房地产开发企业会计第十一章

1、房地产开发企业会计第十一章第十一章 收入和利润的收入和利润的核算核算本章要点本章要点v1、房地产开发企业营业收入的分类及构成内容v2、开发产品销售、转让收入、出租开发产品租金收入的账务处理v3、销售费用、管理费用和财务费用的核算v4、投资净收益和营业外收支的核算v5、本年利润的核算v6、所得税的核算v7、以前年度损益调整的核算第一节第一节 营业收入概述营业收入概述v一、营业收入的分类一、营业收入的分类v营业收入是指企业对外销售、转让开发产品、材料、提供劳营业收入是指企业对外销售、转让开发产品、材料、提供劳务、代建工程、出租开发产品以及其他经营活动所取得的收务、代建工程、出租开发产品以及其他经营

2、活动所取得的收入。营业收入一般分为主营业务收入和其他业务收入。入。营业收入一般分为主营业务收入和其他业务收入。v主营业务收入是指房地产开发企业从事主要经营业务活动所主营业务收入是指房地产开发企业从事主要经营业务活动所取得的收入。具体包括：土地转让收入、商品房销售收入、取得的收入。具体包括：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程收入和出租开发产品的租金收配套设施销售收入、代建工程收入和出租开发产品的租金收入等。入等。v其他业务收入是指房地产开发企业从事非主营业务活动所取其他业务收入是指房地产开发企业从事非主营业务活动所取得的收入。它具有每笔业务金额较小，不经常发生，在企业得的收

3、入。它具有每笔业务金额较小，不经常发生，在企业的全部营业收入中所占的比重较低等特点。具体包括：商品的全部营业收入中所占的比重较低等特点。具体包括：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产使用费收入、固房售后服务收入、材料销售收入、无形资产使用费收入、固定资产出租收入等。定资产出租收入等。v二、营业收入的确认二、营业收入的确认v1、转让、销售开发产品营业收入的确认、转让、销售开发产品营业收入的确认v根据根据企业会计准则企业会计准则收入收入的规定，房地产开发企业转的规定，房地产开发企业转让销售开发产品，让销售开发产品，v必须同时满足以下四个条件才能确认收入。必须同时满足以下四个条件才能确认收入。

4、v（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方。方。 v（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。也没有对已售出的商品实施控制。 v（3）与交易相关的经济利益能够流入企业。）与交易相关的经济利益能够流入企业。 v（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。）相关的收入和成本能够可靠地计量。 v2、代建工程开发建造收入的确认、代建工程开发建造收入的确认v房地产开发企业接受委托，为其他单位代建的土地、房地产开发企业接受委托，为其他单位代建的土地、房屋或其他工程

5、，一般情况下应在工程竣工验收、房屋或其他工程，一般情况下应在工程竣工验收、办妥财产交接手续，并开具办妥财产交接手续，并开具“代建工程价款结算账代建工程价款结算账单单”，经委托单位签证认可后，确认开发建造收入，经委托单位签证认可后，确认开发建造收入的实现。如果代建工程规模较大、工期较长，在合的实现。如果代建工程规模较大、工期较长，在合同结果能够可靠估计的情况下，应按完工进度于每同结果能够可靠估计的情况下，应按完工进度于每季末确认开发建造收入的实现。如果合同收入的收季末确认开发建造收入的实现。如果合同收入的收回存在不确定时，则不应当确认收入。回存在不确定时，则不应当确认收入。v3、出租开发产品租金

6、收入的确认、出租开发产品租金收入的确认v房地产开发企业出租开发产品，应在出租合同（或协议）规房地产开发企业出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为营业收入的实现。但如果估计租用方未付租金的，仍应视为营业收入的实现。但如果估计租金收回的可能性不大，就不应该确认收入。租金收回的可能性不大，就不应该确认收入。v房地产开发企业的一切营业收入，包括主营业务收入和其他房地产开发企业的一切营业收入，包括主营业务收入和其他业务收入，都必须在确认时按实际发生的金额入账。企业转业务收

7、入，都必须在确认时按实际发生的金额入账。企业转让、销售开发产品的收入，应按企业与购买方签定的合同或让、销售开发产品的收入，应按企业与购买方签定的合同或协议金额确定。现金折扣在实际发生时作为当期费用，销售协议金额确定。现金折扣在实际发生时作为当期费用，销售折让在实际发生时冲减当期收入。折让在实际发生时冲减当期收入。第二节第二节 主营业务收入的核算主营业务收入的核算v一、设置账户一、设置账户v为了总括核算和监督房地产开发企业主营业务收入的实为了总括核算和监督房地产开发企业主营业务收入的实现情况，以及与主营业务收入相配比的成本结转和税金现情况，以及与主营业务收入相配比的成本结转和税金的计算情况，房地

8、产开发企业应设置如下总分类账户：的计算情况，房地产开发企业应设置如下总分类账户：v（一）（一）“主营业务收入主营业务收入” 账户。账户。 v（二）（二）“主营业务成本主营业务成本” 账户。账户。 v（三）（三）“营业税金及附加营业税金及附加”账户。账户。 v期末，应将期末，应将“主营业务收入主营业务收入” 账户的余额全部转入账户的余额全部转入“本本年利润年利润” 账户的贷方，同时将账户的贷方，同时将“主营业务成本主营业务成本”、“营营业税金及附加业税金及附加” 账户的余额转入账户的余额转入“本年利润本年利润” 账户的借账户的借方，结转后，以上账户应无余额。方，结转后，以上账户应无余额。v二、开

