秦皇岛商业项目场调查资料

1、 秦皇岛市新天地工程市场调查报告 秦皇岛新天地工程用地位于秦皇岛市海港区传统商圈的核心位置，北为河北 大街，东为民族路，西为文化路，南侧隔新华街与太阳城商业区相邻，占地面积 31808.2531808.25 平方米。 一、 工程周遍商圈概况“ 基地北侧河北大街对面为全市最大的商场 金原商厦及金原商务大厦、 秦皇岛商城、天华大洒店等物业。 基地南侧是太阳城商业区，分布超市、餐饮、高层商住、 办公等多种物业 形态。 基地西侧是早期形成的金三角商业重心，有华联、劝业等老牌商业。 基地东侧除商业外还有本市最大的小区一一秦皇小区，东北侧有现代购物广 场、泰新数码广场等。工程周边交通便利，人流密集，配套齐

2、全，商业余围极为 浓厚。 二、 城市商业概况 城市概况 秦皇岛市位于河北省东北部，东邻辽宁，西接津京，南临渤海，北倚燕山， 地处东北、华北两大经济区的结合部、环渤海经济区的中心地带。 秦皇岛市是我国北方唯一的不冻良港。 该港是一座以能源输出为主，兼营杂货和 集装箱的现代化大港，是中国第二大港，是世界最大的能源输出港。 秦皇岛是北方著名的旅游城市和新兴的工业城市。城市总面积 75237523 平方公 里，总人口 257257 万。海港区总面积 220.28220.28 平方公里，总人口 46.246.2万。 交通状况 秦皇岛交通极为兴旺，京秦、京哈、大秦、102102 国道、205205 国道、

3、京沈高速公路 构成了海港区密集的陆地交通网。使秦皇岛成为沟通东北三省与京津地区的重要 交通枢柯和中继站。另外，海港区距秦皇岛机场仅 1313 公里，己开通北京、上海、 广州、哈尔滨、大连等国内 1111 条航线。 居民收入水平和消费水平 20062006 年秦皇岛全市生产总值完成 571.56571.56 亿元，比上年增长 12.6%,12.6%,三次产业分 别增长 10.7%10.7%、 14.1% 12%14.1% 12% 秦皇岛市的居民收入水平不断提高，居民人均可支配收入不断增长，消费结 构不断变化，居民的消费性支出的比例不断加大，其中用于食品等生活必需品的 支出逐步减少，用于提高生活质

4、量和消费档次的个性化消费需求不断增长， 这些 消费能力、消费水平和消费需求的变化，将会刺激商品市场、商品质量和效劳的 提升。 商业地产竞争状况 城市化进程加快，商业地产工程数量和开发规模 大幅增加。 现有商业地产多数工程的业态定位和市场定位都比拟模糊。 现有商业地产工程多以短期投资回报为主，缺乏前瞻性的 整体规划和布局。 现有商业地产工程均缺乏长远的商业设计和经营管理保障。 民族路、文化路、河北大街的街区大型商业工程集中，开 发的较早，注重建筑规划设计和购物环境营造。 秦皇岛商圈特征及主要商业物业现状 商圈特征 秦皇岛商业比拟集中，现以海港区的太阳城商圈为主商圈， 呈现出一股 独大的商圈格局，

5、且这一局面在未来相当长的时间内不会改变。 秦皇岛商圈特征及主要商业物业现状 四、工程定位建议 工程定位考虑因素 考虑因素一：城市经济开展进程的需要 秦皇岛市的经济开展一直保持着健康、 快速、高效的良好势头，尤其是 新的城市定位指导思想的鼓励下，经济开展乂迈上了一个更为快速的健康轨道。 政府把不断满足人民日益增 长的物质和文化生活需要作为最终B标， 致力于创造 与经济社会相适应的现代化生活环境，为商业、效劳业、娱乐业、房地产业开辟 了巨大的开展空间，本项B在定位时可以充分利用这一有利条件。 考虑因素二：城市商业开展趋势的推动 秦皇岛市的商业正在加速完成从传统商业向现代商业的转型。 传统商业业态

6、在新兴业态、现代经营管理模式的冲击下，其生存空间越来越小，纷纷进行调整、 改造或重新整合资源，朝布局合理、分类明确、形象统一、品牌突出的方向开展， 本项B定位应遵照这种开展趋势，实现符合市场规律的定位选择。 考虑因素三：居民生活及消费习惯变化的需要 在经济迅猛开展的前提下，秦皇岛市居民收入迅速提高，社会消费品零 售总额持续增长，居民消费类别中居住消费、餐饮、服装类消费比重保持平稳， 人们的生活消费习惯从一味讲究经济实惠逐步趋向于品牌化、 时尚化、个性化消 费，本工程定位应顺应这一市场需求状况，充分满足人们生活及消费的需要。 考虑因素四：消费模式及消费行为变化的要求 现代购物活动已经不是纯粹的购

