房地产业的迅速发展，我国的物业管理高端、中端与低端市场层次逐步显现，物业管理企业要想在激烈的市场竞争中胜出，就必须基于细节，完美创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度，这是当前物业管理企业战略思维与现实抉择。我国物业管理覆盖率还比较低。除现有住宅小区必须进行物业管理外，大范围的后勤服务社会化定会给物业管理更加广阔的发展空间。四、现代楼宇的物业管理现状及思考在城市房屋中，行政用房

17、是其中重要组成部分。省政府机关办公楼属于行政用房，因此也是物业管理的对象。改革开放以来，相当多的省级机关都建立起了高大宏伟、设施功能齐全的办公大楼。一些新型的大楼不仅包括接待大厅、会见厅、领导办公室、功能齐全的各种会议室、多功能活动室和信访接待、咨询、援助、办公服务等配套用房及大型的地下停车场等，同时还建有现代化的培训中心，装备必要的计算机网络系统、消防指挥系统、中央空调系统、安检系统等。这些现代化的建筑已不同于传统的行政办公楼，如何对这些功能齐全、系统复杂的大楼进行维护管理，是我们面临的崭新题。（一）、目前办公楼的几种管理方式的比较因经济水平的差异和诸多主客观因素，办公大楼建设方案水平 并不

18、平衡。有的已建成现代化的办公大楼甚至第二轮的智能化换代， 有的还是在传统的行政办公楼内工作，更差的就仅仅是具有基本的房屋建筑。不同的建筑风格和建筑内容决定了不同的管理，仅是 基本的房屋建筑尚不足以论物业管理，现代化的办公大楼只有现代物 业管理模式才能满足需求，而传统的行政办公用房尽管也存在物业管 理，但实质就是房屋管理，这种管理模式已不能适应形势的要求，通 过比较传统房屋管理和现代物业管理两种模式，也可清晰的看到两种 模式的主要内容。物业管理本身就是房地产业发展的产物， 因此现代 办公大楼的物业管理与传统行政办公用房的管理无论在观念上、内容上、深度广度等方面都有较大差别。一是从管理体制上看，传

19、统的房屋管理是政府直接进行的行政 型的封闭式管理，而现代物业管理是专业化的企业通过市场， 用经济 手段进行社会化管理的有偿服务。二是从管理的内容看，传统的房屋管理就是政府自身安排人员 对办公楼的日常性运转进行维护，一般由行政处或物业管理中心行使 该项职能。而现代物业管理是对物业等实行全方位、多功能的经营、 管理、服务，它既要管理楼宇，又需要让办公大楼的使用者感到满意， 获得精神上的服务。三是从管理对象与使用者的关系看，传统房屋管理中作为管理单位的政府与作为使用者的职工关系是管理与被管理的关系；现代物业管理中管理企业与使用者的关系是服务与被服务关系，并且寓管理于服务中，凡是使用者所需要的服务，物

20、业管理公司都应尽量满足。四是从管理机制上看，传统房屋管理是政府以自身的意志管理自己的事情，不存在政府不管、职工不愿政府管的情形，但现代物业管理是政府通过市场选聘物业管理企业，双方在平等自愿基础上通过形式明确各自权利义务，是用、经济手段进行管理。五是从服务性质上证明，传统房屋管理是无偿服务，因为体制上就是政府自己管自己。而现代物业管理是有偿服务，物管公司的目的就是获得经济利益。从比较中可见，传统房屋管理模式行政色彩浓厚，无从谈及专业性，管理内容单一且不易规范，对办公工作的保障力度弱等，已无法适应现代办公大楼发挥应有作用的功能需要。（二） 、现代办公大楼不同于一般办公大楼的特殊性广义上讲，政府办公

21、大楼作为公务员工作、学习、生活的重要场所， 有着一般办公大楼的共同功能，但是办公大楼的特殊性决定了其建筑的特殊性，主要表现在:1、物业专业技术含量高。科学技术的发展成果惠及社会，现代政府办公大楼也必须得益于这些成果，因此现代办公大楼的智能化程度都比较高，有完整的控制、管理、维护和通信设施，便于进行环境控制、安全管理、监视报警，也就是办公设备自动化、智能化，通信系统高性能化，建筑柔性化。这样，专业技术含量高的大楼的物业管理对管理人员、专业人员及专业技能都较一般的物业管理人员高2、出入人员身份复杂、来往频繁。办公大楼作为政府办公活 动场所具有典型的开放性，各类人进进出出，上至工作人员、下至黎 民百