9、发产品销售、转让收入的核算二、开发产品销售、转让收入的核算v企业开发的已完成开发产品，主要用途有如下三个方面：企业开发的已完成开发产品，主要用途有如下三个方面：(1)对外销售；对外销售；(2)有偿转让或移交；有偿转让或移交；(3)对外出租；对外出租；(4)交本企业交本企业经营使用。经营使用。 v(一一) 房屋销售的核算房屋销售的核算v企业开发完成的房屋，在竣工验收取得验收合格证书并办理企业开发完成的房屋，在竣工验收取得验收合格证书并办理登记手续后，即可加以出售。房屋可以整幢出售，也可以分登记手续后，即可加以出售。房屋可以整幢出售，也可以分套出售。整幢房屋分套出售前，企业应明确各套房屋的建筑套出

10、售。整幢房屋分套出售前，企业应明确各套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。房屋出售的价格，可由买卖面积及相应的土地使用权比例。房屋出售的价格，可由买卖双方确定，但必须将出售价格报当地房产管理机关备案。房双方确定，但必须将出售价格报当地房产管理机关备案。房屋买卖双方达成协议后，应签订屋买卖双方达成协议后，应签订房屋买卖合同房屋买卖合同。v整幢房屋分套出售时，应以建筑面积作为计算房屋价格的基整幢房屋分套出售时，应以建筑面积作为计算房屋价格的基本单位。各套房屋的建筑面积，除了各套本单位。各套房屋的建筑面积，除了各套“自用自用”建筑面积建筑面积外，还要合理分摊外，还要合理分摊“公用公用”建筑面积。建

11、筑面积。v分套出售房屋分摊的分套出售房屋分摊的“公用公用”建筑面积，应以该套房屋的建筑面积，应以该套房屋的“自用自用”建筑面积占该幢总建筑面积占该幢总“自用自用”建筑面积的百分比进行建筑面积的百分比进行分摊。分套出售房屋建筑面积的计算，可按以下公式进行：分摊。分套出售房屋建筑面积的计算，可按以下公式进行：v对外销售的房屋，应在移交商品房、并将发票账单提交买主对外销售的房屋，应在移交商品房、并将发票账单提交买主时，将其销售收入记入时，将其销售收入记入“银行存款银行存款”、“应收账款应收账款”等科目等科目的借方和的借方和“主营业务收入主营业务收入商品房销售收入商品房销售收入”科目的贷方。科目的贷方

12、。v月份终了，应将销售房屋的实际开发成本自月份终了，应将销售房屋的实际开发成本自“开发产品开发产品商品房商品房”科目的贷方结转科目的贷方结转“主营业务成本主营业务成本商品房销售成商品房销售成本本”科目的借方科目的借方。v【例【例11-1】 v (二二) 土地转让的核算土地转让的核算v开发企业开发的商品性土地，可以将土地使用权进行转让。开发企业开发的商品性土地，可以将土地使用权进行转让。但在向其他单位转让时，必须按照法律和合同的规定，投人但在向其他单位转让时，必须按照法律和合同的规定，投人相当的资金，完成相应的开发。相当的资金，完成相应的开发。v土地使用权的转让，应签订转让合同，在合同中载明土地

13、的土地使用权的转让，应签订转让合同，在合同中载明土地的位置、四周边界和面积、地上附着物、土地用途、建筑物高位置、四周边界和面积、地上附着物、土地用途、建筑物高度、绿化面积、土地转让期限、土地转让金的支付方式和违度、绿化面积、土地转让期限、土地转让金的支付方式和违约责任等。约责任等。v月份终了，应将转让土地的实际开发成本自月份终了，应将转让土地的实际开发成本自“开发产品开发产品商品性土地商品性土地”科目的贷方结转科目的贷方结转“主营业务成本主营业务成本土地转让土地转让成本成本”科目的借方。科目的借方。v (三三) 配套设施转让的核算配套设施转让的核算v开发企业在房地产开发过程中按照城市建设规划开

14、发的大配开发企业在房地产开发过程中按照城市建设规划开发的大配套设施如商店、邮局、银行储蓄所等，可以进行有偿转让。套设施如商店、邮局、银行储蓄所等，可以进行有偿转让。对有关单位有偿转让的配套设施，应在办理财产交接手续、对有关单位有偿转让的配套设施，应在办理财产交接手续、并在将配套设施工程价款账单提交有关单位时，按其转让价并在将配套设施工程价款账单提交有关单位时，按其转让价格记入格记入“银行存款银行存款”、“应收账款应收账款”等科目的借方和等科目的借方和“主营主营业务收入业务收入配套设施销售收入配套设施销售收入”科目的贷方。科目的贷方。v月份终了，应将转让配套设施的实际开发成本自月份终了，应将转让

15、配套设施的实际开发成本自“开发产开发产品品配套设施配套设施”科目的贷方转入科目的贷方转入“主营业务成本主营业务成本配套配套设施销售成本设施销售成本”科目的借方。科目的借方。v(四四) 代建工程移交的核算代建工程移交的核算v房地产开发企业的另一项业务是代建工程开发。代建工程开房地产开发企业的另一项业务是代建工程开发。代建工程开发是指企业接受委托单位的委托，代为开发建设的工程，代发是指企业接受委托单位的委托，代为开发建设的工程，代建工程包括房屋建设工程，场地和城市建设、基础设施等市建工程包括房屋建设工程，场地和城市建设、基础设施等市政工程。代建工程完工或竣工后，房地产开发企业应按照代政工程。代建工