7、置行为，消费者要求能实现欣赏、评价、 游乐、购物等一系列复杂的心理和行为，享受优美、舒适的空间环境，以获得物 质和精神上的双重满足。这些行为及心理特点必须在工程定位中予以重点关注。 考虑因素五：复合业态巨大生存空间的吸引 购物中心以其规模大、功能全、管理先进，能充分满足人们购物和休闲 娱乐相结合的 “一站式消费需求的特点，近几年在国内迅速兴起，导致消费需 求市场变化加剧，现代商业业态呈现出巨大的生存和开展空间， 潜在的品牌消费、 时尚消费市场能量巨大，是本工程在定位时必须要考虑的重要因素。 考虑因素六：最大限度地发挥地源优势，扩大投资回 报的需要。 为了保证投资方回笼资金，提高投资回报率，需要

8、最大限度地提升本项 目的商业地产价值。准确的定位可以在本工程房地产价值得到实现的根底上进一 步提高附加商业价值,使整体价值随着工程开展实现逐步升值, 这是在进行工程 定位时需要考虑的关键因素。 考虑因素七：树立商业地产品牌形象，实现工程社会 价值回报的需要。 本工程运作的目的，除获得可观的经济回报外，更要表达经济实体的社 会价值。因此，对工程的价值不能简单计算地产销售的资金回报来衡量， 还要预 测可能产生的社会影响和社会价值，确立打造商业地产知名品牌的战略，为投资 方的远景规划开创良好的开端，这是工程定位时考虑的潜在因素。 考虑因素七：树立商业地产品牌形象，实现工程社会 价值回报的需要。 本工

9、程运作的目的，除获得可观的经济回报外，更要表达经济实体的社 会价值。因此，对工程的价值不能简单计算地产销售的资金回报来衡量， 还要预 测可能产生的社会影响和社会价值，确立打造商业地产知名品牌的战略，为投资 方的远景规划开创良好的开端，这是工程定位时考虑的潜在因素。 一 超市主力店： 超市是购物中心的重要业态构成，其目标客群是普通消费者。其功能主要是 满足普通消费者日常生活中的食品、日用品、耐用消费品等根本生活用品的需求， 超市的顾客群体较大是购物中心重要的聚客源之一。 新天地广场按其规模和功能 辐射的要求需要引进国内外知名的大型超市。 二 白货主力店： 白货主力店是购物中心的主要业态形式和核心

10、主力店，针对的客群主要是中 等收入的消费者。白货主力店是购物中心购物功能的主体，购物中心将以白货主 力店为中心组织服装、服饰、白货类商品品类和业种配置，进行业务组织和营销 整合。 三 家电数码专业店主力店： 家电数码专营店是购物中心购物功能的重要组成局部，家电数码的消费已经成 为人们日常生活不可分割的一局部， 是提高人们生活质量的消费需求，在未来有 着越来越大的市场空间，同时家电数码专业店的售后效劳等经营活动乂是购物中 心效劳的延伸。 四 专卖店： 专卖店是购物中心购物功能的调剂和补充。包括服装、男女皮鞋、皮具、箱包、 饰品、小白、工艺品、钟表、名烟、名洒、茶饮、通讯、数码、电脑等等。这些 灵

11、活多样的专卖店穿插分布和集中组合将使购物中心的购物功能更加完善， 品类 更加齐全、商品更加丰富。专卖店的客群主要是满足局部消费者的时尚消费、 忠 诚的品牌消费等消费需求。 五 餐饮广场次力店： 餐饮是购物中心的效劳功能的重要组成局部， 在购物中心内设置餐饮效劳设施， 可以满足消费者购物休闲中的就餐需要，以饮食文化来带动和增强消费。 六 休闲娱乐广场次主力店： 休闲、娱乐工程是购物中心效劳功能的重要内容，在购物中心中设置休闲娱乐 广场可以完善购物中心的效劳功能，满足消费者丰富文化、享受生活的消费需求 休闲娱乐广场由数码影院、网吧、电子游艺、健身娱乐等娱乐工程和设施组成。 七配套效劳设施： 在购物

12、中心中设置银行、电信、邮政、通讯等便利效劳，是购物中心增加效劳 外延的需要，可以在一层临街商铺或其它位置规划出一定面积， 引进银行、电信、 邮政等功能配套效劳工程。 秦皇岛新天地广场作为大型的购物中心， 购物是其主要的核心功能，同时还必须 发挥餐饮、娱乐、休闲、社区效劳等多种功能，以彰显购物中心功能齐全一站式 购物休闲娱乐的特点，实现新天地广场的都市购物中心的中心地位和辐射功能， 具体功能表达为： 工程规划建议 业态功 数 量 规模 估 大致区位 市场定 位 投资形 态 备注 所占比 例 主题白货 主导业 W W 1 1 2000020000 m m2 2 东端持有物业 局部 中、高 档 租赁