22、姓都可能出入政府，这就对办公大楼的安全管理、监控系统等物 业管理提出了更高的要求。3、安全管理、涉密性要求高。政府办公大楼作为国家机关行 使行政权的场所，应彰显威严和神圣，同时，作为公务员工作、学习、 生活的重要场所，办公活动的开展、内外活动的交往、文件的制发传 阅、各项会议的内容等也带有一定的机密性。 因此这就要求物业管理 应注重安全管理及加强保密措施。4、维护保养的范围广、内容杂。新建办公大楼的功能齐全， 物业管理的范围除了常规的，如对大楼内照明、动力、空调、给排水、 消防、交通运输、通信等设备进行基本设施的维护保养外，还包括对 智能系统如公告显示、入口安检、安全监控、大楼楼宇设备智能控制

23、、 巡跟系统等进行专业的维护保养。（三）、现代办公大楼物业管理的宏观思考物业管理作为一种全方位、多功能的房屋管理形式，在现有的 市场经济体制下，市场化、专业化、规范化是发展趋势。就现代办公 大楼的物业管理而言，如果依然将物业管理仅定位于政府后勤机构的 一家之事，已不能满足办公大楼的功能发挥。传统的“小而全”的后 勤物业管理行政体制，不但不利于提高工作效率，而且造成人力、物 力、财力的极大浪费。因此，“三化”也是现代办公大楼物业管理的必然选择。1、物业管理企业化。企业化就是按照市场经济原则去运作， 实行有偿服务。根据发展趋势及服务对象要求，开展多元化、多层次 的经营服务，用市场法则决定服务方式及

24、内容。2、物业管理专业化。物业管理应坚持走专业化之路，提高管理质量和效率。物管专业化包括科 学健全的组织机构，各职能部门分工协作，各司其职，这是顺利实施 管理的组织保证。物业管理涉及领域广泛，包括管理、服务、维修、 财务等等，必须配备相关专门人才、专门的工具，这是物管的物质保 证。3、物业管理规范化。物业管理是通过每个人的具体工作去实 现，工作人员水平的高低，直接影响到服务的质量和效率。建立完整、 科学、规范的管理制度是物业管理软件的保障。 有必要在制度中对每 一个岗位的工作职能，每类工作的具体要求、各种问题的处理办法都 订出明确的规定，使管理实现规范化、制度化、体系化。（四）、基于管理内容提

25、升现代办公大楼物业管理层次的初步设 想政府办公大楼作为机关办公场所，因其承载办公职能的重要活 动又有其特殊性。物业管理的主要内容包括：大楼的维护与管理、设 施设备的运行管理、清洁卫生管理、安全保卫、车辆组织及消防管理、 食堂餐厅服务保障管理等。基于办公大楼物业管理服务内容，现代物业管理层次应坚持服务宗旨，着眼政府办公工作的特点，充分发挥市场竞争激励机制，从抓服务人员的思想意识、业务技能入手，努力为工作人员提供一个整洁、舒适、文明、安全、便利的办公、学习、生活环境。1、机制要创新。契合行政体制的改革，在保持和充分利用现有人员编制体制的前提下，按照后勤服务保障社会化的总体要求，不断优化组合现有人力

26、物力资源，实现资源效益的最大化，使保洁、保安、保绿、会保、维保等项服务一体化，以企业的运行规律来服务，以科学高效的体制来管理，建立严格的绩效考评、奖惩激励制约机制，优胜劣汰。灵活就业人员用工体制上，采用工、临时工、外包工相结合的弹性用工制度，政府根据工作性质的特殊性，配备人员时，有权把好人员进入关、思想教育关、监督检查关。2、管理要现代。现代办公大楼智能化程度很高，如果仍然采用旧的管理方法和手段，将严重滞后于发展要求。物管现代化应有如下内涵：一是管理观念的现代化，管理者应具有信息观念、系统观念和经营观念，加强信息流动，为科学决策提供条件。二是管理内容体系化。要使管理程序化、制度化、法制化、标准化，要通过国际标准认证。 三是管理手段现代化。充分