16、程完工或竣工后，房地产开发企业应按照代建合同和工程价款的结算办法，向委托单位进行结算，取得建合同和工程价款的结算办法，向委托单位进行结算，取得代建工程结算收入。代建工程结算收入。v月份终了，应将移交代建工程的实际开发成本自月份终了，应将移交代建工程的实际开发成本自“开发产开发产品品代建工程代建工程”科目的贷方转入科目的贷方转入“主营业务成本主营业务成本代建代建工程结算成本工程结算成本”科目的借方。科目的借方。v对于已经办理销售、转让和交付手续，而产权尚未移交出去对于已经办理销售、转让和交付手续，而产权尚未移交出去的开发产品，如商品房、配套设施等，企业应设置的开发产品，如商品房、配套设施等，企业

17、应设置“代管房代管房产备查簿产备查簿”，进行实物管理，但不得将这部分财产入账。企，进行实物管理，但不得将这部分财产入账。企业在代管房产过程中取得的收入和发生的各项支出，应作业在代管房产过程中取得的收入和发生的各项支出，应作“其他业务收入其他业务收入”和和“其他业务支出其他业务支出”处理处理(详见本章第三详见本章第三节节)。v【例【例11-2】v 三、分期收款销售收入的核算三、分期收款销售收入的核算v（一）分期收款销售核算的原则（一）分期收款销售核算的原则v房地产开发企业开发的产品，如采用分期收款方式销售，应房地产开发企业开发的产品，如采用分期收款方式销售，应设置设置“分期收款开发产品分期收款开

18、发产品”科目进行核算。当开发产品以分科目进行核算。当开发产品以分期收款方式销售、办妥分期付款销售合同、移交开发产品时，期收款方式销售、办妥分期付款销售合同、移交开发产品时，应将分期收款开发产品的实际开发成本，从应将分期收款开发产品的实际开发成本，从“开发产品开发产品商品房商品房”、“开发产品开发产品商品性土地商品性土地”等科目的贷方转入等科目的贷方转入“分期收款开发产品分期收款开发产品”科目的借方。科目的借方。v企业按合同规定的期限分次收取销售价款企业按合同规定的期限分次收取销售价款(包括第一次收款包括第一次收款)时，应记入时，应记入“银行存款银行存款”等科目的借方，和等科目的借方，和“主营业

19、务收主营业务收入入商品房销售收入商品房销售收入”、“主营业务收入主营业务收入土地转让收土地转让收入入”等科目的贷方。等科目的贷方。v同时，应结转分期收款开发产品的销售成本，将它从同时，应结转分期收款开发产品的销售成本，将它从“分期分期收款开发产品收款开发产品”科目的贷方转入科目的贷方转入“主营业务成本主营业务成本商品房商品房销售成本销售成本”、“主营业务成本主营业务成本土地转让成本土地转让成本”等科目的等科目的借方。借方。v企业在核算分期收款开发产品时，要注意分期收款开发产品企业在核算分期收款开发产品时，要注意分期收款开发产品销售成本的结转时间和结转数额。销售成本的结转时间和结转数额。v（二）

20、分期收款销售收入的核算v例例11-3 第三节第三节 其他业务收入的核算其他业务收入的核算v房地产开发企业除了开发经营业务外，如还有诸如：物业管房地产开发企业除了开发经营业务外，如还有诸如：物业管理、材料销售、无形资产转让、固定资产出租等业务的，其理、材料销售、无形资产转让、固定资产出租等业务的，其收入应在收入应在“其他业务收入其他业务收入”科目下按业务种类设置科目下按业务种类设置“物业管物业管理收入理收入”、“材料销售收入材料销售收入”、“无形资产转让收入无形资产转让收入”、“固定资产出租收入固定资产出租收入”等二级科目进行核算。等二级科目进行核算。v开发企业取得的其他业务收入，应于收入实现时

21、及时入账：开发企业取得的其他业务收入，应于收入实现时及时入账：v物业管理收入，应按与业主签订合同规定的付款日期，及在物业管理收入，应按与业主签订合同规定的付款日期，及在提供劳务、同时收讫价款或者取得索取价款的凭证时，确认提供劳务、同时收讫价款或者取得索取价款的凭证时，确认为收入实现。为收入实现。v材料销售收入，应在发出材料、同时收讫料款或者取得索取材料销售收入，应在发出材料、同时收讫料款或者取得索取料款的凭证时，确认为收入实现。料款的凭证时，确认为收入实现。v无形资产转让收入，应在签订转让合同或协议，同时收讫转无形资产转让收入，应在签订转让合同或协议，同时收讫转让价款或取得索取价款凭证时，确认

22、为收入实现。让价款或取得索取价款凭证时，确认为收入实现。v固定资产出租收入，应按出租方与承租方签订的合同或协议固定资产出租收入，应按出租方与承租方签订的合同或协议规定的承租方付款日期和金额，确认为租金收入实现。合同规定的承租方付款日期和金额，确认为租金收入实现。合同或协议规定的收款日期已到，承租方未付租金仍应视为租金或协议规定的收款日期已到，承租方未付租金仍应视为租金收入实现。收入实现。v开发企业实现的其他业务收入，应按实际收到或应收价款时开发企业实现的其他业务收入，应按实际收到或应收价款时记入记入“银行存款银行存款”、“应收账款应收账款”科目的借方和科目的借方和“其他业务其他业务收入收入”科