13、 联营 自有 1 1 国内、国际 或区域性 知名品 牌 2 2 自营 25.57%25.57% 超 市 主导业 1 1 1300013000 m m2 2 东端持有物业 局部 群众性 必需品 租赁 联营 国际、国内知名品 牌 16.62%16.62% ，业店 1 1 3000 m3000 m2 2 东端持有物业 局部 中档 租赁 可发 售 国内知名品牌 3.84%3.84% 美食广场 1 1 4000 m4000 m2 2 东端持有物业 中、低 租赁可 地方品牌 5.12%5.12% 局部 档 出售 精品购物 i i 1550015500 m m2 2 西端出售物业 局部 中、高 档 出售 国

14、际、国内知名品 牌 19.82%19.82% 时尚店铺 假设 干 8000 m8000 m2 2 西端出售物业 局部 中、低 档 出售 10.23%10.23% 品牌快餐 店 3535 1500 m1500 m2 2 西端出售物业 局部 中档 租赁 国际、国内知名品 牌 1.92%1.92% 休闲、娱 乐 1 1 8000 m8000 m2 2 西端出售物业 局部 中档 出售 租赁 咖啡、茶座、网吧、 美容院等 10.23%10.23% n化 1 1 2200 m2200 m2 2 西端出售物业 局部 中档 出售 租赁 图书、摄影、旅游 等 2.81%2.81% 区配套 3000 m3000

15、m2 2 西端出售物业 局部 出售 租赁 邮政、电信、银行、 证券等 3.84%3.84% 计 782078200 0 m m2 2 100%100% 六、工程招商建议 招商目标的设立 国内知名专业连锁机构 国内知名品牌 招商主要策略建议 主题鲜明策略 在确定整体定位的前提下，招商活动必须有选择性的依据本工程 的整体定位进行选商，防止出现“大杂灯 现象。 全国招商策略 工程的高起点、规模、档次，以及未来开展前景，要求引进国际、 国内知名品牌。 放水养鱼政策 商业企业需要市场培育，本工程缺少商业余围 ，更需要 3 3- -5 5 年的市场培育期， 先做人气，后做生意是本工程招商的主要策略之一，如

16、北京的金源摩尔经过 4 4 年的市场培育后被花旗集团收购就是很好的例证。 核心突破，通盘掌控 在本工程中各业态均包含主力店和旗舰店， 针对其制定优惠策略、 采取核心突破的方法，如白货类的主力店和家电广场的旗舰店。 无论是主力店还是旗舰店，无论是国内市场还是国际市场都要统一安排， 全盘掌控，以保障招商的成功。 多措并举，注重实效 单一的招租方式很难满足本工程的需求，除采用招租招 商方式外，还包括联营、自营等多种方式。 点面结合，注重特色 确定同业态中主力商户和辅助商户的关系，做到以点带 面、以局部带动区域，并将能够强调本工程整体定位的、具有 较高文化、艺术、科技含量的特色商户作为重点招商对象。

17、主次清楚，远近结合 确定不同开发阶段中不同业态的主次关系，确定 同业态不同商户的主次关系，确定不同商户的先后招商秩序，并将区域内和区 域外市场统一规划，做到主次清楚，远近结合。 工程运营管理建议 定项招商、独立经营 专业连锁购物中心和专业连锁商业企业、主力店等商业企业本身具有良好的管理 经营体系，相对独立的商业物业而言，可实施“自主经营，自行管理运营管理 模式。如：如菲律宾的 SM SUPER SM SUPER MALLMALL 团(自营 SMSM 白货公司、SMSM 超市、SM SM 影城、SMSM 玩具反斗城大卖场、SMSM 美食城)等。不同业态的定向招商，可按照不 同的商业业态，实施独立

18、经营，自行管理的模式。 成立商业公司、统一管理 1.1. 统一管理 统一管理包括统一规划、统一招商、统一营销、 统一效劳监督、统一物业管理等十项统一。 2.2. 自主经营 自主经营是购物中心的管理者不直接进行商业经营，只是在消费者和经营者 之间搭建桥梁，各商业企业自负盈亏。 综观国外购物中心，开发商成立商业管理公司，统一管理购物中心是一种通 用的模式。 购物中心实施“统一管理， 自主经营的运营管理模式。 工程运营管理建议 商业和物业管理别离 1.1. 租约管理 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他 比拟关键的租约条款管理，比方： (1)(1) 承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商 业规划的限制； (2)