23、目的贷方。科目的贷方。v对于实现的各种其他业务收入，并应记入对于实现的各种其他业务收入，并应记入“物业管理收入物业管理收入”、“材料销售收入材料销售收入”、“无形资产转让收入无形资产转让收入”、“固定资产出固定资产出租收入租收入”等二级科目的借方。等二级科目的借方。 例例11-4 第四节第四节 销售费用、管理费用和财务销售费用、管理费用和财务费用的核算费用的核算v一、销售费用的核算一、销售费用的核算v房地产开发企业的销售费用，是指企业在销售、转让、出租房地产开发企业的销售费用，是指企业在销售、转让、出租开发产品过程中发生的各项费用，主要包括：开发产品过程中发生的各项费用，主要包括：v1开发产品

24、销售以前的改装修复费、开发产品看护费、水开发产品销售以前的改装修复费、开发产品看护费、水电费、采暖费；电费、采暖费；v2开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告宣传费、开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告宣传费、展览费、代销手续费、销售服务费；展览费、代销手续费、销售服务费；v3. 为销售、转让、出租本企业开发产品而专设的销售机构的为销售、转让、出租本企业开发产品而专设的销售机构的职工薪酬、折旧费、修理费、差旅费以及其他经费。职工薪酬、折旧费、修理费、差旅费以及其他经费。v开发企业发生的销售费用通过开发企业发生的销售费用通过“销售费用销售费用”科目核科目核算，按照费用项目进行明细核算。企业

25、发生上列各算，按照费用项目进行明细核算。企业发生上列各费用时，应记入费用时，应记入“销售费用销售费用”科目的借方和科目的借方和“现现金金”、“银行存款银行存款”、“原材料原材料”、“包装物及低包装物及低值易耗品值易耗品”、“应付职工薪酬应付职工薪酬”、“累计折旧累计折旧”等等科目的贷方。科目的贷方。v企业发生的销售费用，直接计入当期损益，并在期企业发生的销售费用，直接计入当期损益，并在期末将其余额全部转入末将其余额全部转入“本年利润本年利润”科目的借方。科目的借方。v【例【例11-5】 v二、管理费用的核算二、管理费用的核算v房地产开发企业的管理费用是指企业行政管理部门房地产开发企业的管理费用

26、是指企业行政管理部门(公司总公司总部部)为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。为了划清开发单位与企业行政管理部门的责任，管理费用不为了划清开发单位与企业行政管理部门的责任，管理费用不计入开发成本，而作为期间费用直接由企业当期利润补偿。计入开发成本，而作为期间费用直接由企业当期利润补偿。开发企业管理费用的内容包括：开发企业管理费用的内容包括：v1行政管理部门职工薪酬行政管理部门职工薪酬 5修理费修理费 v2办公费办公费 6低值易耗品摊销低值易耗品摊销 v3差旅费差旅费 7工会经费工会经费 v4折旧费折旧费 8职工教育经费职工教育经费 v9

27、劳动保险费 17无形资产摊销 v10待业保险费 18业务招待费 v11咨询费 19开办费 v12审计费 20计提的坏账准备 v13税金 21计提的存货跌价准备 v14诉讼费 22存货盘亏、毁损、报v15技术转让费 废(或盘盈)损失 v16技术开发费 23其他管理费用 v开发企业管理费用的总分类核算，在“管理费用”科目进行。企业发生的各项管理费用，都要自“现金”、“银行存款”、“应付职工薪酬”、“包装物及低值易耗品”、“累计折旧”、“无形资产”、“长期待摊费用”、“应交税费”、“坏账准备”、“存货跌价准备”等科目的贷方转入“管理费用”科目的借方。v企业发生的管理费用，直接计入当期损益，并于期末将

28、其余额全部转入“本年利润”科目的借方。v【例【例11-6】 v三、财务费用的核算三、财务费用的核算v房地产开发企业的财务费用是指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括利息净支出、汇兑净损失，以及相关的手续费等。在总分类核算上，应在“财务费用”科目进行。v企业发生的财务费用，直接计入当期损益，应于期末将“财务费用”科目的余额全部转入“本年利润”科目的借方。第五节第五节 投资净收益和营业外收支的投资净收益和营业外收支的核算核算v一、投资净收益的核算一、投资净收益的核算v投资净收益是指企业投资收益减投资损失的净额。投资收益和投资损失是指企业对外投资所取得的收益或发生的损失。投资收益扣除投资

29、损失后的数额，作为企业利润总额的构成项目。v投资收益包括对外投资分得的利润、股利和债券利息，投资到期收回或者中途转让取得款项多于账面价值的差额，以及按照权益法核算的股票投资、其他投资在被投资单位增加的净资产中所拥有的数额等。v投资损失包括对外投资到期收回或者中途转让取得款项少于账面价值的差额，以及按照权益法核算的股票投资、其他投资在被投资单位减少的净资产中所分担的数额等。v二、营业外收入的核算二、营业外收入的核算v企业的营业外收入和营业外支出是指与企业开发经营无直接关系的各项收入和支出。v企业发生的营业外收入，应设置“营业外收入”科目进行核算，该科目按照营业外收入项目进行明细核算。v企业发生的

30、营业外收入，借记“现金”、“银行存款”、 “待处理财产损溢”、“固定资产清理”、“应付账款”等科目，贷记“营业外收入”科目。收到的返还的消费税、营业税等各种税金，应按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，贷记“营业外收入”科目。v期末，应将“营业外收入”科目余额转入“本年利润”科目，结转后该科目应无余额。 【例【例11-7】 第六节第六节 本年利润的核算本年利润的核算v房地产开发企业实现的利润(或亏损)总额，通过“本年利润”科目进行核算，期末应将各损益科目的余额转入“本年利润”科目，即将“主营业务收入”、“其他业务收入”、“投资收益”、“营业外收入”等收入科目的余额转入“本年利润”科目的贷方；

31、将“主营业务成本”、“其他业务支出”、“营业税金及附加”、“销售费用”、“管理费用”、“财务费用”、“营业外支出”以及下节“所得税费用”等成本、支出、费用科目的余额转入“本年利润”科目的借方。v 将各损益类科目的余额结转后，“本年利润”科目如为贷方余额即为本期净利润，如为借方余额则为本期净亏损。v不论采用哪种办法，年度终了时都必须将“本年利润”科目结平，转入“利润分配未分配利润”科目。如“本年利润”科目结有贷方余额，应作：v借：本年利润 v贷：利润分配未分配利润v“本年利润”科目如结有借方余额，应作如上相反分录。结转后，“本年利润”科目应无余额。v【例【例11-8】 第七节第七节 所得税的核算

32、所得税的核算v房地产开发企业的利润，要根据国家所得税法的规定计算上交所得税。企业会计准则规定，企业应采用资产负债表债务法核算所得税。v资产负债表债务法是从资产负债表出发，通过比较资产负债表上列示的资产、负债按照企业会计准则规定确定的账面价值与按照税法规定确定的计税基础，对于两者之间的差额分别应纳税暂时性差异与可抵扣暂时性差异，确认相关的递延所得税负债与递延所得税资产。v一、所得税会计核算的一般程序一、所得税会计核算的一般程序v企业采用资产负债表债务法进行所得税核算一般应遵循以下程序：v1.按照相关企业会计准则的规定，确定资产负债表中除递延所得税负债和递延所得税资产以外的其他资产和负债项目。其中

33、，资产和负债项目的账面价值，是指企业按照相关会计准则的规定进行核算后在资产负债表中列示的金额。v2.按照企业会计准则中对于资产和负债计税基础的确定方法，以适用的税收法规为基础，确定资产负债表中有关资产、负债项目的计税基础。v3.比较资产、负债的账面价值与其计税基础，对于两者之间存在差异的，分析其性质，除会计准则中规定的特殊情况外，分别应纳税暂时性差异与可抵扣暂时性差异，确定与应纳税暂时性差异及可抵扣暂时性差异相关的递延所得税负债和递延所得税资产的应有金额，并将该金额与期初递延所得税负债和递延所得税资产的余额相比，确定当期应予进一步确认的递延所得税负债和递延所得税资产的金额或应予转销的金额，作为

34、构成利润表中所得税费用的递延所得税。v4.确定所得税费用。利润表中的所得税费用包括当期所得税和递延所得税两个组成部分，其中，当期所得税是指当期发生的交易或事项按照适用的税法规定计算确定的当期应交所得税；递延所得税是当期确认的递延所得税资产和递延所得税负债金额或予以转销的金额的综合结果。v二、暂时性差异二、暂时性差异v暂时性差异，是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额。根据展示性差异对未来期间应税金额影响的不同，分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。v应纳税暂时性差异应纳税暂时性差异，是指在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产生应税金额的暂时性差异。该差异在未来期间

35、转回时，会增加转回期间的应纳税所得额，在该暂时性差异产生当期，应当确认相关的递延所得税负债。v应纳税暂时性差异通常产生与以下情况:v1.资产的账面价值大于其计税基础。 v2.负债的账面价值小于其计税基础。 v可抵扣暂时性差异可抵扣暂时性差异，是指在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产生可抵扣金额的暂时性差异。该差异在未来期间转回时会减少转回期间的应纳税所得额，减少未来期间的应交所得税。在该暂时性差异产生当期，应当确认相关的递延所得税资产。v应抵扣暂时性差异通常产生与以下情况:v1.资产的账面价值小于其计税基础。 v2.负债的账面价值大于其计税基础。 v对于按照税法规定可以结

36、转以后年度的未弥补亏损及税款抵扣，虽不是因资产、负债的账面价值与计税基础不同产生的，但本质上可抵扣亏损和税款抵减与可抵扣暂时性差异有同样的作用，均能减少未来期间的应纳税所得额，进而减少未来期间的应交所得额，在会计处理上，视同可抵扣暂时性差异，符合条件的情况下，应确认与其相关的递延所得税资产。v三、计税基础三、计税基础v（一）资产的计税基础v资产的计税基础，是指一项资产在未来期间计税时可予税前扣除的金额。通常情况下，资产在取得时其入账价值与计税基础是相同的，后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同，可能造成账面价值与计税基础的差异。v企业应当按照适用的税收法规规定计算确定资产的计税基础。现

37、就有关资产项目计税基础的确定举例说明；v1.固定资产。以各种方式取得的固定资产，初始确认时入账价值基本上是被税法认可的，即取得时其入账价值一般等于计税基础。v固定资产在持有期间进行后续计量时，会计上的基本计量模式是“成本-累计折旧-固定资产减值准备”。会计与税收处理的差异主要来自于折旧方法、折旧年限的不同以及固定资产减值准备的提取。在持有固定资产期间，因税法规定对固定资产计提的减值准备不允许税前扣除，所以会造成其账面价值与计税基础的差异。 【例【例11-9】 v2.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。按照企业会计准则的规定，对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，其于某一会

38、计期末的账面价值为公允价值，如果税法规定按照企业会计准则确认的公允价值变动损益在计税时不予考虑，即有关金融资产在某一会计期末的计税基础为其取得成本，会造成该类金融资产账面价值与其计税基础之间的差异。 【例【例11-10】 v3.投资性房地产。对于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，其期末账面价值为公允价值，而如果税法规定不认可该类资产在持有期间因公允价值变动产生的利得或损失，则其计税基础应以取得时支付的历史成本为基础计算确定，从而会造成账面价值与计税基础之间的差异。v【例【例11-11】 v4.其他计提了资产减值准备的各项资产。有关资产计提了减值准备以后，其账面价值会随之下降，而按照税

39、法规定，资产的减值在转化为实质性损失之前，不允许税前扣除，即其计税基础不会因减值准备的提取而发生变化，从而造成资产的账面价值与其计税基础之间的差异。v（二）负债的计税基础v负债的计税基础，是指负债的账面价值减去未来期间计算应纳税所得额时按照税法规定可与抵扣的金额。v一般情况下，短期借款、应付票据、应付账款、其他应交款等负债的确认和偿还，不会对当期损益和应纳税所得额产生影响，其计税基础即为账面价值。但在某些情况下，负债的确认可能会影响损益，并影响不同期间的应纳税所得额，使其计税基础与账面价值之间产生差额。 v四、递延所得税资产及递延所得税负债四、递延所得税资产及递延所得税负债v（一）递延所得税资

40、产的确认和计量v1.确认递延所得税资产的一般原则：v（1）递延所得税资产的确认应以未来期间可能取得的应纳税所得额为限。因无法取得足够的应纳税所得额而未确认相关的递延所得税资产的，应在会计报表附注中进行披露。v（2）按照税法规定可以结转以后年度的未弥补亏损和税款抵减，应视同可抵扣暂时性差异处理。v（3）企业合并中，按照会计规定确定的合并中取得各项可辨认资产、负债的入账价值与其计税基础之间形成的可抵扣暂时性差异的，应确认相应的递延所得税资产，并调整合并中应予确认的商誉等。v（4）与直接计入所有者权益的交易或事项相关的可抵扣暂时性差异，相应的递延所得税资产应计入所有者权益。如因可供出售金融资产公允价

41、值下降而应确认的递延所得税资产。v2. 递延所得税资产的计量v确认递延所得税资产时，应估计相关可抵扣暂时性差异的转回时间，采用转回期间适用的所得税税率为基础计算确定。无论相关的可抵扣暂时性差异转回期间如何，递延所得税资产均不予折现。v资产负债日，企业应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法取得足够的应纳税所得税额用以利用递延所得税资产的利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。递延所得税资产的账面价值减记后，后续期间根据新的环境和情况判断能够产生足够的应纳税所得额利用可抵扣暂时性差异，使得递延所得税资产包含的经济利益能够实现的，应相应恢复递延所得税资产的账面价值。v（二）递

42、延所得税负债的确认和计量v企业在确认因应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债时，应遵循以下原则：v除企业会计准则中明确规定可不确认递延所得税负债的情况以外，企业对于所有的应纳税暂时性差异均应确认相关的递延所得税负债。除直接计入所有者权益的交易或事项以及企业合并外，在确认递延所得税负债的同时，应增加利润表中的所得税费用。v递延所得税负债应以相关应纳税暂时性差异转回期间适用的所得税税率计量。在我国，除享受优惠政策的情况以外，企业适用的所得税税率在不同年度之间一般不会发生变化，企业在确认递延所得税负债时，可以现行适用税率为基础计算确定，递延所得税负债的确认不要求折现。v五、所得税费用五、所得税费用v利

43、润表中的所得税费用由两个部分组成：当期所得税和递延所得税。即： v 所得税费用=当期所得税+递延所得税v计入当期损益的所得税费用或收益不包括企业合并和直接在所有者权益中确认的交易或事项产生的所得税影响。与直接计入所有者权益的交易或事项相关的当期所得税和递延所得税，应当计入所有者权益。v（一）当期所得税v当期所得税，是指企业按照税法规定计算确定的针对当期发生的交易和事项，应交纳给税务部门的所得税金额，即应交所得税，以适用的税收法规为基础计算确定。即：v当期所得税=当期应交所得税v（二）递延所得税v递延所得税，是指按照企业会计准则规定应予确认的递延所得税资产和递延所得税负债在期末应有的金额相对于原

44、已确认金额之间的差额，即递延所得税资产及递延所得税负债的当期发生额，但不包括直接计入所有者权益的交易或事项及企业合并的所得税影响。用公式表示为：v递延所得税=当期递延所得税负债的增加+当期递延所得税资产的减少v -当期递延所得税负债的减少+当期递延所得税资产的增加第八节第八节 利润分配的核算利润分配的核算v一、利润分配的顺序一、利润分配的顺序v房地产开发企业利润的分配，既要体现理顺产权关系，充分保障投资者的权益和收益，又要考虑便于加强宏观调控以及财务监督和约束。v开发企业实现的利润总额，先应按照国家规定作相应的调整，然后依法交纳所得税。这里所说的调整，主要是指：(1)所得税前弥补亏损；(2)投

45、资收益中已纳税的项目或按照规定只要补交所得税的项目。 v开发企业交纳所得税后的净利润，一般按照下列顺序分配：v1弥补在税前利润弥补亏损之后仍存在的亏损。v2提取法定公积金。v3. 提取任意公积金。v4. 向股东分配利润。v上述利润分配顺序的逻辑关系是：企业以前年度亏损未弥补完，不得提取公积金；在提取公积金以前，不得向投资者分配利润。企业以前年度未分配利润，可以并入本年度利润进行分配。v二、利润分配的核算二、利润分配的核算v（一）科目的设置v为了反映企业利润的分配，开发企业应设置“利润分配”科目，并分设“提取法定盈余公积”、“提取任意盈余公积”、“应付现金股利或利润”、“转作股本的股利”、“盈余

46、公积补亏”和“未分配利润”等进行明细核算。v外商投资企业还应分别“提取储备基金”、“提取企业发展基金”、“提取职工奖励及福利基金”进行明细核算。v中外合作经营企业在合作期间归还投资者的投资，应在该科目设置“利润归还投资”明细科目进行核算。v利润分配的年终结转v年度终了，企业应将全年实现的净利润，自“本年利润”科目转入“利润分配”科目，借记“本年利润”科目，贷记“利润分配未分配利润”科目，为净亏损的，做相反的会计分录；同时，将“利润分配”科目所属其他明细科目的余额转入“利润分配未分配利润”科目。结转后，“利润分配”科目除“未分配利润”明细科目外，其他明细科目应无余额。v年终结转完毕，“利润分配未

47、分配利润”科目如为贷方余额，则表示企业历年积存的未分配利润；如为借方余额则表示历年积存的未弥补亏损。v【例【例11-14】 第九节第九节 以前年度损益调整的核算以前年度损益调整的核算v以前年度损益调整，是指企业本年度发生的调整以前年度损益的事项。引起以前年度损益调整的原因，主要包括：（1）以前年度发生的会计差错。如计算错误、选用会计科目不当、编制会计分录有误等。(2)以前年度采用了不恰当的会计方法，如按照企业会计准则，企业应当采用权责发生制，但企业却用现金收付制来处理收入或费用事项，于本年度被查出。因此，以前年度损益是与以前年度经营活动有关，而与本年度经营活动无关的事项。v房地产开发企业发生影

48、响以前损益调整事项时，可通过“利润分配未分配利润”科目进行调整。为了反映以前年度损益调整的数额，也可另行设置“以前年度损益调整”科目进行调整。通过“以前年度损益调整”科目调整时，对企业调整增加的以前年度利润或调整减少的以前年度亏损，应记入有关科目的借方和“以前年度损益调整”科目的贷方。对调整减少的以前年度利润或调整增加的以前年度亏损，应记入“以前年度损益调整”科目的借方和有关科目的贷方。v以前年度损益的调整，必然涉及以前年度所得税的调整。所以在调整以前年度损益的同时，要相应调整应交纳所得税。由于调整增加或减少以前年度利润或亏损而相应增加的所得税，应记入“以前年度损益调整”科目的借方和“应交税费

49、应交所得税”科目的贷方。由于调整减少或增加以前年度利润或亏损而相应减少的所得税，应记入“应交税费应交所得税”科目的借方和“以前年度损益调整”科目的贷方。v经过上述调整后，应同时将“以前年度损益调整”科目的余额转入“利润分配未分配利润”科目。v【例【例11-15】 v房地产开发企业本年度发生的调整以前年度损益的事项，应调整本年度会计报表相关项目的年初数或上年实际数。企业在资产负债表日后财务会计报告报出前发生的调整报告年度损益的事项，应调整报告年度会计报表相关项目的数字。本本 章章 小小 结结v在本章里，主要探讨了房地产开发企业营业收入的分类，主营业务收入和其他业务收入的核算；销售费用、管理费用、

50、财务费用的核算；及所得税的账务处理。重点讲述了开发产品销售和转让收入的账务处理。第十一章完【例【例11-1】v宏坤房地产开发公司商品房建设完工，验收合格，每平米售价宏坤房地产开发公司商品房建设完工，验收合格，每平米售价3 000元元.A公司购买商品房公司购买商品房600平方米，已经预付购房订金平方米，已经预付购房订金500 000元，其余款元，其余款项当即付清。月末，宏坤房地产开发公司结转项当即付清。月末，宏坤房地产开发公司结转600平方米商品房的开发平方米商品房的开发成本，每平方米成本成本，每平方米成本1 500元。宏坤公司会计分录如下：元。宏坤公司会计分录如下：v（1）收到购房订金时）收到

51、购房订金时v借：银行存款借：银行存款500 000v 贷：预收账款贷：预收账款 A公司公司 500 000v （2）移交商品房时）移交商品房时v借：银行存款借：银行存款 1 300 000v预收账款预收账款 A公司公司500 000v 贷：主营业务收入贷：主营业务收入商品房销售收入商品房销售收入 1 800 000v （3）结转开发成本）结转开发成本v借：主营业务成本借：主营业务成本商品房销售成本商品房销售成本 900 000v 贷：开发产品贷：开发产品商品房商品房 900 000返回返回【例【例11-2】v宏坤房地产开发公司宏坤房地产开发公司2006年年3月接受市政工程局的委托，代月接受市政

52、工程局的委托，代建某项工程，按合同规定，期限为建某项工程，按合同规定，期限为5个月，工程合同价款为个月，工程合同价款为280万元，每月对方预付工程款万元，每月对方预付工程款400 000元。宏坤公司在代元。宏坤公司在代建工程开工时收到市政工程局按合同发来的钢材，价款建工程开工时收到市政工程局按合同发来的钢材，价款900 000元元.7月底代建工程全部竣工，验收合格，按照合同规定，月底代建工程全部竣工，验收合格，按照合同规定，将代建工程账单提交给市政工程局，工程价款为将代建工程账单提交给市政工程局，工程价款为3 000 000元，市政工程局交付了工程价款余额元，市政工程局交付了工程价款余额500

53、 000元。宏坤公司元。宏坤公司会计分录如下：会计分录如下：v（1）收到市政工程局发来的钢材）收到市政工程局发来的钢材v借：原材料借：原材料 900 000v 贷：预收账款贷：预收账款市政工程局市政工程局 900 000v（2）每月收到市政工程局预付款）每月收到市政工程局预付款v借：银行存款借：银行存款400 000v贷：预收账款贷：预收账款市政工程局市政工程局 400 000v（3）向市政工程局提交代建工程账单）向市政工程局提交代建工程账单v借：预收账款借：预收账款市政工程局市政工程局 3 000 000v贷：主营业务收入贷：主营业务收入代建工程结算收入代建工程结算收入 3 000 000

54、v（4）收取余款）收取余款v借：银行存款借：银行存款 500 000v 贷：预收账款贷：预收账款市政工程局市政工程局 500 000返回返回例例11-3 v宏坤房地产开发企业采用分期收款方式出售给华东宏坤房地产开发企业采用分期收款方式出售给华东印染厂一幢商品房，该商品房实际开发成本为印染厂一幢商品房，该商品房实际开发成本为700000元，现以价款元，现以价款1 000 000元销售，双方签订元销售，双方签订的合同规定价款分三次支付：的合同规定价款分三次支付：2005年年10月移交房屋月移交房屋时支付时支付50，计，计500 000元；第二年元；第二年10月支付月支付30，计计300 000元；

55、第三年元；第三年10月支付月支付20，计，计200 000元。元。根据上述资料，企业应作如下分录入账：根据上述资料，企业应作如下分录入账：v（1）签订分期收款销售合同将商品房销售给华东）签订分期收款销售合同将商品房销售给华东印染厂时，应将商品房开发产品成本印染厂时，应将商品房开发产品成本700 000元转元转入入“分期收款开发产品分期收款开发产品”科目：科目：v借：分期收款开发产品借：分期收款开发产品 700 000v 贷：开发产品贷：开发产品商品房商品房 700 000v（2）在移交房屋、收到华东印染厂交来第一次）在移交房屋、收到华东印染厂交来第一次50的价款的价款计计500 000元时：元

56、时：v借：银行存款借：银行存款500 000v 贷：主营业务收入贷：主营业务收入商品房销售收入商品房销售收入 500 000v同时结转与上述商品房销售收入相关的销售成本同时结转与上述商品房销售收入相关的销售成本350 000元元v借：主营业务成本借：主营业务成本商品房销售成本商品房销售成本 350 000v 贷：分期收款开发产品贷：分期收款开发产品 350 000v（3）第二年）第二年10月根据分期收款销售合同规定，收取月根据分期收款销售合同规定，收取30的的价款，计价款，计300000 v借：银行存款借：银行存款300 000v 贷：主营业务收入贷：主营业务收入商品房销售收入商品房销售收入

57、300 000返回返回 例例11-4 v忠诚房地产开发企业忠诚房地产开发企业2006年度发生了下列非主营业务：年度发生了下列非主营业务：v （1）企业开发建设的某小区商品房销售后，设立了非独立核算的小区）企业开发建设的某小区商品房销售后，设立了非独立核算的小区物业管理机构。本月发生售后服务支出如下：应付管理服务人员工资物业管理机构。本月发生售后服务支出如下：应付管理服务人员工资20000元，计提职工福利费元，计提职工福利费2800元，办公用房折旧元，办公用房折旧1600元，另用现金支元，另用现金支付各项零星费用付各项零星费用1560元。向用户收取当月管理服务费元。向用户收取当月管理服务费520

58、00元，款项已元，款项已存入银行。作会计分录如下：存入银行。作会计分录如下：v 借：其他业务成本借：其他业务成本商品房售后服务支出商品房售后服务支出 25 960v 贷：应付职工薪酬贷：应付职工薪酬-工资工资 20 000v -应付福利费应付福利费 2 800v 累计折旧累计折旧 1 600v 现金现金 1 560v 借：银行存款借：银行存款 52 000v 贷：其他业务收入贷：其他业务收入商品房售后服务收入商品房售后服务收入 52 000v（2）企业将一台起重机出租给外单位使用，租赁合同规定）企业将一台起重机出租给外单位使用，租赁合同规定每月租金每月租金12000元，月末收到当月租金并存入银

59、行。该台起元，月末收到当月租金并存入银行。该台起重机本月计提折旧重机本月计提折旧7000元。作会计分录如下：元。作会计分录如下：v 借：银行存款借：银行存款 12 000v 贷：其他业务收入贷：其他业务收入固定资产出租收入固定资产出租收入 12 000v 借：其他业务成本借：其他业务成本固定资产出租支出固定资产出租支出 7 000v 贷：累计折旧贷：累计折旧 70 000v（3）企业转让一项专利使用权给外单位，取得使用费收入）企业转让一项专利使用权给外单位，取得使用费收入20 000元，已存入银行。作会计分录如下：元，已存入银行。作会计分录如下：v 借：银行存款借：银行存款 20 000v 贷

60、：其他业务收入贷：其他业务收入无形资产使用费收入无形资产使用费收入 20 000v（4）月末，按规定计算并结转本月实现的其他业务收入应缴纳的营业）月末，按规定计算并结转本月实现的其他业务收入应缴纳的营业税税4200元，城市维护建设税元，城市维护建设税292元，教育费附加元，教育费附加128元。作会计分录：元。作会计分录： 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 4 260v贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 4 200v 应交城市维护建设税应交城市维护建设税 292v 应交教育费附加应交教育费附加 128v（5）月末，结转）月末，结转“其他业务收入其他业务收入”、“其他业务成本其他业务